• 不動産投資
  • 2019/5/12

リースバックは救済手段にあらず?そもそも利用できない可能性も知っておこう

リースバックという不動産の活用方法をご存知でしょうか?リースバックという言葉をすでにご存じの方にとって、リースバックにどんなイメージがあるかを挙げてみました。

  • 自宅から引っ越すことなく、まとまった現金が手に入る
  • 住宅ローンの返済困難になっても、自宅を手放さずにすむ
  • 自宅を一度は売却するが、買い戻すことができる

これらはすべて、「何らかの理由でお金が必要」という状況にある人にとって重要なことばかりです。

しかも、

  • 現在住んでいる持ち家を手放したくない
  • もしくは引っ越したくないという思いから出てくる、

リースバックへの期待を表していると思います。

実際のところ、リースバックはこうした問題を解決して願いをかなえてくれるのでしょうか?

もしそれが事実だったとして、利用する際にどんなメリットとデメリットがあるのか?といった点をクリアにした上で利用していただきたいので、「不動産投資の教科書」ではこのリースバックについて基本から必要な情報をお伝えしていきたいと思います。

リースバックの利用を検討している方は特に、この記事をすべてお読みになってから判断をしてください。






目次

1、リースバックの基礎知識

最初に、リースバックとは何かという基礎知識をしっかりと押さえておきましょう。

(1)リースバックとは?

リースバックとは英語を語源とする言葉ですが、英語では「Sale and Lease back」と表記します。一部省略されているので正確な訳になっていないわけですが、リースバックのことを正式には「賃貸借契約付き売却」というので、この言葉だとおおむね訳通りになります。

冒頭に「自宅から引っ越すことなく」という言葉を用いていますが、リースバックの本質はまさにそこにあります。自宅を売却するものの、そのまま買主との賃貸契約を結ぶのでそのまま家賃を支払いながら同じ家に住み続けることができます。

 

(2)リースバックの仕組みを簡単に解説

リースバックの正式名称である賃貸借契約付き売却という言葉がリースバックのすべてを言い表しています。

買主は主に不動産会社や投資家で、こうした買い手が売主の所有する自宅を買い取ります。その買い取った家を再び売主に貸すことが契約のセットになっているため、そのまま引っ越すことなく今度は賃貸住宅として住み続けるのがリースバックです。

その際に自宅を売却しているので、売主のところには売却代金としてまとまった現金が入ります。その現金を住宅ローンの返済に回したり、現金をそのまま手に入れつつ、自宅から引っ越す必要がないというのがリースバックを利用する最大のメリットです。

(3)リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとよく並び称されるのが、リバースモーゲージです。少々難しい名前ですが、このリバースモーゲージも「自宅を所有しているもののお金に困っていて現金を手に入れたい」という人のためのサービスです。

リースバックが不動産売却の一形態であるのに対して、リバースモーゲージは自宅を担保にした借金です。もし返済不能になってしまったらその自宅を手放すことになりますが、順調に返済をしている限りは自宅を手放すことにはなりません。

冒頭の3項目では、2つ目に「自宅を手放すことなく」という言葉がありますが、リースバックでは自宅を売却することがセットになっているので、「自宅を手放すことなく」というのは、リースバックではなくリバースモーゲージに当てはまります。

なお、もし返済中に持ち主が亡くなったら所有権が自動的に移転するため、高齢の方がリバースモーゲージを利用すると最終的には売却と同じ結果になる可能性が高くなります。

(4)リースバックと任意売却の違い

リースバックは売却の一形態ですが、同じく売却の一形態である任意売却とはどこが違うのでしょうか。

任意売却のリースバックとの最大の違いは、賃貸借契約がセットになっていないことです。つまり、任意売却で自宅を売却すると、その家からは引っ越すことになります。

また、任意売却の場合はほとんどが住宅ローンの返済困難というのがスタートになります。そのため返済遅延が続くと状況がどんどん悪化し、少ない時間のうちに売却を完了しなくてはなりません。もし、うまく買主が見つからなければ時間切れとなって自宅が競売にかけられてしまうことになります。

リースバックは原則として買取による取引なので、迅速に現金化ができるメリットがあります。そのため時間切れになるリスクが低く(もちろん決断の時期にもよります)、少しでも有利にその後の生活につなぐことができる可能性が残ります。

(5)リースバックが注目され、利用が広がっている背景

ところで、なぜリースバックはここまで注目されているのでしょうか。主な背景を挙げてみると、以下のようになります。

  • 老後資金の不足(年金問題、貯蓄不足など)
  • 病気や怪我を含む突発的な資金需要
  • 住宅ローンの返済困難(そもそも無謀な住宅購入)

これらの背景は、同じように自宅を活用して資金を得ることができるリバースモーゲージにも共通しています。持ち家があるからといって家計が安泰というわけではないという人が、世の中にはたくさんいるということです。

2、リースバックのメリット

ここからはリースバックのメリットとデメリットをそれぞれ解説していきます。まずは、6つあるメリットからです。

(1)一度にまとまったお金が入る

リースバックを利用する最大のメリットであり、利用を検討している人にとってのお目当てはまさにこれでしょう。リースバックだと自宅を売却するために、売却代金が入ります。一度にまとまったお金を手に入れることができるので、住宅ローンの返済に困っている人を含めて何らかの事情でお金が必要になっている人にとっては、「渡りに船」だと思います。

(2)早く現金化できる

リースバックは不動産会社との2者間取引になるため(その不動産会社を介して投資家が存在するケースもありますが)、自宅は仲介ではなく買取の形で現金化されます。

仲介だと第三者の買主を見つける必要があるため、最短でも3ヶ月程度はかかります。そのため住宅ローンの返済困難という理由で現金化を検討している場合は、競売にかけられるまで間に合わない可能性大です。

そのため、リースバックの「早く現金化できる」というのは、時間がない人にとって大きなメリットとなります。

(3)手にした売却代金は使途自由

リースバックとリバースモーゲージの違いは、売却か借金かであると解説しました。売却代金は自分のお金なので何に使っても自由ですが、リバースモーゲージでは借金なので資金の使途がある程度限られています。代表的なものは投資や事業目的資金で、もしこうした資金を必要としているのであれば、リバースモーゲージはそもそも適していません。

手にした売却代金を何に使っても良いという自由度では、リースバックのほうが有利です。

(4)住み慣れた家に住み続けることができる

任意売却であれば住み慣れた家を手放して引っ越す必要がありますが、リースバックはそこに賃貸借契約をセットにすることによって、「引っ越しの義務」から解放されます。

お金が必要なので自宅の売却はやむなしだと思っているが、住み慣れた家から引っ越したくないという方にとって、リースバックはその願いを両立できる選択肢です。

なお、住み慣れた家に住み続けられるという点だけに限定すれば、リバースモーゲージでも同様の効果が得られます。

(5)再購入の可能性も残っている

任意売却で手放した自宅を再び買い戻すことはほぼ不可能ですが、リースバックは再購入の可能性も残しつつの取引なので、後になって再び資金の手当てができたので買い戻したいという意向を示すこともできます。

お金が必要になったので一時的には手放したが、やはり条件が整えば再び買い戻したいと考えている人にとって、リースバックはその可能性が残っているのでメリットとなるでしょう。

(6)売却の事実を知られにくい

長く住んでいる町で自宅を売りに出すと、そのことが近隣に知られる可能性が高くなります。それは仲介を依頼された不動産会社が買主を募る広告を出すからです。さらに内見の日には「オープンハウス」という看板を出したりもするので、売却活動をしていることが目立ちやすくなります。

特に離婚や住宅ローンの返済困難などネガティブな理由の人など、近隣の目を気にして自宅を売りに出していることを知られたくないという人は意外に多いと思います。

その点、リースバックは買取なので自宅を売却したことを知られる可能性はほぼありません。不動産会社にそのあたりの事情を説明すれば、より近隣に分かりにくいように配慮をしてくれます。

3、リースバックのデメリット

次に、リースバックのデメリットも解説しましょう。どちらかというとデメリットのほうをしっかりと理解しておく必要があるので、しっかりと認識しておいてください。

(1)一般的な相場よりも売却価格が低くなる

不動産売却では仲介より買取のほうが、価格が低くなる傾向があります。買取は迅速で他人に知られにくいなどのメリットがある一方で、仲介のように少しでも高く買ってくれる人を探すということをしないからです。

リースバックも買取による取引なので、相場よりも買い取られる価格は低くなるとお考えください。

(2)一般的な相場よりも家賃が高くなる傾向がある

リースバックでは、賃貸契約になってからの家賃が年額ベースでおおむね売却代金の8~10%程度になるという相場があります。つまり、毎月の家賃はそれを12で割った金額です。

これを計算すると、一般的な同条件の家賃相場より若干高くなりがちです。リースバックを受け付けている不動産会社も慈善事業ではなく、事業としてやっていることなので、前項の買取相場と合わせて、これは仕方ないところです。

(3)再購入はできるが現実味が薄い

リースバックのメリットに「再購入の可能性」というものがありますが、これは実際問題として現実味が薄いと筆者は感じています。

1つ目の理由は、再購入時の価格は自宅売却時の価格よりも高くなることです。これも不動産会社が利益を追求している以上、仕方ないことです。

2つ目の理由は、そもそもお金が必要になったから自宅を売却してリースバックの道を選んだという背景です。その後状況が大きく変わって売却時よりも高くなっている自宅を買える状況になるかというと、ちょっと考えにくいのではないでしょうか。

もしリースバックから10年後に十分な資金が用意できるようになったとしても、リースバックをしてから築年数が10年増えている不動産に、売却時よりも高い値をつけられたら・・・果たしてそれを買いたいと思うでしょうか。

以上のような理由で、リースバック物件の再購入はメリットと謳われているものの、なかなか現実には難しいのではないかと思います。

(4)長らく自分の持ち物だった家を借りるという心理的抵抗がある

同じ家に住んでいるのであっても、それが自分のものなのか他人のものなのかによって、意識は違ってくると思います。まして、最近まで自分のものだった家が他人のものになり、それを借りて住んでいるというのは、心理的な抵抗を感じたとしても不思議ではありません。

最初から賃貸住宅に住んでいるのであればまだしも、住宅ローンを払い続けてきた自分の家を「借りて住む」ということに対する抵抗というのは、実際にリースバックで賃貸が始まってからしみじみ感じるという人が多くいるそうです。

リースバックのメリットだけを見ていると、こうした見えにくい心理的なデメリットには気づきにくいものです。こうした点も含めて、リースバックを検討するのが良いと思います。

4、リースバックを利用するべき人

メリットとデメリットを踏まえて、リースバックを利用するべきかどうかの判断に進みたいと思います。以下の6項目をチェックしていただき、1つでも当てはまる項目が多い方は、リースバックを利用するべき人だと判断して良いと思います。

(1)仕事を持っている現役世代

住宅ローンの返済困難やお金の入用などでリースバックを検討している人が、現役世代で定期的な収入のある立場にあるかどうかで、判断が分かれます。なぜなら、定期的な収入があるのであれば家賃の支払いが困難になって追い出される可能性が低いですし、リースバックを利用できるだけの信用もあります。

先ほどリースバックで自宅の再購入は現実味が薄いと述べましたが、自宅の再購入ではなくても現役世代の人であれば自己所有の家を購入できる可能性が高くなるので、やはりリースバックを選択する価値が高くなります。

(2)子供の学区など引越しが難しい事情がある

お金の入用というのは大人の事情ですが、子どもがいる世帯で地元の学校に通っている場合、自宅を手放すことによって引っ越しを余儀なくされると、子どもの転校を伴うかも知れません。

受験を控えている微妙な時期であったり子ども本人の意向で転校が好ましくないといった場合は、引っ越しを避けるためにリースバックを選んだほうが良いでしょう。

(3)将来まとまったお金が入る見込みがある

今はお金に困っている状況であっても、将来まとまったお金が入る、またはそれまでにまとまったお金を貯められるという人は、自宅再購入の可能性も含めてリースバックを選ぶべきです。

これが任意売却だと自宅再購入が可能な状況になっても、すでに以前の自宅には他人が住んでいるはずです。

(4)事業資金や投資のためにお金が必要である

お金の入用が何であるかも、リースバックを利用するべきか否かに関係があります。というのも、リバースモーゲージでは事業資金や投資など事業性のある用途にお金を使えないからです。

さすがに株やFXで大損をしたので投資資金を自宅の売却で調達するというのは考え物ですが、長く続けている事業で資金繰りのために資金を調達したいということであれば、十分考えられることです。

こういった用途で資金を調達する場合は、リースバックのほうが適しています。

(5)対象不動産が戸建て住宅ではない

これはあまり表立ってアナウンスされていないことですが、リバースモーゲージは多くの場合、戸建て住宅のみを対象としています。あくまでも借金なので、担保価値のある土地のある戸建て住宅のほうが安全だという考え方もあるでしょう。

その点、リースバックは売却できる不動産であれば特に制約がないので、自宅がマンションであっても利用可能です。

つまり、お金の入用で困っている状況で自宅を活用して・・・という場合、その自宅がマンションであれば自動的にリースバックが本線になります。

(6)自分の死後に相続問題などを起こしたくない

ご自身の死後に相続問題が考えられる場合は、リースバックが適していると思います。その理由は、リースバックだと売却してしまうので、仮に売却代金を遺した状態で亡くなったとしても、現金なら分配しやすいというメリットがあるからです。

リバースモーゲージであっても返済中に亡くなったら自宅を差し出すことで借金はなくなりますが、本人が借り入れたお金がどれだけ残っているかは分かりません。その点、リースバックだと資金計画を立てやすく、残された人たちにどれだけのお金を分配するかを生前に検討する余地もあります。

5、リースバックを利用すべきではない人

次にリースバックを利用するべきではないのは、どんな人なのでしょうか。以下の3項目に該当する人は、リースバックには不向きです。

(1)高齢者

すでに高齢になっている人は、年齢的に「将来の再購入」という現実味があまりありません。それならリバースモーゲージでお金を借り入れてお金の入用をしのいだほうが現実的です。

事実、リバースモーゲージは高齢者の利用がとても多く、リースバックの再購入というメリットについてあまり現実味を感じていない人が多いことが裏付けられています。

(2)資金需要が極めて短期間

お金の入用があるものの、他の方法でそのお金を調達できない場合に検討されるのがリースバックです。しかしながらリースバックでは自宅の売却を伴うので、言わば「最後の手段」に近い方法論です。

もしその資金需要が極めて短期間、もしくは一時的なものであり、急場をしのぐことができればお金が入ってくる予定があるということであれば、リースバック以外の方法を模索するのが得策です。

何せリースバックでは、自宅を手放すことになります。再購入できるといってもすでに解説した通り売却時よりも高い価格になるのが必至です。それなら別の方法で一時的にお金を借りて、後から入って来たお金でそれを返済したほうが後々の影響を低く抑えることができます。

他の方法でお金を借りるのが難しければ、リバースモーゲージでお金を借りて一括返済するというのも、ひとつの手です。不動産は一度手放すと再び自分のものにすることが難しいという前提を忘れないでください。

(3)家に特段の思い入れがない

今住んでいる自宅に対して特段の思い入れがない、住んでいる街が特に気に入っているわけでもないという場合は、リースバックによって自宅に住み続けることに固執する必要はないと思います。

任意売却で売却をした代金を足しにして別の賃貸物件に引っ越すのも良いですし、それを元手にまた別の物件を買い直すのも、本人の自由です。

リースバックにこだわらずに身の丈に合った物件選びをすれば、以前よりも家賃の安い賃貸物件を選ぶことで後々の生活を楽にすることもできます。

6、リースバックの利用にあたっての注意点4つ

最後に、リースバックを検討されている方に知っておいていただきたい注意点を4つ解説します。

(1)ローン残高が多いと利用不可の場合が多い

住宅ローンの返済困難がリースバックの利用を検討している理由である場合、注意したいのはローン残債の額です。

ローン残債と物件の売却価格を比較して、ローン残債のほうが多いとリースバックをしたいと申し出ても不可となる可能性大です。

この理由は、リースバックを引き受ける側の立場になって考えると、簡単です。リースバックに応じて家を買い取り、それを再び賃貸物件として契約する際に住宅ローンの残債がある人はそのまま返済を続けながら家賃を支払うことになります。

この生活を続けているとすぐに再び返済困難&家賃の支払い困難という状況になるのは目に見えているので、支払い能力に疑問があるというわけです。

(2)流動性や投資価値が高い不動産でないと難しい

リースバックの正式名称は、賃貸借契約付き売却であるということをすでに解説しました。「売却」である以上、それを買い取る不動産会社など買主は、その物件を投資に用います。

賃貸経営もしくは転売のいずれにしても、その物件に商品価値がなければお金を出そうとは思いません。リースバックは慈善事業ではなく営利活動なので、その物件に一定以上の流動性(売れる可能性)や投資価値がなければ、今度は買主がリスクを背負うことになります。こうしたリスクが予想される物件だと、そもそも買い取りに応じてもらえないので、「最後はリースバックがあるから大丈夫」と高をくくってしまわないようにしましょう。

(3)家賃が支払えなくなったら退去となる

リースバックの手続きによって売却した自宅は、もはや買主のものです。買主との契約に基づいて家賃の支払いをしているからこそ住み続けられるわけですが、それすら支払いが滞ってしまうと、今度はいよいよ自宅から退去することになります。

リースバックは慈善事業ではないので、家賃の支払いが滞った時点で容赦なく退去となります。それは覚悟しておいてください。

しかしこれは一般の賃貸住宅と全く同じなので、「家賃を払えないのであれば退去する」というのは当然のことです。

(4)将来の再購入が濃厚なら特約をつけよう

売却後も同じ家に住み続けられることと、それに加えて将来の再購入が可能であることがリースバックの2大メリットです。再購入がほぼ確実視されている場合、またはどうしても買い戻したいという強い意志がある場合であれば、再購入を確約する特約をつけることができます。これをリースバックの買戻し特約といいます。

買戻し特約は民法の規定上最長で10年なので、10年以内に再購入が可能である見通しなのであれば、買戻し特約をつけてリースバックの契約を結びましょう。

まとめ

住宅ローンの返済困難や急なお金の入用など、お金に困っている状況になると「自宅を手放す」というのが真っ先に思い浮かぶ対処法ですが、その際に自宅からの引っ越しを余儀なくされるのが従来の常識でした。それを回避できるのが、リースバックです。

この大きなメリットがある一方でデメリットや注意点も多々あるので、その点も含めて重点的に解説してきました。最終的にリースバックを利用するか否か、またリースバックを「利用できるか否か」を判断する材料にこの記事をお役立てください。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。私たちが頂くご相談は、「基礎的な知識が不足している」「不動産投資会社の選び方が分からない」などの原因で失敗したり、困ったりするケースの案件がほとんどです。

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • 専門用語や不動産投資の仕組みをよく理解し、判断をしていきたい
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

こうした方々のために、不動産投資の手順を全てまとめました。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。