• 不動産売却
  • 2019/8/29

【不動産鑑定士が教える】古家付きの土地を売るなら「更地orそのまま」どっち?

誰も住まなくなった土地を売却しようとしても、古い家をどうしたらいいのか悩まれる人も多いのではないでしょうか。

他人から見たらもう価値がない家であっても、自分が生まれ育った家ならそれなりの愛着があり、取り壊すのも忍びないし、それ以上に取り壊すための費用や手続きがよく分からないのでなかなか決断できないという点もあるでしょう。

そこで今回は不動産の売却にあたって、更地と古家付きではなにが違うのか、更地化するための費用や税金の問題などについても考えて行きましょう。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)

・更地にするメリットは自由度の高さ

今回は空き家となった戸建住宅を想定します。

この戸建住宅を売るには当然のことながら更地化して売るのと、古家付きで売るのとの二通りの方法があります。

更地化するメリットは、その土地を購入した人がすぐに自分で自由に好きな建物を建てられることであり、その自由度の高さを土地の処分価格に反映できるということです。

一方でデメリットは売却のお金が入る前に既存の建物を壊すのに要する費用や期間、そしてその費用を投じたのに売却できるか否かというリスクを今の所有者が負わなければならないことでしょう。

・古家付きで売るメリット・デメリットは?

また、古家付きのメリットは家財道具の処分をしなければならない点は更地化と同じですが、少なくとも購入者が決まるまでは継続利用することができ、売却にあたって何か費用を要するものもありません。

しかしデメリットとしては、よほど歴史や趣がある古民家などを除き、一般的には中古の家そのものを気に入ってくれることはなく、予算の制約上で新築より中古を選んでいるので、売却価格についても値下げを求められる可能性は高いと思います。

・更地・古家付のどちらで売却すべき?

街の人口が増えて新築住宅の需要が強い地域は更地化した土地でも売却は可能なため、取り壊し費用を負担しても更地化するのが良いと筆者は考えます。

一方で地域的にはすでに熟成し人の移動が少ないような地域では、むしろ古家を活かし、リノベーションした住戸の方が地域にも馴染むのではないでしょうか。

・更地化するための費用はいくら?

それでは、更地化するための費用はどのように考えればいいでしょうか?

建物の取り壊し費用と考えた場合、一般的には建物の構造によって差が付きます。

以前の日本においては多くの戸建住宅の構造として採用されていたのは木造で、木造の取り壊し費用については坪2万円から3万円と言われています。

戸建住宅では30坪前後が多いと考えられるので、総額で100万円ぐらいが一つの基準になるでしょう。

ただし、この解体費用も以下の要因などで変わってきますので
1つずつ見ていきましょう。

更地を解体する費用が上がる要因(1)周辺住宅や道路の幅員

解体するにあたって周辺住宅に迷惑をかけないように気をつけなければなりませんが、これが住宅密集地の場合は解体によって生じる騒音や埃にさえ気を付ける必要があります。

その分がコストに反映されることもあります。

また重機が入らないような狭い道路にしか接していない土地は、手作業で行うため人件費がかかり、その分解体費用が高くなって来るでしょう。

更地を解体する費用が上がる要因(2)使用資材等

同じ木造でもPCB(ポリ塩化ビフェニル、人工的な化学物質)やアスベストなどが使われている場合は処分が大変な事もあり、そのままコストに反映されます。

近年取り壊しによって発生する廃材に関してはその処理コストが高くなる傾向にあるので、注意が必要でしょう。

・更地化した後の税金は6倍にもなる?

また無事に解体し、更地化出来た後でも固定資産税の問題が出てきます。

住宅として土地を使用していた場合は一定の面積要件はありますが軽減措置があるため固定資産税ならば1/6、都市計画税ならば1/3になっています。

逆に更地化して売れないまま放っておくと、翌年の固定資産税は単純に計算しても住宅として使用していた場合の6倍も掛かってきてしまいます。

更地化することは更地化の費用を負担することに加え、実はこの増税のリスクも負うことになる事を覚えておきましょう。

これらのことが現状では更地化する決断ができず、古家付きのままで売却を選択する人が多い要因となっていると筆者は考えます。

・買主にメリットを感じてもらえるかが重要

取り壊し費用や増税リスクまで考慮した場合は古家付きのほうにメリットがありそうですが、古家で売ろうと思ったのに売れず放置すると、空き家問題となることにも気をつけたいところです。

>>空き家を相続したときの3つの活用法とは

古家といえどもそのままではダメで、リノベーション等などをして物件の価値を上げることを検討する事が大事でしょう。

需要者が強くなった今日の不動産市場においては、買主の立場から見てよりメリットを感じてもらえる方法は何かという視点で判断することが求められるようになったとも言えます。

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