• アパート経営
  • 2018/10/3

最適な土地活用で相続した土地を「金の卵」に変身させる3つの方法

相続土地を取得した方にとって、その土地をどう活用するかは目の前にある大きな問題だと思います。

土地は持っているだけだと税金が発生しますし、後述するような別のリスクにもつながります。

相続しただけで土地活用をしなければ、「こんなことなら土地なんか相続するべきではなかった」と思う時が来てしまうかも知れません。

こんな問題が起きるのも、土地を取得した経緯が相続だからです。積極的に自ら買った土地ではなく、自然に自分のものになったため、土地活用を考えることが後手に回ってしまうのです。

相続したこの土地、どうやって活用したらいいのだろう?

そんな疑問をお持ちの方のために、「不動産投資の教科書」がオススメの土地活用法を厳選、解説いたします。せっかく縁あって相続をした土地なのですから、しっかりと活用して金の卵を産んでもらいたいものです。

土地活用の基本的な考え方から厳選したオススメ土地活用法3選、最後にはめぼしい土地活用法が見当たらない場合に最後に検討するべき売却についても解説します。

相続した土地の処遇を決めかねている方にこそ読んでいただきたい内容なので、ぜひ最後までお読みください。

1、せっかく相続した土地も活用しなければ損をするだけ

土地を相続するというのは、その事実だけを見ると「棚からぼたもち」のような印象を受けます。

自然に土地が自分のものになるのですから、さぞや恵まれた状況なのかというと、当の本人にとっては新たな悩みの種になってしまうこともあるようです。

せっかく相続で手に入れた土地も、活用しなければただのお荷物なのです。

(1)土地は持っているだけで税金がかかる

土地を所有している人には、それだけで税金が発生します。

土地を所有することで発生するのは固定資産税で、市街化区域であれば都市計画税も追加で課税されます。そのため都市部ではこの2つの税金を総称して「固都税」と呼ばれることもあります。

固定資産税の税率は評価額に対して1.4%、都市計画税は0.3%です。つまり市街化区域の土地を所有している場合、固都税は合計で1.7%となります。

これを微々たる金額であると考えられる方であれば問題はありませんが、仮に評価額が5,000万円の土地であれば、固都税は毎年85万円ずつ発生します。

何もしていないのに、土地を持っているだけで85万円。もったいないと思いませんか?

(2)土地活用せず放置しているとリスク要因になる

持っているだけで税金が発生するのも看過できませんが、土地活用をせずに放置しているがゆえに生じるリスクもあります。

更地として土地が放置されていると、そこにホームレスが勝手に住みついたり、不良少年のたまり場になったりといったリスクは想像できることだと思います。

さらに不法投棄の温床になってゴミだらけになってしまったり、そのゴミに放火をされてしまったら火災のリスクにも発展します。

その土地で起きたことの責任は、管理責任を有する所有者に帰することになります。

土地を持っているだけでこのようなリスクにさらされるのは割が合わないとお感じだと思いますので、この意味からも土地活用の重要性をご理解いただけると思います。

(3)土地活用に成功すれば金の卵を産み続ける

相続した土地は活用しなければお荷物、リスク要因でしかない存在ですが、土地活用によって利益を生み出す仕組みを作ってしまえば話は真逆になります。

賃料収入が入るようになりますし、土地活用をすることによって次の世代への相続対策にもなります。

先祖が残してくれた土地に輝きを持たせるかどうかは、相続でその土地を所有することになったあなたの判断に委ねられているのです。

2、相続したら土地活用の検討を

相続で土地が手に入るというのは、恵まれたことだと言えます。

しかし、せっかく手に入れた土地であっても活用しなければ宝の持ち腐れになるばかりか、お荷物にもなってしまいます。相続した土地だからこそ土地活用が重要な理由と、現実味のある選択肢について解説します。

(1)土地活用の必要性

土地活用をせず持っているだけだと、土地はマイナス資産です。「資産」ではなく「死産」だと揶揄されることもあるほどです。その理由を記事の冒頭で挙げましたが、ここで再度解説します。

①土地活用しなければ税金が出ていくだけ

土地の評価額に対して1.4%、さらに市街化区域だとさらに0.3%の税金が発生します。

固定資産税と都市計画税は所有しているだけで自動的に課税されるため、土地を持っているだけだと収支はマイナス1.7%だという感覚を持っておいてください。

節税の余地はありますが、それでもゼロになるわけではないのが固都税です。

②リスクの回避

記事の冒頭で述べたように、土地を持っているだけだとその土地が荒れてしまうリスクがあります。古家が残っている場合はホームレスが住み着いたり不良少年のたまり場になるなどのリスクが考えられますし、更地の状態だとゴミの不法投棄が起きる可能性もあります。

土地活用をすれば何らかの形で利用されるため、このように放置していることで起こり得るリスクを回避できます。

③先祖が守ってきた土地を次世代に引き継げる

相続で取得された土地は、先祖代々伝わってきた土地であるというケースが多いと思います。先祖が守ってきた土地を自分の代で無価値にしてしまったり手放すのは忍びないということで土地活用を検討されている方も多いと思いますので、次の世代に土地という財産を引き継ぐためにも土地活用は重要な施策です。

また、土地活用をすることによってご自身から次の世代へ相続をする際にも相続税の節税効果が期待できるため、次の世代への財産承継を見据えた戦略を描くこともできます。

(2)現実味のある土地活用の選択肢

それでは、今すぐ考えられる土地活用の選択肢にはどんなものがあるのでしょうか。条件に応じて4つの選択肢を挙げてみました。

①アパート、マンション経営

アパート、マンション経営は多くの土地所有者の方が真っ先に思い浮かべる土地活用法だと思います。所有されている土地にアパートやマンションを建てて家賃収入を得るというビジネスモデルは立地条件や土地の広さによってはとても有望かつ魅力的です。

アパート、マンション経営による土地活用については「3、アパート、マンション経営による土地活用」で詳しく解説します。

②駐車場経営

アパート、マンション経営の次に多くの土地所有者の方が思い浮かべるのが、駐車場経営です。

月ぎめ駐車場やコインパーキングという選択肢もあり、利益率は低いですが「とりあえず何か活用をしたい」という方に人気の土地活用法です。

駐車場経営についての詳細は、「4、駐車場経営による土地活用」をお読みください。

③貸地

商業施設や医療・介護施設などに適した立地条件や広さの土地であれば、貸地によって地代収入を得る方法があります。

所有者は単に土地を貸すだけなので新たな費用の持ち出しがありませんし、何もしなくても地代収入が入ってくるので最も手軽な土地活用法と言えるでしょう。

ただし、貸地は一定期間以上貸し出すことになるため流動性や転用性が低くなり、自分の土地なのに自由に使い道を決められなくなる恐れがあります。それを防ぐために、貸地の場合は定期借地権契約を結ぶのが一般的です。

貸地の場合は所有者自ら何かを始めるというより、その土地を利用したい人からのアプローチがあるので、所有者にとっては「待ちの土地活用」となります。

④太陽光発電所

前項までの3つは都市部や人口の多い地区に適した土地活用です。そうではなく相続した土地が郊外や山間部など他の活用法が見出せないという場合には、太陽光発電所という選択肢があります。

郊外で太陽光パネルが並べられた風景を見かけることが多くなりましたが、これらは土地活用の手段として太陽光発電所を選んだ結果です。売電収入を狙えることと、環境ビジネスに参入できるというメリットがあります。

ただし、太陽光発電は日照量が命です。日当たりが良い場所であることや近くに電線が通っていることなどの条件があるので、参入を検討されている方は専門の業者に相談することをオススメします。

太陽光発電所による土地活用については、「5、太陽光発電所としての土地活用」で詳しく解説します。

(3)相続した土地であることを認識しよう

これから土地活用を検討されているその土地は、相続で取得したものであることを認識しておくことは重要です。自ら事業を始めるために土地を選んで購入したのではなく、消極的な経緯で取得した土地です。

土地活用ありきで始めることであるがゆえに、思い通りにならないことも多々あると思いますが、ある程度それは仕方ないことだと認識しておきましょう。

土地があるので何か活用法はないか、という順序で始めることなので、自分で納得できるハードルをある程度下げておくのが良いと思います。

(4)土地活用したらすべてがバラ色ではない

前項と似たことを述べますが、土地活用をしたらすべてがバラ色になるということはありません。

例えば駐車場経営は手軽でリスクが低いことで人気ですが、その一方で収入も少なく、「せめて税金分だけでもまかなえれば」という感覚で運用をしている人も少なくありません。

もっと多くの収入を狙いたいということでアパートやマンションの経営に乗り出したものの、思うように利回りが稼げないというケースは数え切れないほどあります。

土地活用が事業として本格的なものになるほど、成功しないリスクは高くなりますし、成功しなかった時のダメージも大きくなります。

うまくいかなかった場合はどうするか?

という想定も必ず考慮して、取るべき行動を決めておくなど、しっかりと逃げ道を作っておきましょう。

3、アパート、マンション経営による土地活用

土地活用の定番と言われる、アパート・マンション経営。どんな人が、どんな土地がアパマン経営に適しているのでしょうか。その前提条件と具体的な始め方の解説です。

(1)アパート、マンション経営が適している人

相続した土地があるからといって、誰でもアパート、マンション経営に向いているというわけではありません。どんな人が適しているのかを以下に挙げますので、ご自身に該当するかどうかチェックしてみてください。

  • 標準的な水準より年収が高い
  • 少なくとも1,000万円以上の自己資金を用意できる
  • 自営業など収入が不安定になりがちな職業で老後への備えが必要
  • 本格的な資産形成をして次世代にしっかりと受け継いでいきたい

ここで4つの条件を挙げましたが、上の2つは土地活用をする本人の属性に関する条件です。いわゆる高属性と呼ばれるような人の条件ですが、アパート、マンション経営を始めるのにこれが重要な条件になっている背景には、昨今の融資環境の変化があります。

スルガ銀行やTATERU問題では融資書類が改ざんされていたことが明らかになり、不正融資という大きなスキャンダルに発展しました。これを受けて金融機関の融資審査が厳しくなっており、高属性の人でないと融資審査に通りにくい状況が生まれています。相続した土地に建物を建てるのには融資が前提になるので、上の2つは最初の大きな関門です。

なお、ここで自己資金1,000万円としているのはアパート経営の場合です。マンションの場合はさらに建築費用が大きくなるため、建築費用の3割程度は必要になると考えるのが妥当です。

下の2つは、土地活用を考えている方の意向です。こうした事情や意向をお持ちの方で融資審査に通る方であれば、アパート、マンション経営に適していると考えて良いでしょう。

(2)アパート、マンション経営に適した土地

次に、相続で取得した土地がアパート、マンション経営に向いているかという判断をしたいと思います。以下の条件に1つでも多く合致する土地であれば、アパート、マンション経営向きです。

  • 最低60坪、理想は100坪以上の広さ
  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 将来に向けて人口の増加、維持が見込める(若い人の人口が多い)
  • できるだけ正方形に近いシンプルな形状

広さと立地条件は賃貸経営においてとても重要なので、入念な精査とシミュレーションが必要です。形状がシンプルであると良いのは、シンプルな形状の土地だとシンプルな形状の建物を建てられるため、建築費用を低く抑えられるからです。

(3)アパート、マンション経営の始め方

アパート、マンション経営を始めるまでの大きな流れを時系列に並べると、以下のようになります。

  • 土地活用を専門業者に相談する
  • 賃貸経営の提案、シミュレーション
  • 建築計画立案、費用の見積もり
  • 建物を建築
  • 管理会社と管理委託契約を結ぶ
  • 入居者募集、賃貸経営開始

以前であれば大家さんが自ら建築業者に見積もりを取り、自分で賃貸経営のシミュレーションをする必要がありましたが、今ではこうした一連の業務を専門の業者が行ってくれるようになっています。

例えば、こちらの「NTTデータグループ運営【HOME4U 土地活用】」では、一度の問い合わせで最大7社へのプラン請求をすることができます。


今どきのアパート、マンション経営はこうしたプロに相談することから始めるのが最も安全で確実でしょう。

4、駐車場経営による土地活用

続いて、手軽でリスクが低いことで人気の駐車場経営による土地活用の解説です。

(1)駐車場経営が適している人

駐車場経営による土地活用に適している人は、手軽でリスクが低いというメリットがそのまま当てはまります。

  • とりあえず何か土地活用をしたい
  • 将来的には別の土地活用ができる余地を残しておきたい
  • リスクを取りたくないので、儲けが少ないことは許容できる
  • 自己資金がそんなになく、本格的な事業を考えていない

何もしないよりはマシという感覚で駐車場経営を始めた人が最も満足度が高いので、あまり多くを期待しないものの何か土地活用をしておきたいという方に適していると言えます。

(2)駐車場経営に適した土地

それでは、駐車場経営に適した土地というのはどういう土地なのでしょうか。

  • 住宅地、オフィス街など駐車場需要が高い地域にある
  • 商業施設や公共施設、観光地などに近い
  • 建物を建てるのに不向きな狭小地、変形地である
  • 他の土地活用法に当てはまりにくい

1つ目の条件は、月ぎめとコインパーキング両方に適している条件です。

2つ目は特にコインパーキングに適している条件で、場所によっては大きな利益を見込むことができます。

例えば京都のシンボルでもある五重塔がある東寺では、毎月21日に「御影供(みえく)」という仏教行事があります。

この時には露店も出るため多くの人が集まり、近隣のコインパーキングは毎月21日だけ普段の数倍の料金を設定していますが、それでも満車状態となります。こうした特殊な条件がある土地の活用法としては、むしろコインパーキングのほうが収益性が高くなることもあります。

(3)駐車場経営の始め方

月ぎめ駐車場を始める場合は、ほぼ自力で事業を開始できます。

土地にアスファルトを敷き、契約者を募集するだけです。

募集をするには駐車場に「空車あり」の張り紙をしたり、近隣の不動産会社に依頼するのも有効ですが、最近ではネット上にも情報を登録できるサービスがあるので、こうしたサービスの利用も有効です。

駐マップ

https://chumap.jp/

カーパーキング

https://carparking.jp/

コインパーキングとして土地活用をする場合は、コインパーキング事業者に相談をすることから始まります。最大手のタイムズ24をはじめ、多くの駐車場事業者が土地所有者向けに土地活用の提案をしています。

タイムズ24

http://www.times24.co.jp/lp/li01002.html

三井のリパーク

https://www.repark.jp/index.html

5、太陽光発電所としての土地活用

郊外や山間部、休耕地など他の土地活用法が見出せない場合は、太陽光発電が奥の手となります。

(1)太陽光発電所を運営した方が良い人

太陽光発電所の運営に適している人という条件はあまりありませんが、他の土地活用法の可能性を絶たれてしまった場合に、それでもまだ他に有効な土地活用法はないかと模索をしている方でしょう。

また、太陽光発電は節税メリットがあるため、青色申告をしている人で何らかの節税方法をお探しの方にも適していると言えます。太陽光発電と節税の関係については、「太陽光発電投資とは?太陽光発電投資を成功させるために知っておきたい10個のこと」の「3、太陽光発電投資の最大のメリットは節税?」に詳しい解説があります。

ご存知の通り、太陽光発電は再生可能エネルギーを利用することから地球環境保護に有効な手段であり、ビジネスモデルが確立している数少ない環境ビジネスでもあります。土地活用によって地球環境保護に貢献したいという意識をお持ちの方にとっても、太陽光発電所は具体的な手段となります。

(2)太陽光発電所に適した土地

太陽光発電所に適した土地の条件は、以下の通りです。

  • 土地の価値が低く他の活用法が見出せない
  • 日中の時間は日当たりが安定している
  • 豪雪地帯ではない(積雪がパネルを覆ってしまうため)
  • 送電設備が近くにある

大切なのは、日当たりと送電環境です。

日当たりが重要なのはご想像の通りですが、送電設備が近くにあることも重要な条件です。

なぜなら発電をした電力を送電網に届ける必要があるのですが、電線が近くになければ設置をしなくてはならなくなります。

そのためのコストは決して小さなものではないので、送電環境がしっかりと確保されていることも考慮するべきです。

(3)太陽光発電所の始め方

太陽光発電所を始めるには、太陽光パネルの設置や系統連系といった一連の施工や手続きを行っている専門の業者に依頼することになります。家庭用ではなく産業用太陽光発電システムの販売・施工を手がけている業者は日本全国にたくさんあるので、お住まいの地域で活動している業者を探すとすぐに見つかります。

以下の業者は全国対応をしており施工実績も豊富で、土地活用という視点から太陽光発電の提案が受けられます。

和上ホールディングス

https://www.wajo-holdings.jp/

ネクストエナジー・アンド・リソース

https://www.nextenergy.jp/

エコの輪

https://www.taiyo-co.jp/

6、土地活用の見込みがないのであれば売却にも検討の余地

この記事では、相続で取得した土地の活用法について解説してきました。

しかし、これらの選択肢のどれにも当てはまらず有望な土地活用法がない場合、もしくはそもそも土地活用をする意欲がそれほどないという場合は、売却というのもひとつの選択肢です。

(1)土地を売却した方が良いケース

土地活用よりも売却のほうが適しているのは、以下のようなケースです。

  • 有望な土地活用法が見当たらない
  • 土地に対する思い入れが特にない
  • 土地よりも現金がほしい
  • 面倒なことはしたくない

土地活用法が見当たらないということに加えて、その土地に対する思い入れが特にないというのが重要なポイントです。

なぜなら土地は一度手放すと同じ土地を再び取得することがとても難しく、そのこともあって手放すという選択肢には抵抗を感じる方も多くいます。

しかし、もしその土地に対して特段の思い入れがないのであれば、その障壁がなくなります。

(2)少しでも土地を高く売るために一括査定サイトを活用しよう

土地を少しでも高く売るための基本は、相見積もりです。

一括査定サイトを利用すると一度の操作で複数の不動産会社に査定依頼を出すことができるので便利ですし、不動産会社同士が競争をすることで良い条件を引き出しやすくなります。

仕組みとしては以下の通りです。

そのメリットは先ほどもお伝えした通り相見積もりを取れることで、結果としてより適正な価格で売却することが可能です。

「不動産投資の教科書」としては、以下の3つのサイトをオススメしています。

第1位:すまいValue(すまいバリュー)

すまいValueは、不動産仲介の7割近くのシェアを誇る大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。

物件のタイプについても、

  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • ビル
  • アパート

など全てのタイプを対応しておりますので、ぜひ活用してみて下さい。

公式サイトはこちら

第2位:1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」

「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。

ソニー不動産の特徴として、

  • 1都3県のエリアを限定していること
  • 売主だけを担当する

という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。

第3位:査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME4U」 

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない 

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも 

  • 悪徳業者

の登録を徹底的に排除すると公言しています。

公式サイトはこちら

(3)少しでも土地を高く売るコツ

一括査定サイトを利用する以外に、土地の売却には高く売るためのさまざまなノウハウがあります。

特に相続によって取得した土地の売却についてのノウハウは、「相続した不動産をより速く高く売却するために知っておくべき7つのこと」に詳しい解説がありますので、売却をお考えの方はこちらも併せてお読みください。

まとめ

相続という運命に近い契機で取得した土地の有効活用について、解説してきました。

この記事で推奨しているのはアパート・マンション経営、駐車場、そして太陽光発電ですが、それぞれお持ちの土地の特性を考慮して選んでいただければと思います。

冒頭から述べているように、土地は活用しなければ税金やリスクだけが付きまとうお荷物になってしまいます。少なくともマイナス資産からの脱却ができるよう、この記事の情報をお役立てください。

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