相続した土地を活用するためには、どのような方法があるのでしょうか？
せっかく所有している土地も、活用しなければ税金がかかる分マイナスになってしまいますし、放置することで不法投棄されるといったリスクも伴います。
この記事では、相続した土地や建物の活用方法や、売却という選択をする際に必要な知識について解説します。
「土地活用ランキング！ 種類とメリット・デメリットを徹底比較」の記事も併せてご覧ください。
【最新2023年】土地活用ランキング！メリット・デメリットを比較
相続した場合の土地活用方法①マンション・アパート経営、②駐車場、③トランクルーム、④太陽光発電事業、⑤その他として売却
１、土地を活用した方がいい理由
まずは、なぜ相続した土地をそのままにせず活用したほうがいいのか、確認しておきましょう。
（１）節税効果がある
土地を所有しているだけで、毎年固定資産税を払う義務が発生します。市街化区域であれば都市計画税も追加で課税されます。
固定資産税の税率は評価額に対して1.4％、都市計画税は0.3％なので市街化区域の土地を所有している場合、合計で1.7％です。
土地に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」という固定資産税における特例措置による減税の対象になります。
さらに、住宅用地のうち一戸あたり200㎡以下の部分を小規模住宅用地といい、賃貸住宅の場合1戸あたり200㎡以下の部分に固定資産税と都市計画税の軽減措置があります。
軽減割合は、以下の表の通りです。
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敷地面積 |
軽減割合 |
||
|
固定資産税 |
小規模住宅用地 |
1戸あたり200㎡以下の部分 |
1/6 |
|
一般住宅用地 |
1戸あたり200㎡超の部分 |
1/3 |
|
|
都市計画税 |
小規模住宅用地 |
1戸あたり200㎡以下の部分 |
1/3 |
|
一般住宅用地 |
1戸あたり200㎡超の部分 |
2/3 |
以上のように、アパートを建築して経営することで節税になるケースがあるため、相続した土地は活用した方がいいといえます。
（２）放置しておくとリスクが大きくなる
相続した土地を活用せず放置することで起こり得るリスクは、以下の通りです。
- 不審者が集まる場所になる
- 犯罪の拠点になることがある
- 害獣の住処になる
- ごみが不法投棄される
- 雑草や木が伸びて近隣住民とのトラブルの原因になる
- 空家対策特別措置法が行使されることにより税金における優遇措置が受けられなくなる
また、建物がある場合でも空き家を放置すると、老朽化した建材がはがれて近隣住民や通行人にあたり、トラブルになることも考えられます。
２、相続した土地の活用方法①アパート経営
相続した土地の活用方法として、最も収益性が高くポピュラーな方法といえるのが、アパートやマンションを建築して賃貸経営する方法です。
この章では、アパート・マンション経営について詳しく解説します。
（１）アパート、マンション経営に適した土地
以下の条件に1つでも多く合致する土地であれば、アパート、マンション経営に向いているといえます。
- 最寄り駅から徒歩10分以内
- 将来に向けて人口の増加、維持が見込める（若い人の人口が多い）
- できるだけ正方形に近いシンプルな形状
立地条件は賃貸経営において最も重要な要件なので、入念な精査とシミュレーションが必要でしょう。
また、形状がシンプルである方が建築費用を安く抑えられる上に、入居者が決まりやすい間取りにしやすくなります。
（２）アパート、マンション経営に適している人
アパートやマンションは建築費用が高額になるため、ほとんどのケースで不動産投資ローンを利用することになります。
そのため、安定した収入がある会社員や公務員で、かつ1,000万円以上の自己資金を用意できる人が適しています。
さらに、本格的な資産形成をして次世代に受け継ぎたいという意向をお持ちの方であれば、よりアパート、マンション経営に適しているといえるでしょう。
（３）アパート、マンション経営の始め方
アパート、マンション経営を始めるまでの大きな流れを時系列に並べると、以下のようになります。
- 土地活用を専門業者に相談する
- 賃貸経営の提案、シミュレーション
- 建築計画立案、費用の見積もり
- 建物を建築
- 管理会社と管理委託契約を結ぶ
- 入居者募集、賃貸経営開始
具体的にどんなアパート（マンション）をいくらで建てることができるのかは、ハウスメーカーや工務店に見積もりを出してもらう必要があります。
土地活用サイトを利用すると、提携している会社から複数の見積もりを取ることができるため、効率的にプランニングができるでしょう。
NTTデータが運営するHOME4Uをおすすめしています。
HOME4Uの特徴として、
- 厳選した優良企業と提携している
- NTTデータが運営している安心感
- 提携している建設会社から最大7社までプラン請求先を選べる
といった点があげられます。
アパート経営において、複数のプランから最適な選択をすることが収益の最大化の観点から非常に重要ですので、一括見積もりをぜひ活用しましょう。
３、相続した土地の活用方法②駐車場経営
駐車場経営は、初期費用が安く済む点がメリットの土地活用方法です。
駐車場経営の方法は、月額で契約する「月極駐車場」と、利用時間に応じて料金設定し不特定多数が利用する「コインパーキング」に分けられます。
（１）駐車場経営に適した土地
以下に当てはまる土地は、駐車場経営に適しているといえます。
- 住宅地、オフィス街など駐車場需要が高い地域にある
- 商業施設や公共施設、観光地などに近い
- 建物を建てるのに不向きな狭小地、変形地である
- 他の土地活用法に当てはまりにくい
住宅地、オフィス街など駐車場需要が高い地域は、月極とコインパーキング両方に適しています。
商業施設や公共施設、観光地などに近い土地はコインパーキングに適しており、場所によっては大きな利益を見込めるでしょう。
例えば、京都のシンボルでもある五重塔がある東寺では、毎月21日に「御影供（みえく）」という仏教行事があります。当日は露店も出るため多くの人が集まり、近隣のコインパーキングは毎月21日だけ普段より高い料金を設定していても満車状態となります。
こうした特殊な条件がある土地の活用法としては、賃貸経営よりも収益性が高くなることもあるのです。
（２）駐車場経営に適している人
駐車場経営による土地活用に適している人は、手軽でリスクが低いというメリットがそのまま当てはまります。
- とりあえず何か土地活用をしたい
- 将来的に別の土地活用ができる余地を残しておきたい
- なるべく少ない資金で土地活用を始めたい
一般的にアパート・マンション経営に比べると収益性が低くなるため、あまり多くを期待しないものの何か土地活用をしておきたいという方に適していると言えます。
（３）駐車場経営の始め方と管理方法
駐車場経営を始めるために必要なことや管理方法は、以下の通りです。
|
開始時に必要な項目 |
管理方法 |
|
|
月極駐車場 |
アスファルト舗装 利用者募集 |
自主管理 または管理委託 |
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コインパーキング |
アスファルト舗装 駐車場経営会社に相談 精算機設置 フラット板設置 照明・看板設置 |
管理委託 または一括借り上げ方式 |
月極駐車場であれば、舗装をしなくても始めることはできますが、アスファルト舗装されている駐車場の方が選ばれやすいでしょう。
募集をするには駐車場に「空車あり」の張り紙をしたり、近隣の不動産会社に依頼する方法があります。
ネット上で駐車場情報を登録できるサービスもあるため、活用しましょう。
コインパーキングを選択する場合は、駐車場経営会社に相談し、コインパーキングに必要な設備を設置することになります。
前章で紹介したHOME4Uでは駐車場経営会社の登録もあるため、駐車場について相談するだけでなく、アパート・マンション経営との比較も容易になります。
４、相続した土地の活用方法③トランクルーム
土地にコンテナを設置し、トランクルームとして収納スペースを賃貸する方法です。
（１）トランクルームに適した土地
- 近くにオフィスビルやマンションが多い都市部や住宅地
- 居住に適さない土地
- 土地の間口が6ｍ以上、さらに前面道路の幅員が6ｍ以上ある
騒音や日当たりが悪いといった居住用に適さない土地でも、トランクルームであれば問題なく設置することができます。
一方、下記にあてはまる土地ではトランクルームの設置ができないため注意が必要です。
- 第一種・第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 市街化調整区域
（２）トランクルーム経営に適している人
- アパート・マンション経営よりも初期費用を抑えたい
- 管理費用や修繕費用があまりかからない土地活用をしたい
- 将来的に別の土地活用ができる余地を残しておきたい
アパート・マンション経営と比較すると収益性は劣りますが、修繕が少なく管理費用も抑えられます。
（３）トランクルームの始め方
トランクルームの運用方法は、大きく以下の3種類に分けられます。
- 自主管理
- フランチャイズ
- 管理会社に土地を貸し、サブリースで運営する
自主管理では利用者の募集や契約も自ら行う必要があり手間や時間がかかるため、初めてトランクルーム経営をする場合は避けた方がいいでしょう。
トランクルームを始めるためには、まずトランクルーム事業者に相談します。土地活用一括見積サイトのHOME4Uを利用すれば、トランクルーム事業者の経営プランを比較検討できます。
５、相続した土地の活用方法④太陽光発電
郊外や山間部、休耕地など他の土地活用法が見出せない土地でも、太陽光発電であれば可能なケースがあります。
（１）太陽光発電所に適した土地
太陽光発電所に適した土地の条件は、以下の通りです。
- 土地の価値が低く他の活用法が見出せない
- 日中の時間は日当たりが安定している
- 豪雪地帯ではない（積雪がパネルを覆ってしまうため）
- 送電設備が近くにある
太陽光で発電した電力を送電網に届ける必要があるのですが、電線が近くになければ設置をしなくてはならなくなることを覚えておきましょう。
（２）太陽光発電に適している人
太陽光発電所の運営に適する条件は特にありませんが、他の土地活用法の可能性を絶たれてしまった場合に、他に有効な土地活用法はないかと模索をしている方は検討する価値があるでしょう。
太陽光発電は、再生可能エネルギーを利用することから地球環境保護に有効な手段であり、ビジネスモデルが確立している数少ない環境ビジネスでもあります。
土地活用によって地球環境保護に貢献したいという意識をお持ちの方にとって、太陽光発電所は具体的な手段になると言えます。
（３）太陽光発電所の始め方
太陽光発電所を始めるには、太陽光パネルの設置や系統連系といった一連の施工や手続きを行っている専門の業者に依頼することになります。
家庭用ではなく産業用太陽光発電システムの販売・施工を手がけている業者は日本全国にたくさんあるので、お住まいの地域で活動している業者を探すと見つかります。
以下の業者は全国対応をしており施工実績も豊富で、土地活用という視点から太陽光発電の提案が受けられます。
和上ホールディングス
ネクストエナジー・アンド・リソース
土地活用一括見積サイトのHOME4Uには、太陽光発電の事業者も登録されています。他の選択肢と同様、太陽光発電事業者への相談もできます。
６、相続した土地を売却する
選択肢のどれにも当てはまらず有望な土地活用法がない場合、もしくはそもそも土地活用をする意欲がそれほどないという場合は、売却することもひとつの選択肢に入ります。
（１）土地を売却した方が良いケース
以下のようなケースでは、土地活用よりも売却のほうが適していると言えるでしょう。
- 有望な土地活用法が見当たらない
- 土地に対する思い入れが特にない
- 土地よりも現金がほしい
土地活用法が見当たらないということに加えて、その土地に対する思い入れが特にないというのが重要なポイントになります。
なぜなら、土地は一度手放すと同じ土地を再び取得することは非常に難しく、手放すという選択肢には抵抗を感じる方も多くいるからです。
（２）まずは一括査定サイトで売却価格を把握する
売却を検討するためには、まずは売却価格の相場を知ってからでなければ他の選択肢との比較ができません。
一括査定サイトを利用すると、一度の操作で複数の不動産会社からの査定価格を知ることができます。
不動産会社同士が競争をすることで良い条件を引き出しやすくなることも期待できるでしょう。
代表的な一括査定サイトを紹介します。
①すまいValue
東急リバブル、住友不動産ステップ、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社6社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。
大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。
不動産を売却するときに、安心感を最優先させたい人におすすめの一括査定サービスです。
②SUUMO
「SUUMO」は、株式会社リクルートが運営する一括査定サービスです。
全国に対応しており、提携社は大手から地域密着型まで幅広く、10社に査定を依頼できます（※査定可能会社数は物件所在地によって異なります）。
相続やローンなど不動産を売却する際の注意点についてのサポート体制も充実しており、SUUMO売却査定の利用者満足度は91％（2021年3月調べ）。
できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい人におすすめの無料一括査定サービスです。
③SRE不動産
「SRE不動産」はソニーグループの不動産会社です。
注目すべき特徴として、売り手と買い手の双方の担当者となることを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けた「エージェント制度」が挙げられます。
仮に自社で買い手が見つかったとしても、業務や担当が完全に独立しているため、売却エージェント（担当）は100％売り手の要望にそって交渉にあたります。
「業界最高水準のAI（人工知能）」による客観的でより正確な査定価格の算出と、「売却に特化した専門エージェント」のサポートによって、「安心安全なお取引」と「早く高く売ること」を徹底的に追求しているのです。
なお、SRE不動産はサービスエリアが東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に限られています。該当する場合は、お客様満足度が高いSRE不動産をおすすめします。
空家を相続する流れや税金対策について詳しく知りたい方は、空き家買取隊の下記記事も参考にしてください。
（３）少しでも土地を高く売るために
一括査定サイトを利用する以外にも、土地の売却には高く売るためのさまざまなノウハウがあります。
特に相続によって取得した不動産の売却についての知識は、「相続した不動産を売却したい？知っておきたい税金対策と手続き」で詳しく解説しています。売却をお考えの方はぜひ併せてお読みください。
相続した不動産を上手に売却！税金対策とスムーズな手続き方法を解説
まとめ
相続した土地を有効活用できるよう、土地の活用方法を紹介してきました。
土地は、活用しなければ税金が発生したりリスクが大きくなる可能性があります。
その土地にあった活用方法を選びましょう。
