• 相続税対策
  • 2019/4/3

持っているだけで税金がかかる「相続した土地」3つの代表的な活用方法

「相続したこの土地、どうやって活用したらいいのだろう?」

土地を相続するというのは、当の本人にとっては新たな悩みの種になってしまうこともあるようです。

せっかく相続で手に入れた土地も、活用しなければただのお荷物になってしまいます。

土地活用の基本的な考え方や土地活用法、めぼしい土地活用法が見当たらない場合に最後に検討する売却方法についても見ていきましょう。

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・持っているだけで税金がかかる土地

土地を所有することで発生するのは固定資産税で、市街化区域であれば都市計画税も追加で課税されます。そのため都市部ではこの2つの税金を総称して「固都税」と呼ばれることもあります。

固定資産税の税率は評価額に対して1.4%、都市計画税は0.3%なので市街化区域の土地を所有している場合、固都税は合計で1.7%となります。

仮に評価額が5,000万円の土地であれば、固都税は毎年85万円ずつ発生することになるでしょう。

・土地活用の現実的な方法とは?

相続で土地が手に入るというのは、恵まれたことだと言えるのではないでしょうか。

しかし、せっかく手に入れた土地であっても活用しなければ宝の持ち腐れになるばかりか、お荷物にもなってしまいます。相続した土地だからこそ土地活用が重要な理由と、現実味のある選択肢について解説しましょう。

・アパート、マンション経営による土地活用

どんな人が、どんな土地がアパマン経営に適しているのでしょうか。その前提条件と具体的な始めかたを見ていきましょう。

(1)アパート、マンション経営に適している人

どんな人が適しているのかを以下に挙げますので、ご自身に該当するかどうかチェックしてみてください。

  • 標準的な水準より年収が高い
  • 少なくとも1,000万円以上の自己資金を用意できる
  • 自営業など収入が不安定になりがちな職業で老後への備えが必要
  • 本格的な資産形成をして次世代にしっかりと受け継いでいきたい

上の2つは土地活用をする本人の属性に関する条件です。

いわゆる高属性と呼ばれるような人の条件ですが、アパート、マンション経営を始めるのにこれが重要な条件になっている背景には、昨今の融資環境の変化があります。

スルガ銀行やTATERU問題では融資書類が改ざんされていたことが明らかになり、不正融資という大きなスキャンダルに発展しました。

これを受けて金融機関の融資審査が厳しくなっており、高属性の人でないと融資審査に通りにくい状況が生まれています。相続した土地に建物を建てるのには融資が前提になるので、上の2つは最初の大きな関門です。

なお、ここで自己資金1,000万円としているのはアパート経営の場合です。マンションの場合はさらに建築費用が大きくなるため、建築費用の3割程度は必要になると考えるのが妥当です。

下の2つは、土地活用を考えている方の意向です。こうした事情や意向をお持ちの方で融資審査に通る方であれば、アパート、マンション経営に適していると考えて良いでしょう。

(2)アパート、マンション経営に適した土地


以下の条件に1つでも多く合致する土地であれば、アパート、マンション経営向きです。

  • 最低60坪、理想は100坪以上の広さ
  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 将来に向けて人口の増加、維持が見込める(若い人の人口が多い)
  • できるだけ正方形に近いシンプルな形状

広さと立地条件は賃貸経営においてとても重要なので、入念な精査とシミュレーションが必要でしょう。形状がシンプルであると良いのは、シンプルな形状の土地だとシンプルな形状の建物を建てられるため、建築費用を低く抑えられるためです。

(3)アパート、マンション経営の始め方

アパート、マンション経営を始めるまでの大きな流れを時系列に並べると、以下のようになります。

  • 土地活用を専門業者に相談する
  • 賃貸経営の提案、シミュレーション
  • 建築計画立案、費用の見積もり
  • 建物を建築
  • 管理会社と管理委託契約を結ぶ
  • 入居者募集、賃貸経営開始

以前であれば大家さんが自ら建築業者に見積もりを取り、自分で賃貸経営のシミュレーションをする必要がありましたが、今ではこうした一連の業務を専門の業者が行ってくれるようになっています。

例えば、こちらの「イクス運営【イエカレ 土地活用】」では、一度の問い合わせで最大7社へのプラン請求をすることができます。

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今どきのアパート、マンション経営はこうしたプロに相談することから始めるのが最も安全で確実でしょう。

・駐車場経営による土地活用

手軽でリスクが低いことで人気の駐車場経営による土地活用の解説です。

(1)駐車場経営が適している人

駐車場経営による土地活用に適している人は、手軽でリスクが低いというメリットがそのまま当てはまります。

  • とりあえず何か土地活用をしたい
  • 将来的には別の土地活用ができる余地を残しておきたい
  • リスクを取りたくないので、儲けが少ないことは許容できる
  • 自己資金がそんなになく、本格的な事業を考えていない

何もしないよりはマシという感覚で駐車場経営を始めた人が最も満足度が高いので、あまり多くを期待しないものの何か土地活用をしておきたいという方に適していると言えます。

(2)駐車場経営に適した土地


それでは、駐車場経営に適した土地というのはどういう土地なのでしょうか。

  • 住宅地、オフィス街など駐車場需要が高い地域にある
  • 商業施設や公共施設、観光地などに近い
  • 建物を建てるのに不向きな狭小地、変形地である
  • 他の土地活用法に当てはまりにくい

1つ目の条件は、月ぎめとコインパーキング両方に適している条件です。

2つ目は特にコインパーキングに適している条件で、場所によっては大きな利益を見込むことができます。

例えば京都のシンボルでもある五重塔がある東寺では、毎月21日に「御影供(みえく)」という仏教行事があります。

この時には露店も出るため多くの人が集まり、近隣のコインパーキングは毎月21日だけ普段の数倍の料金を設定していますが、それでも満車状態となります。こうした特殊な条件がある土地の活用法としては、むしろコインパーキングのほうが収益性が高くなることもあります。

(3)駐車場経営の始め方

月ぎめ駐車場を始める場合は、ほぼ自力で事業を開始できます。

土地にアスファルトを敷き、契約者を募集するだけです。

募集をするには駐車場に「空車あり」の張り紙をしたり、近隣の不動産会社に依頼するのも有効ですが、最近ではネット上にも情報を登録できるサービスがあるので、こうしたサービスの利用も有効です。

駐マップ

https://chumap.jp/

カーパーキング

https://carparking.jp/

コインパーキングとして土地活用をする場合は、コインパーキング事業者に相談をすることから始まります。最大手のタイムズ24をはじめ、多くの駐車場事業者が土地所有者向けに土地活用の提案をしています。

タイムズ24

http://www.times24.co.jp/lp/li01002.html

三井のリパーク

https://www.repark.jp/index.html

・太陽光発電所としての土地活用

郊外や山間部、休耕地など他の土地活用法が見出せない場合は、太陽光発電が奥の手となります。

(1)太陽光発電所を運営した方が良い人

太陽光発電所の運営に適している人という条件はあまりありませんが、他の土地活用法の可能性を絶たれてしまった場合に、それでもまだ他に有効な土地活用法はないかと模索をしている方でしょう。

ご存知の通り、太陽光発電は再生可能エネルギーを利用することから地球環境保護に有効な手段であり、ビジネスモデルが確立している数少ない環境ビジネスでもあります。土地活用によって地球環境保護に貢献したいという意識をお持ちの方にとっても、太陽光発電所は具体的な手段となります。

(2)太陽光発電所に適した土地


太陽光発電所に適した土地の条件は、以下の通りです。

  • 土地の価値が低く他の活用法が見出せない
  • 日中の時間は日当たりが安定している
  • 豪雪地帯ではない(積雪がパネルを覆ってしまうため)
  • 送電設備が近くにある

大切なのは、日当たりと送電環境です。

日当たりが重要なのはご想像の通りですが、送電設備が近くにあることも重要な条件です。

なぜなら発電をした電力を送電網に届ける必要があるのですが、電線が近くになければ設置をしなくてはならなくなるので気をつけましょう。

(3)太陽光発電所の始め方

太陽光発電所を始めるには、太陽光パネルの設置や系統連系といった一連の施工や手続きを行っている専門の業者に依頼することになります。

家庭用ではなく産業用太陽光発電システムの販売・施工を手がけている業者は日本全国にたくさんあるので、お住まいの地域で活動している業者を探すとすぐに見つかります。

以下の業者は全国対応をしており施工実績も豊富で、土地活用という視点から太陽光発電の提案が受けられます。

和上ホールディングス

https://www.wajo-holdings.jp/

ネクストエナジー・アンド・リソース

https://www.nextenergy.jp/

エコの輪

https://www.taiyo-co.jp/

・土地活用せず売却した方が良いケースも

選択肢のどれにも当てはまらず有望な土地活用法がない場合、もしくはそもそも土地活用をする意欲がそれほどないという場合は、売却というのもひとつの選択肢です。

(1)土地を売却した方が良いケース

土地活用よりも売却のほうが適しているのは、以下のようなケースです。

  • 有望な土地活用法が見当たらない
  • 土地に対する思い入れが特にない
  • 土地よりも現金がほしい
  • 面倒なことはしたくない

土地活用法が見当たらないということに加えて、その土地に対する思い入れが特にないというのが重要なポイントです。

なぜなら土地は一度手放すと同じ土地を再び取得することがとても難しく、そのこともあって手放すという選択肢には抵抗を感じる方も多くいます。

しかし、もしその土地に対して特段の思い入れがないのであれば、その障壁がなくなります。

(2)少しでも土地を高く「一括査定サイト」を活用

土地を少しでも高く売るための基本は、相見積もりです。

一括査定サイトを利用すると一度の操作で複数の不動産会社に査定依頼を出すことができるので便利ですし、不動産会社同士が競争をすることで良い条件を引き出しやすくなります。

仕組みとしては以下の通りです。

そのメリットは先ほどもお伝えした通り相見積もりを取れることで、結果としてより適正な価格で売却することが可能です。

「不動産投資の教科書」としては、以下の5つのサイトをオススメしています。

(1)すまいValue

東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。

大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

公式サイトはこちら

(2)HOME 4 U

登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。


公式サイトはこちら

(3)REDS(レッズ)

売却仲介手数料がすべて割引または無料で売却できる「REDS(レッズ)というサービスがあります。

運営元は、東証一部上場ヒノキヤグループの子会社である株式会社不動産流通システムが担っており、企業としても安心・信頼を置けます。

納得できる買い手を待てるため、希望額で売却しやすい、専門的な契約ややりとりはREDS(レッズ)のコーディネーターが担当するなどメリットが大きいです。

このようなサイトを利用することで少しでもより高く売るチャンスを手にすることができるでしょう。

(4)ReaRie(リアリエ)

「リアリエ」は信頼のパナソニックが運営するサービスです。

年間12,000戸の新築販売実績、年間36,600件のリフォーム施工実績のあるパナソニックグループの関連会社が連携して、お客様の大切な物件を責任と安心を持ってリフォームプラン付き売却での提案をしてくれることで、早期の売却を実現してくれます。

公式サイトはこちら

(5)イエカレ(不動産売却)

不動産を最高価格で売却するをうたっているサイト。土地活用にも強いので、土地だけを売りたい場合もシミュレーションしてみると良いかも知れません。

(3)少しでも土地を高く売るコツ

一括査定サイトを利用する以外に、土地の売却には高く売るためのさまざまなノウハウがあります。

特に相続によって取得した土地の売却についてのノウハウは、「相続した不動産をより速く高く売却するために知っておくべき7つのことに詳しい解説がありますので、売却をお考えの方はこちらも併せてお読みください。

・お荷物になる前に土地活用か売却を

相続という運命に近い契機で取得した土地の有効活用について、解説してきました。

この記事で推奨しているのはアパート・マンション経営、駐車場、そして太陽光発電ですが、それぞれお持ちの土地の特性を考慮して選んぶと良いでしょう。

冒頭から述べているように、土地は活用しなければ税金やリスクだけが付きまとうお荷物になってしまいます。少なくともマイナス資産からの脱却ができますよう。

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