• 不動産投資
  • 2019/11/11

ハザードマップも重要「優良物件」の立地条件と見分け方

不動産投資においては購入した後にその物件の資産価値が維持できるということが条件とも言えるでしょう。

また、先日台風19号の被害において都心では河川氾濫など水害の危険性も注目されるようになり、ハザードマップの重要性が改めて明るみになりました。

駅からの距離や路線などスタンダードな方向からだけではなく、ハザードマップなどにも注目しながらどのようなものが本当の優良物件と言えるのか見ていくことにしましょう。

・優良物件の見分け方(1)立地

電車中心のコミュニティ(東京23区内・大阪市内など)では駅から徒歩5分以内というのは希少価値となり、価格の下落を抑えることができます。

徒歩5分圏内の面積は5×5×π=25π、徒歩5分から10分圏内の免責は10×10×π−25π=75となり、物件数が1/3しかありません。

便利なうえに、高い希少性から、駅からの距離は大事な指標となります。

また駅選び、路線選びも重要となります。

オススメの駅は山手線や環状線などにある繁華街のあるターミナル駅から出ている路線でしょう。

さらに、最初もしくは2つ目の急行停車駅の次の各駅停車が止まる駅がコストパフォーマンスが良い傾向にあります。

急行電車のアクセスの良さは価格に織り込まれてしまっていることもあり、その次の各停の駅であれば、ぐっと価格が下がるのです。

・優良物件の見分け方(2)ハザードマップの重要性

最近、台風やゲリラ豪雨による大きな水害が増えてきました。

例えば、急速に発展を遂げた人気エリアの武蔵小杉。先日の台風19号では武蔵小杉のタワーマンションはトイレが使えなかったなど、大きな被害が出たことは記憶に新しいのではないでしょうか。

武蔵小杉はアクセスが良く便利な場所ですが、ハザードマップを見てみると浸水の可能性があるエリアです。

元々沼地で、その後工場エリアになったのには理由があったのですが、強引に開発を進めてしまったこともあり今回のような事態を招いてしまったとも言えるでしょう。

武蔵小杉のような事例から今後は優良物件は浸水可能性が少ないエリアにあるということも付け加えられそうです。

ちなみに「〇〇岡」「〇〇山」などの地名のところは水害が少なく、「谷」、「沼」と付いている地名は水害が起きやすいと言われていますため、地名から類推も一つのヒントかもしれません。

・優良物件の見分け方(3)周辺施設

周辺に学校、特に大学、があるとそのエリアの地価が下がりにくいと言われています。

また、その物件のある路線のターミナル駅が再開発エリアであり、新しい建物や店舗、オフィスなどが続々とできていると地価が維持され優良物件となりやすいです。

・優良物件の見分け方(4)築年数は何年まで?

よく中古不動産を購入するときには「築何年までが良いのか」と聞かれる事が多いのですが、筆者が考える目安としては鉄筋コンクリート造や鉄骨造であれば築15年、木造であれば築5年であっても中古は避けたほうが良いでしょう。

ただし鉄筋コンクリート造や鉄骨造の新築物件はもちろん、木造であっても新築は避けるべきでしょう。

資産価値で考えた場合、鉄筋コンクリート造などはコンクリートの強度や耐震技術の向上で、新しいものほど優秀なのです。

そのため新築は宣伝費などで価格への上乗せが大きいのでオススメしません。また、木造はそもそも資産価値が維持できないものなので新築でも中古でもオススメしません。

消費物として、好きなものに住みたい人にのみ許される贅沢品なのです。

・ 利回りは危険な指標?

不動産投資において利回りというものは危険な指標であり、しかも単純利回りで何%以上であれば、買いますという人はとても危険なので投資をやめたほうが良いでしょう。

投資というのは、保有期間中の維持費、経済成長率、売却価格も含めて検討するものであり、いわゆるインカムゲインの高さだけで投資をするのは、片目を瞑って平均台を歩くようなものです。

大事なのはIRRと呼ばれる全てを織り込んだ指標であり、さらには、物件の維持管理にかかる費用および想定外の事項が起こりそうか否かの見極めです。

しかも、利回りが高い物件というのは、あまり良くない理由があることが多いのです。

・まとめ

不動産は立地や構造、築年数だけで数千万円単位で価値が変動するものです。

居住用であれ投資用であれ、不動産は資産であるという意識を持つ事が大切ではないでしょうか。

頼れる不動産コンサルタントに相談しながら、良い不動産を売買できますように。

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