• 資産運用
  • 2018/6/27

2,000万円を2倍にしたい方必見!「不動産投資の教科書」オススメの資産運用5選

2,000万円あったらどんな資産運用法があるのか、真剣にお考えですか

すでに2,000万円というお金は大金なので、せっかくの2,000万円を将来や老後のためにもっと増やしたいと思うのは当然のことです。

しかし、それと同時に2,000万円という大きな金額であるがゆえに「絶対に失いたくない」という思いも大きくなるものです。

そこで、2,000万円を資産運用するにあたっては、以下の「願い」を考慮する必要があるでしょう。

  • 2,000万円を老後の不安を解消できるほどの金額まで増やしたい
  • 多少のリスクは覚悟しているができるだけ安全に増やしたい
  • 2,000万円の全額や大半を失ってしまうようなことは絶対に避けたい

特に3つ目は重要だと思いますので、この記事では「全額を失う」というリスクがあるものは最初から資産運用法として対象にしません。

できるだけ安全に、しかも大きく増やして老後の不安を解消しておきたい。

そんな願いをかなえる資産運用法を本気で考えました。

目次

1、こんなに違う、2,000万円の10年後

(1)資産運用をしたら10年後には687万円の不労所得

どんな方法で資産運用をするかは別にして、2,000万円を3%の利回りで10年間運用したらどうなるのでしょうか。単純にシミュレーションをしてみると、以下のようになりました。

 出典:http://www.fukuri.info/?p=2000&pu=10000&r=3&ro=on&t=10&tu=y

10年後には2,6878,325円になっているので、687万円が増えた分です。資産運用は自分が働くわけではなくお金に働かせるのが基本なので、この687万円は不労所得です。何か欲しいものを買うにしても、老後の備えにするにしても、こうした不労所得を稼ぎ出すことができるのは、「お金が働いた」からです。

この「複利計算」というサイトでは、金額と利回りと期間を入力することで、簡単に複利シミュレーションをすることができます。利回りを変えたり、期間を変えてみると2,000万円がどれだけ増えるのかを簡単に計算することができます。

このシミュレーション結果は利回り3%という、資産運用では標準的な数字をもとに算出しました。では、資産運用をせず2,000万円をそのまま持っていたら10年後にはどうなっているのでしょうか。

(2)資産運用をしない場合との比較

2,000万円をそのまま資産運用をせずに10年後を迎えたとすると、結果は以下のようになります。

①タンス預金

当然ながら2,000万円のままです。しかも、空き巣に入られてしまうとゼロになってしまうリスクもあります。

②普通預金

大手メガバンクの普通預金金利は0.001%なので、10年後についている利息は2,000円です。

③定期預金

定期預金金利が高いベンチャー系銀行や地方銀行だと0.2%前後の商品があるので、そこで10年間寝かしていたとすると、利息は403,615円です。他のものと比べるとかなりマシではありますが、資産運用で得られる600万円以上の運用益と比べるとかなり少ないと言わざるを得ません。

3%で運用した場合と比べると、金利が高い銀行での定期預金とは640万円ほどの違いが生じました。もっと少ない元手であれば差も小さいのですが、2,000万円となると資産運用をするのとしないのとでは10年だけで640万円の差が出ます。

これが20年になると、利回りがさらに高くなると、この差は1,000万円以上になることでしょう。

(3)資産運用が不労所得でなければならない理由

資産運用のメリットは、自分ではなくお金が働くことです。2,000万円もの自己資金がある方には、これだけのお金を貯めることができた本業があるはずです。その本業に影響を与えるほど資産運用に時間と手間を使っていたのでは、意味がありません。

最初に資産運用の準備をして、実際に始めて、後は定期的に運用状況をチェックする意外に「何もしなくてもお金が増える」ことがとても重要なのです。

現役世代のうちは本業でお金を稼ぐことができますが、リタイア後はそうはいきません。現役世代であっても病気やケガ、介護などで本業ができなくなる可能性もあります。そんな時に、2,000万円の元手から得られる資産運用益が生活を支えてくれます。

自分の代わりにお金に働かせるというのは、怠慢ではありません。自分が働けなくなった時のためにお金が代わりに働く仕組みを作っておくことでもあるのです。

2,000万円があれば、そんな仕組みを作ることができます。

それでは、その考え方と具体的な方法を解説していきましょう。

2、2,000万円の資産運用には、4つの方針がある

(1)とにかく安全を優先したい(ローリスク・ローリターン)

2,000万円もの大金を資産運用という名のもとに失ってしまうのは、最悪の事態です。2,000万円という元本をできるだけ危険に晒すことなく、それでいて老後に向けて確実に増やしておきたいという方に「不動産投資の教科書」がおすすめする安全志向の資産運用法には、以下のようなものがあります。

インデックスファンド

いくら安全性重視といっても、定期預金や個人向け国債などは安全性こそ高いものの利回りが1%を大きく下回っているので、せっかくの2,000万円という元手のスケールメリットがいかせません。

そこでオススメしたいのが、インデックスファンドです。経済成長という長期的かつ安定的な運用効果が長期にわたって期待できます。それでいて資産運用の重要な要素である「何もしないでOK」という点も満たしています。

これらの安全性重視の2,000万円資産運用については、「3、とにかく安全を優先した資産運用法」で解説します。

(2)少額から始められる不動産投資信託(ミドルリスク・ミドルリターン)

不動産投資を始めるには、一般的にまとまった資金が必要になります。2,000万円あれば不動産投資も視野に入るのですが、2,000万円の大半をいきなり使うことに抵抗を感じる方も多いでしょう。

そんな時に検討したいのが、J-REITです。運用対象を不動産に限定した投資信託はREITと呼ばれ、その中でも証券取引所に上場されているものをJ-REITといいます。

J-REITによる資産運用については、「4、少額から間接的な不動産投資ができるJ-REIT」で解説します。

(3)安全性を重視しながら株で資産運用(ミドルリスク・ミドルリターン)

株は投資の代表格ですが、頻繁に売買をして利ザヤを稼ぐというイメージをお持ちの方は多いと思います。それだと資産運用の定義から外れてしまいますが、株を長期的に保有して配当と長期的な成長による株価上昇を狙う方法であれば、毎日のように株価チェックをしたり売買画面を開くことなく、ほぼ放ったらかしで資産を増やすことができます。

これならミドルリスクで取り組むことができるので、その方法は「5、株で資産運用するなら配当&割安株狙いがオススメ」で解説します。

(4)本格的な資産形成をしたい

2,000万円の現金という時点で、ある程度まとまった財産です。数百万円から資産運用を始める人にとっては、この2,000万円クラスが目標額でもあります。そんな大金から資産運用を始めるのですから、その目的が「本格的な資産形成」という方も多いでしょう。

「不動産投資の教科書」としては、2,000万円の自己資金があるのであれば現物不動産による賃貸経営や、不動産私募ファンドをオススメします。

  • 不動産投資
  • 不動産私募ファンド

不動産私募ファンドとは、本来機関投資家など大口の投資家を対象にした投資なのですが、それを個人投資家向けに小分けにするサービスが人気を集めているので、まとまった資金があるのであれば高利回りが期待できるのでオススメしたいと思います。

2,000万円から始める本格的な資産形成については、「6、2000万円あればマンションオーナーになれる」と「7、プロの運用で高利回りの不動産私募ファンド」で詳しく解説します。

3、とにかく安全を優先した資産運用法(ローリスク・ローリターン)

(1)インデックスファンド

インデックスファンドとは投資信託の一種で、ベンチマーク(日経平均株価、TOPIXなど)と連動するよう運用されており、ベンチマークに含まれる企業に分散して投資できる商品です。日経平均株価やTOPIXといえば日本の株式市場全体の市況を知ることができる指標です。日経平均株価は日経225とも呼ばれるように、日本を代表する225銘柄の株価平均をもとに算出されたものであり、一方TOPIXは東証一部上場企業の全銘柄の時価総額をベースに指数化したものです。

インデックスファンドの魅力は、「特に株の勉強をしなくても良い」ことと、高い分散投資効果、そして手数料コストが安いことです。日経平均株価であれば225銘柄に株式投資をしているのと同じ効果が得られるので、資産運用のリスク管理では基本中の基本である分散投資が手軽にできます。分散投資の重要性については、「8、資産運用の安全とハイリターンを両立させる方法」で詳しく解説します。

個別の銘柄や短期的な市況を見ると株式は上がったり下がったりを繰り返していますが、長期的に見ると世界経済は着実に成長を続けているため、世界的な株式市場の成長に伴ってインデックスファンドも多くの銘柄が上昇しています。

特にアメリカの株式市場の成長基調が顕著ですが、日本も「失われた20年」を経験しているにもかかわらず、10年前と今を比べると3倍近くになっています。

インドや東南アジア諸国などの新興国株式は長期的に上昇すると言われているので、こうした新興国株式のインデックスファンドを購入しておけば、2,000万円が2倍や3倍になっていてもおかしくない、というわけです。

【参考】代表的なインデックスファンド

eMAXIS新興国株式インデックス

 
出典:https://site0.sbisec.co.jp

MSCIエマージング・マーケット・インデックスという新興国の株価指数と連動するインデックスファンドです。

SMTAMダウ・ジョーンズインデックスファンド

 
出典:https://site0.sbisec.co.jp

アメリカの代表的な株式指数、ダウ平均と連動するインデックスファンドです。

eMAXIS全世界株式インデックス

 
出典:https://site0.sbisec.co.jp 

先進国や新興国など、全世界すべての株価指数に連動するインデックスファンドです。多少の上下変動はありますが、世界全体の株式市場が着実に成長している様子が分かります。

なお、インデックスファンドで資産運用を始める方法については、「インデックス投資を10分で理解して10年後に資産を倍にする全手」の詳しい解説をご覧ください。

「不動産投資の教科書」がオススメする証券会社や、資産運用の際に押さえておきたいポイントも解説しています。

4、少額から間接的な不動産投資ができるJ-REIT(ミドルリスク・ミドルリターン)

(1)J-REIT

J-REITとは、運用対象を不動産に限定した投資信託(不動産投資信託といいます)のうち、証券取引所に上場されている銘柄のことをいいます。J-REITと書いて「ジェイリート」と読みます。

不動産投資は全体的にミドルリスク・ミドルリターンの投資商品とされていますが、J-REITの場合は投資信託なので運用をプロに任せることができる点で、初心者の方にも取り組みやすいメリットがあります。

(2)J-REITの始め方

J-REITは証券会社の口座で、手軽に売買ができます。J-REITは購入して保有しているだけで、不動産運用益が決算ごとに分配金として支払われます。

J-REITの銘柄一覧や現在価格、分配金などについては「不動産投信情報ポータル」で最新情報を調べることができます。

(3)J-REIT銘柄の選び方

J-REITの銘柄選びや具体的な投資の方法については「不動産投資信託(REIT)で始める、資金10万円以下からの本格的な資産形成」で詳しく解説していますので、ぜひそちらも併せてご覧ください。

J-REITの全銘柄平均利回りは34%なので、その間を取って3.5%だとしても20年間の運用で3,9795,766円にもなります。40歳の時点で2,000万円が手元にあるのであれば、それをJ-REITで運用すると60歳時に倍近くの4,000万円に近い資産を手にすることができます。

若干のリスクと取りながら手堅く、そして長期的な視野で増やすのであれば、J-REITは有望な選択肢です。

5、株で資産運用するなら配当&割安株狙いがオススメ(ミドルリスク・ミドルリターン)

(1)5%以上の銘柄もある株式配当の魅力

投資家が企業に出資をして、企業はその証明として株券を発行します。そして株を持っている人(つまり株主)に対して投資金額に応じて利益の分配をするのが、株式会社の仕組みです。

こうして支払われる分配利益のことを、配当といいます。企業の業績が良ければ配当も高くなるので、安定的に利益を出している会社の株を長期保有すると資産運用としての機能を十分に発揮します。

以下は、「みんなの株式」という株式情報サイトで見ることができる、配当利回りランキングです。

 
出典:https://minkabu.jp/ranking/stock/21/2/2/0/1

このランキングからは、4%台を中心に、高い銘柄だと5%を超えていることが見て取れます。この中には有名企業や大型銘柄といって株価が比較的安定している銘柄も散見されるので、こうした銘柄を長期保有することで資産運用効果が期待できます。

また、連続増配といって何年もにわたって配当を増やし続けている企業もあります。東洋経済オンラインでは連続増配銘柄のランキングを発表しており、上位は以下の通りとなっています。

 
出典:http://toyokeizai.net/articles/-/77559?page=2

こうした銘柄は増配をすることにこだわりを持っていることもあって、長期的に株を保有していると利回りの向上が見込めます。また、増配をしていることで投資家からも好感され、株価が下落しにくい地合いになるので、その意味でも保有に適しています。

(2)割安株を探して長期的な成長を資産形成に組み込む

長期保有を前提に株式投資をするのであれば、割安株を見つけ出して長期的な株価の成長を味方につける手法も面白みがあります。割安株を見つけるための指標といえばPER(株価収益率)とPBR(株価純資産倍率)が有名です。

PER15倍以下、PBR0.51.5倍というのは「不動産投資の教科書」が推奨する割安株を探す目安ですが、それ以外にも割安株を探すポイントはあります。詳しくは「株のスクリーニング|初心者が株価を10倍以上に成長する銘柄を見つけ出す6つの手順」で解説していますので、この機会に割安株を見つける方法もぜひマスターしてください。なお、この記事タイトルにもなっているように、諸条件から希望の条件に合う株の銘柄を探していく作業のことをスクリーニングといいます。

6、2,000万円あればマンションオーナーになれる

(1)マンションオーナーで不動産投資のメリットを全部取り

2,000万円もの元手があれば、不動産投資も十分視野に入ります。不動産投資においてローン返済はキャッシュフロー(すべての経費を差し引いた手残り金)に大きく影響しますが、2,000万円あればローンを利用せず現金で物件購入をすることも可能ですし、仮にローンを利用するとしても自己資金が大きいので返済負担は少なくて済むでしょう。

つまり、2,000万円の自己資金があることでローンという大きな足かせがなければ、不動産投資のメリットを「全部取り」することもできるのです。

(2)狙い目は区分マンション

2,000万円という投資規模で、不動産投資初心者の方が狙うのであれば、区分マンション投資がオススメです。2,000万円以下で買えるものも多数ありますし、物件選びを間違わなければ安定的な家賃収入が見込めます。

ファミリータイプやワンルームなど、どちらであっても2,000万円あれば有望な中古物件がたくさんあります。

区分マンションを含む不動産投資は、物件選びが成否のほぼすべてを決めると言っても良いでしょう。それともうひとつ、不動産投資は他の投資商品と違ってネット上の操作だけで完了するというものではなく、不動産投資会社というパートナーが必要です。

マンション投資のメリットとリスク、そしてオススメの不動産投資会社などについての概要は「これからマンション投資は儲かる?安定収益を得るために知っておくべき5つのこと」にまとめてあります。さらに、物件選びについてはより深く解説している「不動産投資の物件選び!失敗しないために知っておきたい9つのこと」にも、ぜひ目を通してください。

これらの記事にあるノウハウを活用して区分マンションオーナーになると、資産運用という枠を超えて本格的な資産形成を進めることができます。資産形成をして、「資産家」の仲間入りも可能なのです。

(3)不動産投資で資産家の仲間入り

不動産投資という形で2,000万円の資産運用をすれば中長期的な視点で資産を大きく増やし、本格的な資産形成も可能になります。1件目の物件での不動産経営が軌道に乗れば、そのキャッシュを自己資金としてローンを組んで2件目を購入し、そこで得たキャッシュを元手に3件目・・・といった具合に物件数を増やしていけば、当初の2,000万円とは比べ物にならないほどの資産を形成することができます。

そもそも2,000万円の自己資金があるので、ローンを組まずに1件目を購入できたのであれば、その物件が担保価値を持っているため2件目のローン審査が通りやすくなります。安い金利で資金を調達できれば2件目、3件目の購入もスムーズになるので、まさに「わらしべ長者」です。

いわゆる資産家の出身ではなく、一般的なサラリーマンの方であっても2,000万円の貯金を作ることができれば、そこから本格的な資産家への道を歩むことも十分可能です。

(4)なぜ、2,000万円あったら不動産投資なのか?

不動産投資は自己資金だけでなくローンを活用することで、さらに高い投資効果を生むのが大きな魅力ですが、それ以外にも長期的なメリットがあります。

  • 不動産経営がうまくいかなくても、いざとなったら自分が住める
  • インフレになっても現物資産があると影響を受けにくい
  • リタイア後や病気など収入が途絶えても不動産収入は続く
  • 優遇税制などを活用すれば相続対策になる

これらのメリットは不動産投資全般に言えるもので、すでにご存じの方も多いかも知れませんが、長期的な視野で資産形成を考えた時にインフレに強いことや「いざとなったら自分が住める」といったメリットは大きな意味を持ちます。

また、この記事は2,000万円の全額を失うことだけは絶対に避けるという趣旨ですが、不動産投資の場合はどれだけうまくいかなかったとしても不動産物件という現物資産は残るので、最初の2,000万円が全くのゼロになる可能性はほとんどありません。

7、プロの運用で高利回りの不動産私募ファンド

(1)不動産私募ファンドとは?

投資家自身が不動産を購入して不動産経営を行うことを直接不動産投資というのに対して、事業主体が投資家から資金を集めて投資を行い、その利益を分配することを間接不動産投資といいます。

不動産私募ファンドとは、間接不動産投資ができる投資商品です。しかし、ここで「それってREITでは?」とお気づきになった方もおられると思います。

REITも不動産ファンドであることに変わりはないのですが、不特定多数の人がいつでも売買できるREITを公募ファンドと呼ぶのに対して、不動産私募ファンドは名称の通り特定の投資家だけに売り出すファンド、つまり私募ファンドです。

なぜ私募ファンドが特定の投資家だけを相手にしているのかといいますと、投資規模がとても大きいからです。基本的に数億円規模の資金を調達するために組成されるファンドなので、いくら2,000万円あったとしても一般投資家には手が届かないのです。

そんな一般投資家お断りの不動産私募ファンドなのに、なぜ一般投資家が資産運用をする価値があるのでしょうか。次項からそのメリットと投資をする方法を解説します。

(2)利回り7%以上など、高利回りの理由

不動産私募ファンドの魅力は、何といっても利回りの高さです。高い利回りが見込める案件があらかじめ決まっていて、その投資のために大口投資家から資金を調達するために組成されるのですから、それは当然ともいえます。

不動産私募ファンドの募集を行っている業者の「トラストレンディング」が募集もしくはすでに終了した案件の利回りを見てみてください。

 出典:https://www.trust-lending.net/c010_home/v030fundlist

ご覧の通り、12%を筆頭に10%前後の高い利回りがたくさん並んでいます。すべてのファンドがこれだけの高利回りというわけではありませんが、おおむね7%を超えているので、J-REITよりも全体的に高いというのは間違いありません。

(3)一般投資家が「私募」ファンドに投資できるワケ

ここでひとつの疑問として、「そんなに高利回りだとしても、一般投資家には門戸が開かれていないのでは?」とお考えになるでしょう。その仕組み自体は変わっていないのですが、一般投資家の参入を可能にしたのがクラウドファンディングです。つまり、一般投資家から小口の資金を集めて「大口投資家」となり、私募ファンドに投資するという仕組みです。

こうした仕組みのことを特にソーシャルレンディングといい、前項でご紹介した「トラストレンディング」もソーシャルレンディングを提供している業者です。

他にもソーシャルレンディングを提供している業者には、以下の会社があります。

①LC LENDING

https://www.lclending.jp/

②トラストレンディング

https://www.trust-lending.net/

Owners Book

https://www.ownersbook.jp/

④TATERU FUNDING

https://www.tateru-funding.jp/

こうしたソーシャルレンディングを利用した不動産私募ファンドでの資産運用の方法やポイントについては、「不動産ファンド投資で定期預金の280倍のリターンを得る4つの行動」をお読みください。

タイトルの通り、定期預金の280倍という驚異的な利回りを実現する方法が詳しく書かれています。

8、資産運用の安全とハイリターンを両立させる方法

(1)卵を1つのかごに盛るな

2,000万円を大きく増やす方法として、ここまで主に3つの方向性から資産運用方法を解説してきました。これらの資産運用は2,000万円をいかに増やすかという「攻め」の方法論ですが、それと同じくらい大切なのが2,000万円を絶対に失わないための「守り」です。

投資の世界には、「卵を1つのかごに盛るな」という言葉があります。卵とは大切な投資金のことで、それを1つのかご=1つの投資商品だけで運用するなという意味です。1つのかごに卵を全部入れてしまうと、そのかごを落とした時に卵の大半(もしくは全部)が割れてしまいます。

そうではなく、卵を複数のかごに分けて盛り、落としてしまった時=損失を出してしまった時のリスクに備えなさいというわけです。

2,000万円という大切な虎の子を守るためにも、卵を複数のかごに盛る「分散投資」という考え方を身につけてください。なお、分散投資についての詳しい解説は「投資の安全度を2倍以上にする分散投資の4つの分散項目と5つの具体的な方法」で詳しく解説しています。考え方から具体的な方法まで、まずはこちらで「分散投資脳」を鍛えてください。

(2)ポートフォリオとは

分散投資をする上で、どの投資商品にどれだけの投資をするか、またどんな投資商品に分散するかという組み合わせを考える必要があります。資産運用において、このように分散投資の内訳のことをポートフォリオといいます。

ポートフォリオを組み立てる際の組み合わせとして、例えば以下のような形があります。

  • ローリスク商品+ハイリスク商品
  • 日本(先進国)+新興国
  • 株式+債券+不動産
  • 日本の不動産+海外の不動産

これらの組み合わせは無数にあるのですべてを列挙することはできませんが、基本になるのは1つ目にあるようにリスクが低いものと高いものを組み合わせることです。

投資の安全度を2倍以上にする分散投資の4つの分散項目と5つの具体的な方法」でも述べているように、世界の経済は確実に成長をしているので世界中の全投資商品に投資することができれば、リスクはとても低くなります。しかし、それは物理的に不可能なので世界の投資マネーがどこに向かってもトータルで損をしないポートフォリオを組むのが理想的です。

(3)2,000万円の理想的なポートフォリオ

ポートフォリオの基本を踏まえた上で、それでは2,000万円を資産運用するのであればどんなポートフォリオが良いのでしょうか。資産運用の方向性別に、3つのパターンを「不動産投資の教科書」として組んでみました。

 ①ローリスク&ローリターン型

最も安全性の高い国内株式のインデックスファンドとJ-REITで全体の3分の2を占め、残りの3分の1だけは新興国の経済成長に期待する形でハイリスク商品を組み込んでいます。ハイリスク商品が仮に損失を出しても比率が低いので影響を受けにくいポートフォリオです。

 

②ミドルリスク&ミドルリターン型

ミドルリスク投資の代表格は、現物不動産投資とJ-REITがメインとなる構成です。不動産投資は初期投資額も多めに必要なので大半を現物不動産で構成し、残りを同じくミドルリスク型のJ-REIT、そしてハイリスクの新興国インデックスファンドという形で組み立てました。

 

③ハイリスク&ハイリターン型

少々のリスクを取っても大きく資産を増やす可能性を求めたいという場合には、最も高利回りである不動産私募ファンドと、新興国株式のインデックスファンドの比率が高くなります。

しかし、2,000万円の大半を失うというリスクを取るわけにはいかないので、低比率ながら安全な資産を組み込んでいます。

 

ここでご紹介したポートフォリオは、ほんの一例です。この記事でご紹介した投資商品のみで組み立てていますが、他にも投資商品は無数にあるので、ローリスク商品とハイリスク商品をどう組み合わせると期待通りの組み合わせになるかという参考にしてください。

まとめ

2,000万円もの自己資金があれば、資産運用の選択肢はとても多くなります。しかし、その中のどれでも良いかというとそうではありません。そこで、この記事では「不動産投資の教科書」が考える有望な投資商品と、それぞれの運用方法や始め方を解説してきました。

いかがでしょうか?この中に魅力的なものは見つかりましたでしょうか?このどれを選んでも高い運用効果が見込めるので、かなり現実的な選択ができるのではないかと思います。

最後に「2,000万円を失う」という最悪の事態を避けるために分散投資とポートフォリオについての解説もしました。資産運用の成功には「攻め」と「守り」の両方が欠かせません。この記事でその考え方と具体的な方法が理解できた方は、ぜひ具体的な第一歩を踏み出してみてください。

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