不動産業者に売却を依頼しよう！早期に高額で売却する４つのポイント

売却を依頼する時、不動産会社の選び方は重要です。

というのも契約の際、物件査定額が業者によって違うことがあるからです。専任の人によって費用の相場が違うこともあります。

一方、仲介手数料無料の会社に取引依頼をするのも注意が必要です。

この記事が、不動産業者へ売却依頼を検討していて、不動産を早期に高額で売却したいと考えている方の手助けとなれば幸いです。

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１、不動産業者に売却依頼して不動産を売却する流れ

不動産業者に売却依頼して、不動産を売却する流れは以下のとおりです。

• （１）不動産の売却価格相場を知る
• （２）売却依頼する不動産業者を決める
• （３）不動産業者に売却依頼をする
• （４）不動産売買契約を締結する
• （５）不動産を引渡す

では、それぞれについて、詳しく確認しましょう。

（１）不動産業者へ売却依頼する前に!まずは不動産の売却価格相場を知る

不動産業者に売却依頼をする前に、まずは不動産の売却価格の相場を知りましょう。

そもそも、なぜ事前に不動産の売却価格の相場を知ることが重要なのでしょうか。

不動産を売却するにあたっては、売り出す前に「売り出し価格」を決めなければなりません。

「売り出し価格」は、売却依頼する不動産業者が決めてくれるケースもあります。

もし、不動産業者が「早く売りたいから売り出し価格は多少割安にしよう」と割安の売却価格を設定してきた場合、本来高く売れたのに損してしまうことになりかねません。

以上のような事態を避けるには、ご自身で売却価格の相場を把握して売却価格を設定する必要があります。

本項では、売却価格の相場の具体的な調べ方を紹介します。

①不動産の売却価格相場を計算する方法「取引事例比較法」とは

相場の計算方法には様々な手法がありますが、本項では「取引事例比較法」を紹介します。

「取引事例比較法」とは、過去の取引事例の中からあなたの物件と近いものを探し、その物件が実際にいくらで売買されたかを参考に相場を知る方法です。

まず、取引事例と価格の調べ方から説明していきます。
ご自身が売りたい不動産の種別ごとに、取引事例の調べ方を以下の表にまとめました。

取引事例と価格の事例の調べ方が分かったら、次はあなたが売りたい不動産と近い物件・土地の取引事例を選びましょう。

取引事例は、できるだけあなたの物件と近いものでなければなりません。

②取引事例比較法を利用する際のポイント

なお、取引事例を探す際には、不動産の種類ごとに次のようなポイントに注意しましょう。

【マンションの場合】

マンションの場合、具体的には、以下のようなポイントに注意して物件を選びましょう。

• エリアが近い物件を選ぶ
• 同じ間取りの物件を選ぶ
• 築年数も近い物件を選ぶ

【一戸建ての場合】

次は一戸建てです。基本的にはマンションの場合と同様です。

• 中古物件の取引事例を選ぶ（中古物件を売りたい場合）
• 間取りが近い物件を選ぶ
• 築年数が近い物件を選ぶ

【土地の場合】

最後に、土地の場合は以下のポイントに注意して調べましょう。

• 面積が近い土地を選ぶ
• 土地の用途が同じものを選ぶ（住居用や商業用など）

なお、取引事例はあくまで過去のものです。

不動産はの価値は、市場の相場により価値が上がったり下がったりします。

より厳密に相場を把握する場合には、取引事例と現在の相場を比較しましょう。

そのうえで、現在の方が市場の相場が上がっているなら相場についても取引事例より高く見積りましょう。

一方、取引事例の時期と比較して現在の市場の相場が下がっているなら低く見積もることをおすすめします。

不動産市場の動向の判断の方法としては、国土交通省が毎月出している不動産市場動向マンスリーレポートを参考にしましょう。

（２）売却依頼する不動産業者を決める

売却したい不動産の売却価格相場を把握したら、次は実際に自分が売りたい不動産の売却価格を査定しましょう。

不動産の売却価格は、次の方法で査定することが可能です。

• 簡易査定
• 訪問査定

まず、一括査定サイトで「簡易査定」をしてもらい、その後対応が良かった不動産会社に直接連絡して「訪問査定」をしてもらうという流れとなります。
訪問査定後に、正式に不動産業者に売却依頼します。

具体的に、それぞれの査定方法について解説します。

①一括査定サイトを利用して売却したい不動産を簡易査定する

不動産一括査定サイトは、不動産仲介をしてくれる不動産業者を提携しています。

一括査定サイトとしては、「信頼できない不動産業者と提携したくない」という傾向にあるので、一括査定サイトへの提携にあたっては審査があります。

つまり、信頼できる一括査定サイトに掲載されている不動産業者であれば、信頼できるといえるでしょう。

不動産投資の教科書がおすすめする「一括査定サイト」を６つ紹介します。

【すまいValue】

すまいValueは、東急リバブル・住友不動産販売・野村の仲介といった、大手不動産会社だけが登録されている大手志向の一括見積サイトです。

「大手不動産会社の査定もしてみたい！」という場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

【HOME 4U】

HOME 4Uは、NTTグループが提供しているため、安心感のある一括査定サイトです。

登録不動産業者の審査が厳しく、営業攻勢を掛けてくるような業者を排除しているという特徴もあります。

初めて不動産売却を考えている方や、自己所有の家を売却したい方などにもおすすめのサイトです。

【SRE不動産】

ソニーグループが提供している一括査定サイト・SRE不動産。

「売却エージェント制」と「情報公開制度」で、透明性のある売却活動が可能です。
売り手の安心感や、成約価格に対する納得度は高いものとなっています。

なお、エージェント制のためサービスエリアが限られています。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・兵庫県・京都府・奈良県エリアに該当するなら、ぜひおすすめしたいサイトです。

【イエウール】

イエウールは、１，７００社以上の不動産会社と提携しており、最大６社同時に査定を依頼できる一括査定サイトです。

複数社の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいでしょう。

【RE-Guide 不動産一括査定】

運営１５年目の老舗不動産サイト・「RE-Guide」。
対象エリアは全国で、一度に最大１０社への一括査定が可能です。

②訪問査定を依頼して不動産業者を決める

訪問査定は、不動産業者が実際に物件を見たり、詳細な資料を確認して行う査定です。

簡易査定と比較すると、より正確な価格を算出できます。

なお、不動産業者により査定方法が異なるので、同じ物件でも不動産業者によって査定価格が異なる可能性があります。

一社のみでは正確性が心配な場合、複数の不動産業者に依頼してもよいでしょう。

各不動産業者が査定してくれたら、なぜその価格になったのか根拠をきちんと確認しましょう。

売却依頼する不動産業者を選ぶにあたっては、査定価格の算出の根拠を分かりやすく、かつ説得的に説明してくれる会社にお願いすることが重要です。

（３）不動産業者に売却依頼をする

①売却媒介契約を締結する

売却依頼をする不動産業者が決まったら、売却媒介契約を締結します。

媒介契約には、次の３種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

どの契約で売却媒介契約を締結すべきかについては、次項「２、不動産業者に売却依頼するならどの契約がいい？」で詳しく解説します。

②不動産業者に売却活動をしてもらう

無事に不動産業者と売却媒介契約を締結して売却依頼をしたら、売却活動をしてもらいましょう。

不動産業者の売却活動は、不動産を早期に高額で売却するために最重要な項目です。

不動産業者の具体的な売却活動については、「３、不動産業者に売却依頼したらどのような売却活動をしてくれる？」で解説します。

（４）不動産売買契約を締結する

無事に不動産の購入者が決まったら、次の流れで不動産売買契約を締結しましょう。

• ①代金の支払いや物件の引渡し日などを決める
• ②不動産売買契約書をかわす

①代金の支払いや物件の引渡し日などを決める

まずは、不動産購入者の「購入申込書」を取得します。

代金の支払いや物件の引渡しなどについて、購入者と取り決めた後、不動産売買契約を締結します。

不動産売買契約時には、さまざまな書類が必要です。

詳しくは、「不動産売却の必要書類２６種を解説！【チェックリスト付き】」をご確認ください。

②不動産売買契約書をかわす

不動産売買契約を正式に締結するために、購入者と不動産売買契約書をかわします。
不動産売買契約書は、不動産売却において非常に重要な書面です。

契約書の内容に間違いや抜け漏れなどがないように、よく注意する必要があります。

不動産売買契約書でチェックすべき点について、詳しくは「不動産売買契約書でチェックすべき９つの注意点【チェックリスト付き】」をご確認ください。

また、不動産売買契約成立時には、売却依頼をしていた不動産業者へ仲介手数料を支払うケースもあります。

不動産売却における仲介手数料について、詳しくは「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい９つのこと」をご確認ください。

（５）不動産を引渡す

不動産売買契約を締結した後、不動産の引渡しまでの流れは次のようになります。

• ①住宅ローン残債を清算する
• ②抵当権を抹消する
• ③引越す
• ④代金の支払いと鍵の引渡し

①住宅ローン残債の清算・抵当権の抹消

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、ローンの残債を清算する必要があります。

また、住宅ローンを利用している場合は、不動産に抵当権が設定されています。
売却が決まり、ローン残債を返済した後に抵当権を抹消しましょう。

②引越す

売却する物件に住んでいる場合には、不動産売買契約を締結してから不動産の引渡しまでに、引越しをしましょう。

不動産売却における住み替えについて、詳しくは「住み替えのタイミングで損しないために事前に知るおくべき６つのこと」をご確認ください。

③代金の支払いと鍵の引渡し

買主から代金の支払いが残っている場合には、引渡し日までに代金を支払ってもらいましょう。

代金をすべて受領したら、買主へ鍵を引渡し、不動産の引渡しを完了させます。

以上が、不動産業者へ不動産売却依頼をした場合の売却の流れです。

２、不動産業者に売却依頼するならどの契約がいい？

すでに説明しているとおり、不動産業者に売却依頼するための契約として、次の３つの媒介契約があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

（１）不動産業者への売却依頼における契約の種類

①一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産業者へ同時に仲介を依頼できる契約です。

売主がご自身で購入者を探すこともできます。

②専任媒介契約

専任媒介契約は、契約期間中に専任媒介契約を締結している不動産業者以外の業者と媒介契約を締結することができません。

専任媒介契約では、売主がご自身で購入者を探すことができます。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に、契約期間中他の不動産業者とは媒介契約を締結することはできません。

また、売主がご自身で購入者を探すことも制限されています。

それぞれの契約の特徴について、以下の表にまとめました。

（※１）行政上「３ヶ月以内」との指導あり
（※２）任意で義務を課すことは可能

（２）まずは「一般媒介契約」での契約がおすすめ

不動産業者や営業担当者によって、不動産売却活動における広告方法やノウハウは異なります。

実際に家を売却に出してみないと、本当に早期に高額で売却ができるかどうか判断ができません。

以上のことより、最初から１社の不動産業者に絞って売却依頼するのではなく、複数の不動産業者に依頼できる「一般媒介契約」からスタートしましょう。

「一般媒介契約」の活用方法について、詳しくは「一般媒介契約 ｜ 不動産を高く売却したい方が知っておくべき3つのこと」をご参考ください。

実際に売却活動を始めると、不動産業者や営業担当者のスキルを判断できるようになります。

信頼できる担当者であることを判断できたタイミングで、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」に切り替えましょう。

複数不動産業者に同時に売却依頼できる一般媒介契約より、１社に絞って売却活動する方が、不動産業者としてはより確実に報酬をもらえるため、営業担当者も売却活動に力が入るでしょう。

３、不動産業者に売却依頼したらどのような売却活動をしてくれる？

不動産業者に売却依頼をしたら、どのような売却活動をしてくれるのでしょうか。
具体的には、次のような売却活動をすることが一般的です。

• レインズへの登録
• インターネットポータルサイトへの掲載
• その他広告媒体への掲載
• オープンハウス

一般的に、上記の売却活動は、不動産業者が対応してくれる手続きです。
不動産業者が売却活動をしっかり行っているかをチェックするために、具体的な売却活動について紹介します。

（１）レインズへの登録

「１、（１）①不動産の売却価格相場を計算する方法「取引事例比較法」とは」でも紹介した「レインズ」に物件を登録すると、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになります。
そのため、購入希望者を見つけやすくなるのです。

前述のとおり、専任媒介契約および専属専任媒介契約の場合は、レインズへの登録は法律上マストです。
一方で、一般媒介契約の場合はマストではありません。

一般媒介契約の場合で、できるだけスムーズに売却活動を進めてもらいたいと考えたら、不動産業者に依頼してレインズに登録してもらうのもよいでしょう。

（２）インターネットポータルサイトへの掲載

インターネット社会の現代においては、インターネットで不動産の売り出し情報を検索する購入希望者も増えています。

２４時間３６５日いつでもどこでも気軽にチェックできるため、利便性も高いでしょう。

次のような有名なポータルサイトに、物件の写真や情報を掲載して、多くの購入希望者にアプローチします。

• SUUMO
• LIFULL HOME’S
• at home

（３）その他広告媒体への掲載

インターネット以外のオフラインの広告も、非常に有効な不動産の売却活動となります。
具体的には以下のような方法です。

• 新聞折り込み広告
• チラシのポスティング

（４）オープンハウス

一般的に、住宅の売却においては、その住宅に住み続けながら売却活動を行うことが一般的です。

しかし、購入希望者としては、実際に現地に足を運んで家を見て購入するか検討したいという傾向が高いです。

売主が一定期間留守にして、不動産業者が建物の鍵を預かり、購入希望者に家の内部を開放して、詳細に内覧してもらうという方法があります。
以上のような売却活動を、「オープンハウス」といいます。

もし、不動産業者が上記のような売却活動をしてくれていないのであれば、「囲い込み」の可能性があります。

「囲い込み」とは、売主から売却依頼された物件について、他の不動産業者に契約させないことです。

例えば、他の不動産業者から物件の案内をしてほしいとの依頼があっても、正当な理由がないのに「既に申込みがあった」などと断ってしまいます。

囲い込みによって、以下のように売主にとって不利益な事態となる場合があります。

• 高額での売却が難しくなる
• 売却期間が長期化する傾向がある

不動産業者が囲い込みをしているかもしれない……と感じたら、なぜ十分な売却活動をしてくれないのか、合理的な理由を確認しましょう。

４、不動産業者に売却依頼するために～信頼できる不動産業者選びのポイント

不動産売買では、比較的高額なお金が動くことになります。

そのため、売主としても可能な限り利益を上げたいと考えることから、不動産売却においては「不動産業者選び」が重要です。

不動産業者に売却依頼するために、信頼できる不動産業者選びの４つのポイントを紹介します。

• 一括査定サイトを活用する
• 売却したい不動産の特徴に強い不動産業者を選ぶ
• 不動産業者の担当者と打合せを重ねる
• 「仲介手数料ゼロ」の不動産業者に注意する

（１）一括査定サイトを活用して信頼できる不動産業者を絞る

一括査定サイトは、すでに説明したように不動産を査定する時に利用される方が多いかと思います。

実は、一括査定サイトを活用して、信頼できる不動産会社を絞るという活用方法もあります。
一括査定サイトに登録できるのは、一括査定サイトの厳しい審査をクリアした不動産会社だけだからです。

売却依頼する不動産業者を決めるにあたって、ご自身で１社１社に問合せするより、一括査定サイトから一回の依頼で複数社に依頼した方が効率的でしょう。

また、一括査定サイトから依頼する場合、サイトから売却したい物件の売却が対応できる業社を絞ってくれるので、更なる手間を省くことができます。

一括査定サイトによって、登録されている不動産業者が異なりますので、複数の一括査定サイトの利用がおすすめです。

「１、（１）①一括査定サイトを利用して売却したい不動産を簡易査定する」で紹介した一括査定サイトをご利用ください。

（２）売却したい不動産の特徴に強い不動産業者を選ぶ

不動産業者によって、得意不得意な分野は異なります。

特に、売却したい不動産のエリアや、不動産の種類によって、得意不得意が分かれます。

例えば、東京都港区のマンションを売却したいなら、次のポイントに当てはまる不動産業者を重点的に絞っていきましょう。

• 「東京都港区」の物件を中心に売却実績がある
• 中古マンションを中心に取り扱っている

（３）不動産業者の担当者と打合せを重ねる

不動産売却を成功させるには、不動産業者の営業担当者の努力はもちろん、売主ご自身の努力も大切です。

スムーズな不動産売却を目指すために、定期的に担当者と打合せの時間を設けましょう。

打合せのなかで、特に次のような事項を確認して、どうすれば売却に繋げられるかを分析することが重要です。

• 問合せ件数の確認
• 内覧した方のフィードバック
• 販売図面のチェック

不動産業者の営業担当者と「一緒に売りましょう」という信頼関係を築けると、不動産の売却がスムーズに進むケースが多いようです。

万が一、営業担当者が打合せに応じてくれなかったり、売却活動の報告をしてくれなかったりする場合には、不動産業者を変更することも視野に入れましょう。

しかし、売却媒介契約の契約期間中は、契約の種類によって途中解約ができない場合がありますので注意が必要です。

（４）「仲介手数料ゼロ」の不動産業者に注意

不動産業者に売却依頼する場合、一般的に「仲介手数料」を支払う必要があります。

しかし、不動産業者のなかには、「仲介手数料ゼロ円」とアピールしている会社もあります。

売主としては、できるだけ売却利益を出したいと考えますので、「仲介手数料ゼロ円」の会社にお願いしたいところですよね。

しかし、仲介手数料ゼロ円の会社にお願いすると、「『安かろう悪かろう』になってしまうのでは……？」ということだ気になってしまうのではないでしょうか。

本項では、「仲介手数料ゼロ」の不動産業者に注意すべき点について解説します。

①仲介手数料における注意点

不動産売却における仲介手数料の注意点は、次のとおりです。

• 不動産業者がもらえる仲介手数料の上限がある
• 仲介手数料の支払い方法は協議できる
• 仲介手数料は成約時の成功報酬として支払う費用である

②「仲介手数料ゼロ」は法律上問題なし

①で述べたとおり、仲介手数料は上限額が設けられているだけで、その上限内であればいくらに設定しても問題ありません。
つまり、法律上は「仲介手数料ゼロ」でも問題ないのです。

しかし、「『仲介手数料ゼロ』ではビジネスとして成り立たないのでは？」と、思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「仲介手数料ゼロ」としている会社は、売主からは取らないだけで、実は買主から仲介手数料をもらっているケースがほとんどです。

ただ、「仲介手数料ゼロの」場合、買主から確実に仲介手数料をもらうために、買主を自社内の買主に限定してしまうことが考えられます。

売主には、以下のようなデメリットが発生する可能性があります。

• 不動産業者から情報開示をしてもらえない
• 通常より売却期間が長くなる場合がある

まとめ

今回は、不動産業者に売却依頼する流れを中心に、不動産売却について解説しました。

不動産売却を成功に導くには、特に、信頼できる不動産業者と担当者を探すことが最も重要です。

不動産業者を探す前提として、一括査定サイトを活用して信頼できる不動産業者を絞りましょう。
また、担当者と一緒に売却を成功させましょうという仲間意識も大切といえます。

信頼できる不動産業者に売却依頼をして、ご自身の希望に合った売却活動を進めましょう。