• 不動産売却, 住み替え
  • 2021/2/24 (更新日:)

住み替えのタイミングで損しないために事前に知るおくべき6つのこと

住み替えタイミングは、いつが最適なのだろう……。

家の住み替えを検討しているものの、住み替えのタイミングとしていつがベストなのかわからず、なかなか行動に移せない方は少なくないのではないでしょうか。

「住み替えの期限が決まっていないが、住み替えのタイミングはいつがいいのか?」という質問は、当メディアを運営している弊社にもよく寄せられているのが実情です。

今回は、弊社のクライアント様の体験を踏まえて、

  • 住み替えのタイミングはいつがいいか
  • 住み替えによる売却と購入のタイミング

などについて、不動産投資についてのコンテンツを発信している当メディア「不動産投資の教科書」が解説します。
あわせて、住み替えのタイミングで家を高く売却するためのポイントや、住み替えで損しないための注意点などについても紹介します。

この記事が、住み替えのタイミングで悩まれている方のご参考になれば幸いです。 

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1、住み替えのタイミングはいつがいい?

住み替えのタイミングは、いつが最適なのでしょうか。

家を購入してまだそれほど期間が経っていない場合の住み替えは、売却してもローンが残る可能性が高いため、あまりおすすめしません。

本項では、いつが住み替えのタイミングにぴったりか紹介します。
住み替えのタイミングを決めるにあたって、ご参考ください。

(1)住宅ローン控除が受けられる上限の「購入後10年以降」

自宅の購入で住宅ローンを利用した場合、10年間を上限に「住宅ローン控除制度」を利用できます。

住み替えのタイミングとして、「住宅ローン控除制度」の恩恵を最大限享受できる購入後10年間以降を一つの目安としましょう。

①住宅ローン控除制度とは

では、「住宅ローン控除制度」とは、具体的にどのようなものなのでしょうか。
住宅ローン控除制度のポイントは次のとおりです。

  • 購入後10年間、毎年年末にローン残高の「1%」を所得税から控除
  • 所得税で控除しきれない分は、さらに住民税から一部控除

以上のように、住宅ローンを利用している10年間は「住宅ローン控除制度」によって実際に支払う税金が少なくなります。

なお、不動産を購入した年度によって、以下の表のとおり控除を受けられる限度額が異なります。

購入時期

~平成26年3月

平成26年4月
~令和3年12月
(※1)

令和元年10月
~令和2年12月
(※2)

控除期間

10年

10年

13年

控除率

1%

住民税控除上限額

9万7,500円

13万6,500円

13万6,500円

(※1)平成26年4月以降に購入した家で、経過措置によって5%の消費税率が適用されていたり消費税非課税であったりする場合には、平成26年3月までの措置と同様。
(※2)消費税率10%が適用される家を購入した場合の控除期間は13年。

②最大でどれくらい所得税が控除されるの?

①の表における購入時期それぞれの所得税最大控除額は、次のとおりです。

【~平成26年3月】
2,000万円×1%×10%=200万円
※新築・未使用の長期優良物件や低炭素物件の場合は3,000万円

【平成26年4月~令和3年12月】
4,000万円×1%×10%=400万円
※新築・未使用の長期優良物件や低炭素物件の場合は5,000万円

【令和元年10月~令和2年12月|~10年目】
4,000万円×1%×10年=400万円
※新築・未使用の長期優良物件や低炭素物件の場合は5,000万円

【令和元年10月~令和2年12月|11~13年目】
以下のどちらか少ない方の金額

  • 住宅ローン残高または家の購入価格(上限4,000万円)のうち少ない方の金額1%
  • 家の購入価格(上限4,000万円)の2%÷3

例えば、令和元年8月から住宅ローンを利用している場合、10年間で最大「400万円」もの控除額を受けられるのです。

なお、住み替えによって新しく購入した家についても、住宅ローン控除制度を利用できます

住宅ローン控除制度の仕組みなどについて詳しくは国税庁の「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」をご参考ください。

(2)繰越控除が受けられる「令和3年12月31日まで」

住み替えのタイミングが良くない場合など、家の売却で損失が出ることもあるでしょう

その場合、一定の条件を満たせば、確定申告することで譲渡の年の翌年以後3年以内に繰越控除を受けられます

例えば、4,000万円で買ったマンションを3,000万円で売却した場合、税金などの諸経費を考慮せずに簡単に計算すると、「1,000万円」の譲渡損失が発生します。

この1,000万円分の損失について、確定申告をして最長3年間を繰越すことで、譲渡損失の控除を受けられるのです。

仮に、給与所得が500万円の場合、1,000万円分の控除を2年間受けられます。
結果として、2年間の所得が「0円」扱いとなり、確定申告して支払っていた所得税の還付を受けられることになります。

つまり、所得税と住民税の支払い額が安くなるのです。

売却損した場合の譲渡損失の繰越控除について、詳しくは国税庁の「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」をご参考ください。

また、住宅ローンが残っているマイホームを売却して、売却損した場合の譲渡損失の繰越控除も特例にて規定されています。
詳しくは、国税庁の「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」をご参考ください。

譲渡損失の繰越控除特例が受けられるのは、「令和3年12月31日まで」となっています。

今住んでいる家を売却する場合に損失が発生する可能性があるなら、令和3年12月31日までの住み替えが、一つのタイミングといえるでしょう。

(3)大規模な修繕の前に

マンションの場合、建物の資産価値を高く維持するため、一般的には10〜15年程度のインターバルで配管を交換したり、外壁を変えたりなど大規模な修繕が計画されています。

マンションの管理会社が、しっかり修繕の資金計画を立てているのであれば、修繕費が足りなくなるということはありません。

しかし、当初の計画より費用がかかる場合もあります。
例えば、修繕する前に修繕積立金の金額が引き上げられたり、修繕の一時金を徴収されたりするケースです。

以上のように、修繕積立金が引き上げられることによる損失を避けるため、大規模な修繕が行われる前というのも、住み替えのタイミングといえるでしょう。

なお、修繕計画は管理規約に記載されていますので、マンションを購入する前にしっかり確認することをおすすめします。
管理規約に記載されていても、修繕計画は変更される場合もありますので、マンション管理組合の議事録も忘れずにあわせて確認しておきましょう。

(4)コロナ禍の今は住み替えのタイミングとして最適?

2020年、突如新型コロナウイルスによって日常が変わりました。
2021年2月現在も、収束の見通しが立っていません。

そんなコロナ禍において、住み替えをする人が増加しています。
リモートワークの増加で都心に住む必要がなくなった人が増え、郊外への住み替えを検討している方も多い傾向です。

もし、現在住んでいる場所が郊外であれば、需要が増えているコロナ禍の今が住み替えのタイミングとしては最適かもしれません

2、実際にどのような事情での住み替えタイミングがある?

実際に、住み替えをしたい!と考えている人たちは、どのような事情で住み替えを考えているのでしょうか。

大きく分けると、次の3つが考えられます。

  • 住み替え理由
  • 物件の種類
  • 経済情勢

以上の事情によって、住み替えタイミングも異なります。
詳しくみていきましょう。

(1)住み替え理由

住み替えの理由としては、以下のようなものが考えられます。

  • ①出産・子どもの進学のため
  • ②家が古くなったため
  • ③家や家の周辺環境に不満があるため
  • ④老後に備えるため

①出産・子どもの進学のため

「出産によって家族が増えるため、今までより広い家に住み替えたい。」
「子どもが進学するので、学校に近い家に住み替えたい。」

以上のように、出産や子どもの進学のために住み替えを検討する人も少なくないでしょう

出産においては、子どもの出生や成長の過程で家が狭くなったときが、住み替えのタイミングです。
子どもの進学においては、子どもが進学する前が、住み替えのタイミングです。

②家が古くなったため

家が古くなったというのも、住み替えのタイミングです。

築20年以上経過すると、雨漏りやサビなど家全体が傷み始めます。
古い家全体をリフォームするにもお金がかかってしまいますので、いっそのこと住み替えるというのも選択肢の1つといえるでしょう。

③家や家の周辺環境に不満があるため

家や周辺環境に不満がある場合も、住み替えのタイミングといえます。

例えば、家の間取りや設備など、リフォームやリノベーションでは解決できないような要因です。
他にも、駅から遠かったり近くにスーパーや病院がないなどの事情も、住み替えの理由といえるでしょう。

④老後に備えるため

定年後、高齢で2階建て以上の戸建てなどに住んでいる場合、階段の上り下りがつらい……ということも。

また、元々子どもを含めて3人以上で住んでた家でも、子どもが独立してしまい夫婦2人では広すぎる……ということも考えられます。

定年後や子どもの独立後なども、老後に備えた住み替えのタイミングです。

(2)物件の種類

現在住んでいる家が、戸建てかマンションかによっても、住み替えのタイミングは異なります。

家の売却価格は、築年数によって異なるからです。

①戸建ての場合

木造の一戸建ては、築20年を超えるとほぼ価値がなくなります
売れたとしても、家には価値がないため価格がつくのは土地のみです。

なお、戸建ての場合は新築で購入する傾向があり、築20年を超えた家は売れにくくなっています。

立地や設備などが良くなければ、築20年を超える戸建ての価値はほぼゼロに近いため、築20年を迎える前に売却しましょう。

②マンションの場合

マンションは、戸建てよりも流動性があることが一般的です。
築30年を超えても、比較的売りやすいことが特徴となります。

しかし、いくら築30年を超えても売却できるとはいえ、高額で売却するためには築10年までに売却しましょう

築10年までのマンションは、新築の80%程度の価値がつきます
築年数が新しいので、購入者も見つかりやすい傾向にあるといえるでしょう。

築10年を超えたマンションは、設備や外観が古くなり売却金額も下落してしまいます。
築20年を超えると、売却価格は新築の50%を下回ります

マンションの価値をなるべく下げないためには、築10年までに売却して住み替えるのがベストなタイミングです。

なお、同じマンションの別の部屋が同時期に売り出されていたら、売却価格の安い部屋の方が売れやすくなってしまいます。

同じマンションでは立地や間取りが同じであることから、購入希望者は「価格」を重視するためです。

1~3月頃には、住み替えのため売り出されるマンションが増えます
同じマンションで他の部屋が売り出されているかを確認しつつ、もし他の部屋も売り出されていたら時期を外して売り出しましょう

家の売却価格に関して、詳しくは「家の売却価格の決め方~早期に高額で家を売るために知りたいこと4つ」をご確認ください。

(3)経済情勢

住み替えのタイミングは、経済情勢においても異なります。

2021年現在、次のような経済情勢が住み替えのタイミングに影響すると考えられます。

  • ①2020年の新型コロナウイルスによる影響
  • ②2021年東京オリンピック終了後による影響
  • ③2022年問題

①2020年新型コロナウイルスによる影響

2020年の新型コロナウイルスの影響で、経済情勢は落ち込んでいます
金利についても、急に上がることはほとんど考えられません

金利を判断する日本銀行は、2020年1月21日に引き続きマイナス0.1%の金利を継続すると発表しています(当面の金融政策運営について―日本銀行)。

住み替えで住宅ローンを利用するなら、借入金額に対する金利が小さい方が出費が少なくなります。

したがって、現在は低金利なので住宅ローンの借入がしやすく、金利を考慮すると不動産の「買い時」といえるでしょう。

②2021年東京オリンピック終了後による影響

東京オリンピックの開催が決定してからいわれていることですが、東京オリンピックの終了後、特に首都圏の新築マンションの価格相場が下がっていく可能性があるといわれています(東京23区のマンション価格と賃料の中期予測―一般財団法人日本不動産研究所)。

東京オリンピックは2021年に延期となっているため、2021年以降に相場の下落が予想されます

もし、マンションの売却をして住み替えをするならば、タイミングとしては東京オリンピックの開催前がおすすめです。

東京オリンピックにおける不動産売却への影響について、詳細は「2020年問題 | 不動産を最も高額で売却するなら「今」?」をご確認ください。

2022年問題

2022年問題」は、宅地の急増により、2022年以降に土地の価格の下落や空き家が増える可能性がある問題です。

市街化区域にある農地は、1992年に「宅地化農地」と「生産緑地」に分類されました。

「生産緑地」に指定されると、30年間農業を営む義務が課されますが、次のようなメリットがあります。

  • 固定資産税が安くなる
  • 相続税の納税を猶予される

しかし、三大都市圏の生産緑地に指定されている土地のうち、約8割が2022年に期限を迎えます
考えられるのは、これらの生産緑地が2022年以降、一斉に売却される可能性が高いということです。

現実となれば、生産緑地の一斉売却によって、周辺の不動産の価格が下がってしまうという影響があるのです。

戸建てを売却して住み替えするなら、2022年を迎える前がよいタイミングといえるでしょう。

2022年問題について、詳しくは「不動産売却をする際の15の注意点とは?高値で売却するために欠かせないこと」をご確認ください。

3、住み替えによる売却と購入のタイミング

家の住み替えをするなら、今住んでいる家を先に売るのか、それとも新しい家を先に買うのか、どちらが最適な流れなのでしょうか。

住み替えによる売却と購入のタイミングも、どちらが先かによってメリットとデメリットがあります。

よく確認して、ご自身にとって「売り先行」「買い先行」のどちらが最適か選択してください。

(1)売り先行

住み替えにおいて、今住んでいる家を先に売る場合のメリットとデメリットは以下のとおりです。

①メリット

  • 新居購入前に資金を確保できる
  • 売却活動に時間を作れる

売り先行の場合、現在住んでいる家の売却を先に行うので、売却金を新居の購入資金にあたられます。

また、買い替えローンの融資金などの資金計画を立てやすくなるのもメリットです。

「現在住んでいる家をすぐに売却しなければならない!」というように、売却期限が定まっていないことがほとんどです。
つまり、価格などの条件を妥協せずに、できるだけ希望に沿った条件で家を売却できるでしょう。

②デメリット

  • 仮住まいが必要な場合がある

現在住んでいる家を売却してから、引渡し日が新居への入居日より先になってしまった場合、仮住まいを確保しなければなりません。

旧居の引渡し日から新居への入居日が数日程度であれば、ホテルなどへの宿泊で問題ありません。
しかし、引渡し日から入居日までが長期間であれば、賃貸物件を借りる必要があります。
その場合、金銭的負担が生じる可能性があります。

仮住まいが必要な場合には、旧居から仮住まい、さらに仮住まいから新居というように、引越しが2回必要となり負担がかかってしまいます。

(2)買い先行

住み替えにおいて、新しい家を先に買う場合のメリットとデメリットは以下のとおりです。

①メリット

  • 新居探しに時間を作れる
  • 仮住まいが必要ない

②デメリット

  • 早めに売りたいなら売却価格を下げる必要がある
  • 二重ローンになる可能性がある

買い先行の場合、ご自身が納得できるまで新居を探すことが可能です。

先に新居を購入しておくことで、旧居からすぐに引越せます。
仮住まいを用意する必要がないため、引越しの手間がかかりません。

また、先に旧居から新居へ引越すことで、旧居の内覧までに旧居を掃除できますので、旧居の購入希望者へのイメージをアップできるでしょう。

一方で、旧居に住宅ローンが残っているなら、新居でローンを組む場合、二重ローンとなってしまいます。金銭的負担が非常に大きくなってしまう可能性があるのです。

以上、住み替えにおける売却と購入のタイミングの解説しました。
住み替えにおける売却と購入について、詳しくは「マンションの買い替えは取得と売却どちらを先に行うと得なのか!」をご確認ください。

4、住み替えのタイミングで家を高く売却するためのポイント

住み替えのタイミングで家の売却を決めたら、できるだけ高く売りたいところでしょう。

家をできるだけ高額で売却するためのポイントは、次のとおりです。

(1)無料で利用できる査定サイトを活用する

家を高額で売るために、まずは家の売却価格を決める際の基準となる、家の資産価値を知りましょう

家の資産価値を調べるには、「無料」で利用できる一括査定サイトの活用がおすすめです。

当メディア「不動産投資の教科書」が厳選した5つのサイトを紹介します。不動産の資産価値を把握するために、ぜひご利用ください。

①すまいValue

すまいValueは、東急リバブル・住友不動産販売・野村の仲介といった、大手不動産会社だけが登録されている大手志向の一括見積サイトです。

「大手不動産会社の査定もしてみたい!」という場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

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②HOME 4U

HOME 4Uは、NTTグループが提供しているため、安心感のある一括査定サイトです。

登録不動産業者の審査が厳しく、営業攻勢を掛けてくるような業者を排除しているという特徴もあります。

初めて不動産売却を考えている方や、自己所有の家を売却したい方などにもおすすめのサイトです。

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③SRE不動産

ソニーグループが提供している一括査定サイト・SRE不動産

「売却エージェント制」と「情報公開制度」で、透明性のある売却活動が可能です。
売り手の安心感や、成約価格に対する納得度は高いものとなっています。

なお、エージェント制のためサービスエリアが限られています。
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・兵庫県・京都府・奈良県エリアに該当するなら、ぜひおすすめしたいサイトです。

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④イエカレ

「最高価格での不動産売却」をうたっている一括査定サイト・イエカレ

物件だけでなく土地活用にも強いので、土地だけを売りたい場合もシミュレーションも可能です。

 

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⑤イエウール

イエウールは、1,700社以上の不動産会社と提携しており、最大6社同時に査定を依頼できる一括査定サイトです。

複数社の査定額を比較できるため、高値で売ってもらえる業者を見つけやすいでしょう。

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(2)信頼できる不動産会社・担当者を選ぶ

早期に高額で家を売却するには、あなたの物件のマイナスになるポイントまでしっかり理解してくれて、信頼できると感じる不動産会社を選びましょう。

マイナスポイントまで理解してくれる不動産会社なら、責任をもって売却活動してくれるはずです。

(1)で紹介した「一括査定サイト」に登録されている不動産会社は、査定サイトの厳しい審査をクリアしているので、基本信頼できる会社といえます。

また、住み替えは売却と購入のタイミングによって、キャッシュフローに大きな影響を及ぼします
売却と購入のタイミングの調整も重要ですので、できるだけ買い替えのノウハウがある担当者を選ぶことも大切です。

担当者を選ぶ際には、実際に積極的に担当者とコミュニケーションを取ることをおすすめします。
担当者とのやりとりのなかで、以下のポイントを満たしているかをチェックしましょう。

  • 住み替えのスケジュールをきちんと提案してくれる
  • 住み替えローンの説明をしてくれる
  • 専門知識をわかりやすく説明してくれる
  • 質問へのレスポンスが早い

信頼できる担当者かどうかを判断する「チェックシート」を添付しましたので、ぜひ利用してみて下さい。

住み替えでマンションを高額で売却するポイントについて、詳しくは「住み替え時にマンションを高くスムーズに売却するために知っておきたい3つのこと」をご確認ください。

5、住み替えで損をしないための注意点

住み替え損しないためには、以下のような注意点が挙げられます。

  • 引越し費用や仮住まい費用を事前に用意する
  • 住み替えローンを利用する
  • 住み替え特約を利用する

住み替えで損をしないための注意点について、詳細は「マンションの買い替えは取得と売却どちらを先に行うと得なのか!」にて解説しています。ぜひご確認ください。

まとめ

今回は、住み替えのタイミングについて解説しました。

日本では、住宅を購入するにあたりさまざまな優遇制度があります。
優遇制度や不動産価格の動向を踏まえて住み替えのタイミングを決めるとよいでしょう。

また、住み替えにおいて売却と購入のタイミングも重要です。

ご自身にとって、最適な住み替えのタイミングを選択してくださいね。

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