サラリーマンは不動産投資のカモになりやすい、というのは本当なのでしょうか？
一般的に不動産投資は高額な投資になり、ローンを利用して始めるケースが多い投資です。
そのため、安定した給与所得があり、金融機関の与信が高い職業であるサラリーマンは、不動産投資に向いている一方で、不動産投資会社のカモになりやすいという一面もあります。
この記事では、失敗事例やカモになりやすいサラリーマンの特徴、カモにならないための対策を紹介します。
不動産投資の教科書代表YouTube「山本社長の不動産事件簿」では、不動産投資の実際にあった悪質な営業担当に騙された話や、良くない物件を買ってしまった失敗談をお話ししています！
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、サラリーマンが不動産投資でカモられた事例
まずは、不動産投資でカモになる、よくある失敗事例をみていきましょう。
（１）不動産業者の甘い誘惑～高額な新築物件を購入
1つめは、高額な新築物件を購入してしまうという失敗事例です。
多くの不動産業者が、「初心者でも簡単に高収益を上げられる」といった甘い言葉でサラリーマン投資家を引きつけます。しかし、実際には高額な物件を購入させられ、リターンが見込めないケースも少なくありません。
サラリーマンが金融機関の与信が高いことを利用し、高額な物件を無理なローンを組ませて購入させる不動産投資会社が存在します。
高額な新築物件は、物件価格に営業利益が多く含まれているケースが多いことに注意が必要です。
また、2人目以降の入居者からは、新築時より低い家賃設定になることが多い点を十分に説明せず、あたかも新築時の家賃設定が続くような言い方をする会社もあります。
家賃よりもローンの支払いの方が高くなると、給料から毎月補填しなければなりません。空室が出た場合には、ローンの支払いを家賃でまかなうことができないケースもあります。
（２）不利なサブリース契約
2つめは、オーナーにとって不利なサブリース契約をしてしまうという失敗事例です。
サブリースとは、賃貸物件を不動産管理会社が借り上げして一括管理し、オーナーは毎月定額の家賃保証を受けられる、物件管理方法のひとつです。
近年、サブリース契約によるトラブルが多く発生しており、消費者庁でも注意喚起を行っています。
サブリース契約は、家賃保証があるため家賃収入が安定する、物件の管理や運営全般をまかせられるなどのメリットがあります。一方、一般賃貸契約と比べて受け取れる賃料が安くなる、物件や入居者の状況を把握しづらいといったデメリットがあります。
また、不動産投資の初心者など、オーナーにとって不利な契約内容になっていることに気づかない人がカモになり、不利な契約を結んでいるケースは少なくありません。契約前に必ず内容を確認し、疑問点を解消するようにしましょう。
（３）修繕が不十分な中古物件を購入
3つめは、修繕が不十分な中古物件を購入してしまう失敗事例です。
中古物件は、物件価格が比較的安く、利回りが高くなるなどのメリットがあります。
しかし、メンテナンスが不十分であることを知らないまま購入してしまった場合、購入後すぐに修繕が必要になり、多額の修繕費用を負担しなければならなくなってしまいます。
物件価格は安くても修繕費用にお金がかかり、結果として収益性の低い物件を購入してしまうのです。
建物のメンテナンスに関する知識が浅い初心者が、カモになりやすい失敗事例といえます。
（４）情報不足とリスク管理の甘さ～空室リスクを見落とした
4つ目は、空室リスクの見落としにより収支が赤字になった失敗事例です
佐藤さん（仮名）は、副業として地方の中古アパートを購入しました。購入時には「地域の需要が高い」と説明されましたが、実際にはそのエリアの人口減少が進んでおり、入居者がなかなか見つかりません。空室が続き、家賃収入が得られないため、ローン返済に行き詰まり、佐藤さんは自己資金を投入して何とか凌いでいますが、収支は赤字のままです。
不動産投資は専門的な知識が必要です。サラリーマン投資家は日々の仕事が忙しく、十分な情報収集やリスク管理ができないことが多いため、失敗しやすい傾向があります。
２、サラリーマンをカモにする不動産投資会社の特徴
不動産投資会社の中には、サラリーマンをカモにして騙そうとする悪徳な会社も存在します。この章では、悪徳な会社の特徴について解説します。
（１）過去に行政処分を受けている
過去に行政処分を受けている会社は、サラリーマンをカモにする可能性があるといえるでしょう。
しかし、行政処分歴がなくてもトラブルが多い不動産会社も存在しますし、行政処分歴があっても、業務改善がなされ、トラブルの少ない会社も存在する点に留意が必要です。
行政処分を受けているか否かは、あくまでも不動産投資会社を選ぶ際に参考にする情報です。最終的には、実際の応対を見て判断するとよいでしょう。
行政処分情報は、こちらから確認することができます。
（２）購入を焦らせたり、値引きする
サラリーマンをカモにする不動産投資会社の営業担当は、
- 今、購入を決めてほしい
- 今、決断していただけるなら○○万円値引きします
といった言い方をすることがよくあります。
物件を見極めるためには、比較検討することが大切なので、特定の物件を焦らせて購入させようとする営業担当と連絡を取る必要はないでしょう。
また、今なら値引きすると言われたら、お得であるかのように感じるかもしれませんが、もともと値引き分を上乗せして提示していた可能性があります。
営業トークを安易に信じて購入するのではなく、物件自体に投資する価値があるかどうかを冷静に判断しましょう。
（３）メリットばかりを話し、デメリットやリスクを隠そうとする
提案する物件のデメリットやリスクを話さなかったり、聞いても隠そうとする不動産投資会社には注意が必要です。
投資物件で、全てにおいてパーフェクトと言える物件は、そうあるものではありません。
そのため良質な不動産投資会社は、物件のメリットだけでなく、デメリットやリスクをしっかり伝えます。
疑問に思うことや、不安に感じる点が解消されないまま物件を購入しないようにしましょう。
（４）賃貸履歴を見せない（中古物件の場合）
中古物件の場合、新築から今までの家賃推移や入退去の記録をまとめた賃貸履歴のデータがあります。
賃貸履歴は投資判断に必要な情報ですが、物件紹介の際に賃貸履歴を出さない不動産投資会社は少なくありません。さらに、賃貸履歴を見せてほしいと言っても、見せてくれない不動産投資会社の物件には注意が必要です。
３、不動産投資でカモになりやすいサラリーマンの特徴
この章では、不動産投資でカモになりやすいサラリーマンの特徴4つについて解説します。
（１）不動産投資の知識がない
不動産投資の知識がないサラリーマンは、不動産投資でカモになりやすいといえます。不動産投資業界に関わらない限り、不動産投資会社の方が知識が豊富であることは想像に難くないでしょう。
知識がないことにより、不動産投資会社の営業担当からすれば、言ったことは信じてもらえるカモだと思われるのです。
不動産投資を失敗に終わらせないためには、不動産投資経験者から話を聞いたり、本を読んで知識を身につけてから始めることが必要になります。
（２）不動産投資会社を比較していない
不動産投資を始める際には、不動産投資会社と面談して、物件を紹介してもらう方法が一般的です。
面談する際に、複数の不動産投資会社を比較せず、1社のみの面談で物件を決めてしまう人は、カモになりやすいといえます。複数の不動産投資会社を比較検討するようにしましょう。
（３）とにかくオーナーになりたいという気持ちが強い
不動産投資を検討しているサラリーマンの中には、不動産経営や不労所得に対する憧れが強く、「とにかくどんな物件でもいいから不動産投資を始めたい」という人もいます。
不動産投資の目的が不明確で知識が足りないまま、物件を精査せずに購入してしまう人は、カモになりやすいでしょう。
（４）営業担当の話を鵜呑みにする
本業が忙しいため、物件の選定や現地調査に時間をかけず、不動産投資会社の営業担当の話を鵜呑みにしてしまうサラリーマンも、カモになりやすいといえます。
さらに本業が忙しいサラリーマンは、不動産投資を始めた後、管理会社に管理を丸投げしてしまうこともよくあります。周辺の家賃相場や、所有物件の資産価値をある程度把握しておかないと、家賃の変更や売却といった投資戦略における最適な選択ができないこともあるのです。
例えば、管理会社が売却により管理戸数が減るのを防ぐため、売却しないように働きかけてくるかもしれません。営業担当の話を鵜呑みにせず、自分自身で判断できるように知識を身につけることは、収益性の高い不動産投資をするために必要なことなのです。
は少なくありません。さらに、賃貸履歴を見せてほしいと言っても、見せてくれない不動産投資会社の物件には注意が必要です。
４、不動産投資でカモにならないための対策
では、サラリーマンが不動産投資でカモにならないためには、どのような対策が有効なのでしょうか。この章では、5つの対策について説明します。
（１）基礎知識をしっかり身につける
不動産投資の基礎知識を身につけておくことは、非常に大切なことです。
基礎知識とは、
- 不動産投資のしくみ
- 不動産投資のメリット・デメリット（リスク）
- 賃貸経営の方法
- 物件の見方、選び方
- 不動産投資ローンの選び方
- 税金について
などです。上記の知識がないまま不動産投資会社で面談を始めると、営業担当の話を鵜呑みにしてしまう可能性が高くなります。
本やwebメディア、セミナーなどで基礎知識を身につけてから面談に進むことで、会社の強みや特徴、物件情報に特化して話を聞くことができ、有意義な面談につながるでしょう。
（２）複数の不動産投資会社を比較する
複数の不動産投資会社の資料を読んだり、面談をして比較検討することで、不動産投資会社や物件を見極める力がついてきます。
不動産投資会社の営業担当は、自分に都合のいい発言をすることである「ポジショントーク」をするとよくいわれます。
複数の不動産投資会社を比較することで、ポジショントークか否かもわかるようになるため、1社のみの面談で不動産投資を始めないようにしましょう。
（３）不動産投資の目的に沿った物件を選ぶ
投資用物件は、大きく一棟・区分に分けられます。さらに、新築か中古かの選択肢があります。
このように、不動産投資と一口に言っても、物件の種類によって投資金額や建物の性質が異なるのです。
不動産投資会社の営業担当は、例えば自社で取り扱っている物件がアパートであればアパートを、区分マンションであれば区分マンションを売るのが仕事です。したがって、取り扱っている物件のメリットを中心に話すことが多くなるでしょう。
自分自身の不動産投資の目的を明確にし、目的に合った物件を選ぶことがカモにならないための対策になります。
（４）シミュレーションや現地調査を自ら行う
営業担当の話を鵜呑みにしないためには、自分自身でも物件ごとにシミュレーションをしたり、検討している物件を見に行くことも必要です。
悪徳な不動産投資会社の中には、数値を偽ったシミュレーションを提示する会社もあります。自分自身でも基本的なシミュレーションができれば、カモになるのを防ぐことができるでしょう。
不動産投資の教科書では、簡単にシミュレーションできるツールを用意しています。ぜひご利用ください。
シミュレーションについては、「不動産投資のシミュレーション方法｜3つのステップで収益性を確認しよう」で詳しく解説しています。
（５）不動産投資経験者に相談する
不動産投資会社だけでなく、不動産投資を実際にしている経験者に相談することもカモにならないための対策になります。
投資家の実体験を聞くことで、経験者にしかわからない情報を知ることができたり、冷静な判断をすることにつながり、不動産投資会社のいいなりになることを防げるのです。
不動産投資の教科書では、「セカンド・オピニオンサービス」を展開しています。
セカンド・オピニオンでは、編集部に所属する不動産投資経験者に、提案された物件についての相談ができます。不動産投資会社ではないので、物件を提案されることはありません。
現在は、サービスを多くの人に知ってもらいたいという思いから、無料で利用できます。
サラリーマンが不動産投資でカモにならないためのFAQ
（１）サラリーマンがカモになりやすいのはなぜ？
不動産投資は、一般的に金融機関から融資を受けて投資物件を購入するため、与信が高く、融資が受けられるサラリーマンが狙われやすいのです。
また、知識がなく、悪徳な不動産投資会社の言いなりになりやすい人が多い点も、カモになりやすい理由といえます。
（２）少額でもできる不動産投資はある？
まずは少額から不動産投資を経験したい、と思われる方には、REITと不動産クラウドファンディングをおすすめします。
不動産を対象とした投資信託であるREITには、数万円から購入できるファンドがあります。また、近年人気がある不動産クラウドファンディングは、ほとんどのファンドが1万円から投資できます。
詳しくは、「少額からの不動産投資｜少額でできる投資方法4選」をご覧ください。
（３）どこの不動産投資会社で面談すればいい？
不動産投資の教科書では「不動産投資会社おすすめランキング TOP20【2024年最新版】」内で不動産投資会社を紹介しています。
ぜひご参考になさってください。
まとめ
不動産投資でサラリーマンがカモにされるケースは、いまだに後を絶ちません。
カモにされていたかどうかは、不動産投資を始めてしばらくたってから気付く、という事例も少なくないのが現状です。
まずは、知識を身につけ、投資をする目的を明確にすることから始めてみましょう。