東京都の調査によると東京の人口は平成30年の1年間（平成30年中）で103,384人増加しており、平成9年以降、23年連続で増加しています。
また法務局の調査によると東京の賃貸需要は2019年7月現在、転入32938人/月、転出31739人/月と転入の超過が多いのがわかります。
日本全体の人口が減少に転じている中で人口が増えるエリアの不動産を購入すべきというのは基本ですが、東京の不動産の魅力的だけでなく注意点も合わせて見ていきましょう。
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・ 多摩や八王子の地価はなぜ下がり続けている？
そのような東京でも下がり続けているエリアがあります。
戦後、地方から東京への人口流入により都心の地価が上昇するようになり人が増えるにつれ、東京へ通勤する方の通勤圏が拡大されました。
それに伴い多摩地域や八王子地域に大きなニュータウンが建設され、地価が上昇したのです。
しかしバブル崩壊後に上がり過ぎていた都心の地価が下がり、大きな再開発で都心に住居面積が拡大するのにつれて、多摩地域や八王子地域の不動産が売れなくなり地価の減少が続いています。
又居住者の平均年齢が上がっており、さらに建物の老朽化が進んでいることも地価の減少に影響を与えています。
・今でもじわじわ上がる足立と葛飾区
バブル崩壊後も世田谷区や大田区などはすぐに持ち直し、価値も高く地価の上昇率も高いエリアでした。
そのエリアと比較すると足立区や葛飾区は、下町で安定した需要はあったものの、そこまで地価が上昇しませんでした。
しかしここ最近は下町色が薄れ、新しい鉄道路線の開設や乗り入れなども増えたこと、また東京駅エリアへのアクセスの良さなどで、若い人に注目されるようになりました。
地価の割安感も残っていたためディベロッパーが新築戸建やマンションを建設するようになり、地価の上昇につながっていきました。この辺りは現在でもまだ地価の上昇余地が残るエリアでしょう。
・ 東京で不動産を買うとき、売るときの注意ポイントは？
東京は、ほんの数年で地価上昇率のトレンドが変わっていきます。
上がり過ぎた反動がきているエリア、再開発でもう一段の伸びを示しそうなエリア、新駅によって変わる人の流れなど、大きな流れを見る事が大切で、もちろん投資だけでなく自宅として購入する場合でも、この視点は大切でしょう。
実際2010年ごろに江東区の臨海エリアでタワーマンションを自宅として購入した方が2017年ごろに2000万円も高く売却をして、ちょっとした財産を築いているケースなどもあります。
注意すべきとすれば、相場が停滞し始めた頃に高値で買ってしまう事がないようにする事でしょう。
投資において高値で購入した物件で利益が出せるようになることはありません。相場が悪いときは、多少の余裕資金が出来たとしても、すぐに動かない勇気も必要です。
また売り時も大切で、相場が上昇しだすと「もう少し上がるまで」と、待ちたくなるものです。
しかし地価が一定のポイントより高くなりすぎると、今度は買手が相場に警戒感を持ち始めますので、買手がつかないのです。
ですので、大きな利益を狙い過ぎずないのが重要です。
相場の上昇がもう一段ありそうな時期で、少し利益が出ている時が売り時となるのでとても難しいのですが、株式市場でも「頭としっぽはくれてやれ」と言われるのと同様、不動産市場でも欲をかき過ぎない事が利益を出し続けるポイントとなるでしょう。
・まとめ
オリンピック後、東京の不動産は人気エリアは伸びてそうでないところは下がるという二極化を示すと筆者は考えます。
再開発計画や外国人の受入計画などをきちんとニュースを得ながら、投資をする事が大切になります。
視野を広く持って、良い不動産投資ができますように。
