一戸建て住宅の売却をお考えで、そのためには売りたい家の相場をしっかりと知っておくべきだとお感じではないでしょうか。そのようなお考えを持つことは正解で、一戸建て住宅を少しでも高く、そして確実に売却するには相場を正しく知っておくことが欠かせません。
そして今は、不動産価格の相場を簡単かつ無料で調べることができる方法があります。それを使わない手はないので、この記事では
- 相場を知ると一戸建ての売却価格がアップする理由
- 一戸建て住宅の価格はこうして決まる
- 簡単＆無料で相場を知るための便利ツール
- 一戸建てを売却するまでの各プロセスで実践したい高値売却戦術
について解説します。
記事全体は10分もあれば読んでいただくことができます。一戸建て住宅の売却価格を数百万円アップさせたいとお考えであれば、最後までお読みいただくと、10分後にはその方法をマスターできます。
目次
１、一戸建ての売却は相場を知って価格アップ
（１）相場を知っていると売却価格が数百万円アップする
一戸建て住宅に限ったことではありませんが、不動産の売却は相場を知っているだけで、そうでない場合と比較して売却価格が数百万円レベルで高くなる可能性大です。不動産は高額商品だけにちょっと価格が変動しただけでも金額が大きく、不動産投資家であっても一般の方であっても、その数百万円が大きな意味を持っているのは同じです。
少しでも高く売りたいと思うのはすべての人に共通することなので、そのためには売却したいと思っている一戸建て住宅の相場を知ることが絶対不可欠であると最初に申し上げておきたいと思います。
（２）相場を知っていると高く売れるワケ
相場を知るというのは、その一戸建て住宅の客観的な評価を知ることでもあります。不動産の世界では価格という極めて分かりやすい数値で物件が評価されるので、その評価を知っておくことで必要以上の値引きに応じてしまうリスクをなくし、また「どうすれば高く売れるか」という戦略を立てるためにも役立ちます。
不動産業者は海千山千であるというイメージをお持ちの方は多いと思いますが、一戸建て住宅を売却する際にはそんなプロに仲介依頼をすることになるのですから、相場を知っておくことは信頼関係を作る上でも効果があると思います。不動産業者との信頼関係も家を高く売るための基本なので、ここでもやはり相場を知っておくことが重要なのです。
（３）今は簡単・無料で相場が分かる
一戸建て住宅の相場を知る方法は、以前であれば不動産業者だけが利用しているデータベースを使う必要がありましたが、今では一般に開放されている有用なサービスがあります。これらを利用すると簡単かつ無料で今すぐ売却したい一戸建て住宅の相場を知ることができます。
「不動産投資の教科書」がオススメする無料サービスについては、「３、一戸建て住宅の相場が分かるサービス3選」でご紹介します。
２、一戸建て住宅の相場はこうして決まる
（１）相場を決める主な要素
一戸建て住宅は集合住宅とは違って単体の建物で成り立っている物件なので、その相場も物件固有のものです。マンションなど集合住宅であれば同じマンションで取引実績があれば参考にしやすいですが、一戸建て住宅の場合はそういった情報がなく、物件固有の各要素をもとに相場が決まります。
詳しくは次項から解説していきますが、近隣の相場や類似物件を参考にすることからはじまり、その一戸建て住宅の立地条件、築年数、間取りなどで絞り込んでいくとその物件のおおよその相場が決まってきます。
それでは、次項から個別の要素について解説していきます。
（２）近隣の相場
集合住宅のように同じ建物の中で参考になるような不動産取引がない一戸建て住宅の場合、近隣の相場が参考情報となります。近隣で同じような広さや間取りの一戸建て住宅の取引がある場合のその時の売却価格が相場に影響を及ぼし、売り出し価格を設定する際にも、買い手候補との交渉においても強く意識されます。
（３）交通アクセス、立地条件
立地条件によって不動産の価格は大きく変動しますが、もちろんそれは一戸建て住宅でも同じです。むしろ一戸建て住宅は土地付き物件なので、その家が建っている土地の相場も強く意識されます。
交通アクセスについては最寄駅からの所要時間と、その最寄り駅から都心までどれくらいで行くことができるか、というのが相場形成要素です。
ワンルームマンションのように利便性に比例して相場が決まるということではなく、一戸建ての場合は周辺環境や学校、病院、公園などが近いかも立地条件の判定材料です。
駅から徒歩10分以内で、その駅から都心まで1時間以内、そして近隣に学校や病院、公園などが充実しているのであれば理想的な立地条件です。
（４）築年数
築年数で相場を割り出す際には、「10年」というのがひとつの節目になります。というのも不動産流通推進センターという公益団体が作成している「査定マニュアル」によると築10年で「築浅による評価プラス」がなくなり、以後は築年数が長くなるほど査定価格が下がるというガイドラインが設けられているからです。
もうひとつ一戸建て住宅の相場を算出する際に意識したいのが法定耐用年数です。木造住宅の法定耐用年数は自己居住用で33年、投資用で22年です。その一戸建て物件が自己居住用の場合は33年と長いのであまり関係がないかも知れませんが、投資用となると22年になるため、次の買主がローンを組める年数に影響が出てきます。築10年の一戸建てを売却する場合、次の買主がその物件を投資用に購入するとなると法定耐用年数の残存期間は12年となり、最長で12年までのローンしか組めないことになります。
中古一戸建てなので物件価格が安ければそれでも良いかも知れませんが、物件価格によってはローン期間の短さがネックになって買主が敬遠する可能性や、もし買い手候補が現れたとしてもその人の与信によってはローン期間の短さゆえに融資がつかないことも考えられます。
一戸建て住宅を高く売却するには決断が早ければ早いほど良いというのはもちろんで、その際に「10年」という節目を意識すると、上記の根拠により高く売れる可能性が高くなります。
（５）耐震強度
中古の一戸建て住宅を購入する際に耐震強度を重視する人はとても多く、その物件の耐震強度がどうであるかによって相場も変わります。
最も分かりやすい目安は1981年の法改正で、この年以降の建物は新基準に合致しており一定の耐震強度が保証されています。さすがに30年以上前のことなのでこれよりも昔の築古物件となると値段がつかないことも多いと思いますが、それ以外にも耐震強度においては「長期優良住宅」に適合している家や「耐震等級」が高い家はその分相場も高くなります。
３、一戸建て住宅の相場が分かるサービス3選
（１）国土交通省「不動産取引価格情報検索」
国土交通省が提供している、実際にあった不動産取引の価格情報データベースです。「２ー（２）近隣の相場」で述べたように一戸建て住宅は近隣の取引実績でついた価格が強く意識されるので、近隣の取引事例を調べるのに役立ちます。
国土交通省「不動産取引価格情報検索」
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
（２）レインズ「取引情報検索」
不動産の業界団体である不動産流通機構が提供している取引情報のデータベースです。レインズは不動産業者向けのサービスとしてすでに定番となっており、「売却活動を開始＝レインズに売り出し情報を掲載」だと言っても良いほど広く利用されています。
それだけに取引情報についても質・量ともに充実しており、一戸建て住宅の近隣取引情報を調べて相場を知るのに役立ちます。
レインズ「取引情報検索」
http://www.contract.reins.or.jp
（３）東急リバブル「周辺売出相場検索」
中古住宅取り扱いの大手、東急リバブルが提供している売り出し価格情報のデータベースです。ユニークなのは対象となるエリアの平均価格が表示されることで、個別の物件情報を調べる前にそのエリアの相場観をいち早く知ることができる点です。
東急リバブル「周辺売出相場検索」
http://www.livable.co.jp/baikyaku/market/k/
４、プロセス別 一戸建てを高く売却するまでの流れとそれぞれのポイント
（１）相場観を持った上で査定の依頼をする
この記事をお読みになっている方の多くは、ご自宅もしくは所有している投資用の一戸建て住宅の売却をお考えだと思います。そのために相場を知ることの重要性も認識されていると思います。
その認識通り、不動産を売却する前に相場の知識を持っておくことはとても大切です。不動産業者に丸め込まれて安値で売ってしまったり、強気の高値で売りに出したもののいつまでも売れないという「負けパターン」を回避するためにも、不動産業者に査定を依頼する前の段階で自分で相場観を持っておくことが重要なのです。
幸い今はそのためのツールが充実しているので、「３、一戸建て住宅の相場が分かるサービス3選」でご紹介したデータベースをフル活用して大まかな相場観として「○○万円から〇〇円までの間」というイメージを持って査定依頼に臨んでください。
（２）複数社に対して査定依頼をする
査定依頼を出す際には1社にこだわりすぎず、複数の不動産業者に査定依頼をしてそれぞれの業者がどんな値を付けるかを見極めます。そのためには一括見積サイトが便利なので、「不動産投資の教科書」としては以下のサービスをオススメします。
①すまいValue(すまいバリュー）
すまいValueは、不動産仲介の7割近くを登録される下記大手6社の不動産会社が直営の不動産査定サイトです。
- 東急リバブル
- 住友不動産販売
- 野村の仲介
- 三井のリハウス
- 三菱地所ハウスネット
- 小田急不動産
6社が合計して、全国エリアでの店舗数は「819」店舗、年間ご成約実績なんと「10万件」以上にもあります。
- 分譲マンション
- 一戸建て
- 土地
- ビル
- アパート
など全てのタイプを対応しておりますので、ぜひ活用してみて下さい。
②査定結果の連絡方法を選ぶことができる「HOME４U」
HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。
不動産売却の査定で外せない
- 東急リバブル
- 三菱UFJ不動産販売
- 野村の仲介+
- 三井住友トラスト不動産
などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。
なお、HOME4Uはかなり厳しい選定基準を設けており、サイト上でも
- 「悪徳業者」
の登録を徹底的に排除すると公言しています。査定する際に記入した個人情報が第三者に漏れる心配はほとんどないと言えるでしょう。
また、査定結果を受ける時の連絡方法を
- 電話
- メール
からご自身の都合に合わせて選ぶことができます。営業電話が心配な方は「メール」を選ぶようにしましょう。
③1都3県のエリアに特化する「ソニー不動産」
「ソニー不動産」は、ソニーの完全子会社として2014年の4月に設立されました。
ソニー不動産の特徴として、
- 1都3県のエリアを限定していること
- 売主だけを担当する
という点が挙げられます。つまり、出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。
また、「仲介手数料最大5万円割引制度」があるのも嬉しいサービスですね。
1都3県の不動産売却を検討されている方は、ぜひソニー不動産を利用してみて下さい。
こうしたサービスを使って見積依頼をすると、そこに登録されている不動産業者から一斉に回答が届きます。同時に営業活動も始まるので、その時の対応や提示価格などで最終的に仲介依頼をする1社に絞り込みます。
このように一括見積サービスを利用するのは、それぞれの不動産業者に「他の業者にも査定依頼をしている」という前提で査定依頼をするメリットがあるからです。不動産業者同士が競争をして他者を意識することでいい加減なセールスはできなくなりますし、相場から大きく逸脱した価格提示もしにくくなります。
この価格提示はとても重要で、仲介依頼をする不動産業者を絞り込むためのポイントになるので、詳しくは次項で解説します。
（３）仲介を依頼する不動産業者を絞り込む5つのチェックリスト
最終的に仲介依頼をする不動産業者を絞り込む際に、注目したいポイントがあります。以下のポイントを照らしてみて、該当する業者は避けたほうが無難です。
- 提示価格が相場より不自然に高い
- 提示価格が相場、他社価格よりもかなり低い
- 電話攻勢など営業活動がくどい
- 自社買い取りにこだわった提案をしてくる
- 提示価格や営業トークの根拠が乏しい
特に注意したいのが、1番目の「不自然に高い」ケースです。提示価格が高いことは良いことだと思いがちですが、不動産には確固たる相場があるので、それより高い価格で売れると豪語しているのは眉唾ものです。
こうした営業手法の業者にありがちなのが、まずは高い提示価格で自社に関心を持たせて、その上で実際の査定となったら色々と難癖をつけて「この価格でないと売却は難しい」として結果として他社の提示価格と同等、もしくはそれよりも低い価格でしか売却できないというパターンです。
チェックリスト4番目とも重なる部分として、こうして査定で価格を下げた上で自社買い取りを提案してくる場合はさらに要注意です。相場よりも安く買い取ることで転売して利益を上げようとしている可能性が高いので、そういった不動産業者は信用に値しないと考えて良いでしょう。
もっとも、前項でオススメした一括査定依頼サイトは登録業者の審査が厳しいのでそういったことはまずありませんが、他の手段で問い合わせや査定依頼をした場合には、このチェックリストを意識しましょう。
（４）不動産業者、担当者との信頼関係を作る
信頼して任せられそうな不動産業者に絞り込んだら仲介依頼をするわけですが、その際の契約形態は専任をオススメします。仲介依頼には3つの契約形態があり、その3つとは以下の通りです。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
不動産業者との密接度順に上から並べました。専属専任媒介は特定の業者に買い手探しを任せたら他社に依頼することはできず、自分で買い手を見つけることもできません。専任媒介は専属専任媒介と似ていますが、自分で買い手を見つけるのがOKになります。そして一般媒介は複数社に依頼をしても構わないという、最も緩い契約形態です。
「不動産投資の教科書」は、専任媒介を推奨しています。理由は専属でないと不動産業者が本気になってくれないことがあるのと、一般媒介だと複数の不動産業者から売り出し広告が出るため情報が陳腐化する恐れがあるからです。
「今すぐ売る気はないが、いい買い手が見つかれば」という程度の本気度であれば一般媒介でも構いませんが、売却したいという明確な意思がある場合は専属を選択するべきです。ただ、専属専任媒介だと自分で買い手を見つけることができないので、その可能性だけは残しておきたいということで専任媒介が妥当です。
（５）売却交渉では適正価格の「少し下」を落としどころにする
事前の入念な相場調査によって適正価格を知った上で売却交渉をすると、どうしても適正価格にこだわりを持ちたくなります。そうでないと相場を調べた意味がないとお感じかも知れませんが、買主との交渉では最終的に相場情報から得られた適正価格と比べて「少し下」の価格が理想的な落としどころです。
買主は一戸建て住宅を買うのにあたって物件代金だけでなくさまざまな必要経費を負担します。せめてその分だけでも値下げに応じるくらいの柔軟性を持っておくと交渉がまとまりやすく、早期に売却できます。この早期に売却というのはそのまま高値売却でもあることが多く、不動産売却は情報が新鮮で買主もその気になっているうちに一気に売却まで済ませてしまうのが戦術の基本です。
少しでも高く売りたいと思って欲張りすぎるとせっかくの売却チャンスを逃してしまう可能性が高く、そうして最終的に何度も値引きさせられて売却価格が大きく下がってしまったという例は数え切れません。
「少し下」という落としどころで交渉を成立させるのも、相場を知っているからこそできることです。
まとめ
一戸建て住宅の売却において相場を知ることの重要性と、その大切な相場を知る方法について詳しく解説してきました。いかがでしょうか、むしろ相場を知らずに家を売ることの恐ろしさを感じたのではないでしょうか。
相場について正しい知識を持っておき、その相場に逆らわずに売却活動をすると、どの場面においても疑心暗鬼にすることもなく無理なくスムーズに進んでいくはずです。相場を知ることは一戸建て住宅を高く売るためだけでなく、早く確実に売るために必要なプロセスなのです。
