• 不動産売却
  • 2018/2/16

不動産売却の相場を調査する3つの方法&4つのツールとより高額で売却する方法

お手持ちの不動産を売却するにあたって、適切な相場を知る方法をお探しですか?不動産売却はそのタイミングや交渉の成り行きによって価格の振れ幅が大きく、売却の仕方を間違えると数百万円以上も損になってしまうこともあります。

少しでも高く売りたい」と思うのは、不動産売却をお考えのすべての方に共通する思いでしょう。そのために最も重要なのは、売却に際して物件の相場を正しく知ることです。正しい相場を知らなければ、以降の売却も正しい方向に進まない可能性大です。

そこで今回は、

  • 不動産売却の相場を調べる3つの方法
  • 相場を調べるために使える4つのツール
  • 不動産をより高額で売却する方法

について説明していきます。

月間20万人の方々が訪問するメディア「不動産投資の教科書」が総力を挙げて不動産の高値売却に直結する全知識を網羅しました。
売却のご参考になれば幸いです。

1、不動産売却は相場を知らないと損をする?

まずは、不動産売却時に相場を知っていることの重要性について説明していきます。

(1)相場を知っている人の不動産売却

すべての不動産には妥当な価格があります。その価格は相場によって決まるため、多少の誤差はあっても最終的にその相場に近い価格で売買されるのが健全な不動産取引です。

適切な相場価格を知っている売主であれば、その価格から大幅に低い査定をしてきた不動産業者は最初から関わらないことでしょう。逆に妙に高い査定価格を出してきた場合であっても「何かあるのでは?」という疑いの目を持つことができます。

最終的には相場価格よりも少し低めで最終決着をするのが早期売却のポイントなので、正しい相場を知っている売主であれば不利な値引き交渉に晒されることなくほぼ希望通りの価格で早期の売却が実現します。

(2)相場を知らない人の不動産売却

先ほどの項目のケースとは逆に、売却をお考えの不動産について相場の知識がなければどうなってしまうのでしょうか。

相見積もりを取っていなければ、相場よりかなり低い査定価格で売却してしまう恐れがあります。しかし、さらに問題なのはこれよりも「妙に高い査定価格を提示された場合」です。複数の不動産業者に査定依頼をしている場合、売主が相場価格を知らなければ一番高い査定価格を提示してきた業者に取引を任せる可能性が十分考えられます。

しかし、不動産には厳然とした相場があります。特定の不動産業者が高い査定価格を出したからといって、その価格で買主が見つかる可能性は低いはずです。高い価格で売りに出したものの買い手が現れず、「もっと安く設定しないと売れない」と言われるがままに売り出し価格を下げるも、それでも売れずさらに値引きするということを繰り返し、最終的には一番安い査定価格を提示してきた不動産業者よりも安くする羽目になってしまった・・・という事例は数え切れないほどあります。

(3)情報の差が明暗を分ける

不動産売却相場を知らない売主が、なぜ前項のような値引きスパイラルに陥ってしまったのでしょうか。そこには2つの大きな理由があります。

1つ目は、高値査定を出してきた不動産業者に最初からその価格で売れるという見込みはなく、自社に仲介を依頼してほしいことの一点で高い査定価格を提示したものと思われます。正しい相場価格を知っていればこういう業者と関わることはなかったはずですが、相場という物差しを持っていないと査定価格の高さに惹かれて選んでしまう可能性は十分にあります。

2つ目は、業者の言われるがままに売り出し価格を下げたことにより、不動産業界全体から足元を見られた可能性があります。不動産売却は情報の鮮度が命と言われており、1回目の売り出しで買い手を見つけるのが結果として最も好条件となります。それを2回目、3回目と価格を下げながら売り出すと「もっと下がる」と見なされていまい、売り出し情報が古くなるにつれてますます足元を見られるようになってしまいます。

こうした物件のことを不動産業界では「出回り物件」といいます。出回り物件の烙印を押されてしまうと大幅に安い価格でしか売却できなくなる恐れもあるので、これもやはり正しい相場知識が無かったことによる悲劇です。

このように正しい相場情報が明暗を分ける不動産売却において、正しい相場情報を入手する方法を順に解説していきますので、この記事を読み終えた方はしっかりと理論武装した上で売却に臨めるはずです。

2、 不動産売却の相場を調べる3つの方法

次は不動産売却の相場を調べる3つの方法を紹介していきます。

(1)懇意にしている不動産業者に調べてもらう

不動産業界は海千山千と言われています。それだけに全くツテのない不動産業者に査定を依頼しても、冒頭のように足元を見られてしまうのではないかと疑心暗鬼になってしまいます。

すでに懇意にしている不動産業者があるのであれば、そこに依頼をするのが最も確実です。しかし、先ほども述べたように不動産業界は海千山千です。1社だけにすべてを委ねるのではなく、この記事で解説しているように複数の業者に査定を依頼して「セカンドオピニオン」「サードオピニオン」に諮ってみるプロセスは踏むようにしましょう。

個人的な人間関係があるという場合であっても、そこからの査定価格はあくまでも参考価格です。

(2)ネット上の相場情報サイトを利用する

何でもネットで情報を収集できる時代において、それは不動産についても同じです。過去の取引事例を検索できるサービスや、膨大な取引データから査定価格を導き出してくれるサービスなどが充実してきているので、まずはそれらのサービスで相場観を掴んでみましょう。

こうしたサービスを使うメリットは、まだ情報収集をしているだけなので、そこの不動産業者にも声がけをしていない段階であるということです。営業攻勢などの懸念を一切持つことなく情報収集だけをしたい方にとって、これらのサービスはとても役に立ちます。

相場情報サービスについては「3、不動産売却の相場を調べることができるお役立ちツール4」で、章タイトルの通り4つご紹介します。

(3)一括見積サイトで査定を依頼する

ネット上にはたくさんの不動産一括見積サイトがあります。これらのサイトにはたくさんの不動産会社が登録をしていて、一度の操作でそれぞれの不動産会社に対して一斉に査定依頼を出すことができます。

一括見積サイトの良いところは、複数の不動産会社に一斉に査定依頼が出せるので手間が省けるということだけでなく、一度の操作で相見積もりを出せるため不動産会社同士の競争が起き、いわゆるボッタクリ価格が出てくるようなことが考えにくいという点です。

一括見積サイトもたくさんあるのでサイト同士の競争が起きており、いい加減な不動産会社を登録してしまうと評判に影響することもあって、厳しい審査を通過した不動産会社しか登録されていません。

いわゆる営業攻勢は顧客から嫌がられる行為なので、査定依頼を出したからというだけで営業攻勢を掛けられるということもほとんどなくなっています。

一括見積サイトの使い方や不動産投資の教科書がオススメのサイトについては、「4、正しく相場を知って売却するには一括見積サイトがオススメ」でご紹介します。

3、不動産売却の相場を調べることができるお役立ちツール4選

次はインターネット上で売却の相場を調べるためのお役立ちツールを4つ紹介していきます。

(1)不動産取引価格情報検索(国土交通省)

全国各地で実際に行われた不動産取引について国土交通省が調査を行い、その結果が反映されたデータベースです。土地や建物、中古マンションなど種類別、地域別に検索が可能なので、売却したい不動産の最寄りで取引された実績を見て実勢価格を窺い知ることができます。

不動産取引価格情報検索(国土交通省)


http://www.land.mlit.go.jp/

(2)レインズ(不動産流通機構)

レインズ(REINS)は、不動産業者同士が使用するために不動産流通機構が設けた物件情報のデータベースです。実際に成約した取引情報が登録されているので、それぞれの地域別に取引実績からの価格相場を知ることができます。

REINS Market Information

http://www.contract.reins.or.jp/

(3)おうちダイレクト(Yahoo!不動産)

過去の取引情報というビッグデータを分析し、人工知能が売却希望物件の査定を行うというユニークなサービスです。現在のところ首都圏のみのサービスですが、「売却するならいくら?という相場を知りたいだけ」という方にはとても手軽で、なおかつ精度の高い相場情報を把握できます。

おうちダイレクト

https://realestate.yahoo.co.jp/direct

(4)プライスマップ(LIFULL HOME’S

大手不動産ポータルサイト「LIFULL HOME’S」が運営するマンション専門の不動産査定サービスです。マンション名からの検索や、地図上の物件をクリックするだけで参考価格が分かるというシンプルな使い勝手がユニークです。

プライスマップ

https://www.homes.co.jp/price-map

4、正しく相場を知って売却するには一括見積サイトがオススメ

売却で損しないためには不動産の一括見積サイトを利用することも重要です。

(1)不動産一括見積サイトとは?

売却時において、「不動産投資の教科書」では相見積もりを強く推奨しています。理由はもちろん、1社のみの査定だとそれが妥当であるかどうか素人に判断しづらく、また不動業者にとっても競争がないことを好都合だと考えて相場より低い査定価格が提示される可能性があるからです。

そこで相見積もりが重要になるわけですが、あちこちの不動産業者に見積もりを依頼して回るのは大変な作業ですし、見積もりを依頼する業者選びもしなくてはなりません。

そこで相見積もりと業者選びを丸投げできる便利なサービスとして利用をオススメしたいのが、一括見積サイトです。

(2)「不動産投資の教科書」流、一括見積サイトの効果的な使い方

一括見積サイトを利用するメリットとして不動産投資の教科書が最も重視しているのは、複数の不動産業者を天秤に掛けられることです。不動産業者が競争相手を意識することにより企業努力が期待できますし、より高く売るための提案をしてくれるかも知れません。

複数の不動産業者を天秤に掛けて最終的には1社に絞り込むわけですが、その過程で競争を促進することで高値売却の可能性が高くなりますし、もうひとつの大切な早期売却も可能になります。

より広い視野で不動産業者の選択肢を増やしたいということであれば、複数の一括見積サイトを同時に利用するのもアリです。

(3)オススメ一括見積サイト3

次はオススメの一括見積サイトを3つ紹介していきます。

①すまいValue

東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介など、登録会社を大手不動産会社だけに絞った大手志向の一括見積サイトです。大手の意見も聞いてみたいという場合に利用すると、一括で大手6社に見積依頼を出すことができます。

 

公式サイトはこちら

②HOME 4 U

登録不動産業者の審査が厳しく営業攻勢を掛けてくるような業者を排除していることや、NTTグループである安心感など、初めての方や投資家ではなく自己所有の家を売却したい方などにもオススメできるサイトです。


公式サイトはこちら

③ソニー不動産

ソニー不動産は、1都3県のエリアを限定していることと売主だけを担当するというのが特徴です。出来る限り短期間にかつ高額にて1都3県の不動産の売却をお手伝いしてくれる売主の味方です。

ソニー不動産


公式サイトはこちら

5、 より高く売るためのノウハウ5

最後に、より高く売るためのノウハウを5つ紹介していきます。

(1)相見積もりを取り、相場を知るのは基本中の基本

この記事では何度も相見積もりの重要性については解説していますので今更ですが、より高く売るためには不動産業者同士の競争を促すことはとても重要です。これもすでに解説していますが、「妙に高い」「妙に安い」という両極端な業者はそのままスルーで構いません。

その中間に査定価格が集中するはずなので、そのあたりがプロの考える相場であると見て良いでしょう。相場だと思われる査定価格を出している不動産業者から仲介を任せる業者選びをするのが最初のステップです。

(2)査定価格の根拠に関心を持つ

不動産売却は不動産業者選びが重要というのは、前項でも述べた通りです。信頼できる売却パートナー選びの判断材料となるのが、査定価格の根拠です。提示された金額に「あぁ、こんなものか」と納得してしまうのではなく、どういう根拠でその査定価格になったのかを尋ねてみましょう。そこで納得のいく根拠が示されたということは、それだけ正確に査定を行っている(=実売価格に近い)と判断できます。

査定価格が高くなった要因、低くなった要因、それぞれの根拠をしっかりと聞いてみましょう。

(3)仲介の依頼は専任媒介で

実際に仲介を依頼する際には、専任媒介をオススメします。仲介の依頼には一般媒介と専任媒介があるのですが、専任媒介は他の不動産業者に依頼をしないという「浮気無し」の依頼形態です。その一方で一般媒介はどこの不動産業者に依頼をしても構わないため、不動産業者が本腰を入れにくい傾向があります。

確実に早く、高く売りたいという場合は専任媒介契約を選択するのが得策です。

なお、専任媒介だと2週間に1回以上は売却活動の報告義務があるため、定期的に状況を知ることができるのもメリットです。

(4)内覧でアピールできる空間づくり

買主候補が現れると、次には内覧という大切な関門があります。買主にとっても高い買い物なので、印象が悪いと購買意欲が削がれますし、マイナス要因を見つけたら値引き要因になります。

照明を明るくして整理整頓というのは、内覧対策の基本です。普段そこで生活をしていると気づきにくいのですが、家の中というのはあまり明るいスペースではありません。その一方で商業施設などは深夜でも明るい照明が煌々とついています。これは室内を明るくすることで居心地を良くして、商品を魅力的に見せる効果があるからです。内覧もそれと同じなので、普段の照明よりも明るい蛍光灯やLEDに交換をして、内覧者に良い印象を与える工夫をしましょう。

もうひとつの整理整頓は言うまでもなく、室内を広く見せるための工夫です。本当はそれなりの広さがあるのに散らかっていて狭く見えてしまったら、これほどもったいないことはありません。明るさと整理整頓の基本をしっかりと押さえた上で、内覧者を迎えてください。

(5)都合の悪いことを隠さない

高く売るためには、見えない部分の不具合などをできるだけ伝えたくないのが人情です。しかし、内覧や交渉の段階で発覚していなかったとしても、その後買主が住み始めれば些細なことであっても生活の中で必ず発覚します。その際のトラブルも決して気持ちの良いものではありませんが、買主側も何も不具合が無いとは思っていません。むしろ「何も無い」ということの方が不自然であって、不具合も含めてちゃんと説明してくれる売主の方が信用されます。

もちろん価格が折り合うことが不動産売買の決め手ですが、そこに到達するまでには売主と買主の信頼関係も重要なのです。

6、まとめ

不動産を少しでも高く売るために何よりも重要なことは、妥当な価格相場を知ることであることが全体の流れからもお分かりいただけたと思います。相場を知るという最初の段階でつまずいてしまうとその後の売却が間違った方向に進んでしまう可能性すらあるので、最初が肝心です。

そのための方法や具体的に役立つツールをご紹介してきましたので、大切な最初でつまずいてしまわないよう、しっかりお役立ていただければと思います。

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト3選

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こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを3つ紹介しています。

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