• 不動産投資
  • 2018/4/23

「不動産投資の教科書」が厳選した不動産投資6種類と始め方&儲け方

不動産投資を始めたいと思って見たものの、少し調べてみると「こんなにたくさんの種類があるのか」とお感じになったことはないでしょうか。不動産そのものにたくさんの種類があるということは、不動産投資にも実にたくさんの種類や形態があります。

  • 区分物件
  • 一棟物件
  • 戸建て物件

といったように物件の形態だけでも種類が異なりますし、

  • 住居
  • オフィス
  • 店舗

といったように用途でも違いがあります。

これに加えて、

  • 現物不動産だけでなく、
  • 投資信託
  • 動産ファンド

など投資の形態にも種類があるとなると、いったいどれを選べば良いのか分からなくなってしまう方も多いと思います。

しかし、これだけ種類がたくさんあるということは、それだけ自分に合ったものを選ぶ選択肢が多いということでもあります。せっかくなので、そこから自分に合った不動産投資を選ぶことを成功の最短ルートとしたいところです。

そのために「不動産投資の教科書」では、

  • たくさんある不動産投資種類を分類
  • それぞれの特徴やメリット・デメリット
  • どんな人に適しているのか

という点を順に解説していきたいと思います。

記事を読み終えた時点で「これなら自分にできそうだ」と思っていただけるものに出会えると確信していますので、順に読み進めていってください。






初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

目次

 1、こんなにある、不動産投資の種類

 まずは不動産投資の種類を紹介していきます。

(1)物件の形による3つの種類

どんな形で不動産物件を所有するかによって、大きく分けて3つの種類があります。

  • 区分マンション物件
  • 一棟物件
  • 戸建て物件

区分マンションとはマンションの中にある1室単位で物件を所有して賃貸経営をすることです。一棟物件はそれに対してマンション丸ごと一棟、もしくはアパートを丸ごと一棟所有する投資形態です。

そして戸建て物件は、戸建て住宅に対する投資のことです。ある意味では戸建て住宅も一棟ものと言えますが、戸建て住宅の場合は一戸一世帯が基本です。最近では複数の住人が共有するシェアハウスという形態も広がりを見せているので戸建て物件投資もそれに応じて変化してきています。

区分マンション投資については「2、区分マンション投資の特徴とメリット、デメリット」で、一棟物件についてはアパートを「3、一棟アパート投資の特徴とメリット、デメリット」で、マンションを「4、一棟マンション投資の特徴とメリット、デメリット」で解説します。

戸建て物件への投資については「5、戸建て投資の特徴とメリット、デメリット」で解説します。

(2)建物の用途による3つの種類

次に建物の用途による種類もあります。主な分類としては住居、オフィス、店舗となります。不動産投資初心者の方が現物不動産への投資をするとなると住居が最も現実的なので、この記事でも区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、戸建て住宅という形で解説をしています。

また、オフィスビルや一棟の場合は金額が高額になってしまい、購入できる方も限られてしまうので、最近では小口化商品といった、一口いくらという低価格で買い手を募り、複数人で一緒に物件を購入できるような仕組みもできています。

オフィスや店舗といった用途の物件への投資は、REITや私募ファンドなど間接的な投資が主体となります。

(3)投資の形態による3つの種類

不動産物件を購入して投資をすることを、現物不動産投資といいます。それ以外にも不動産投資にはREITや不動産私募ファンドなどの形態があります。これらは投資主体となる会社がお金を募集し、そこに投資家がお金を預けて不動産運用を行って生まれた収益を投資家に分配する仕組みです。

間接的な不動産投資として魅力も多いので、REITについては「6、REITの特徴とメリット、デメリット」で、不動産私募ファンドについては「7、不動産私募ファンドの特徴とメリット、デメリット」で解説します。

(4)他にもある不動産投資

不動産投資の種類は、まだまだあります。「その他」として上記までのカテゴリーに入らないようなものをまとめていますが、民泊や介護施設、コインパーキングといったようにいずれも投資妙味は十分あるものばかりです。

土地や建物をどのように活かすかという可能性がいかにたくさんあるかということを示しています。

この「その他」については、「8、不動産投資の種類は他にもある」で解説します。

(5)不動産投資の種類一覧表

この記事で解説する不動産投資の種類を一覧表にすると、このようになります。

種類リターン必要資金適している人
区分マンション初心者
一棟アパート中級者
土地がある人
一棟マンション中上級者
土地がある人
戸建て土地がる人
REIT初心者
小口化商品初心者以上
不動産私募ファンド初心者以上
駐車場土地がある人
コインパーキング土地がある人
民泊
(物件があれば低)
物件がある人
中級者以上
介護施設
(ヘルスケアREIT)
初心者以上

 

2、区分マンション投資の特徴とメリット、デメリット

まずは区分マンション投資の特徴とメリット・デメリットを紹介していきます。

(1)区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションの建物丸ごとではなくその中にある部屋単位で投資を行うことです。一般的に初心者向けに「マンション投資」と呼ばれているのは、この区分マンション投資のことです。

マンション物件にはワンルームタイプからファミリータイプまでさまざまな種類がありますが、どんなタイプであっても1室単位で投資をするのであれば区分マンション投資となります。

ワンルームタイプであれば単身者、ファミリータイプであればファミリー層をターゲットとするため、物件によってターゲット層が異なるのも区分マンション投資の特徴です。

(2)区分マンション投資のメリット、デメリット

それでは、区分マンション投資のメリットとデメリットを見てみましょう。

①区分マンション投資のメリット

  • 物件価格が安く、初期費用が低め
  • 初期費用が低めなので初心者が取り組みやすい
  • 複数物件を所有する場合、異なるマンションで運用すると分散投資になる
  • 一棟マンション物件より流動性が高く売却しやすい

②区分マンション投資のデメリット

  • 一棟マンションの所有ではないため資産は建物のみ
  • 一棟単位の所有よりもリフォームなどの自由度が低い
  • 購入時のローン審査が通りにくい場合がある(築古や立地条件が悪い場合など)
  • 土地の所有を伴わないため資産価値が低くなると回復しにくい

メリットとデメリットを総合すると、「安く手軽に始められて初心者向きだが、その分資産価値や長期的な維持を考えると不利な面がある」となります。

(3)どんな人に適している?

区分マンション投資が適しているのは、不動産投資の初心者です。初めて不動産投資に参入するという人にも適していると言えるでしょう。最大の理由は参入のハードルが低いことですが、それと同時に出口戦略を描きやすいということもあります。

一棟マンション物件となると購入時の価格も高くなりますし、その一方で売却時にも買い手候補が少なくなりますが、区分マンション物件であれば一般の居住目的で購入する人も対象になるので流動性が高く、売却も容易です。

(4)区分マンション投資の始め方、進め方

区分マンション投資を始めるための大まかなステップは、以下の通りです。

  1. 物件を探すのと同時に、取引をする不動産会社を探す
  2. 物件を購入する
  3. 管理会社を決める
  4. 入居者を募集する
  5. 家賃の入金をチェックする

最後の入金チェックは、一般的に管理会社が行ってくれるのでオーナーがやる必要はありません。実際には管理会社からの入金をチェックする程度です。

区分マンション投資について、その始め方をワンルームタイプとファミリータイプそれぞれで解説している記事がありますので、そちらもぜひご参照ください。


3、一棟アパート投資の特徴とメリット、デメリット

次は一棟アパートについてです。

(1)一棟アパート投資とは

一棟アパート投資とは、アパートの建物を丸ごと所有して賃貸経営をすることです。マンションの場合は区分所有と一棟所有という種類がありますが、アパートの場合は1室単位で売買されることがほとんどなく一棟単位で取引されているため、アパート投資はそのまま一棟アパート投資であると考えて問題ありません。

マンションと比べると小規模な物件が多いため、一棟ものの投資を始めるのであればマンションよりもアパートの方がハードルは低くなります。

(2)一棟アパート投資のメリット、デメリット

一棟アパート投資には、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。メリットの部分で注目していただきたいのは、相続対策です。

①一棟アパート投資のメリット

  • 複数の部屋数があるため家賃収入が完全にゼロになるとは考えにくい
  • 一棟マンションと比べると安価で参入のハードルが低い
  • 物件価格に対する家賃収入の割合が高く利回りが高くなりやすい
  • 土地と建物を丸ごと所有するので建物が老朽化しても資産価値が残る
  • 相続税の節税効果がある

ここで注目したいのが、相続対策です。相続資産の中に多額の現金がある場合、それを一棟アパートにすることで資産評価を大幅に下げることができるため、相続対策としてアパートを購入する人もいます。

このメリットについて関心がある方は、「アパートの贈与で相続税対策をするために知っておくべき5つのこと」で具体的な方法まで解説をしていますので、ぜひ併せてお読みください。

②一棟アパート投資のデメリット

  • 立地や老朽化などアパートそのものの集客力が低下すると空室率が一気に上昇する
  • 老朽化や災害などで建物の価値が下がってしまうと修繕やリフォームなどの費用が増大する

(3)どんな人に適している?

一棟アパート物件は、多くの方が思っているよりも安く購入できることがよくあります。6室程度の物件であっても3,000万円クラスで購入できることもあるため、サラリーマンなど標準的な所得水準の人であっても参入しやすいでしょう。実際に、「サラリーマン大家」と呼ばれる人たちの多くがアパート経営に参入しています。

既存の不動産を所有している方にとっては、所有している土地にアパートを建てることで相続対策になりますし、家賃収入を得るまでのコストが安いので高利回りが期待できます。

サラリーマン大家を目指す方と、既存の不動産をお持ちの方。一棟アパート投資は、これらの方々に適していると言えます。

(4)一棟アパート投資の始め方、進め方

一棟アパート投資を始める方法については、マンション投資とそれほど変わりません。一棟アパートは土地と建物を丸ごと所有するため立地条件の精査はシビアになる必要がありますが、これも不動産投資全般に当てはまることです。

一棟アパート投資の基本から始め方、進め方までを詳しく解説しているマニュアル「保存版!一棟売りアパート経営で成功するための全知識と物件選びパーフェクトマニュアル」があるので、一棟アパート投資をお考えの方はぜひこちらをお読みになってください。

4、一棟マンション投資の特徴とメリット、デメリット

次は一棟マンションについて説明していきます。

(1)一棟マンション投資とは

マンションの建物を丸ごと所有して賃貸経営をするのが、一棟マンション投資です。「2、区分マンション投資の特徴とメリット、デメリット」で解説している区分マンション投資とは対義語です。

規模にもよりますがマンション一棟となると物件価格も相当なものとなるので参入のハードルは高くなりますが、建物の構造上資産価値が長持ちしやすいため長期的な不動産投資の選択肢として有望です。

(2)一棟マンション投資のメリット、デメリット

一棟マンション投資のメリットとデメリットを見てみると、いずれも表裏一体であることが分かります。

①一棟マンション投資のメリット

  • 複数の部屋を運用しているため家賃収入がゼロになるとは考えにくい
  • 土地と建物を所有しているため建物が老朽化しても土地の資産価値が残る
  • 担保価値が高く、融資を受けやすい
  • 土地の価値によっては売却で大きな利益を得る可能性も
  • 分マンション投資よりもスケールメリットがある(管理費用に対する運用物件数が多いため効率が高い)

②一棟マンション投資のデメリット

  • 物件購入価格が高くなるため参入のハードルが高い
  • 物件購入価格の高さゆえにリスクも高くなる
  • 流動性が低いため売却時に時間がかかる可能性がある

(3)どんな人に適している?

初期投資の規模が大きくなるため、一棟マンション投資をするのに適している人となると初心者には少々敷居が高くなります。すでに他の物件で不動産投資をしている人や、数千万円クラスの自己資金を用意できる人などが妥当なラインです。

そのため、一棟マンション投資は不動産投資の中級者以上向けとなります。

(4)一棟マンション投資の始め方、進め方

購入物件を探して購入、そこに入居者を募集するという賃貸経営の大まかな流れは他の物件種類と同じです。特に一棟マンションの場合は投資規模が大きくなるだけに不動産投資に強い不動産会社選びも重要になってきます。それも含めて、「不動産投資初心者が一棟物件投資を成功させるために知っておくべき6つのこと」で詳しく解説しています。

ローンの審査についてなど実践的な内容も多く含まれていますので、一棟マンション投資をご検討の方はぜひ目を通しておいてください。

5、戸建て投資の特徴とメリット、デメリット(シェアハウスも含む)

次は戸建て投資について説明していきます。

(1)戸建て投資とは

戸建て投資とは、文字通り戸建て住宅を所有して入居者からの家賃収入を得る不動産投資の種類です。戸建て住宅なので従来は1つの建物に1組の入居者という考え方が基本でしたが、今ではシェアハウスといって1つの戸建て住宅に複数の入居者が居住する場合もあるので、シェアハウスも戸建て投資の一種に含まれます。

(2)戸建て投資のメリット、デメリット

戸建て投資のメリットとデメリットをそれぞれ挙げてみると、以下のようになります。

①戸建て投資のメリット

  • 土地と建物を所有するため資産価値を維持しやすい
  • 土地と建物を所有するため売却しやすい
  • マンションやアパートが建てられないような狭小地、変形地でも運用可能
  • 集合住宅と比べると供給量が少なく、競争相手が少ない
  • 集合住宅ではなく戸建て住宅に住みたいというニーズに応えられる

②戸建て投資のデメリット

  • 隣人トラブルの懸念がある
  • 庭も含めて維持管理する必要があるためコスト増になる
  • 戸建て住宅は購入希望の人も多いため賃貸だと敬遠されることもある

(3)どんな人に適している?

既存の不動産などを持っていない人であれば人気の高いマンションなどに投資するのが初心者向きと言えます。それに対して、土地をすでにお持ちの方にとっては戸建て賃貸が有望な選択肢になることがあります。

例えば、所有している土地が狭小地・変形地である場合は戸建て投資が唯一の選択肢になるかも知れません。もしその土地が相続などで入手したものであれば、何らかの形で活用しないと税負担だけが出ていくことになるので、なおさら戸建て投資の有効性が高くなります。

また、地域柄集合住宅よりも戸建て住宅の人気が高い場合は、敢えて戸建て住宅を建てて賃貸経営をすることも一考です。

(4)戸建て投資の始め方、進め方

戸建て投資を始める場合はすでに土地を所有しているというケースが多いため、それを前提に戸建て投資を始めるには、以下のような流れになります。

  • 戸建て住宅の建築計画を立て、見積もりを取る
  • 家賃相場と建築費用を照らし合わせ、賃貸経営のシミュレーションをする
  • 建築会社を決めて発注する
  • 融資が必要なのであればこの段階で融資の申し込みをする
  • 管理会社を決める
  • 入居者を募集する

こうした流れについては、戸建て賃貸に関する詳しい記事があります。「戸建賃貸とは?土地の有効活用にもう一つの選択肢」には、戸建て投資に関する基本から具体的な始め方までの全情報があります。

6、REITの特徴とメリット、デメリット

次はREITについて説明していきます。

(1)REITとは

REITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った造語で、「リート」と読みます。REITは日本語では不動産投資信託と訳されています。投資信託の一種なので実際の運用を担当するファンドマネージャーがいて、このファンドマネージャーは投資家から集めたお金を元手に不動産運用を行います。そこで得られた賃料収入などを投資家に分配するというのが、REITの大まかな仕組みです。

REITの中には日本の証券取引所に上場されている銘柄もあり、それは特にJ-REITと呼ばれています。

現物不動産を所有することなく間接的に不動産投資を始めることができます。次項でも触れますが、低予算で手軽に始められることから初心者向きです。

(2)REITのメリット、デメリット

REITのメリットは何といっても手軽さや簡単さです。それを踏まえてREITのメリットとデメリットをまとめました。

REITのメリット

  • 数万円という少額からでも投資可能
  • 少額で投資できるためリスクを抑えやすい
  • ミドルリスク商品でありながら高利回りも期待できる
  • プロのファンドマネージャーが運用するため放ったらかしでOK
  • REIT自体が複数の不動産物件に投資をしているため分散投資効果が得られる

REITのデメリット

  • 現物不動産を所有しないため「いざとなったら自分で住む」などの対応は不可能
  • 投資信託を運用する投資法人が倒産してしまうと無価値になる
  • REIT自体の取引価格が下落すると損失が発生する

(3)どんな人に適している?

REIT投資に適しているのは、自分で不動産を購入するだけの資金がない人、もしくは自分で物件を選ぶことが難しいと感じている人です。プロに任せて放ったらかしで数%クラスの利回りが見込めるのですから、手堅く長期保有で利益を積み重ねていきたいというスタンスの方にも最適です。

(4)REITの始め方、進め方

日本国内のREITであるJ-REITは、証券会社の口座から購入可能です。ほぼすべての証券会社で取り扱っているので、口座を開設して買付の注文を出すだけで購入することができます。

REITの始め方や銘柄の選び方について実践的な情報は「不動産投資信託(REIT)で始める、資金10万円以下からの本格的な資産形成」で解説していますので、興味がある方はぜひそちらもお読みください。

(5)REITに似た金融商品「小口化商品」とは?

そもそもREITも小口化商品の一つではありますが、REITは株と似ていて、投資口を投資家が購入します。小口化商品はというと、購入した方全員が物件のオーナーになるという形式ですので、節税効果の部分で大きな違いが生まれます。

REITは金融商品で株のような税効果しか得られない一方、小口化商品は、不動産特定共同事業法に乗っ取った商品になるので、不動産を所有しているのと同じ節税メリットが受けられるのです。また、購入することが難しかった一等地の物件も小口化されることで、購入が可能になったり、小口化商品で少額投資ができる分、通常、一棟のみか区分2物件の購入がやっとのところを、小口化商品であれば物件をいくつも所有でき、リスク分散も可能になります。

物件の種類は、通常の不動産投資と同様、アパート・マンションから商業用ビルなどもあり、小口化して販売する企業も増えています。詳しくは、小口化商品」のカテゴリにある記事を読んでみてください。

7、不動産私募ファンドの特徴とメリット、デメリット

次は不動産私募ファンドです。

(1)不動産私募ファンドとは

私募ファンドとは特定の事業体が特定の投資家から資金を集め、その資金を運用した収益を出資者に分配する仕組みのことです。「私募」となっているのが特徴で、一部の大口投資家だけを対象としたものがほとんどです。その対極にあるのが公募ファンドで、REITなどの各種投資信託がこれに該当します。

特定の投資家だけを対象にした私募ファンドなので、これまで一般投資家には投資機会がありませんでした。しかし、ネット上で資金を集める手法として多用されているクラウドファンディングを活用することで一般投資家の資金を大口化することができるため、このスキームによって一般投資家にも投資機会の門戸が開かれました。

一般投資家からクラウドファンディングによって資金を集めて大口化し、そこから不動産私募ファンドに投資をする形態のことを、ソーシャルレンディングといいます。

(2)不動産私募ファンドのメリット、デメリット

私募ファンドのメリットは、何といっても利回りの高さです。その一方で投資案件ごとに募集されているため期限など一定の制約があります。

①私募ファンドのメリット

  • 一般投資家には投資機会が無かったような魅力的な投資案件に投資ができる
  • 総じて高利回り
  • REITのように市場流通していないため価格変動による差損リスクがない
  • 一部の投資家だけを対象としているだけあって安全性の高い案件が多い
  • 運用はプロに任せられるため不動産投資の勉強などが不要

②私募ファンドのデメリット

  • 投資期間が定められており途中解約はできない
  • 事業主体の倒産によって投資金を失うリスクがある
  • ソーシャルレンディング自体の歴史が浅く想定外の事態が起きる可能性が残っている
  • 目論見通りの運用とならなかった場合は期待利回りを下回ることがある

(3)どんな人に適している?

不動産私募ファンドへの投資は投資期間が決まっているため、期間中に解約する必要がない人であることが前提です。つまり、少なくとも投資期間中に必要が生じることのない余剰資金であるということです。

また、不動産私募ファンドはREITと違って市場流通していないことから価格変動がありません。価格変動による利益を狙いたい人には不向きですが、その逆に価格変動リスクを取りたくない人、募集時に提示されている利回りを手堅く取りたい人に適しています。

(4)不動産私募ファンドの始め方、進め方

不動産私募ファンド投資(ソーシャルレンディング)は、クラウドファンディングによって資金を集めている業者への投資が唯一のルートです。こうした業者はソーシャルレンディング業者と呼ばれ、口座を開設した上でその業者が募集している案件に応募をするという形になります。

ソーシャルレンディング業者としては、以下の業者が有名です。

LCレンディング

https://www.lclending.jp/

トラストレンディング

https://www.trust-lending.net/

オーナーズブック

https://www.ownersbook.jp/

TATERUファンディング

https://www.tateru-funding.jp/

SBIソーシャルレンディング

https://www.sbi-sociallending.jp/

さくらソーシャルレンディング

https://www.sociallending.co.jp/

8、不動産投資の種類は他にもある

最後に、その他の不動産投資の種類についても紹介していきます。

(1)駐車場経営

相続などで入手した土地を所有している方の多くが取り組んでいるのが、駐車場経営です。立体式ではない限り建物を建てることもなく低コストで賃料収入を目指すことができるので、数ある不動産投資の種類の中でも特に資産家向けです。

住居と違ってそこまで賃料を高くすることができないので、新たに土地を購入して駐車場経営をするとなると採算が合わないため、あくまでも既存の土地がある人のための不動産投資です。

(2)コインパーキング

前項の駐車場経営は月極契約が前提ですが、それと違って一時利用が前提の駐車場経営がコインパーキングです。コインパーキングの場合はほとんどが専門の業者に設営から管理、回収まですべてを委託することになるため、既存の土地がある人にとってはほぼ不労所得です。

月極駐車場の場合は更地に戻したい場合、何か建物を建てたい場合など契約の後処理が必要になりますが、コインパーキングの場合は事業の撤退や土地の転用が容易であることもメリットです。

(3)民泊

訪日外国人の急増に伴って、大都市圏や観光地周辺ではホテル不足が顕著になっています。そのギャップを埋めるかのように成長を続けているのが、民泊ビジネスです。まだまだ法律的にはグレーゾーンの部分も多いのですが、東京都大田区や大阪市などでは条例による合法化も進められており、民泊新法と呼ばれる国の法律でも合法化される見通しとなっており、法整備が進むにつれて投資妙味も増しています。

投資家が自ら運営するというよりは専門の業者に集客から管理まで委託するケースが多いので、入居者が決まりにくい戸建て住宅やマンション物件などをお持ちの方には有望な選択肢です。

民泊については「不動産投資の教科書」でも将来性を見込んだ上で、各記事で詳しく解説しています。民泊ビジネスに関心をお持ちの方は、ぜひ以下の記事を併せてお読みください。

(4)介護施設

少子高齢化の進行により、一般の住居物件に投資をするよりも高齢者向けの物件に投資をした方が将来性があるのではないか?と考える人が多くなるのは自然な流れです。介護付き有料老人ホームを建設して運用するとなると介護関連の高度なノウハウも必要になるため不動産投資家だけの力で始めるのは困難ですが、不動産投資信託であるJ-REITには「ヘルスケア型」というジャンルがあります。

健康に関する施設への投資を行うREITの一種ですが、その中には介護施設や高齢者向け施設なども含まれています。一般投資家が介護関連の不動産に投資する方法として、ヘルスケア型REITが最も手軽かつ現実的な選択肢となるでしょう。ヘルスケア型のJ-REITは証券会社の口座から簡単に購入することができます。

まとめ

数ある不動産投資の種類から、投資家からの人気が高いもの、定番になっているもの、そして「不動産投資の教科書」としてもオススメできるものをピックアップして解説してきました。

それぞれメリットとデメリットに加えて、どんな人に適している投資種類なのかを解説していますので、ここまでお読みになっていくつか「これなら自分に合っている」と思えるものがあったのではないでしょうか。

適している人の次には具体的な始め方も解説してきました。さらに深い情報を必要とするものについては関連記事もご紹介していますので、まずはご自身に合っていそうな種類を定めて具体的なイメージを描くことから始めてみてください。

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