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  • 2017/10/18

老後に定期収入を!4ステップワンルームマンション投資術

「年金の収入だけじゃ老後が心配だな・・・」

「貯蓄は多少あるからワンルームマンションに投資でもしてみようかな」

あなたはこのようなことをお考えではないでしょうか?

少子高齢化が原因で、将来確実に年金が手元に入ってくるかわからない不安定な世の中です。老後の収入が減るのではないだろうかと不安を抱えている人は年々増えてきております。

そうなってくると必要なのは貯蓄ですが、これから更にするとなると、あまりにもペースが遅いと思います。

資本が少ない状態であっても、投資をして効率よく資産形成することができるのが理想ですよね?

ワンルームマンション投資は、小資本から資産を増やしていくのにうってつけの投資手法です。今回の記事では、ワンルームマンション投資を確実に成功させるために抑えておくべきリスクや、どのような物件を選べばいいのか?についてわかりやすくご紹介しています。

ワンルームマンション投資を成功させて、将来安定した収入を生み出すことができる資産を築いていきましょう。


1、ワンルームマンションは資産形成の最初の一歩に最適!

不動産投資はお金持ちしかできない」という印象を多くの人が持っていますが、それは間違いです。

建物を丸ごと購入するタイプの投資であれば、最低でも1億円ほどの初期投資が必要になるのでローンを組むとはいえ、そこそこの資金が無ければ難しいという事実があります。

しかし、不動産投資にも小資金から始められる投資があります。

その中の代表として挙げられるのがワンルームマンション投資なのです。

実際に所得や資金は少ないけれど、ワンルームマンション投資で得た家賃収入を新しい物件の購入に充てることで資産の拡大に成功している事例は多数あるようです。

小さな資産を拡大していくための第一歩としてワンルームマンション投資は最適なのです。

2、ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは1人暮らし用の部屋を1部屋購入して、入居者に貸し出すことによって家賃収入を得ることができる投資のことを指します。

近年は不動産業者と金融機関が提携して、自己資金ゼロからでも始めることができるプランなどが実施されていることから取引が非常に活発に行われています。

3、ワンルームマンションのメリット・デメリット

ワンルームマンションが不動産投資の初心者におすすめだというお話はしましたが、デメリットももちろんあります。

営業マンの話しか聞いたことが無い場合は、営業トークの都合上、メリットの説明はあってもデメリットに付いて全く触れられていない可能性があるので、デメリットもしっかり把握した上で投資を始めるようにしましょう。

(1)メリット

区分ワンルームマンションに投資をするメリットは何と言っても他の種類の不動産投資と比較しても小回りが効きやすい点です。

規模が小さい分、大きな出費が無い上に不動産のオーナーしか受けることのできない生命保険などのサービスを受けることができるのです。さらに具体的にどのようなメリットがあるのかについて解説していきます。

①小資本からでも始めることができる

ワンルームマンション投資の魅力は何と言っても、少ない手持ち資金からでも始めることができる点です。先ほども説明しましたが職業や収入など、ある程度の条件を揃えば自己資金ゼロでも、フルローンで物件を購入することが可能なケースもあります。

②流動性が高いため比較的簡単に売却することができる

ワンルームマンションは単価が安く、気軽に始めることができるという点から売却を検討した場合も、購入を希望する人が比較的現れやすくなっています。

赤字が続いている場合の損切りや、利益を確定したい場合にすぐ売却ができるかどうかは、不動産投資においては非常に重要です。

流動性という観点ではFXや先物などの投資と比べると、不動産投資は見劣りする点がありますが、ワンルームマンション程度の流動性があれば、売却に困るというケースは決して多くは無いでしょう。

③賃貸管理の手間が少なく、会社の仕事に弊害なく投資ができる

ワンルームマンションの場合、管理は自分でせず管理会社に委託するケースがほとんどです。

管理会社は、一定額の管理費を支払うことで家賃の回収や滞納者への督促、クレーム処理など面倒な仕事は全て請け負ってくれます。

最初は会社に行きながら投資をすることになるはずなので、管理会社を使うことで本業に支障をきたすことがなくなります。

④生命保険の代わりとして使うことができる

金融機関でローンを組んで不動産を購入すると、団体信用生命保険に加入することができます。

通常の死亡保障の生命保険と比較すると、ほぼ同条件にも関わらず料金は割安になっています。

契約者が死亡、あるいは高度障害状態になってしまった場合、保険金で不動産のローンの残債を相殺することが可能で、契約者や遺された遺族は安定した家賃収入を手に入れながら生活を営むことができるのです。

⑤新しい入居者はファミリータイプの部屋より比較的見つかりやすい

ワンルームとファミリータイプの部屋を比較すると、ワンルームの方が入居者がすぐに見つかる傾向にあります。

なぜなら、決定権を持っている人間が単身世帯の場合1人だけだからです。

3人家族や4人家族の場合は複数人で相談して家を決める場合が多いので、すぐに入居が決まらないのです。

(2)デメリット

小回りが効きやすいというメリットに対して、当然デメリットもあります。

規模が小さいということは不足のトラブルが起こった際に、その影響をダイレクトに受けてしまうということです。

例えば、一棟で10部屋保有している内の一部屋で急な修繕費が10万円発生しても、ある程度規模があるので決して大きなダメージになることはありませんが、これが区分で1部屋しか所有していない場合はどうでしょうか?

1部屋分の家賃収入しか無い状態で10万円の支払いが発生してしまうのは結構な痛手になってしまうでしょう。このように規模が小さい故のリスクも存在するのです。

ここではそのようなデメリットについての解説をしていきます。

①投資金額が小さいため、リターンも小さい

区分のワンルームマンションは価格が安いですが、その分家賃収入も大きくはありません。結果として大きなリスクは無いものの、大きなリターンを得ることも難しいのです。お小遣い程度の感覚でよければ十分な収入を得ることができますが、さらに収益の規模を拡大して行きたいということであれば、投資金額をより大きくして資産を拡大していく必要性があります。

②土地を資産にすることができない

アパートやマンションを丸ごと購入する一棟所有の場合、購入価格が高くなる反面、建物だけでなく土地も資産としてカウントそすることができるのですが、建物の中の一室を借りる区分所有の場合は価格が安い反面、購入した部屋のみしか資産としてカウントすることができません。

③退去者が出た場合収入がゼロになる

たくさん部屋を所有している場合は1部屋くらい空きが出ても大きなダメージにはなりませんが、1つしか部屋を持っていない場合は、その部屋に退去者が出てしまうと収入が一瞬でゼロになってしまいます。

全て自己資金で賄って物件を購入した場合であれば大丈夫ですが、借入れをしていた場合、収入が無くても返済自体は発生してしまいます。新しい入居者は比較的早く見つかることが多いですが、それでも2〜3ヶ月分の借入金が返済できるだけのキャッシュは常に用意しておきましょう。

4、ワンルームマンション投資で最低限抑えておくべきリスク

ワンルームマンション投資はリスクの低い投資ですが、投資である以上もちろんリスクはあります。

リスクを把握していないことが最も危険なので、最低限どういったリスクがあるのか確認をしておきましょう。

(1)空室リスク

空き部屋が出た後に、なかなか入居者が見つからないリスクのことを指します。

空室は需要と供給のミスマッチが原因で発生します。例えば人口の少ない地方の場合は需要が少ないケースが多く、そうなると新築のマンションを建てたところで入居者が見つからないリスクは非常に高いです。

このように需要の少ないエリアの物件を購入すると、大きな空室リスクが付いて回るということは認識しておく必要があります。

(2)家賃下落リスク

建物の老朽化によって美観が損なわれてしまったり共用部分の劣化は、不動産価値を下げる原因になります。

しかし、メンテナンスを欠かさず、無料WI-FIや防犯カメラなどの設備投資を行うことで築年数が経過しても家賃と不動産価値の下落を防ぐことができます。

(3)金利上昇リスク

不動産ローンに関しては、固定金利型変動金利型の2種類の形態があるのですが、現在は金利が安いということで変動金利型での融資をする方が多いです。

しかし、変動金利型の場合には半年に1度金利の見直しがあるので、その時に金利が上昇してしまう可能性があります。

近年は金利に大きな変化はありませんが、万が一金利が上昇してしまった場合、返済金額が多くなってしまうリスクがあるということは念頭に入れておきましょう。

5、ワンルームマンション投資を始めるまでの4つのステップ

メリット・デメリットやリスクの説明が済んだところで、実際にワンルームマンション投資を始めるにはどうすればいいのか?について解説していきます。

不動産投資は、手続きの多さから株やFXと比較して敷居が高く感じてしまいがちですが、要点さえ抑えてしまえば決して難しくはありません。大きく分けて3ステップで始めることができます。

むしろ、購入後に関しては管理会社に任せれば、ほぼほったらかしで問題ありません。

株やFXは常に細かく相場を見ていなけれ値動きの影響で大きな損失を出す危険性がありますが、不動産投資の場合、そういった損失はほとんどありません。

正しい物件選びができればほとんど工数を掛けずに家賃収入が入り続けるのです。

(1)セミナーに参加して情報収集する

これはマストではないですし、セミナーに参加すると営業されるリスクもあるのですが、情報収集する上でセミナーに参加することはメリットがあります。

ここでは情報収集するにあたっておすすめのセミナーを紹介していきます。 

①サラリーマンのための分かり易い”効率的”マンション経営セミナー

SBIマネープラザが主催する中古マンション投資セミナーです。中古マンション投資にご興味がある方にオススメしたいセミナーです。

  • 運営会社:SBIマネープラザ株式会社
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日・平日(セミナーによって)
  • 講師:プロ講師(FPを含む) 及び 自社社員
  • 取り扱い物件:マンション・アパート・分譲(提携会社によって)
  • その他:不動産投資術と住宅ローンのどちらも総合的に相談にのってもらえる

お申し込みサイトはこちら

②「頭金0円〜 失敗しない不動産投資セミナー」

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上場会社株式会社シノケングループのシノケンハーモニーが主催する新築区分マンション投資のセミナーです。新築マンション投資にご興味がある方にオススメしたいセミナーです。

  • 主催会社:(株)シノケンハーモニー
  • 費用:無料
  • 開催日時:土・日・平日
  • 講師:住宅コンサルタント・ファイナンシャルプランナー
  • 取り扱い物件:1都3県の物件を中心に幅広く、デザイナーズマンションが豊富
  • その他:マンション経営のノウハウ資料がもらえる

お申し込みサイトはこちら

③「投資区分マンション選びの落とし穴」セミナー

税理士法人が母体とした不動産投資会社株式会社ブリッジ・シー・エステートが主催するマンション投資セミナーです。都心の中古マンション投資にご興味がある方にオススメしたいセミナーです。

  • 主催会社:株式会社ブリッジ・シー・エステート
  • 費用:無料
  • 開催日:水・金・土
  • 講師:税理士・自社講師(特別講師のセミナーも有り)
  • 取り扱い物件:都心中古マンション・新築マンション
  • その他:税理士グループとなっているため、税金や法人設立などの相談ができる

お申し込みサイトはこちら

)新築にするか中古にするかを決める

ワンルームマンション投資を始めるにあたって、新築のマンションを購入するのか、中古のマンションを購入するのかを選択する必要があります。

それぞれの特徴を比較したので参考にしてください。

①新築マンション

新築マンションはキレイという印象が強い事から客付きが良く、最初の入居者には困らないというメリットがあります。

しかし新築マンションは、中古よりも購入金額が高い上に、家賃は若干割高程度にしか設定することができないので利回りが低くなってしまう傾向にあります。

とはいえエアコンや水道管などの設備も新しいので、急な修繕費の発生などのアクシデントが起こる可能性は低く、購入以前にシミュレーションした通りの数値に収束しやすいという特徴があるので、新築の方が投資においては安定感があると言えるでしょう。

②中古マンション

中古というと築年数が古いマンションばかりというイメージがあるかもしれませんが、新築のマンションに入居した人が1ヶ月で退去したとしても、その時点で中古という扱いになります。

中古マンションは新築と比較すると安く買うことが可能で、さらに新築と比較しても家賃が大幅に下がるということは無いので利回りが高くなりやすい傾向にあります。

しかし、中古の場合は水道管の故障などによって修繕費が発生したり、修理をしなければ人が住めない状態になってしまうケースも稀にあるので、急な出費や収入がストップすることによる利回り低下のリスクがあります。

手元に現金が少ない状態でこういったアクシデントが起こると、借入金の返済や管理費・固定資産税の支払いに追われて金銭的に非常に厳しい状態になってしまいます。

築古の中古マンション購入を検討する場合は、そういったアクシデントが起こる確率が低い物件を選ぶためにも、可能な範囲でマンションが丁寧にメンテナンスされているかをチェックするようにしましょう。

③築年数が浅めの中古マンションが美味しい

以上のことを踏まえた上で考えれば「リスクが少ない中古マンション」が最も理想的であるということがわかります。つまり、「ほぼ新築の中古マンション」です。

新築というラベルが剥がれて不動産価値が下がっているものの、家賃は大きく下げずに済み、尚且つ修理などによる急な出費が発生するリスクを抑えることができるからです。

しかし、そのような物件は人気のものが多いので見つけるのは難しいです。

もしどうしても見つからないということであれば、無理をして中古のマンションを購入して失敗してしまうよりも、堅く新築の物件を購入して確実に利益を出して行く方が無難であると言えるでしょう。

)利益が出る可能性が高い物件を見つける

不動産投資の初心者にはワンルームマンションが最も適しているというお話はしましたが、実際に儲かる物件と儲からない物件が存在するのも事実です。

しかしワンルームマンションへ入居する人の特徴などを把握することでハズレ物件を買わずに利益を出すことができます。ここでは利益が出やすい物件の特徴を解説します。

①実質利回りが高い

ワンルームマンションに限らず、不動産投資において最も大切な数値の一つです。

物件情報には、管理費などの諸経費が計算されていない表面利回りが記載されていますが、その数値は参考程度にしかなりません。

本当に大切なのは、発生した家賃収入から諸経費を引いた上で計算された実質利回りなのです。

管理費や固定資産税なども含めてシミュレーションするなど、なるべく正確な数値を出した上で、実質利回りが高いと思われる物件を選定しましょう。

なお、不動産投資のシミュレーションについては「目指せ脱サラ!不動産投資で失敗しない3ステップのシミュレーション」を参考にしてください。

②地方では無く都心部の物件

地方物件は都心部と比較しても人口が少ないため、新しい入居者を見つけるのが難しい傾向にあります。入居者が居なければ家賃収入は入ってこないので、それに伴って実質利回りが低下して、利益を出すのが難しくなってしまいます。

対して都心部の物件の場合は人口が非常に多いため、退去者が出たとしても新しい入居者がすぐに見つかる可能性が非常に高いです。

失敗するリスクを極限まで下げるという意味でも、地方より都心の物件を購入するのが望ましいでしょう。

③駅から徒歩10分以内の駅チカ物件

ワンルームマンションに住む人のほとんどは、通勤や通学をしている社会人や学生です。

1日のほとんどを職場や学校などの出先で過ごしているため、家に居る時間は非常に短いのです。

そのため、できることなら通勤通学に便利な駅チカ物件の方が入居率も高く空室が続きにくくなるため、結果として実質利回りが高くなりやすい傾向にあります。

④床がフローリングの物件

床がカーペットの物件の場合、机や棚などの跡が残り退去者が出た際に修繕費が発生してしまいます。特にワンルームマンションの場合は入居期間が短い傾向にあるのでその都度修理をする必要性があるのです。さらに、カーペット張り替えの手間などで数日を奪われることによって、物件としての収益性が落ちるため、それによって利回りが低下します。

床がフローリングの物件を選択するだけでも、物件の収益性を保つことができるので高い利回りが実現できるのです。

)ポータルサイト以外でも物件を探す

投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。

実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みのケースがほとんどです。

それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を確認することができます。

以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。

① プロパティエージェント(新築物件)

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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② GA technologies(Renosy) (中古物件)

GA technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGA technologyさんの入居率は「99.4%という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。 

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③株式会社デュアルタップ(新築・中古物件)

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

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)業者に連絡をして購入を決定する

上記の条件を含む物件を見つけたら、情報掲載をしている不動産会社に連絡をして、良い条件の場合は売買契約をしてマンションの購入をします。

もちろん商談の中で他の候補のマンションも案内されるケースもありますが、その時に注意をして欲しいのが「決めた基準を簡単に変えない」という点です。

不動産投資に失敗して赤字を抱えてしまう人は、営業マンの巧みなトークによって「これなら利益が出せる」という水準よりも下の物件を購入させられたというパターンがほとんどです。

不動産会社が扱っているのは決して条件が良い物件ばかりではありません。

しかし、そういった物件も売る必要があるので、「生命保険の代わりになる」など不動産投資に共通して言える、当たり前のメリットを羅列することで、リテラシーが低い顧客に売り込んでるのです。

きちんとシミュレーションできている物件は高い確率で利益が出ます。

不動産業者の話を参考にするのは大切ですが、営業によって別の決断にすり替えられてると感じたら、すかさずその点について質問をするようにしましょう。

6、戸数を増やして資産形成を行うにはどうすればいいか?

区分のワンルームマンションを一室持っているだけでは、大きな不動産収入を得ることは難しいでしょう。ワンルームマンションへの投資はあくまでも最初のきっかけに過ぎません。

より収益を大きくしていくためには「複利」で投資をしていくという思考が必須です。

最初の投資によって得た収益を使って新たな物件に再投資を行っていくのです。

そうすることで資産が芋づる式に増えていき、資産形成に成功することができるのです。

この章では、どのようにすれば「複利」の投資を効率良く行うことができるのかについて解説します。

(1)月々の返済額を最低限に抑えて手元にキャッシュを残す

不動産投資を初めて間も無い人の多くは、「借りてしまったものは早く返さないといけない・・・」という思考に陥りがちですが、それは資産形成を行うという観点で言えば間違いです。

銀行が融資をする際に重視しているのは現在の借金の額ではなく、持っている資産だからです。銀行はお金を返せる見込みがある人に貸したいので、どれだけの不動産を持っているか?現金を持っているかの方が重要なのです。

なので、効率よく資産形成を進めて行く場合は、借金の返済額は最低限に抑えて手元にキャッシュを増やしていく体制を作るようにしましょう。

(2)自己資金に対する借入額の割合を大きくしてレバレッジをかける

少ない自己資金で多くの融資を引っ張ることができればレバレッジが掛かるので効率よく資産形成を行うことができます。

端的に言えば「たくさんお金を借りろ」ということです。

そうなると心配になってくるのがリスクですが、不動産投資の場合はFXや先物などと比較しても非常に小さなリスクでレバレッジを掛けることができます。

なぜなら、FXや先物は失敗してしまったら何も残りませんが不動産投資の場合は土地や建物が資産として残るからです。いくら失敗しても資産がゼロになってしまう心配はありません。銀行が不動産投資をする人に対して、他の投資と比べて簡単に融資をしてくれるのはそのためです。

7、まとめ

いかがだったでしょうか?

自己資金が少なかったとしてもワンルームマンションを起点に投資を始めることによって、老後は年金に加えて不動産収入を得ることができるようになるので、暮らしが非常に楽で安心できるものになるということがご理解いただけたかと思います。

銀行に少ない利息でお金を預けっぱなしにしているくらいであれば、こういった投資にチャレンジしてみるのもいいでしょう。

あなたにとってこの記事が今後、資産運用をしていくための参考になることを願っています。

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インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
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