低金利政策や円安の影響で、日本国内に居住する外国人をはじめ、海外に住む投資家の外国人も日本の不動産に注目し、購入する人が増えています。
購入の目的も居住、ビジネス、投資と様々です。
では、外国人が日本の不動産を手に入れるためには、どんな手続きが必要なのでしょうか？
外国人が日本の不動産を購入する際の方法や流れについて紹介します。
不動産の購入全般については以下の記事もご覧ください。
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目次
１、外国人は日本の不動産を購入できる
外国人であっても、日本人と同じように、日本国内の不動産を購入することは可能です。
日本の永住権やビザの種類も関係なく、日本の不動産を手に入れることができます。
一方で、不動産取得税や固定資産税といった税金も日本人と同じように課税されます。
まず、投資用なのか居住用なのか不動産の購入目的を定めましょう。一口に不動産の購入といっても、購入の目的によって、不動産会社の探し方や物件の探し方が変わってきます。
（１）購入する不動産の探し方
目的が決まったら、実際に購入したい不動産を探していきます。
その際、不動産会社に地道にあたって探す方法もありますが、インターネットで物件を検索する方が、時間と手間がかからないのでおすすめです。
ここでは日本語が分かり、国内に住んでいる人が探す場合と、海外に住んでいる人が探す場合で、参考になるサイトを紹介します。
日本国内で探す（日本語のサイト）
日本で探すのであれば、以下のような大手サイトで探すのがよいでしょう。
海外から日本の不動産を探す
海外から探す場合には、以下のようなサイトが役立ちます。
- realestate.co.jp（リアルエステートジャパンが運営）
- 三井不動産リアルティ（英語版、こちらのサイトには中国語版もあります）
（２）不動産会社を探す
物件ではなく、外国人向けの日本不動産検索サイトから不動産会社を探すこともできます。
不動産会社は、信頼性のある会社なのかどうかを判断することは難しいですが、ホームページで以下の点を確認することで1つの判断材料にしましょう。
- 資本金→大きい程会社の規模が大きいと推測することができる。
- 従業員数→多い方が健全な運営をしていることが判断できる。
また、これはと思った不動産会社があったら、必ず会社に直接連絡したり訪問するなどして、
- 会社規模
- 対応の段取り
- 契約関連書類に翻訳版があるかどうか
などを確認しましょう。
２、日本の不動産購入時に必要なお金
（１）物件価格以外に必要な費用
日本の不動産を購入する際には、不動産の物件価格の他に大きく以下のような諸経費が別途かかります。
以下の経費を合計すると、一般的には物件価格の10％前後といわれています。
（１）売買契約書に貼付する印紙税
（２）不動産取得税
（３）登録免許税
（４）不動産仲介会社に支払う仲介手数料
（５）火災保険、地震保険などの保険料
（６）固定資産税の清算金
（７）管理費の清算金
（２）購入資金の調達方法
購入したい物件が決まったら、購入資金を用意します。
調達方法としては
「海外送金」
「ローン」
「小切手」
の3つが、主に考えられるでしょう。
それぞれ説明していきます。
①海外送金
外国人は日本に口座がない人も多いと思います。その場合には自国で利用している金融機関から海外送金をしてもらい売買代金を支払うことになるでしょう。
海外送金では、決済時に手続きをスムーズに進めるため、事前に送金してもらう必要があります。送金先は不動産会社の預かり口座を案内される場合が多いようです。そのため、信頼のできる不動産会社を選ぶことが大切です。
また、支払金額の根拠と着金したかの確認をするために、以下のような書類を必ず不動産会社から必ずもらうようにしましょう。
【海外送金前】
会社の捺印をした送金依頼明細書
【海外送金後】
（送金先の銀行から）外国為替計算書
②ローン
資金調達では金融機関からの借り入れ（ローン）も考えられます。しかし、外国人で利用したい場合はどうすればよいのでしょうか。
国内の金融機関でローンを利用する場合、多くが「永住権を持っていること」を融資の条件として挙げています。これは、ローンを支払う期間で日本にいるつもりがあるのかを確認するためです。
そのため、永住権がない外国人は、日本の金融機関でローンを利用することが難しくなります。
もし、永住権がない場合は、母国の銀行でのローン、外資系ノンバンクなどを利用することになります。
【母国の金融機関】
母国の金融機関が日本に支店を構えている場合、ローンの相談してみるという手があります。審査基準が日本の金融機関とは異なることが考えられるので、永住権を持っていない人でも融資してくれる可能性があります。
【外資系ノンバンク】
米国、英国、カナダ国籍の外国人であれば、外資系ノンバンクの住宅ローンを利用することができる可能性があります。
これは永住権の代わりに母国での信用情報を照会し審査して融資を決定する住宅ローンがあるためです。ただし、信用情報を国外に公表するのを認めているのは、米国、英国、カナダのみなので、それ以外の国籍の人は利用が厳しいかもしれません。
国内銀行でも、いくつかの条件を満たす場合は永住権を持たない外国人の住宅ローンや投資不動産ローンの相談に乗ってくれる場合があるようです。
例えば、東京スター銀行では、永住権を持っていない外国人向けの住宅ローンを提供しています。
また、中華民国（台湾）に居住し、旅券を持っているなどの条件を満たす人を対象にした不動産投資用ローンも提供しています。
③小切手
不動産の購入代金は小切手で支払うこともできます。この場合は、「預金小切手」に限られます。
預金小切手とは、銀行の店舗が自店を支払人として振り出す自己宛の小切手です。銀行が支払人となっているため、現金同様の高い信用度を持ちます。「預手（よて）」とも呼ばれているものです。
小切手を受け取った人が現金化するには、取引金融機関の口座に入金するように取立依頼をする必要があります。
一方で、預金小切手は、現金化するためには日数がかかり、すぐに支払いが完了できない可能性があります。そのため、トラブルを避けるためにも使用する場合は売主と事前に相談しておくのがよいでしょう。
３、日本の不動産購入時に必要な書類
外国人が日本で不動産を購入する場合に必要な書類について説明します。必要書類は、国内に住んでいる人と海外に住んでいる人で異なるため、それぞれのケースで必要な書類を説明します。
【日本国内に居住している場合】
日本に住む外国人が必要な書類は以下の4点です。この場合は、永住者、特別永住者、日本人の配偶者などがいて在留資格がある人、日本のワーキングビザを持つ在留資格がある人になります。
①外国人住民票
②在留カード
③印鑑証明書
④印鑑
①外国人住民票
外国人住民票は、その住居地を届け出た市区町村の窓口に申請して取得します。また、購入者が日本に営業所がある、子会社がある法人は、外国人住民票の代わりに会社登記簿謄本と資格証明書になります。
②在留カード
購入した不動産の登記で必要になります。在留カードとは、日本での外国人の身分を公的に証すカードです。カードを取得することで在住期間は最長5年です。また、外国人でも住民票が作成できるなどの手続きが行えます。
③印鑑証明書
ローンを利用するために必要です。印鑑証明書は、住居を届け出た市区町村に印鑑を登録することで取得することができます。購入者が日本に営業所か子会社がある法人は、代表者の会社実印での印鑑証明書が必要になります。
④印鑑
売買契約書などの書類に捺印するために必要です。ローンを利用する場合は実印登録した「実印」が必要です。
海外では印鑑を使う国は少ないので、日本で作った方がよいでしょう。
【海外に居住している場合】
海外に住む外国人が日本で不動産を購入する場合、必要となる書類等は以下の4点です。
①住民票の代わりとなる書類
②パスポート
③印鑑証明書の代わりとなる書類
④印鑑
①住民票の代わりになる書類
日本の「住民票」の代わりになる書類です。購入者が個人の場合は、例えば、韓国の場合は住民登録証明書が日本の住民票と同じ役割を果たします。
住民登録制度のない国の場合は、その母国に所属する公証人の認証による「宣誓供述書」が住民票の代わりにできます。もし不動産購入で来日するのであれば、母国の在日大使館領事部で認証された宣誓供述証明書も有効です。
購入者が法人の場合は、その国の所轄官庁が発行した法人登録証明書か、代表者が会社の本店・商号と代表者であることを、法人を所轄する本国の官庁の担当者か公証人の前で宣誓した宣誓供述書を用意することになります。
②パスポート
個人の場合はパスポート、法人の場合は代表者のパスポートになります。
③印鑑証明書の代わりになる書類
日本の「印鑑証明書」の代わりになる書類が必要です。
しかし、海外のほとんどの国では印鑑証明制度がありません。母国に印鑑証明制度がない場合、宣誓供述書で現地公証人の署名の認証をしてもらった書類か、母国の官憲が発行するサイン証明書を用意します。
不動産購入で来日するのであれば、母国の日本大使館が作成したサイン証明書、または司法書士に依頼する登記委任状で母国の日本大使館の認証を受けた書類を代わりに提出できます。
④印鑑
売買契約書などの書類に捺印するために必要です。海外では印鑑を使う国は少ないので、日本で作った方がよいでしょう。
４、外国人が日本の不動産を購入する流れ
外国人が日本の不動産を購入する流れは、一般的には以下になります。
（１）物件の下見をする
（２）（購入決定の場合）買付け証明書を提出する
（３）支払いについての確認
（４）重要事項の説明を受ける
（５）売買契約書を締結する
（６）ローン利用がない場合は海外送金などで支払金を用意する
（７）決済・登記をする
（８）財務大臣に報告する
（１）物件の下見をする
まず、選んだ物件の下見をします。「内見」「内覧」ともいいます。
海外に住んでいる場合、来日して直接下見することをおすすめします。物件が駅から近いか、周囲にコンビニやスーパー、病院、郵便局などがあるかという点も忘れずに確認しましょう。
その上で、購入する不動産を決定します。
（２）（購入決定の場合）買付証明書を提出する
物件の購入を決定したら、物件の売主か不動産仲介業者に「買付証明書」を提出します。「買付証明書」とは、物件の売主や不動産仲介業者に物件を購入する意思があることを表明する書類です。
買付証明書には、
- 購入希望価格
- 手付金
- 住宅ローンの額（利用する場合のみ）
- 契約希望日
- 引渡しの希望日
- そのほかの希望条件
などを記入します。
（３）支払いについての確認
不動産業者と契約をしたら、不動産の代金をどのようにして支払うか決定します。
また、住宅ローンを利用する場合は申し込みの手続きを行います。
（４）重要事項の説明を受ける
物件に関して重要事項の説明を受けます。
具体的には、物件の概要、権利関係、代金の支払い方法、売買契約解除の場合の規約などが書かれた重要事項説明書に基づき説明を受けます。分からないことがあれば質問して内容をよく確認しましょう。
（５）売買契約書を締結する
売主との意思が合致すれば、売買契約を締結します。この時、印鑑と印鑑証明書（または、代わりとなる書類）を用意します。
売買契約書では、印紙税がかかります。また、売買契約時に物件購入価格の10～20％ほどの手付金を支払います。万が一、契約を締結した後に自分の都合で契約を解除してしまうと、支払った手付金は戻りません。注意しましょう。
（６）ローン利用がない場合は海外送金などで支払金を用意する
ローンを利用しない・できない場合は手付金を引いた残りの支払金を用意します。
（７）決済・登記をする
売買契約を締結したら、決済、登記を行います。これは、不動産の所有が自分に移転したことを国の書類（登記簿）に記録することです。「所有権移転登記」といいます。
登記の際には、在留カード、住民票（または代わりの書類）、印鑑証明書（または代わりの書類）、印鑑などが必要になります。もし、自分自身で登記するのが難しければ日本の司法書士に頼んでもよいでしょう。
（８）財務大臣に報告する
不動産取得後の20日以内に財務省へ事後報告をします。これは、外国人が日本の不動産を購入した場合、外国為替および外国貿易法（外為法）によって購入後に財務大臣へ報告することが義務付けられているためです。
５、外国人が日本の不動産を購入する際の注意点
最後に外国人が日本の不動産を購入する場合で、そのほかに注意すべき点をまとめました。
（１）不動産の権利証（登記識別情報通知）の受取り
不動産取得の登記申請後、およそ2週間前後で不動産の登記識別情報通知を受け取ることが可能です。
登記識別情報通知は、平成17年まで権利証（登記済証）と呼ばれていた書類のことで、登記上の権利者であることを証明する書類です。
この書類は居住国に郵送してもらうか、管理会社に管理してもらうかは事前に決めておきましょう。
（２）納税管理人の設定
不動産購入後は、不動産取得税や固定資産税などの税金の納付書が役所から送付されるので、記載されている税金を納める必要があります。
その場合、もし海外に住む人であれば、日本で納税の手続きを代行してくれる「納税管理人」を立てなければいけません。日本に手続きしてくれる友人などがいなければ、不動産の管理を行う不動産管理会社などに相談するとよいでしょう。
（３）（投資の場合）確定申告をする必要がある
日本で投資用として不動産を購入し、家賃収入を得ている場合には、「不動産所得」として確定申告を行う必要があります。
確定申告の手続きは、納税管理人に代行してもらえるほか、税理士に頼むこともできます。もし、税理士の心当たりがない場合には、不動産管理会社に紹介してもらいましょう。
外国人の日本不動産購入についてよくある質問
外国人が日本の不動産を購入することはできますか？
日本国籍がない外国人でも、日本の不動産を購入することは可能です。ただし、外国人が不動産を購入する場合は、一定の制限があります。
具体的には、外国人が不動産を購入する場合は、外国為替及び外国貿易法に基づく届出が必要です。また、土地の取得には、特定地域の都道府県知事による許可が必要な場合があります。
外国人が日本で家を買うことはできますか？
日本国籍がない外国人が日本で家を購入することは可能です。ただし、住宅ローンを利用する場合は、日本に住所があり、長期在留資格（永住権や特別永住者等）を持っている場合に限られます。
住宅ローンを利用するにあたっての審査や必要な書類は日本国籍がある場合と変わりません。
国内に住所がない非居住者の場合、印鑑証明書の代わりになるものは？
印鑑証明書の代わりになるのは「サイン証明（署名証明）」です。
日本の領事が作成するため、日本の在外公館（大使館）で取得する必要があります。
大使館が居住地と離れているなど領事が作成したものを取得するのが困難なときは，外国の公証人が作成したサイン証明（署名証明）を登記申請時の添付書類とすることが可能です。
まとめ
最近では、外国人を専門にしている不動産会社があるほか、英語を話せるスタッフが常勤している会社も増えるなど、外国人が日本の不動産に投資する環境は整ってきています。
日本での不動産購入を検討している人は、その手引きとしてこの記事をぜひ役立ててください。
