• アパート経営
  • 2023/10/31 (更新日:)

アパートローンの審査が緩い金融機関は?審査基準や突破のコツを紹介

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アパートローン審査の緩い金融機関とは、どこなのでしょうか?

各金融機関の審査の特徴は?

アパートローンの審査は、各金融機関によって特徴が異なります。

今回は、アパートローンの審査を通過するためのポイントなど、融資を受けると決めたら必ず知っておきたい内容をまとめました。

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1、アパートローン審査基準が比較的緩い金融機関

アパートローンを利用できる金融機関は複数ありますが、金融機関の種類によって審査の基準は異なります。

アパートローン審査基準が緩い金融機関として、日本政策金融公庫が挙げられます。

日本政策金融公庫や日本政策金融公庫で利用できるアパートローンについて、詳しくみていきましょう。

(1)日本政策金融公庫とは

日本政策金融公庫は、2008年に3つの金融公庫が統合され、日本政府100%出資の政府系金融機関です。略して「日本公庫」と呼ばれることもあります。

  • 国民生活金融公庫
  • 農林漁業金融公庫
  • 中小企業金融公庫

個人や中小事業主の支援・融資を積極的に行うことを目的としています。

参照:日本政策金融公庫

(2)日本政策金融公庫で利用できるアパートローン

日本政策金融公庫は、民間の金融機関から融資を受けることが難しい中小企業やこれから起業する人などに対して、積極的に融資を行っています。

そのため、アパート経営の実績がなくても融資を受けられる可能性が高いのです。

しかし、確実に審査を通るわけではないということも理解しておきましょう。

日本政策金融公庫について詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

日本政策金融公庫を不動産投資に活用するための全知識

日本政策金融公庫を不動産投資に活用するための全知識

2、アパートローンの審査基準と審査のながれ

アパートローンを受ける際は、自分で事前に情報収集し、対策や流れを把握しておくことが大切です。

本章では、アパートローンを受ける人が知っておきたいポイントをお伝えします。

(1)アパートローンの審査基準

アパートローンの審査基準は、金融機関によって異なりますが、主に以下の8つです。

  • 融資を受ける目的
  • 収入
  • 資産状況
  • 健康状態
  • 物件の資産価値
  • 物件の収益性
  • 事業計画

①融資を受ける目的

アパートローンの利用をする際には、計画性をアピールするためにも融資を受ける目的を明確にしておくことが重要です。

②収入・資産状況・健康状態

申請者に安定した収入があるか、資産状況なども審査の判断基準となります。

物件の資産価値や収益性も重要ですが、賃貸経営には不測の事態が起こりえますので、家賃収入が滞っても収入や保有資産で対処できるかをみています。

また、継続的に収入を得られる健康状態であるかどうかも判断の基準となります。

③物件の資産価値・収益性

物件の資産価値を判断する基準は、建物の構造や物件の残り耐用年数、築年数(中古物件の場合)、リフォームや大規模な修繕の有無などです

万が一、ローンの返済が滞った場合の、担保価値があるかが審査されています。

シミュレーション上では十分な家賃収入がある場合でも、何らかの理由で資産価値、担保価値が低いと判断されると審査に通らない可能性があります。

④事業計画

アパートローンを受けるには、借り入れる金融機関にしっかりとした事業計画書を提出する必要があります。

事業計画書に記載する内容は、以下の通りです。

  • 事業計画地の概要
  • 建物の概要
  • 投資物件のコンセプト
  • 想定される家賃
  • 事業にかかる費用
  • 資金計画
  • 収支計画

詳細を記載し、金融機関に計画性を持って返済できることを示せる計画書を作成しましょう。

(2)審査期間

アパートローンの審査期間は、1か月程度です。

長期的で安定的な取引実績がある場合には、最短1週間程度でローン審査に通る場合もあります。

また、貸出の条件が明らかに満たされていないと判断された場合も、短期間で審査が終了します。

(3)アパートローン審査の流れ

アパートローンの審査は、主に以下の流れで行われます。

  • 収益物件探し
  • 金融機関へのコンタクトをとる
  • アパートローン仮審査の申込み
  • 収益物件の売買契約
  • アパートローン本審査
  • 金銭消費貸借契約(金消契約)の締結
  • 決済

①収益物件探し

まずは収益物件を探します。

購入したい物件が見つかったら、周辺の家賃相場等と比較して月のキャッシュフローのシュミレーションを出し、必要な借入金額や返済額の計算を行いましょう。

②金融機関へのコンタクトをとる

金融機関にコンタクトをとります。

金融機関から必要書類の提出を求められるので、準備しましょう。

事前に準備できる書類はそろえておくと、スピーディーに動けます。

必要な書類は、以下の表を参考にしてください。

  • 運転免許証のコピー
  • 健康保険証のコピー
  • 源泉徴収票3期分
  • 確定申告書3期分
  • 保有資産の一覧表
  • 保有資産の証明書
  • 返済予定表(他に借入がある人のみ)
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 納税証明書
  • 給与明細

③アパートローン仮審査の申込み

物件を購入した後、融資を受けたい金融機関に仮審査を申し込みます。

申込は無料です。

仮審査では、申込者の属性として申込者の年収をはじめ、勤続年数や職業、他の借入の有無などが審査項目として見られます。

結果は最短で即日、遅くとも3〜4日程度で出ます。

④収益物件の売買契約

仮審査に通れば、売買契約を締結します。

なお、売買契約が締結する際は手付金を支払うことが一般的です。

本審査が通らなかった場合に手付金を返してもらうには、手付金返還に関する特約が文言として記載されている必要がありますので、事前に確認しておきましょう。

⑤アパートローン本審査

売買契約締結後、本審査が始まります。

本審査では仮審査よりも詳しく調査され、最短で1週間、遅ければ3週間程度かかります。

必要書類の提出についても、しっかり確認して事前準備できるものはしておきましょう。

⑥金銭消費貸借契約(金消契約)の締結

本審査が通り、融資を受ける金融機関が確定すれば、金銭消費貸借契約(金消契約)を締結します。

金銭消費貸借契約(金消契約)とは、物件を購入する際、ローンの借入主と貸出主(金融機関など)の間で結ばれる契約です。

金銭消費貸借契約(金消契約)時に、金利や返済期間など融資条件を確認します。

団体信用生命保険への加入や抵当権の設定設定も同時に行われることが一般的です。

⑦決済

金銭消費貸借契約(金消契約)の締結後、物件引渡しや決済が行われて融資を受ける流れが完了します。

 

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3、アパートローンが通りやすい物件とは?

融資を受ける際の条件として、物件の収益性が大切であることが分かったと思います。

では、どんな物件が収益性が高いと判断され、アパートローンの審査が通りやすいのでしょうか?

(1)築年数が浅い物件

アパートローンの審査では、物件の資産価値が見られています。

古い物件は、資産価値が低いため、家賃設定金額が下がりやすく、収益性が低いケースが多いです。

そのため、築年数が経っている物件と比較して、築年数が浅く新しい物件の方が審査に通りやすい傾向にあります。

(2)立地条件が良く利便性に優れている

立地条件が良く利便性に優れている物件は、比較的入居者を確保しやすいので収益性が高いと判断できます。

駅から徒歩10分圏内であったり、近所に生活便利施設があったりすると、立地条件が良く利便性に優れている物件であるといえ、審査に通りやすくなります。

(3)設備が充実している

物件の設備がしっかり整っていたり、物件のデザインも現代風であったりすると、入居者が集まりやすく審査に通りやすい傾向にあります。

管理状態が良く、セキュリティ対策や最新設備の導入がされている物件を選びましょう。

4、アパートローン審査突破のコツ

アパートローンの審査を突破するために知っておきたいポイントを抑えておきましょう。

(1)しっかり事業計画を立てる

アパートローンの審査を受ける際の金融機関に提出する必要書類として、事業計画書があります。

融資の返済が可能だと判断されたら審査に通りやすくなります。

金融機関に納得してもらえるように、しっかりとした計画を立てましょう。

(2)自己資金を準備しておく

融資を受ける際は、頭金としてある程度の自己資金を準備しておきましょう。

金融機関によっては、全額融資を受けられるフルローンが降りる可能性もありますが、審査基準は決して緩くありません。

保有資金があると、アパートローン審査時にも有利です。

(3)資産価値の高い物件を選ぶ

前章で説明した通り、アパートローン審査の突破には、資産価値が高く収益性のある物件であることが非常に重要です。

収益性があり、毎月安定して家賃収入があることで、融資の返済が問題なく行われるk同課が貸し出す金融機関にとって重要だからです。

5、アパートローンを扱っている金融機関

(1)日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、国が100%株を保有している金融機関です。

比較的アパートローン審査に通りやすく年1.2~2%と低い金利で融資を受けられることも特徴です。

しかし、必ず審査に通るわけではありませんので、条件によっては審査に落ちてしまうこともあります。

(2)都市銀行

都市銀行とは、本店が大都市に所在しており、全国展開している銀行を指します。

法的に明確な定義があるわけではありませんが、一般的には以下の5行とされています。

  • みずほ銀行
  • 三菱東京UFJ銀行
  • 三井住友銀行
  • りそな銀行
  • 埼玉りそな銀行

上記5つの中でも「みずほ銀行」「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」の3行はメガバンクといわれています。

都市銀行は、金利は1%からという銀行が多く比較的低いですが、アパートローン審査の基準は厳しいことが特徴です。

都市銀行のローンは、「審査が厳しくても低金利でアパートローンを利用したい」という人に向いているでしょう。

(3)地方銀行

地方銀行は、全国地方銀行協会の会員で、各地方や都道府県内を中心に営業している銀行のことです。地銀(ちぎん)とも呼ばれています。

法律上は都市銀行と同じ普通銀行ですが、本店が各都道府県に所在しており、各地方を中心に支店を展開しています。

都市銀行と比較すると、金利は年3~7%と高めですが、アパートローン審査の基準が緩いことが特徴です。

ただし、融資を受けるためには自己資金が必要となる場合がほとんどなので、フルローンでの利用が難しいでしょう。

(4)信用金庫と信用組合

信用金庫・信用組合は、どちらも地域密着型で融資を行っている金融機関です。

信用金庫は、特定の地域で居住・就労する人々による協同組織で、中小企業向けの金融機関の中でも規模が大きく、銀行に近い機能を有しています。

目的は、地域の方々が利用者・会員となって地域の繁栄を図る相互扶助です。

信用組合も信用金庫同様、特定の地域で居住・就労する人々による組織です。

しかし、中小企業向けの金融機関の中でも規模は小さく、会員の相互扶助を重視した金融機関です。

金利は、年2%と比較的低いですが、特定の地域でアパート経営する場合でしか融資を受けられません。

信用金庫や信用組合は、地域への貢献性が高い事業に融資をするため、特定の該当地域でアパート経営を検討している場合には利用してみるとよいでしょう。

(5)ノンバンク

ノンバンクは銀行以外の金融機関のことで、預金の受け入れは行わず、融資に特化しています。

アパートローンの審査基準は比較的緩いですが、金利は3~4%と高い傾向にあります。

また、会社によって異なりますが、他の金融機関と比較して、審査から融資までのスピードが速いといわれているのが特徴です。

6、アパートローンで知っておきたいポイント

(1)融資額

融資額は金融機関の審査によって大きく変わるので、希望の融資額が通らなくても、複数の金融機関に当たりましょう。

同じ条件であっても各金融機関で審査基準が違うため、別金融機関では通る可能性があります。

多くの金融機関の融資の上限は、物件購入金額の8~9割程度が目安です。

つまり、融資を受ける場合であっても、物件購入金額の1~2割程度の頭金は必要であると考えておきましょう。

(2)融資借入期間

アパートローンの融資借入期間は、建物の法的耐用年数を元に決定され、ほとんどの金融機関が最長30~35年としています。

融資借入期間が長くなった分だけ、金利負担は大きくなります。

可能な限り、借入の期間を短くしたいと考える方も多いのではないでしょうか。

しかし、借入期間が短くなると、最終的支払金額の合計は少なくなりますが、月の返済額が多くなります。

融資借入期間は、とにかく短ければいいというわけではないという点に注意してください。

(3)連帯保証人

アパートローンは事業に対する融資であるため、対象は金融機関によって異なりますが、原則法定相続人の連帯保証が求められます。

連帯保証できない場合は保証料がかかりますが、日本政策金融公庫であれば、保証協会による保証でも問題ありません。

(4)団体信用生命保険の加入有無

アパートローンの加入時には、団体信用生命保険への加入を求められる場合があり、団体信用生命保険への加入は無料です。

団体信用生命保険に加入すると、契約者に万が一のことが発生して返済不可能になった場合、残りの返済額が免除されます。

また、不動産も失わないため、遺族が不動産を引き継ぐことができます。

団体生命保険に加入必須ではありませんが、加入を検討するのがおすすめです。

(5)繰り上げ返済

アパートローンを長期間利用する場合、金利変動による条件の見直しや借り換えなどを常に念頭に置いておくことが大切です。

ローンによっては一定期間の繰り上げ返済が制限されていたり、繰り上げ返済時に手数料がかかってしまったりするケースもあるので、事前に把握しておきましょう。

す。

7、審査の緩いアパートローンを利用する際の注意点

(1)金利が高い

審査が緩い金融機関は多くの場合、金利を高く設定しています。

そのため、金利が低い金融機関と高い金融機関を比較すると、同じ金額を借り入れていたとしても、高金利な金融機関のほうが最終的な返済総額は高くなってしまいます。

長期的に運用する場合、金利が1%異なるだけで、大きな差が出てしまいますよね。

審査の緩い高金利な金融機関から融資を借り入れる場合、長期運用した際の詳細なシミュレーションを出すなどして事前に確認しておきましょう。

(2)担保を失う可能性がある

アパートローン審査に通り、融資を受けてアパート経営が始まったとしても、経営が上手くいく保証はありません。

空室リスクや災害リスクなど、不動産経営には不測の事態が起こりえるからです。

基本的にアパートローンは、毎月の家賃収入から融資を返済します。

そのため、空室や建物の破損などにより、入居者がいないことから家賃を得られない場合、融資の返済が滞ってしまいます。

返済ができないと、アパートローンにおいて担保とされている土地や建物を失ってしまうリスクがありますのでご注意ください。

まとめ

今回は、アパートローン審査の緩い金融機関や、審査基準が緩い金融機関から融資を受ける際の注意などをお伝えしていきました。

不動産投資において融資を借り入れることはメリットが多いですが、アパートローンの審査が緩い金融機関は、金利が高いことが多く、最終返済額が高くなってしまう可能性があります。

融資返済期間のシミュレーションをしっかりしたうえで、自分に合ったローンを選びましょう。

この記事が、アパートローンの借り入れを検討している方の参考になれば幸いです。

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