• 不動産投資
  • 2017/7/3

年収360万円から可能!不動産投資で不労所得を得るための具体的な方法

不動産投資のことを考えた時、その次に必ず頭に浮かぶのが年収との関係です。不動産は高い買い物なので、

  • 「年収が高い人だけの投資商品?」
  • 「平均年収の人でも不動産投資を始められる方法がある?」

など様々な疑問を思っている方もいらっしゃると思いますので、今回は不動産投資と年収の関係について、

  • 不動産投資に年収はどれくらい必要なのか?
  • 年収が高くなくても始められるのか?
  • 始められるとしたら、その方法は?
  • 不動産投資をやっている人の年収は?

といったように不動産投資と年収の関係についての疑問にお答えしたいと思います。

特に、「年収が高くはないが不動産投資には興味がある」という方に最適な情報を多く盛り込んでいますので、興味をお持ちの方はぜひ最後までお読みください。


1、不動産投資と年収の関係

(1)不動産投資は高年収の人だけの投資商品?

不動産は高額商品なので、それを購入して賃貸経営をするとなると相当な資金が必要です。そのことを考えると、やはり不動産投資は年収が高い人のためのものだと考える方も多いでしょう。

結論から申し上げますと、それは「昔話」です。

確かに不動産は高額な投資商品ではありますが、しかし、今では融資を活用して購入することができるようになっていますので、必ずしも年収が高くなくても不動産投資に参入できる時代です

)「年収500万円」が一つのボーダーライン?

購入する物件や融資を申し込む金融機関、不動産投資をする人の属性などによって一概には言えないですが、一般的に「年収500万円一つのボーダーラインになっていました。

また、マイナス金利の導入により、更なる金融緩和になりましたので、最近では「年収300万円から不動産投資を始めることができる会社も増えました。

もちろん、購入できる物件の価格帯が決まりますが、高所得者でなくても始めることができることを分かって頂けたのではないでしょうか

(3)年収が高くない人こそ享受できる不動産投資の3つのメリット


 
以下にて年収が高くない人こそ享受できる不動産投資の3つのメリットを解説します。

①副収入が増えて生活が豊かになる

不動産投資で得られる収入は、不労所得になります。サラリーマンの方は会社を辞める必要がなく、副収入として今の収入にプラスすることができます。現在の手取り給料が25万円という方にとって、「あと5万円」「あと10万円」という副収入が毎月あったとしたら、それがいかに大きなメリットであるか実感していただけると思います。

②現物による資産形成ができる

不動産は、土地や建物という現物資産です。投資を通じて自分名義の現物資産が手に入るため、ローンを完済することで資産形成になります。ローンを利用すると自己資金の何倍という価格の不動産を購入できる一方で、家賃収入が得られます。少ない自己資金で高い投資効果を得ることをレバレッジといいますが、他にレバレッジ効果を発揮できるFXなどのマネーゲームとは違い、不動産投資は仮に投資に失敗したり賃貸経営を終了したとしても現物資産が残ります。

③老後の不安を解消できる

不動産投資は長期的に向けて資産形成していく投資商品です。

賃貸経営をしている本人が万が一亡くなったり、ケガや病気で仕事ができない状態になったとしても所有している不動産から引き続き家賃収入が入るため、仕事ができなくても安定した収入が得られます。

また、定年退職をした後も不動産の価値が残れば家賃収入が「定年」を迎えることはありません。老後の年金が少ないことに対する不安は多くの方がお持ちだと思いますが、国に頼ることなく自分で年金にプラスできる副収入を確保できます。

2、年収360万円から可能!年収の高くない人が不動産投資を始める方法

年収が高くない人も参入しやすい不動産投資として、「不動産投資の教科書」では区分マンション投資をオススメします。

区分マンション経営を始めるまでの全般的な流れについては、「不動産投資は意外と儲からない?それでも不動産を購入すべき理由」の「4、投資用不動産購入の流れは?」で解説していますので、ここでは年収が高くないことが気になるという方のために必要な情報をピックアップして解説します。

(1)区分マンション投資をオススメする理由

区分マンションとは、マンションの中にある1戸単位の物件のことです。一棟マンションとなると億単位の買い物になることも珍しくありませんが、区分マンションだと築年数や立地条件によっては数百万円から買える物件があります。

多少築年数が古くてもきちんと評価が出る物件であれば、フルローンを活用することも可能です。

例えば、ご年収360万円で、フルローンで800万円のマンションを購入しました。家賃5万円で運用したとすると、年間の家賃収入が60万円となり、利回りは7.5%になります。

(2)区分マンション物件を探す方法

平均的な年収の人が買える区分マンション物件には、どんなものがあるのでしょうか。まずは物件探しと相場観をつかむことから始めましょう。

投資物件のポータルサイト「HOME’S 不動産投資」には、「区分マンション」というカテゴリーがあります。ここでは売りに出されている全国の区分マンションの中で利回りが高い物件を見ることができます。

常に物件情報は変動しているのでいつでも同じものがあるわけではありませんが、1,000万円前後から売りに出されていることが分かります。

(3)足りない資金をカバーする方法

有望な物件が見つかったとして、それが「格安」であったとしても、それを自己資金だけでまかなうことは難しいでしょう。そこで足りない資金をカバーするために何らかの方法を検討する必要があります。

現実味があるのは、以下の3つの方法です。

①不動産投資ローンを利用する

最も現実味のある資金調達方法ですが、年収額がネックになる可能性があるためどこの金融機関でも審査に通りやすいというわけにはいきません。融資申し込みをする金融機関を工夫したり、自己資金をできるだけ多くするなどのテクニックは必要になりますが、低金利でローンを利用できれば不動産投資の利回りも良くなります。

②貯蓄以外の資産を探してみる

自己資金というと現金の貯蓄ばかりに目が行きがちですが、人によってはそれ以外に見落としがちな資産もあります。代表的なものとして生命保険の返戻金があります。掛け捨てではない保険に加入している場合、解約すれば解約返戻金が戻り、これが数百万円という金額になることがあります。

保険を解約することでリスク管理の心配が出てきますが、不動産投資には生命保険効果があるので、リスク管理の方法として選択している方もいらっしゃいます。

解約が難しいという場合は、保険会社の契約者貸付制度を利用して返戻金の範囲内で借り入れをすることもできます。

長期間生命保険に加入している方は、保険会社に返戻金の有無と金額を確認してみてください。

③身内などから資金を融通してもらう

不動産投資は本人だけでなく家族や身内にとってもメリットが及びます。そこで家族や身内などから一時的に資金の一部を融通してもらい、自己資金の足しにすることも有効です。

自己資金を多く用意すると審査に通りやすくなるので、審査に通って融資を受けたら一時的に借りていたお金を返済するということも可能です。

(4)融資を受けるために知っておきたいポイント3

年収が低いことをカバーしつつ不動産投資を始めるには、やはり融資との関わりは避けられません。いかにして確実に審査に通るかということは不動産投資を始められるかどうかに直接影響するため、審査に通りやすくする3つのポイントを押さえておきましょう。

①少しでも貯金をして自己資金を多めにする

何度か述べているように、ローン審査で最も重視されるのは自己資金の多寡です。物件価格がそれほど高くない区分マンションを狙うため築年数が古く、物件の担保価値があまり期待できないことも理由のひとつです。

1,0002,000万円クラスの区分マンションを購入するにあたって自己資金として1割がボーダーラインの目安であると述べましたが、それより多い分に越したことはないので、身内などから一時的に借りることも含めて可能な限り多くの自己資金を用意しましょう。

②融資に強い不動産業者を味方につける

物件を購入する際には、必ずどこかの不動産業者を通すことになります。その不動産業者が売主になっている場合もあれば、仲介をしている場合もあります。いずれにしても不動産業者を通して物件を購入するにあたって、自己資金の有無や金額、融資の必要性についても相談をすることになります。

ここで融資に強い業者と、そうでない業者に大きく分かれます。取引している銀行や信用金庫の事情しか分からない不動産業者だと年収で引っかかってしまう可能性が高いので(民間の金融機関は年収条件が厳しい)、それ以外の金融機関も選択肢に入れた提案をしてくれる業者を選びましょう。

気に入った物件を見つけて問い合わせを出す際にこちらの年収と資金的な事情を伝えて、その反応で判断すると良いでしょう。

③政府系金融機関の融資を検討する

銀行や信用金庫といった民間の金融機関は属性といって、融資を申し込んでいる人の経済状況を厳格に審査します。その中には年収も含まれているので、年収が高くないことが理由で審査に通らない可能性も高くなります。

そこで検討したいのが、日本政策金融金庫や商工中金といった政府系の金融機関です。こうした金融機関は経済の活性化や産業の振興といった政治的な目的で資金を貸し出しているので、年収がネックになりにくいメリットがあります。

例えば日本政策金融公庫の「企業活力強化資金」では、不動産賃貸業が対象事業に入っているので、不動産投資の資金調達にも利用可能です。

前項で不動産業者を味方につける重要性について述べましたが、こうした金融機関の提案があるかどうかも業者選びの判断材料になると思います。

3、不動産投資で得られる年収の真実

はれて区分マンションなどを購入して不動産経営を始めたら、どれくらいの年収が得られるのでしょうか。広告や記事などを見ると「年収1億円」「年収5,000万円」といった勇ましい数字が躍っていますが、果たしてこれは本当なのでしょうか。

標準的な収入モデルから、不動産オーナーの年収事情を探ってみたいと思います。

(1)区分マンション経営で得られる年収モデル

この記事でオススメしている1,000万円台から2,000万円台の区分マンション経営を例に、オーナーが得られる年収の見通しを計算してみましょう。

2,000万円で購入したマンション物件の家賃を8万円とします。管理会社の管理手数料は家賃の5%、修繕やメンテナンスの年間コストを30万円とします。この物件にずっと入居者がいると仮定したオーナーの年収は、

8万円 × 12ヶ月 × 0.95 - 30万円 = 612,000

空室リスクや税金などを考慮していませんが、2,000万円の区分マンションで年収612,000円が得られることが分かりました。

(2)「年収1億」は本当?

前項の収入モデルは、所有しているマンション物件に入居者が常にいる想定での計算です。実際には常に100%というわけにはいかないので、若干少なくなると見て置いたほうが無難でしょう。

そうなると気になるのが、「年収1億円!」「年収5,000万円!」といった金額が躍る広告や記事などに登場する「不動産オーナー」です。サラリーマン大家から始めてこれだけの年収を確保する人がいるという内容のものが目立ちますが、実際のところはどうなのでしょうか。

先ほどの収入モデルを見ていただくと分かると思いますが、不動産経営は極めて堅実にコツコツと利益を増やしていく投資です。単純に区分マンション経営だけで年収1億円を達成しようと思うと膨大な数の物件を所有する必要があります。

もっとも、これだけの高額年収を得ている人は一棟マンションや収益ビルなど幅広く所有しているものと思われますが、資産家ではない人がそこに到達するには相当な時間と労力が必要です。

全く不可能というわけではありませんが、初心者の方が不動産投資を始めるにあたって目標にする数字ではないと思います。まずは「年収1,000万円」を目指すのが現実的で、それでも十分豊かな生活に資すると思います。

4、REITという選択肢

(1)年収が高くなくても算入できる不動産投資商品

ここまでに紹介してきた不動産投資は、現物不動産を投資対象としたものです。それに対して、不動産への投資を行っているファンドを購入して、そのファンドが行っている不動産投資に部分的に参加する方法もあります。それがREIT(リート)です。

REITであれば1口数万円程度で買えるものもあるので、年収が200300万円という方であっても低リスクで不動産投資に参入できます。もちろん、購入しているREITが不動産投資によって上げた利益は投資額に応じて分配される仕組みになっているので投資金に応じたリターンも期待できます。

(2)REITは証券会社で買える

REITの概要や買い方、選び方については「REIT(リート)とは?不動産投資と比較したメリット・デメリットなど始める前に知っておきたい4つのこと」の「4、REITを始めるには?おすすめ証券会社3選」で詳しく解説しています。

まとめ

この記事を最後までお読みになった方は、「年収が高くないと不動産投資はできない」というイメージをお持ちだったものの、記事を読むにつれて「そうでもない」ということにお気づきではないでしょうか。

昔のように不動産投資は一部の資産家だけのものではなく、方法や仕組みをうまく活用すれば誰でも参入できて利益を上げることができるようになっています。だからこそ不動産投資がブームになっているわけですが、その魅力と現実味をお伝えできたと思います。

この情報と気づきが、不動産投資による安定収入と資産形成の一助になれば幸いです。

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不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

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