失業や転職など収入が減少したことにより、借入していた住宅ローンの返済が厳しくなり、滞納してしまうこともあるでしょう。
その際に、
- 「競売されてしまうのか」
- 「任意売却することはできるのか」
などわからないことがあると思います。
そこで本記事では、「住宅ローンを滞納してしまいどうすればよいかわからない」という方のために、任意売却とは何かや競売との違い、メリットデメリットを解説していきます。
住宅ローンを滞納してしまった際に参考にして頂けると幸いです。
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目次
１、住宅ローンの延滞と任意売却はどんな関係があるのか
（１）そもそも住宅ローンを滞納するとどうなるのか
住宅ローンを滞納してしまったら、どうなるでしょう。
①住宅ローン滞納1ヶ月目
「一度住宅ローンを滞納してしまい、任意売却や競売にかけられてしまう？」と不安に思っている方もいるでしょう。
ですが、一度の滞納で任意売却や競売にかけられてしまうことはありません。
住宅ローンの滞納に気付いたら、すぐさま銀行に連絡して入金を行いましょう。
”滞納分＋遅延損害金”を支払うことで解決します。
②住宅ローン滞納2ヶ月目
一般的には、住宅ローンの滞納を２ヶ月続けてしまうと、住宅ローンの融資を受けた金融機関などから、「代位弁済手続き開始の予告」という通知が届きます。
③住宅ローン滞納3〜6ヶ月目
さらに３ヶ月返済滞納をしてしまうと、「代位弁済手続き開始」という最終の警告通知が届き、基本的には、金融機関などの債権者はその担保にしていた不動産を差し押さえして裁判所に「競売」の申立てをすることになります。
個人信用情報に履歴が載るタイミングでもあるので注意しましょう。
（２）任意売却とは？
次に、任意売却について説明します。
任意売却とは、競売にかけられる前に債権者と話し合いをすることによって、不動産を売却することです。
任意売却によって得た資金は借金の返済額に当てることができます。
（３）競売とは？
競売とは、債権者（金融機関など）が不動産を強制的に売却してしまうことです。
そもそも競売にかけられるということは、不動産を担保にしてローンを組んでいるにもかかわらず、住宅ローンの滞納などが起こってしまうことが原因です。
債権者は、裁判所を通して不動産を差し押さえることができます。
そのため、競売にかけられた不動産が落札されて代金が納付されると、債務者がその時点で未だ退いていない場合、不法占拠となってしまいます。
２、住宅ローンを滞納していても任意売却は可能か
そもそも、滞納通知が届いてもなお住宅ローンの支払いをしないのであれば、その後の返済も難しいのが現状でしょう。
では、もし2ヶ月や3ヶ月と住宅ローンを滞納したとして、競売は避けられないのでしょうか。
実は、裁判所に不動産を競売にかけられる前に、先ほど説明した任意売却を行うことができます。
金融機関などの債権者と話し合いをした上で、一般の不動産売買と同じように不動産会社を通じて、「任意売却」という形で不動産を売却することができます。
任意売却により不動産を売却する場合、競売より高額で不動産を売却することができ、結果として競売の場合より借金が減る可能性があります。
３、任意売却のメリットとデメリット
次は、競売をすべきなのか、それとも任意売却という方法を選択すべきなのかを説明します。
任意売却するかの判断は、自分にとって本当に一番適した解決方法であるかどうか、競売と比較したメリットとデメリットについてきちんと知っておくことが大切です。
任意売却のメリット・デメリットについて見ていきましょう。
（１）任意売却のメリット
まず、任意売却のメリットについてみてみましょう。
具体的には以下のようなメリットがあります。
- ①市場相場に近い価格での売却が可能
- ②残債が残った場合、分割返済することができる（必ずしも自己破産する必要はない）
- ③不動産売却価格から諸経費の精算ができることから、債務者の負担はない
- ④周囲に知られることなく売却することができる
- ⑤債務者自身の意思で売却を決めることができる
- ⑥家賃を支払うことにし、今の家に住み続けることができる場合がある
など。
（２）任意売却のデメリット
続いて、任意売却のデメリットについてみてみましょう。
大きく以下のようなデメリットが挙げられます。
- ①売買価格の交渉が折り合わない場合、債権者から任意売却の同意を得られない場合がある
- ②任意売却をするには連帯保証人などの同意が必要
- ③任意売却する場合の依頼先が分かりにくい
- ④住宅ローンの滞納が３ヶ月以上なると、信用情報機関のブラックリストに載る可能性がある
など。
任意売却のメリットとデメリットの詳しい内容については「任意売却とは？競売と比較した任意売却の流れやメリットデメリット」を参考にしてみて下さい。
４、住宅ローンを滞納したら競売ではなく任意売却をするべきなのか
上記「３、任意売却のメリットとデメリット」に書きましたように、任意売却にはメリットがあれば、デメリットもあります。
では、どのような場合任意売却をした方がいいのでしょうか。
大きく以下のような場合が挙げられます。
- （１）任意売却の金額と残債金額が近い場合
- （２）今の家に住み続けたい場合
- （３）自己破産をしたくない場合
では、具体的にみてみましょう。
（１）任意売却の金額と残債金額が近い場合
任意売却は市場相場に近い金額で売却できます。
競売よりも高い金額で売却できるのであれば、その分住宅ローンの残債を返済することができるため、任意売却をした方がよいでしょう。
債権者からしても、多く借金を返してもらえるのであれば、任意売却を同意してくれる可能性が高いのです。
（２）今の家に住み続けたい場合
競売によって入札されてしまったら、その後は今の家に住み続けることはできません。
もし競売によって入札されたとしても、家賃収入を支払うことで住み続けることもできますが、入札目的は基本的に売却です。
そのためこのようなお願いには応じないことがほとんどです。
ですが、住み慣れた家から引っ越ししたくない方も少なくないでしょう。
競売の場合、基本交渉することができず引っ越さなくてなりませんが、任意売却の場合、自分の意思で売却することを決められます。
そのため、親族や投資家の方に買ってもらい、賃貸という扱いで家賃を支払う形式で住み続けることができる場合があります。
従って、今の家に住み続けたい場合には任意売却をした方がいいと言えるでしょう。
（３）自己破産をしたくない場合
自己破産はしたくないという方であれば、任意売却をしましょう。
競売により売却した場合、売却後にも残債が残ったら、その残債は一括で返済することになります。
そのため、一括で返却ができず自己破産に追い込まれる方が多くいるようです。
一方、任意売却であれば、たとえ売却後にも残債が残っても債務者の現在の収入や生活状況に応じて、無理のない範囲内で債権者と分割返済することを協議することができます。
分割返済が認められる場合、一般的には月々の返済額は５，０００〜３０，０００円前後になることが多いようです。
従って、自己破産をしたくない場合、任意売却により売却後に分割返済をするといいでしょう。なお、この場合には任意売却前に売却後の返済計画を立てておくことが必要となります。
５、任意売却の流れ
最後は、実際に任意売却をする場合の流れについてみてみましょう。
大きくは以下のような流れになります。
- （１）任意売却の依頼先を選定する
- （２）不動産の調査・査定をしてもらう
- （３）売却先を決め、専任媒介契約を締結する
- （４）債権者などに任意売却の報告をする
- （５）債権者などの同意をもらい、販売活動を開始する
- （６）購入希望者がいたら、債権者などと交渉する
- （７）売買契約を締結する
- （８）決済し、引渡し
詳しい内容については「任意売却とは？任意売却の依頼先や売却の流れなどについて」を参考にしてみてください。
まとめ
住宅ローンが滞納しても、一度では競売にかけられることはありません。
かといって2ヶ月3ヶ月と滞納し続けていると、競売にかけられ、個人信用情報にも載ってしまいます。
競売は任意売却に比べて高値で売却することはできませんので、残債が残る場合が多いです。
住宅ローンを滞納してしまい、もう住宅を手放すしかないとなってしまったら、競売を待つのではなく、任意売却を検討してみてもよいでしょう。
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