• マンション売却, 不動産売却
  • 2020/2/28

マンション買取の3つの注意点を知って少しでも高く売却しよう!

マンションを売却したいと検討しても、古かったり立地が悪かったりすると「売れないのでは」と考えてしまうものです。

そのため、引越すこともできなかったり、誰も住んでいないのに処分できず、維持するコストばかりがかかってしまったりと悩みの種になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、需要がなさそうに感じるマンションでも、売却を諦める必要はなく、「買取」という方法があります。

この記事では、買取とはどのような売却方法なのかに触れたうえで、少しでも高く売るポイントを紹介します。自分のマンションは売れないと悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

不動産一括査定依頼はこちら
都道府県が選択されていません。
市区町村が選択されていません。

1、マンション買取の概要とメリット・デメリット

「買取」とは、どのような売却方法なのでしょうか。ここでは、一般的売却方法である「仲介」との違いを説明したうえで、買取のメリットとデメリットを紹介しましょう。

(1)「買取」と「仲介」の違い

「買取」と「仲介」の大きな違いは、買主が誰になるのかということです。

「仲介」での買主は、基本的に一般の個人であることがほとんどです。売買において、売主と買主が不動産会社の仲介によって契約するため「仲介」と言われています。不動産会社が販売活動を行い、購入希望者を探すのが特徴です。

「買取」は、不動産会社が直接マンションを買い取る方法となります。不動産会社は、買取したマンション物件を、修繕やリフォームをして転売するのが一般的です。

そのため、売主にはさまざまなメリットがあります。

(2)買取のメリット

買取には、どのような特徴や強みがあるのでしょうか。ここでは、買取の特徴などに触れながらメリットを紹介します。

①手間がかからず、短期間で売却ができる

買取は、一般の個人から購入希望者を見つける必要がありません。人気エリアならすぐに売れますが、一般的に仲介で販売すると「3〜6カ月」はかかるでしょう。

一方、買取は、売却する不動産会社を決めてしまえば「1週間〜1カ月」で、売買契約から料金の支払い、引き渡しまで完了させることが可能です。転勤ですぐに手放す必要がある人や、早急に現金化する必要がある人などにとっては買取の方が良いかもしれません。

②売主の瑕疵担保責任がない

仲介で売却した場合、売買契約書の内容にもよりますが、引き渡した日から3カ月程度「瑕疵担保責任」があります。

瑕疵担保責任とは、期間中に売却した物件に欠陥があった場合、売主が買主に対し補償するという民法で定められたものです(2020年4月民法改正で「契約不適合責任」になる見通し)。

買取で不動産会社へ売却した場合、瑕疵担保責任は免責されるので、古いなど条件があまり良くないマンションを場合は、メリットと言えるのではないでしょうか。

③近所の人に知られることなく売却ができる

仲介は販売活動を行いますので、インターネットや折込広告、情報誌などのさまざまな媒体に自宅マンションの広告が出ます。

同じマンションや近所の人は、広告を見ただけで「〇〇マンションだ」と気づいてしまうでしょう。人によっては、マンションを売却すること自体を、他人に知られたくないというケースも少なくありません。

マンション売却するには、経済的なことであったり離婚が原因であったりと、さまざまな理由があります。また、近所の人以外でも、会社の人にプライベートを詮索されているようで、できるだけ知られたくないという方もいるのではないでしょうか。

買取は、不動産会社と直接取引するため第三者に知られず、マンションを売却することができます。

④修繕費用がかからない

買取は、部屋の壁紙やフローリング、設備のエアコンや給湯器などに不具合があっても、現状のまま売却し引き渡すことが可能です。

仲介では、個人に売却することがほとんどのため、きれいな状態でもある程度の修繕が必要になることもあります。

現状のまま売却することもできますが、売れなかったり値引きのきっかけとなったりするため、修繕費をかけて直すことも少なくありません。

買取は修繕する必要がないので、費用のほかにも時間や手間などが省けるのもメリットです。

⑤仲介手数料がかからない

一般的に、マンションを売ると不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。
しかし、買取は直接不動産会社へ販売するため、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、「宅地建物取引業法」で上限金額が決められていて、この上限金額で請求されるのが一般的です。

上限金額は以下の式に当てはめることで求められます。

売却価格 × 3% + 6万円(消費税別)
(売却価格400万円以上の計算式。それ以下の計算方法は別なので注意)

例えば、3,000万円でマンションを売却した場合は「30,000,000×0.03+60,000=960,000」となり、96万円の仲介手数料がかかり、これに消費税10%が課税されるので、合計で105万6千円を支払います。

買取では、こも仲介手数料の費用はかかりません。

⑥内覧対応も不動産業者が見にくるだけで済む

仲介では、購入希望者に自宅を案内する「内覧」があります。マンションを売るからといって、部屋の内部を見られることに抵抗がある方や、内覧対応をするのが億劫な人もいるでしょう。

買取では、不動産会社に直接販売するため、訪問査定時の1度だけの内覧で済ませることができます。不動産会社は、部屋の汚れや散らかり方などを査定するわけではないので、特段準備する必要もありません。

購入希望者が訪問する内覧では、掃除や片付けはもちろん、相手の都合に合わせたスケジュール調整が、内覧の回数だけ必要となります。

(3)買取のデメリット

デメリットは、仲介で売却する相場よりも価格が安くなることです。一般的に、相場価格の「60〜80%くらい」の価格になる傾向があります。

前述した仲介手数料の上限金額を支払う仲介での売却でも、買取の方が安くなってしまうことが多いでしょう。

仮に、仲介の相場価格が3,000万円で、その金額売れた場合の仲介手数料は105万6千円です。よって、仲介で売却した場合、約2,894万円が手元に残ることになります(諸費用は別)。

買取は、80%の金額で計算すると2,400万円となり、仲介よりも500万円くらい安くなってしまうのです。

しかし、これは単純に数字だけでの例になります。建物の条件などによって、買取でないと厳しいケースもあるので、はやく売りたいなら買取の選択を検討しましょう。

では、どのような物件が、買取に向いているのでしょうか。

2、買取に向いている物件

マンション売却は、仲介が一般的とされていますが、さまざまな条件で買取を選択する必要があります。ここでは、買取に向いているのはどのよう物件なのかについて紹介しましょう。

(1)築年数が古い物件

一般的に、築30年以上のマンションは、買取での売却を検討すべきとされています。

1981年5月よりも前の旧免震基準マンションは、仲介では買主が見つかりづらい傾向があるので、買取が向いているマンションと言えるでしょう。

旧耐震基準の築古マンションは、住宅ローンの金利が高く設定され、さらに審査もきびしくなるので、買い手にとっても手を出しにくい物件とも言えるのです。

また、古いマンションでは、目に見えにくい給排水設備などに売却後に欠陥が出る恐れもあり、瑕疵担保責任のリスクも考えらます。

買取は、瑕疵担保責任は免責されますので、築年数が古いマンションは買取に向いていると言えるのです。

(2)事故物件

事件や事故があったとされる、いわゆる「事故物件」は仲介で買主を見つけることは難しいでしょう

相場よりも安く売り出しても、「事故物件」とわかったうえで購入する人が出てくることは期待できないでしょう。仲介で売るのではなく、始めから買取で不動産会社へ売ることを検討すべきかもしれません。

(3)部屋の状態が悪い

部屋のフローリングや壁の状態がひどく、リフォーム費用がかかってしまうなら買取にした方がよいケースもあります。

仲介にすると内覧もあるため、費用がかかってしまい、手元に残る金額が少なくなってしまうかもしれません。


(4)短期間で売りたい

買取では「1週間〜1カ月」で、売却することができます。
転勤などの仕事の都合や、家計などの経済的な事情で短期間で売りたいなら、買取が向いていると言えるでしょう。

3、マンション買取の3つの注意点

買取でマンションを売るのは、すべて「不動産会社がやってくれるから何もしなくてもいい」と考えてもいいのでしょうか。

ここでは、マンションを買取で売却する際の注意点3つを紹介していきます。

(1)自分で相場価格を調べておく

自宅マンションや、周辺マンションの相場価格を調べておきましょう。自分自身で、ある程度の相場価格を調べておかないと、買いたたかれる恐れがあります。

インターネットや情報誌などで、同じような間取りや築年数、階数などで調べておきましょう。自宅マンションの別世帯が掲載されているケースもあります。

(2)複数の不動産会社に査定を依頼する

査定は必ず複数社へ依頼しましょう。
1社だけに査定依頼してしまうと、その査定価格で売るしかなくなってしまいますし、契約条件なども不動産会社によって違います。

また、物件やエリアの特性などから得意不得意もありますので、数百〜数千万円単位で査定額が違うことも珍しくはありません

複数の不動産会社へ査定するには、一括査定サービスがおすすめです。

マンション売却の査定に関する記事はこちら「マンション売却で失敗しない為の注意点。【マンション査定編】」

(3)引き渡し時の条件を確認しておく

引き渡し条件を確認しておかないと、あとで費用がかさむ恐れがあります。
例えば、引越しで出た粗大ゴミを置きっぱなしにたり、エアコンや照明を設置したままにしたりし引き渡してしまうと、後日処分費用が請求されるケースもあるので、しっかりと確認しましょう。

まとめ

「ウチのマンションは売れないのでは?」と悩みの種になっているマンション物件であっても、「買取」という方法で売却することは可能です。

もちろん、仲介よりも安い金額になることがほとんどですが、はやく売れたり修繕する必要がなかったりと、さまざまなメリットがあります。

しかし、1社だけに査定依頼してしまうなどの注意点を把握していないと損をするケースもあるので、買取を検討するなら一括査定サービスを利用してみではいかがでしょうか。

不動産を高く売却するには?当メディアが最もオススメする査定サイト5選

「不動産を売却したいけれど、どこに依頼すれば良いか分からない」
「うっかり相場よりも安く売ってしまい、あとで後悔したらどうしよう」

無料査定サイトは物件の資産価値を「査定」してもらえるのと同時に、信頼できる不動産会社を探すという活用方法もあります。
こちらのページでは、「不動産投資の教科書」が特にオススメする査定サイトを5つ紹介しています。

  • 提携会社・利用者数共にダントツのサイト
  • 仲介件数のトップ3を占める大手の不動産会社に唯一査定依頼が出来るサイト
  • 早く売りたいなら?リフォーム付プランを提案してくれるサイト
  • 唯一電話相談をフリーダイヤルで出来るサイト
  • 売却手数料が無料になるサイト

これまで700名以上もの方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
ぜひこちらから比較検討し、今後のスムーズな売却にお役立てください。