高入居率の不動産投資を行うには、どのようなことに気を付ければよいのだろう……。
不動産投資は、高い入居率にすることが最も重要です。部屋を借りてくれる人がいなければ、当然収益が発生しません。空室率が上がれば上がるほど、赤字になってしまうのです。
しかし、サラリーマンなど本業を持ちながら不動産投資を検討している人にとって、入居者の募集や契約、清掃など物件の住環境維持をこまめに行うのは、骨が折れる作業ですよね。
そんな時助けになるのが、不動産投資会社が提供する物件管理・賃貸管理サービスです。
今回は、入居率の定義や重要性に加えて、高い入居率の実績を持つ不動産会社5社を紹介します。
信頼性・安定性の高い不動産投資会社を知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、高入居率にするためのポイントを知る前に｜そもそも入居率とは
（１）入居率とは？
入居率とは、全部屋のうち、実際に人が借りている物件の割合を指します。
一般的には、「入居している部屋数÷全部屋数×100」で入居率（%）が算出できます。
簡単な入居率の計算例として、マンションを4部屋所有していて、3部屋が入居者が入っていれば、入居率は (3÷4) × 100=75%となります。
多くの不動産会社で入居率（または、空室率*）が表示されていますが、会社によって算出方法が異なる場合がある点に注意が必要です。
※「空室率」＝全部屋数のうち、空室となっている部屋数の割合を表す
また、上記の算出方法では、ある特定時点の部屋の稼働具合しか、把握できない弱点があることにも留意しましょう。
（２）高入居率が大切な理由
入居率は、不動産投資の成否を左右する最も重要な指標です。
不動産投資では、もちろん土地の値上がりによる利益を得ることもできますが、多くの人が賃料による安定した毎月の収入に期待するのではないでしょうか？
また、住宅ローンを組んで投資を行うことが一般的なケースになりますが、ローンの毎月の返済の原資となるのは家賃収入です。
つまり、入居率が低ければ、利益を得るどころかローンの返済もままならない事態に陥る可能性があります。
２、不動産投資会社を選ぶ前に！知っておきたい入居率が高い物件と低い物件の特徴
（１）入居率に影響する要因は様々
入居率に影響する要因について、結婚や就職など入居者の生活に大きな変化が出れば、どんなに良い物件でも引っ越ししてしまいます。
あとは、周辺環境から大学や企業が移動してしまうなどあれば、人が集中しにくくなってしまいます。
このように、一概に「こうすれば必ず入居率が上がる」と言い切ることはできません。
しかし、入居率が高い物件、低い物件には、それぞれ共通する特徴がいくつかあります。ここからは入居率を左右する主な要因について、それぞれ解説していきます。
（２）入居率が高いのはどんな物件？
まずは、入居率の高い物件に共通する特徴を紹介します。
①立地が良い
入居率を高く維持するために、まず重要なのが立地です。
入居者の生活拠点として、最寄り駅に近い、あるいは職場にアクセスしやすいなどの特徴があれば、長く住み続けたい人が多くなるでしょう。
また、スーパーやコンビニが近い、学校や病院が近いなど、住居の周辺設備と利便性も重要です。
②充実した設備、入居者のニーズに合致した間取り
例えば、不在にすることが多い単身者用のマンションに宅配ボックスを設置するなど、居住者の属性に合わせた設備が備えられていれば、物件の人気は高まるでしょう。
あとは、コンセントの多さや収納力なども、物件の入居率を左右します。ただし、過剰な設備投資は、物件の収益性を引き下げてしまう恐れもあります。想定される居住者に、最も訴求する設備を充実させる方針で、取り組むことを心掛けましょう。
また、ファミリー・単身者など、ターゲットとなる入居者の属性によって人気の間取りも変化します。入居率を高めるためには、物件がある地域の特性をよく把握して、入居者のニーズに合う間取りを提供しましょう。
③清潔な物件
トイレやキッチンなどの水回り、共用部分が汚い物件に住みたがる人はいません。逆に築年数が古くても、管理が行き届いた清潔な物件は入居率を高く維持できるでしょう。
（３）反対に入居率が低い物件とは？
次に入居率が低い物件の特徴について触れます。まず、単純に先ほどご紹介した入居率が高い物件と反対の特徴を持つ物件は、入居率が低くなります。
具体的には、立地が悪い物件や間取りが入居者のニーズと合致しない物件、清掃が行き届いていない物件です。
また、周辺地域の相場と比較して家賃が高い場合と、募集状況が悪い物件は新規の入居者が決まりにくく、入居率が低くなりがちです。この2つの要因について、一つずつ解説していきます。
①家賃が高い物件
物件がある地域で、同じくらいの築年数・広さ・設備の充実度の物件よりも家賃が高ければ、よほど特別な事情がない限り、あえて高い家賃の物件には住みませんよね。
②募集状況が悪い
オーナーが自分自身で入居者の募集を行うケースは稀でしょう。
入居者を探してきてくれる不動産投資会社や賃貸仲介会社との関係が悪いと、空室があってもなかなか新規の入居者を探してくれず、結果的に入居率は下がってしまいます。
３、高入居率を誇る不動産投資会社おすすめ５選
時間と資金に余裕がある場合を除き、入居者の募集から物件の管理などをオーナー自身がすべて手掛けるのは現実的ではありません。
多くの場合、不動産投資会社の管理サービスを活用することになります。ここからは、入居率が高く、管理実績豊富な5社をピックアップして紹介します。
（１）プロパティエージェント
2004年創業のプロパティエージェントは、東証プライム上場グループ企業です。
管理サービスについては、2023年12月時点で管理受託戸数4,621戸、入居率99.72%、滞納率0.11%と安定したマンション運営の支援体制を提供している点が大きな特徴です。
取り扱い物件に関しては、人口増加率の高い東京23区および横浜地区に限定して、用地の仕入れを行い、単独世帯・少数世帯向け不動産の開発を行う点を特徴としています。
資産性・収益性・移動率など、50項目以上に及ぶ独自項目から土地のスコアリングを行い、直感や主観に頼らない用地選定を強みとしています。
自社ブランドとして、クレイシアシリーズのマンションを販売。地域特性に合わせた設計・デザインを行い、入居者に選ばれる物件の提供を手掛けます。
同社は提携金融機関が11社（2023年6月時点）と豊富なため、有利な条件で融資を受けやすくなっている点もオススメポイントです。また、プロパティエージェントでは、手厚い管理体制もオススメポイントです。
（２）GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）
GAテクノロジーズは2018年に東証グロース市場（旧東証マザーズ）に上場しており、不動産情報プラットホーム「RENOSY」を運営している中古マンション投資に特化した不動産投資会社です。
物件の収益性と資産性を客観的に評価する独自のスコアリング手法によって、仕入れています。AIによる評価とプロの目で厳選した資産価値の高い物件を紹介、管理物件入居率は「99.5%」という驚異的な高さです。
GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）のサイトはこちらから
（３）日本財託
1990年創業の不動産投資会社の中でも比較的業歴が長いと言える日本財託。2019年12月末時点の管理戸数は22,532戸、入居率は99.57%と高い水準となっています。
需要が安定している東京都内の物件に限って取り扱いを行い、新築と比べると投資効率が良く、小さい自己資金で始めることができる、中古ワンルームマンションに特化してサービスを提供しています。
その他、物件購入時の仲介手数料が0円となることや、購入後も月額3,000円（税別）からの低価格で管理サービスを受けられる点、管理サービスには100%家賃滞納保証が付帯されている点も特徴となっています。
日本財託では、「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」や「はじめての不動産投資を学ぶ少人数制セミナー」など、不動産投資に関連する無料セミナーを定期的に開催しています。
その他、「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」や「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！」など多数の書籍を発刊しています。
（４）トーシンパートナーズ
トーシンパートナーズは1989年創業の不動産投資会社で、自社ブランドマンションとして「フェニックス」シリーズや、2019年にグッドデザイン賞を獲得した「ZOOM」を展開。
東京都内のワンルームマンションの中でも、人気が高い山手線や中央線、京王線など人気沿線を中心に、駅徒歩10分圏内というこだわりの条件で用地の選定をしています。
トーシンパートナーズが選ばれる5つの理由
01、こだわりのマンションづくり
02、ニーズに合わせたご提案
03、きめ細かい管理・運営
04、安心のアフターフォロー
05、グループの総合力
トーシンパートナーズでは、自社Webサイトにて、不動産投資に役立つ情報発信をしています。
４、第三者の立場からアドバイスがほしい！という方はセカンドオピニオンを
今回紹介した会社以外にも、物件管理・賃貸管理サービスを提供する不動産投資会社は数多く存在しており、一体どの会社を選べば良いか迷う人も多いと思います。
不動産投資の経験を持つ知人がいる場合は、評判や利回りなどを直接聞くことができますが、そうでない人もいるでしょう。
その場合、不動産投資の教科書が運営する、セカンドオピニオンサービスを活用してみてはいかがでしょうか？
セカンドオピニオンでは、中立・公正な立場でのアドバイス、厳選不動産会社のトップセールスマンの紹介や、ベテラン投資家目線での物件の見極め方の伝授を行なっております。
５、まずは自分で不動産投資について学びたい方へ
（１）不動産投資の本で学ぶ
不動産投資に関しては、ウェブサイトや書籍でたくさんの情報を入手できるので、自分自身でしっかり学びたい方は、積極的に情報収集することをオススメします。
一例として、不動産投資の教科書が作成した、「不動産投資のバイブル」は無料で手に入れることができます。
「今は不動産投資の始め時なのか？」「不動産会社の選び方」「ローンを有効に活用するための知識」など、これから不動産投資を始めようとする初心者にとって役立つ内容が、基本的な事項から、ポイントを抑えて網羅されています。
（２）セミナーに参加する
ウェブや書籍のほか、セミナーへの参加もオススメです。
セミナーに参加することで、不動産投資の専門家から生の声を聞けるほか、疑問点や不安な点をその場で質問し、解消することができます。
まとめ
不動産投資は長期間の投資になるため、購入後にどれだけ物件の価値を維持できるかが、とても重要になります。
特に初心者の方は、入居率が重要であることは理解していても、どのように高入居率を目指せば良いのか分からない場合や、仕事が忙しくて投資先のマンション管理に十分な時間が割けないケースもあるでしょう。
今回紹介した5社を含め、不動産投資会社が提供する物件管理・賃貸管理サービスを上手く活用しつつ、不動産投資の成功確率を少しでも上げていくことが重要です。