• 不動産投資
  • 2020/1/29 (更新日:)

入居率が高い不動産投資会社5選!不動産投資に関する基礎知識も解説します

不動産投資は、部屋を借りてくれる人がいなければ、当然収益が発生しません。

しかし、サラリーマンなど本業を持ちながら不動産投資を検討している人にとって、入居者の募集や契約、清掃など物件の住環境維持をこまめに行うのは、骨が折れる作業ですよね。

そんな時助けになるのが、不動産投資会社が提供する物件管理・賃貸管理サービスです。今回は入居率の定義や重要性に加えて、高い入居率の実績を持つ不動産会社5社を紹介します。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、そもそも入居率とは?

入居率とは?

入居率とは、全部屋のうち、実際に人が借りている物件の割合を指します。
一般的には、「入居している部屋数÷全部屋数×100」で入居率(%)が算出できます。

簡単な入居率の計算例として、マンションを4部屋所有していて、3部屋が入居者が入っていれば、入居率は (3÷4) × 100=75%となります。

多くの不動産会社で入居率(または、空室率*)が表示されていますが、会社によって算出方法が異なる場合がある点に注意が必要です。
※「空室率」=全部屋数のうち、空室となっている部屋数の割合を表す

また、上記の算出方法では、ある特定時点の部屋の稼働具合しか、把握できない弱点があることにも留意しましょう。

入居率が大切な理由

入居率は、不動産投資の成否を左右する最も重要な指標です。

不動産投資では、もちろん土地の値上がりによる利益を得ることもできますが、多くの人が賃料による安定した毎月の収入に期待するのではないでしょうか?

また、住宅ローンを組んで投資を行うことが一般的なケースになりますが、ローンの毎月の返済の原資となるのは家賃収入です。

つまり、入居率が低ければ、利益を得るどころかローンの返済もままならない事態に陥る可能性があります。

2、不動産投資会社を選ぶ前に!知っておきたい入居率が高い物件と低い物件の特徴

入居率に影響する要因は様々

入居率に影響する要因について、結婚や就職など入居者の生活に大きな変化が出れば、どんなに良い物件でも引っ越ししてしまいます。

あとは、周辺環境から大学や企業が移動してしまうなどあれば、人が集中しにくくなってしまいます。

このように、一概に「こうすれば必ず入居率が上がる」と言い切ることはできません。

しかし、入居率が高い物件、低い物件には、それぞれ共通する特徴がいくつかあります。ここからは入居率を左右する主な要因について、それぞれ解説していきます。

入居率が高いのはどんな物件?

まずは、入居率の高い物件に共通する特徴を紹介します。

①立地が良い

入居率を高く維持するために、まず重要なのが立地です。

入居者の生活拠点として、最寄り駅に近い、あるいは職場にアクセスしやすいなどの特徴があれば、長く住み続けたい人が多くなるでしょう。

また、スーパーやコンビニが近い、学校や病院が近いなど、住居の周辺設備と利便性も重要です。

②充実した設備、入居者のニーズに合致した間取り

例えば、不在にすることが多い単身者用のマンションに宅配ボックスを設置するなど、居住者の属性に合わせた設備が備えられていれば、物件の人気は高まるでしょう。

あとは、コンセントの多さや収納力なども、物件の入居率を左右します。ただし、過剰な設備投資は、物件の収益性を引き下げてしまう恐れもあります。想定される居住者に、最も訴求する設備を充実させる方針で、取り組むことを心掛けましょう。

また、ファミリー・単身者など、ターゲットとなる入居者の属性によって人気の間取りも変化します。入居率を高めるためには、物件がある地域の特性をよく把握して、入居者のニーズに合う間取りを提供しましょう。

③清潔な物件

トイレやキッチンなどの水回り、共用部分が汚い物件に住みたがる人はいません。逆に築年数が古くても、管理が行き届いた清潔な物件は入居率を高く維持できるでしょう。

反対に入居率が低い物件とは?

次に入居率が低い物件の特徴について触れます。まず、単純に先ほどご紹介した入居率が高い物件と反対の特徴を持つ物件は、入居率が低くなります。

具体的には、立地が悪い物件や間取りが入居者のニーズと合致しない物件、清掃が行き届いていない物件です。

また、周辺地域の相場と比較して家賃が高い場合と、募集状況が悪い物件は新規の入居者が決まりにくく、入居率が低くなりがちです。この2つの要因について、一つずつ解説していきます。

①家賃が高い物件

物件がある地域で、同じくらいの築年数・広さ・設備の充実度の物件よりも家賃が高ければ、よほど特別な事情がない限り、あえて高い家賃の物件には住みませんよね。

②募集状況が悪い

オーナーが自分自身で入居者の募集を行うケースは稀でしょう。

入居者を探してきてくれる不動産投資会社や賃貸仲介会社との関係が悪いと、空室があってもなかなか新規の入居者を探してくれず、結果的に入居率は下がってしまいます。

3、入居率が高い不動産投資会社おすすめ5選

時間と資金に余裕がある場合を除き、入居者の募集から物件の管理などをオーナー自身がすべて手掛けるのは現実的ではありません。

多くの場合、不動産投資会社の管理サービスを活用することになります。ここからは、入居率が高く、管理実績豊富な5社をピックアップして紹介します。

プロパティエージェント

2004年創業のプロパティーエージェントは、東証1部上場企業です。

管理サービスについては、2019年12月時点で管理受託戸数2,822戸、入居率99.82%、滞納率0.00%と、安定したマンション運営の支援体制を提供している点が大きな特徴です。

取り扱い物件に関しては、人口増加率の高い東京23区および横浜地区に限定して、用地の仕入れを行い、単独世帯・少数世帯向け不動産の開発を行う点を特徴としています。

資産性・収益性・移動率など、50項目以上に及ぶ独自項目から土地のスコアリングを行い、直感や主観に頼らない用地選定を強みとしています。

自社ブランドとして、クレイシアシリーズのマンションを販売。地域特性に合わせた設計・デザインを行い、入居者に選ばれる物件の提供を手掛けます。

同社は提携金融機関が12社と業界最多クラスとなっており、有利な条件で融資を受けやすくなっている点もオススメポイントです。また、プロパティーエージェントでは、「0から始める投資セミナー」を毎週開催しており、不動産投資初心者向けに情報提供を行っています。

プロパティーエージェントのサイトはこちらから

GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)

GAテクノロジーズは2018年に東証マザーズに上場しており、不動産情報プラットホーム「RENOSY」を運営している中古満床ん投資に特化した不動産投資会社です。

物件の収益性と資産性を客観的に評価する独自のスコアリング手法によって、仕入れています。AIによる評価とプロの目で厳選した資産価値の高い物件を紹介、管理物件入居率は「99.5%」という驚異的な高さです。

GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)のサイトはこちらから

日本財託

1990年創業の不動産投資会社の中でも比較的業歴が長いと言える日本財託。2019年12月末時点の管理戸数は22,532戸、入居率は99.57%と高い水準となっています。

需要が安定している東京都内の物件に限って取り扱いを行い、新築と比べると投資効率が良く、小さい自己資金で始めることができる、中古ワンルームマンションに特化してサービスを提供しています。

その他、物件購入時の仲介手数料が0円となることや、購入後も月額3,000円(税別)からの低価格で管理サービスを受けられる点、管理サービスには100%家賃滞納保証が付帯されている点も特徴となっています。

日本財託では、「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」や「はじめての不動産投資を学ぶ少人数制セミナー」など、不動産投資に関連する無料セミナーを定期的に開催しています。

その他、「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」や「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい!」など多数の書籍を発刊しています。

日本財託のサイトはこちらから

ベルテックス

ベルテックスは2010年創業と比較的新しい不動産投資会社です。

自社ブランドマンションである、ベルシードを含めた新築・中古の区分マンションだけでなく、一棟物件・アパート物件の販売も手掛けており、オーナーの資産作りの目的に合わせた、最適な物件の提案が可能となっています。

人気の高い首都圏の物件を中心に取り扱い、管理物件全体で99.52%、都内物件のみに限れば100%の入居率となっています。

管理サービスも充実しており、初めて不動産投資を行う人のみ、月額777円(税込)という格安の料金でサービスを提供しています。

管理サービスには入居者の募集から契約締結・更新、退去手続き、クレーム対応、現状回復が含まれています。その他、家賃の10%を支払うことで残り90%の家賃収入を10年間保証するサブ・リースサービスも、提供しています。

また、同社では「頭金10万円で始めるマンション大家さん」セミナーを新宿会場にて、毎日4回開催しています。

ベルテックスのサイトはこちらから

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズは1989年創業の不動産投資会社で、自社ブランドマンションとして「フェニックス」シリーズや、2019年にグッドデザイン賞を獲得した「ZOOM」を展開。

東京都内のワンルームマンションの中でも、人気が高い山手線や中央線、京王線など人気沿線を中心に、駅徒歩10分圏内というこだわりの条件で用地の選定をしています。

物件管理サービスとして「トーシン・サポート・システム」を提供しており、9,000戸超の管理実績を有するほか、2019年平均の入居率は99.8%、1ヶ月以上の家賃滞納率は0.02%と優れた実績となっています。

トーシンパートナーズでは、自社Webサイトにて、不動産投資に役立つ情報発信をしています。

トーシンパートナーズのサイトはこちらから

4、第三者の立場からアドバイスがほしい!という方はセカンドオピニオンを

今回紹介した会社以外にも、物件管理・賃貸管理サービスを提供する不動産投資会社は数多く存在しており、一体どの会社を選べば良いか迷う人も多いと思います。

不動産投資の経験を持つ知人がいる場合は、評判や利回りなどを直接聞くことができますが、そうでない人もいるでしょう。

その場合、不動産投資の教科書が運営する、セカンドオピニオンサービスを活用してみてはいかがでしょうか?

セカンドオピニオンでは、中立・公正な立場でのアドバイス、厳選不動産会社のトップセールスマンの紹介や、ベテラン投資家目線での物件の見極め方の伝授を行なっております。

また、本来1回90分15,000円(税抜き)でのサービス提供を行うところ、現在無料で相談を受け付けています。

5、まずは自分で不動産投資について学びたい方へ

①不動産投資の本で学ぶ

不動産投資に関しては、ウェブサイトや書籍でたくさんの情報を入手できるので、自分自身でしっかり学びたい方は、積極的に情報収集することをオススメします。

一例として、不動産投資の教科書が作成した、「不動産投資のバイブル」は無料で手に入れることができます。

「今は不動産投資の始め時なのか?」「不動産会社の選び方」「ローンを有効に活用するための知識」など、これから不動産投資を始めようとする初心者にとって役立つ内容が、基本的な事項から、ポイントを抑えて網羅されています。

②セミナーに参加する

ウェブや書籍のほか、セミナーへの参加もオススメです。

セミナーに参加することで、不動産投資の専門家から生の声を聞けるほか、疑問点や不安な点をその場で質問し、解消することができます。

初心者の人に特にオススメのセミナーとして、

などが開催されています。

そのほかにも、不動産投資全般だけでなく、特定の地域や物件タイプに特化したセミナーも開催されているので、ご自身の興味に合わせて参加してみることをオススメします。

不動産投資の教科書では、開催が予定されているセミナーの内容などが紹介されているので、参考にしてみてください。

まとめ

不動産投資は長期間の投資になるため、購入後にどれだけ物件の価値を維持できるかが、とても重要になります。

特に初心者の方は、入居率が重要であることは理解していても、どのように入居率を高めていけば良いのか分からない場合や、仕事が忙しくて投資先のマンション管理に十分な時間が割けないケースもあるでしょう。

今回紹介した5社を含め、不動産投資会社が提供する物件管理・賃貸管理サービスを上手く活用しつつ、不動産投資の成功確率を少しでも上げていくことが重要です。

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