「地価公示」をご存知ですか？
どこどこの地価が高騰した、銀座がまた1位になった、など言葉に聞き慣れている方は多いのではないでしょうか。
今回は地価公示の内容を正確に理解し、不動産投資の判断で活用する方法についてアドバイスをして行きます。
不動産の価格については以下の記事もご覧ください。
不動産価格の推移と今後の予測について
目次
１、不動産投資のベンチマークとなる地価公示
出典：国土交通省 標準値・基準値検索システム
地価公示は毎年1月1日時点の土地価格を、国土交通省が継続的に調査し、内容を3月中旬ごろに発表するものです。
地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が公示する地価を「地価公示価格」といいます。
同じように国が発表する地価としては「相続税路線価」「固定資産税路線価」があり、さらに毎年7月1日時点の土地価格を都道府県が調べる「基準地価」があります。
これら4つの価格の種類については土地価格が違うというより、それぞれの価格を使う目的が違います。
地価公示価格は国が定めるルールによって調査する時価です。
相続税の路線価は相続が発生した場合に、相続人が譲りうける資産の価値が実勢に近いものであるので、その評価は時価である公示価格の8割の水準で設定されています。
そして固定資産税は、資産を保有していること、すなわち利用していることに対して課税されるものであるので時価である公示価格の7割の水準で決められています。
また、基準地価の調査は都道府県による調査になります。
国が設定する時価はあくまでも「地価公示価格」であるので、公示価格が上昇したポイント（地区）は、相続や固定資産税の課税上の評価額は上がるといってもほぼ間違いではありません。
もちろん、課税上の評価額と税額が増えるのは必ずしもリンクしませんが、ご自身が保有している土地の相続税や固定資産税、または登録免許税がどのくらい変動するかを知るのに有効な判断材料となるのではないでしょうか。
また、最終的な売買金額とか成約金額は、社会的状況に加え、売り手と買い手の駆け引きや都合で決まるものです。
必ずしも公示価格で取引しなければならないものではありません。しかし、フェアな取引がされた場合のあるべき価格として公示価格はとらえることが出来るので、投資判断する場合のベンチマークになるでしょう。
２、地価公示を不動産投資に活用する２つのポイント
出典：地価公示・地価調査-基準地価-2023年-～-1989年-全国地価マップ
具体例に、不動産投資家が地価公示価格を参考にするポイントは２つです。
（１）地価の上昇要因や下落要因を探る
いくらの金額になったとか、変動率は何％だったとかに目を奪われがちですが、投資家としてはなぜそうなったかの理由を探る必要があります。
銀座の最高価格地（山野楽器銀座本店前）の地価がコロナ禍を経てもなお、バブルピークと言われる1991年（平成3年）よりも4割近くも高い理由を自分なりに分析し、自分が投資を狙っている都市や地域がどう変動してきたかを調査するスタンスが必要です。
それを調べた結果、新しく観光資源ができたとか再開発が行われて街の利便性が向上したなどの明確な理由があれば、過去の地価にとらわれることない別のステージに移った安定した地価と言えますが、なにも変化がないのに、ただ低金利の影響で投資だけが増えているような地域の地価は非常に危ういといえます。
（２）投資を考えている地点の将来性を判定する
地下鉄や電車が開通した場合に将来どのくらい地価の変動があるかは気になるとこですが、その県内では事例がなくても全国には同じような事例を探すことができます。
地価公示の該当ポイントを過去にさかのぼって調べることで、開通前後でどのくらい地価に影響があったかを調べることができ、そのデータを元に自分が知りたいエリアの将来性を推測することもできます。
もちろん地域事情もありますので、一様ではないですが、将来性の判定を行う唯一の客観的な方法だと思います。
３、2023年3月最新の地価公示概要
3月22日に発表された2023年（令和5年）1月1日時点の地価公示によると、全国の全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率は1.6%と前年より1ポイント拡大しました。
住宅は昨年の0.5％から今年は1.4％、商業地は昨年の0.4％から今年は1.8％と、それぞれ高い上昇率を示しています。
新型コロナウィルスのパンデミックが収束し、経済活動が正常化する中、都市部だけではなく地方部においても上昇範囲が広がるなど、地価の回復傾向が見られます。
コロナ禍で大幅に減少したインバウンド需要の回復の見込みも早速地価に反映されています。インバウンドが多く集まる銀座4丁目の山野楽器銀座本店前は全国の最高価格地です。
今年は5,380万円/㎡と、インバウンド最盛期の2019年（平成31年）5,720万円/㎡には及びませんが、バブル期の1991年（平成3年）3,850万円/㎡からは大幅に上昇しており、高騰しているといえるでしょう。
まとめ 地価公示を上手く活用しよう
地価公示を不動産投資で積極的に活用する方法が紹介されることは少ないです。
しかし、国から無償で提供される有益なこの不動産データをうまく活用すれば、不動産投資を行うに当たり投資判断に活かせる事が出来るのではないでしょうか。
