コンバージョン建築って何？
不動産投資でコンバージョン建築ってあり？
コンバージョンは、現在注目されている土地・空き家活用法です。
不動産投資で土地や空き家に悩まされている方は一度コンバージョンを検討してみるのもひとつの手段でしょう。
建物のコンバージョンをして不動産投資を成功させるには、メリット・デメリットを理解し、コンバージョンをするのがあっているのか考える必要があります。
今回は、以下の内容について当メディア「不動産投資の教科書」が詳しく解説します。
- コンバージョン建築とは
- コンバージョン建築の特徴、メリット・デメリット
- コンバージョン建築物件で不動産投資するメリット・デメリット
- コンバージョン建築するのがおすすめなケース
- コンバージョン建築の事例
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目次
1、コンバージョン建築とは？
本章では、
- コンバージョンの定義
- コンバージョン建築とリノベーション建築との違い
を解説します。
（１）コンバージョンの定義
不動産におけるコンバージョンとは、転換・改造の意味で、建物の用途を変更することです。
コンバージョン例
- 賃貸住宅をフィットネスクラブに
- 廃校を地域のコミュニティ施設に
- オフィスビルをホテルに
- 集合住宅の一室を店舗に
上記の例のように、本来の用途にニーズがなくなり使用されなくなった建物を別の用途へ変更し、使用することをいいます。
（２）コンバージョン建築とリノベーション建築の違い
コンバージョンとリノベーションは同じなの？と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、コンバージョンとリノベーションは全く異なります。
コンバージョンとリノベーションの違いを一言でいえば、目的が用途変更か否かです。
リノベーションは、既存建物の資産価値を高める工事です。
断熱効果を高めるために外壁を一度取り除いて改修したり、部屋の仕切りを取り壊して間取りを変えるなど物件の性能の向上を図り、新築時とは異なる状態にします。
コンバージョンは、リノベーションと違い、用途変更が目的であるため、既存建物を全面的に改装し、全く異なる新しい建物として再生します。
リノベーションに加えて、用途変更もするといったらイメージがしやすいのではないでしょうか。
２、コンバージョン建築の特徴
コンバージョンは、時代の流れとともに変化する社会環境や周辺環境のニーズに合わせて、建物を再生することで、収益性を高めます。
新しく再建築し直すよりも費用を安価に、工期も短く抑えられる方法なので、現在注目されているのです。
本章では、コンバージョン建築のメリット・デメリットを解説します。
（１）コンバージョン建築のメリット
コンバージョン建築のメリットは、大きく3つ挙げられます。
- 歴史的な建造物を後世に残せる
- 違う用途で使用できる
- 付加価値を持たせることができる
①歴史的な建造物を後世に残せる
近年、都市部を中心として再開発がされてきました。
一方で、歴史的な建造物が取り壊されるという問題が起こっています。
文化財に指定されるような江戸時代よりも前からある古民家などは別ですが、一般の古き良き住宅は、所有者が修繕を繰り返しながら後世へ残していかなければいけないのが現状です。
しかし、その家を継ぐ者も減ってきており、売却や取り壊しなど歴史的な建物はどんどん姿を消しています。
このように今までの日本は古いものを取り壊して、新しい物を建築することで成長してきましたが、コンバージョンにより元ある物の用途を変更することで残せるようになりました。
歴史的な建造物だけでなく、古いオフィスビルやアパートでも、コンバージョンすることで、新たな価値を持つ物件として再生できるため建物を残すことができるのです。
②違う用途で使用できる
住宅として作られた物件は、一般的には住宅としてしか利用されません。
しかし、コンバージョンすると、別の用途での利用ができます。
例えば、住宅をカフェにしたり、倉庫をレストランにしたり、マンションをホテルにしたりなど、ニーズに合わせた物件の活用法が見つかります。
③付加価値を持たせることができる
コンバージョンを利用して、その建物独自の特徴を付加価値とすることもできます。
「古さ」を付加価値として、古民家をカフェやレストランなど新たな用途で利用する事例も多くあります。
（２）コンバージョン建築のデメリット
コンバージョン建築のデメリットは、耐震性に劣るということです。
コンバージョン建築の対象となる物件は古い建物である場合が多いので、中には耐震性が劣っている建物も存在しているでしょう。
ひとつの基準として、1981年以前に建てられた建物であるのか確認してみるとよいと思います。
1981年以前に建てられた物件は、旧耐震基準で建築されているので注意が必要です。
固定資産税率が上がってしまったり、利用者の安全面への不安へ繋がったりするでしょう。
古い建物は修繕費が定期的にかかる可能性があるので、事前にランニングコストを調査し、経営計画をきちんと立てておくことが重要です。
３、コンバージョン建築物件で不動産投資するメリット・デメリット
ここまでコンバージョン建築自体のメリット・デメリットをお伝えしてきました。
本章では、物件をコンバージョンして不動産投資をするメリット・デメリットをお伝えします。
（１）コンバージョン建築物件で不動産投資するメリット
コンバージョンした物件で不動産投資をするメリットは主に以下の2つです。
- 経営の立て直しが見込める
- コストや工期の削減ができる
①経営の立て直しが見込める
時代の流れとともに変化する社会状況の影響により、ニーズがなくなってしまう物件は多く存在します。
しかし、コンバージョンにより、新たなニーズを獲得することで、物件の収益性を取り戻し経営の立て直しを見込むことができます。
②コストや工期の削減ができる
建物を新しく立て直すとなると、多額の資金が必要ですが、コンバージョンを利用すれば、既存の建物を利用するので、工事費用を安く抑えることができます。
本来であれば新築の物件を建てるのに、およそ8～15か月程度かかりますが、コンバージョンを利用すれば、工期も短くて済むでしょう。
（２）コンバージョン建築物件で不動産投資するデメリット
コンバージョンした物件で不動産投資する場合のデメリットは、自由度が低いことです。
コンバージョン建築は、既存の建物の利用をするメリットがある傍ら、新築で建てるよりも改修内容の自由度が低くなる可能性もあります。
コンバージョンにはアイデアも必要なので、土地・空き家活用に詳しい業者に一度相談してみるのもよいかもしれません。
４、コンバージョン建築するのがおすすめなケース
どんな物件でもニーズがなくなったからといって、コンバージョンすればいいってことではありません。
コンバージョン建築をするのがおすすめなケースは、主に以下の2パターンです。
- 所有物件の立地のニーズ変化
- 物件の所有目的の変化
「所有物件の立地はいいが、周辺環境のニーズが変わってしまった……。」という方に、コンバージョン建築はおすすめです。
また、収益が伸び悩んでおり、所有物件の目的を変更したい方もコンバージョン建築を検討するとよいでしょう。
５、コンバージョン建築で土地・空き家活用する際のポイント
本章では、コンバージョン建築で土地・空き家を活用するポイントをお伝えします。
主なポイントは以下の3つです。
- 物件を所有している土地のニーズに合っているか
- 確認申請の必要性の確認
- 土地活用診断できるサイトを利用する
（１）物件を所有している土地のニーズに合っているか
コンバージョンは、新たなニーズに対応する種の有効な手段です。
しかし、その土地のニーズに合っていなければ、コンバージョンの効果は得られませんので、しっかり土地のニーズを調査しましょう。
（２）確認申請の必要性の確認
建築基準法などの規制により、すべての建物でコンバージョンできるわけではありません。
業態や規模によっては、自治体へ確認申請を行う必要がある特殊建築物にあたります。
建築基準法では、確認申請をする必要があるにも関わらず、確認申請しなかった場合、建物の所有者に対し、最大で懲役3年以下または300万以下の罰金が科せられます。
また、所有者が法人の場合は1億円以下の罰金です。
以下は、特殊建築物として定められています。
劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場 病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎 学校、体育館、博物館、図書館、ボーリング場、スケート場 百貨店、マーケット、展示場、ダンスホール、キャバレー、料理店、飲食店、遊技場、公衆浴場 倉庫、自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ |
特殊建築物である場合、コンバージョンで業態変更する際には、再度建築確認を行い、適正に建築されたものであることを審査で証明される必要があるのです。
確認申請が必要な場合、建築基準法や消防法など法令に適した施工が必要です。
予想外の出費にならないように、あらかじめ確認申請の必要性を確認しておきましょう。
（３）土地活用診断できるサイトを利用する
コンバージョンを検討される方の多くは、土地活用や空地の活用に悩まれていらっしゃるのではないでしょうか。
土地の活用は、初心者には土の活用方法が良いのか判断付かないケースも多くあるので、土地活用の知識や経験が豊富な業者に相談してみるのもおすすめです。
「不動産投資の教科書」がおすすめしているサービスは以下の2つです。
- イエウール
- HOME4U土地活用
①イエウール
イエウールは、不動産売却の一括査定サイトです。
その中で、土地活用についても、いくつかのサービスを展開しています。
相談できるハウスメーカー・建築会社として、全国の優良不動産会社、土地活用会社と提携しています。
年間利用者10万人以上の実績を持ち、お客様からクレームの多い悪徳な企業はイエウールが排除してくれているので安心です。
30秒でカンタンに自分にあった土地活用を診断できるサービスや充実した土地活用のコラムも発信中。
土地活用プランを一括請求することもできますので、一度してみてはいかがでしょうか。
②HOME4U土地活用
HOME4U土地活用は、厳選専門企業最大7社が「土地活用プラン」を無料で提案してくれるサービスです。
アパートや賃貸マンション、建築会社、駐車場専門企業、トランクルーム会社、太陽光企業など、様々な分野の土地活用専門企業がお客様の立地の最適な収益化プランを提案しています。
ネット一括査定業界最長の20年間で培われたノウハウで、厳選した優良企業のみと提携し、NTTデータグループが運営しているのでセキュリティ面でも安心です。
土地についてのご相談をしたい方は一度利用してみてはいかがでしょうか。
６、コンバージョン建築事例
コンバージョン建築の事例を3つ紹介します。
- 北海道小樽運河
- 山形県酒田市
- 東京都港区
（１）北海道小樽運河
出典：https://www.shutterstock.com/ja/image-photo/otaru-canalhokkaido-winter-333525887
北海道の小樽運河沿いには、海外拠点としてたくさんの物資が流通していたので、その物資を保管しておくための倉庫が並んでいます。
倉庫は石造りで作られていたため、鉄筋コンクリートが主流になってからは使われることが減ってしまいましたが、今ではコンバージョンを利用して、歴史を感じられる石造りの店舗や施設として再生されています。
（２）山形県酒田市
出典：https://www.shutterstock.com/ja/image-photo/sankyo-warehouse-sakata-yamagata-japan-1626313861
山形県の酒田市では、かつて米穀保管倉庫だった「山居倉庫」を観光物産館や歴史資料館にコンバージョンしています。
建造当時の姿を残しながら、その歴史を伝えていく商業施設として生まれ変わっています。
（３）東京都港区
出典：https://www.takenaka.co.jp/majorworks/21506622006.html
東京都港区には、竹中工務店がコンバージョンを手がけた「ラティス芝浦」があります。
芝浦運河に面して建つ築19年のオフィスビルを賃貸住宅とSOHOにコンバージョンしました。
既存の建物の躯体を存分に生かしながら、新たな生活空間を提供しており人気物件となっています。
まとめ
最後までお読みくださりありがとうございます。
コンバージョンは、既存物件の土地を有効に活用できる手段です。
ニーズがなくなってしまった物件であっても、新たなニーズを生み出して収益性を高めることができます。
コンバージョン建築のデメリットやポイントもしっかり抑えたうえで、物件の用途変更を検討してみてはいかがでしょうか？