不動産投資初心者が「一棟物件」の購入を考える際、その決断は多くの情報が必要になります。この記事では、一棟物件投資のメリットとデメリットを包括的に解説し、不動産投資の基礎から具体的な利益の見込み、リスクの管理方法まで、わかりやすく解説していきます。特に初心者が直面するであろう疑問や不安に対して、専門的な見解を提供し、投資前に知っておくべき重要な情報を分かりやすくご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
１、一棟物件投資とは
（１）一棟物件投資とは
不動産投資の形態の一つである一棟物件投資は、投資家がアパートやマンションなどの建物一棟全体を購入し、その部屋を賃貸することで収益を得る方法です。この投資戦略は、中長期的な資産形成と収益の安定性を求める投資家に特に人気があります。
（２）一棟物件投資の種類
一棟物件投資にはいくつかの種類があり、初心者の方にとっては、それぞれの特徴を理解することが非常に重要です。以下に、初心者にも分かりやすい形で一棟物件投資の主なタイプを説明します。
住宅用一棟物件
アパート
一般的に複数の家族や個人が住むための賃貸ユニットが多数含まれています。初心者にとっては、比較的手軽に始めやすく、空室リスクも分散されるため、安定した収益が期待できる選択肢です。
マンション
アパートよりも一般に設備が良く、賃料が高めに設定できることが多いですが、初期投資額も高くなりがちです。
商業用一棟物件
オフィスビル
企業がオフィスとして使用する建物です。長期リースが一般的で、安定した収入源になりますが、経済情勢に左右されるため注意が必要です。
ショッピングセンター
小売店が入る商業施設で、立地によっては高い収益を見込むことができますが、消費者の動向に敏感なため市場調査が重要です。
初心者は、自身の資金力、リスク許容度、興味のある分野を考慮して、最適な一棟物件投資を選ぶことが重要です。初めての投資では、よりリスクが低く、管理がしやすい住宅用物件から始めるのが一般的です。
一棟物件には、建築工法によって大きく以下の３種類があります。
- 木造
- 鉄骨造
- 鉄筋コンクリート造(RC)
物件価格は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順番に高くなります、一般的には、比較的価格が安く、修繕管理もそれほど手間がかからない木造を選ばれる方が多いです。
２、一棟物件投資のメリットとデメリット
一棟物件投資で失敗しないためには、事前にメリットとデメリット（リスク）をきちんと把握しておくことが重要です。
（１）一棟物件投資のメリット
初期費用が安く初心者が比較的に始めやすい区分マンション投資と比較した一棟物件投資のメリットをみてみましょう。 大きく以下のようなメリットが挙げられます。
- 部屋が複数あることにより、区分マンションより収益性が高い
- 部屋数が多いことから、家賃収入がゼロになることほとんどない
- 将来的に建物の価値がなくなっても、土地の価値が残る
- 土地の持ち分が大きいことから、相続税や贈与税などの税金対策としてより効果が高い
- 高利回りが期待できる
- 経費計上できる項目が多く、不動産所得税を安くおさえることができる
（２）一棟物件投資のデメリット
一方、区分マンションと比較して以下のようなデメリットが挙げられます。
- 物件価格が高いことから、初期費用がかかる
- 万が一物件に不祥事などが起きた場合、物件全体の価値が下がってしまう
- 部屋数が多いことから、入居者審査、設備の定期点検など建物の管理にコストと手間がかかる
- 物件価格が高いことから、万が一売却となると売却期間が長くなる（流動性が低い）可能性が高い
３、中古と新築！初心者向きの一棟物件投資
一棟投資物件と言っても、新築と中古によって、投資する金額、リスクや収益性も大きく変わってきます。 以下にて新築と中古物件のそれぞれのメリットとデメリット（リスク）について書いていきますので、参考にしてみて下さい。
（１）中古一棟物件のメリットとデメリット
まず、新築一棟物件と比較した中古一棟物件のメリットとデメリット（リスク）をみてみましょう。
①中古一棟物件のメリット
中古一棟物件には以下のようなメリットが挙げられます。 ・新築より比較的初期費用は安くおさえることができる ・初期費用が安くおさえることができることから、高利回りが実現しやすい ・安くおさえた費用で、物件をリフォームすることができる など。
②中古物件のデメリット（リスク）
一方、以下のようなデメリットがあります。
- 新築より担保価値が低いことから、融資額が低くなる傾向がある
- 隠れた瑕疵（欠陥）がある場合がある
- 入居者がいる場合、物件の現状を直接に確認することができない
- 築年数によって、減価償却が残された年数が短くなる
中古建物の利回りが魅力的に感じられる方が多いようですが、万が一物件に瑕疵が隠れていた場合（物件に欠陥があった場合）、莫大な修繕費用がかかってしまうリスクが高いので、その瑕疵は初心者の方では、なかなか判断することが難しいでしょう。
また、中古一棟物件が売却されるタイミングの多くは、そろそろ大型修繕が必要な時だと言われています。そのようなタイミングの物件を買ってしまうと、購入後すぐ修繕する必要になってしまします。購入前に修繕計画などきちんと確認するようにしましょう。
（２）新築一棟物件のメリットとデメリット
次は中古一棟物件と比較した新築一棟物件のメリットとデメリット（リスク）についてみてみましょう。
①新築一棟物件のメリット
- 新築というブランドから、高い家賃でも比較的入居者がつきやすい
- 物件の担保価値が高く、金融機関からの融資が受けやすい
- 売主から購入する場合、仲介手数料を節約することができる
- 新築のため、建物の修繕費など安くおさえることができる
- 最新の建築基準を満たしていることから、耐震性などの心配は少ない
などです。
②新築一棟物件のデメリット
一方、新築物件には以下のようなデメリット（リスク）が挙げられます。
- 新築のため、物件価格が高い
- 物件価格が高いことから、高利回りとなりにくい
など。新築は物件価格が高いですが、新築というブランドで入居者が決まりやすく、空室率をおさえることができます。また、担保力も高いことから、金融機関からの融資額も高くなる傾向があります
４、不動産投資ローンの仕組み
一棟投資物件の購入にあたっては、ほとんどの方が融資を利用されます。初心者の方が初めて融資を受けるには、事前に不動産投資ローンの仕組みや審査基準などについてきちんと理解しておくことが重要です。
（１）不動産投資ローンの審査基準
不動産投資ローンは購入者が住むわけではないので（よってきちんとローンを支払わない可能性があるため）、住宅ローンに比べて審査基準が厳しくなっています。 大きく以下のような審査基準が挙げられます。
- 物件の資産価値
- 事業の採算性や継続性
- 名義人の年収、金融資産、勤務先の売上高等
（２）不動産投資ローンは２種類ある
不動産投資ローンには、大きく以下の２種類があります。
- 物件購入する不動産投資会社による「提携ローン」
- 自分で金融機関に斡旋する「金融機関ローン」
もちろん、日頃から付き合いがある金融機関があればいいですが、そのような金融機関がない方がほとんどではないでしょうか。そのような場合、物件を購入する不動産投資会社から「提携ローン」を紹介してもらった方が、金利や融資枠など有利な条件で受けられやすい傾向があります。
６、初心者が一棟物件投資の情報収集法
初心者の方が一棟物件投資で失敗しないためには、一棟物件の賃貸経営について勉強して、知識を身に付け理解を深める必要があります。 具体的な勉強方法としては以下の通りです。
- 一棟物件投資の本を読み基礎知識を身につける
- 実際に一棟物件をやられている方が書いてるブログを参考にする
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まとめ
一棟物件投資は、その安定性と収益向上により、多くの投資家にとって魅力的な選択肢です。しかし、成功への道は高額な初期投資や継続的な管理、市場の変動などの課題を伴います。
これらのリスクを適切に管理し、自身の状況に応じた戦略を立てることが、不動産投資の世界で成果を上げるための鍵となります。初心者は特に、十分な準備と専門家からの助言をもとに、慎重に投資を進めることが良いでしょう。
より確かな一歩を踏み出すためにセカンド・オピニオンサービスの利用や投資セミナーへの参加をお勧めします。
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これにより、より情報に基づいた投資判断が可能となり、不動産投資の成功率を高めることが期待できます。
