マンション投資とは、マンションを投資用として購入し、そのマンションを第三者に貸し出して利益を得る、もしくは売却することで利益を得る不動産投資の一種です。
マンション投資の中でも、一部屋を購入して賃貸経営する区分マンション投資は、比較的投資金額が抑えられ、立地のいい物件を購入できることから投資対象として注目されています。
マンション投資はさまざまなメリットがある一方、特有のリスクがあります。
そのため、しっかりと知識を身につけて準備をすることで、メリットを最大限に活かし、あらかじめ想定されるリスクに対策することができます。
本記事では、マンション投資のメリットとデメリット、リスク対策について解説します。
不動産投資のバイブル
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目次
１、マンション投資の魅力
マンション投資を含めた不動産投資は、融資を受けて始めるのが一般的です。
そのため、少ない自己資金で高い投資効果を得ることができます。この事実こそ、マンション投資の最大の魅力です。
他にもマンション投資にはいくつかの魅力が挙げられます。
今回紹介するマンション投資の魅力は、以下の4つの通りです。
- （１）現物資産の強み
- （２）生命保険の代わりになる
- （３）私的年金になる
- （４）相続税や贈与税対策として有効
（１）マンション投資は現物資産！
マンション投資は、現物資産特有の強みがあります。
株、債券や投資信託などの金融商品は、発行会社の破綻によって全ての投資が無価値になってしまうという大きなリスクが考えられるでしょう。
マンション投資は、投資したマンションが値下がりのリスクがあったとしても、実物資産が残るという金融商品と根本的に違う強みがあります。
また、現物資産投資は、「インフレ」に強い不動産投資と言えます。
物価が上がり、貨幣の価値が下がる「インフレ」が起こった場合、マンション投資は現物資産のため相対的に価値が高まり資産価値が増えるでしょう。
（２）マンション投資は生命保険の代わりになる
マンション投資は、生命保険の代わりになる投資と言えます。
融資を受けてマンションを購入する際には、「団体信用生命保険」に加入しなければなりません。
団体信用生命保険は、契約者が万が一、高度障害者や亡くなってしまい返済できない事態になったとしても残りのローンを保険金から返済してくれる保険です。
残されたご家族には、無借金のマンションを残し、毎月安定した家賃収入もあります。
マンション投資には、生命保険に代わる役割も果たせることが大きな特徴と言えるでしょう。
（３）マンション投資は私的年金になる
マンション投資は、私的年金の役割を担うこともできます。
人生100年時代と言われる昨今、少子高齢化も進み、高齢者に対する社会保障が手薄になる可能性もあり、老後の不安も大きくなりました。
日本の年金は、少子高齢化による財源不足だけではなく、厚生年金を負担する保険料額だけ増大していき、年金の受給額は減少傾向にあります。
マンション投資を行うことによって、賃料収入で長期的かつ安定的に資産形成をすることができます。
定年までにローンの完済をすれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金となるので、老後の不安も解決することができるでしょう。
（４）マンション投資は税金対策として有効
マンション投資は、相続税や贈与税などの税金対策としても有効です。
相続税や贈与税といった税金は、現金や有価証券の場合、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。
しかし、マンションの場合は、およそ50〜60%で評価され、土地は公示地価の80％程度で評価されます。
投資用不動産で第三者に賃貸するなら、評価額がさらに30％が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税対策としてもとても有効と言えるでしょう。
２、マンション投資のリスクとその対策
投資を始めるには、どのようなリスクがあるのかを把握し備えておくことが重要です。ここでは、マンション投資のリスクとその対策方法について解説します。
（１）マンション投資のリスク
マンション投資で考えられる主なリスクとしては、以下の5つが挙げられます。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
- 家賃下落リスク
①空室リスク
マンション投資をはじめとした不動産投資で、最も代表的なリスクと言えるのが空室リスクです。
空室リスクは、投資した物件が空室になってしまい、家賃収入を得られないリスクです。
空室が長期間続けば、家賃収入が得られず、「返済が滞る」「手放したいのに売れない」などのリスクがあります。
②家賃滞納リスク
次に、入居者が家賃を支払わない家賃滞納によるリスクも考えられます。
家賃滞納は直面すると、空室リスクよりも困難なリスクです。
家賃滞納が続くと、賃料を回収できないだけでなく、新しい入居者を探すこともできません。
それでもローンの返済や管理費用、税金が発生するので、家賃滞納に直面した場合は、マンション経営の存続にも影響するでしょう。
③修繕リスク
修繕リスク、投資したマンションの修繕が必要になり、修繕費用が発生してしまうリスクです。
マンション投資には、新築や中古に関わらず、継続的なメンテナンスが必要不可欠のため、修繕費用を避けることはできません。
マンションが老朽化し、大幅な修繕が必要になった場合、大きな打撃となってしまうでしょう。
④災害リスク
災害リスクは、地震や火災といった災害で、マンションが損傷を被るリスクです。
日本では、自然災害が多く発生するため、事前に対策することが必要になります。
⑤家賃下落リスク
マンション投資には、状況に応じた家賃下落リスクも考えられます。
購入時に入居率が良くても、「建物の経年劣化」「需要の低下」「立地・利便性によるもの」などのさまざまな問題によって家賃を下げざるを得ないケースがあるのです。
例えば、もともと駅が遠かったり買い物が不便だったりと利便性が悪い物件では、空室になると新しい入居者を見つけるのは簡単ではありません。
また、近隣の工場や大学などによって入居率が高かった地域では、それらが移転してしまうと突如として空室が増えてしまいます。
空室が増えると入居率を上げるため、家賃を下げないといけません。
（２）マンション投資リスクに対する対策
前項で挙げたマンション投資に対して、どのようにして対策していけば良いのか解説します。
①空室リスクの対策
空室リスク対策としては、需給バランスを考えることと、その他の物件と差別化できる強みがある物件を選ぶことが基本です。
また、マンションを管理する会社選びも重要と言えます。
マンションの管理が万全かつ、空室時に入居率を高めようと対策をしてくれる管理会社を選びましょう。
②家賃滞納リスクの対策
家賃滞納リスク対策としては、入居希望者を厳しく審査しましょう。
家賃滞納をする可能性がある人には貸さないことが、基本です。
管理会社によっては、万が一家賃滞納があった際に立て替えをしてもらえる会社があります。
オーナーの代わりに、入居者に対して支払いの督促もしてもらえることもメリットの1つです。
③修繕リスクの対策
修繕リスクの対策としては、3つの対策法が挙げられます。
- 事前に修繕費用を積み立てる
- 修繕リスクが少ない物件を選ぶ
- 修繕リスクに強い管理会社を選ぶ
④災害リスクの対策
災害リスク対策としては、保険に加入するようにしましょう。
保険に加入することで、金銭的な被害を最小限に抑えることができます。
また、ハザードマップなどを利用して災害に強い物件を選ぶことや防犯対策がしっかりしている管理会社に依頼するなども効果的な対策法です。
⑤家賃下落リスクの対策
家賃下落リスク対策としては、できる限り需要が高いエリアのマンションを選ぶようにしましょう。
- 立地・利便性がいい
- 人気のある間取り
- セキュリティ
上記の要素も踏まえた物件なら、家賃下落リスクを最小限に抑えることができるでしょう。
マンション投資のリスクについて、詳しくは「事前に知っておきたい！ 区分マンション投資のリスクまとめ」で解説しておりますので、合わせてご参考ください。
３、マンション投資で失敗しないためのポイント
マンション投資を成功させるには、事前に準備すべきことがあります。ここでは、マンション投資で失敗しないためのポイントを紹介しましょう。
（１）マンション投資を始める前にしておきたいこと
マンション投資を始める前には、本を読んだりやセミナーに参加したりするなど、自分自身でマンション投資をはじめとした不動産投資について積極的に学ぶことが大事です。
マンション投資の経験者が書いた成功事例や失敗談などの本やブログを参考にすることで、どのようなマンション投資をしたいのかイメージできるのではないでしょうか。
また、セミナーに参加することで、マンション投資のパートナーとなる不動産会社に出会える可能性もあります。
投資を長く続けるには情報や知識が大切なので、信頼できるパートナーと出会うことは、成功への近道です。
マンション投資におすすめの本について…「不動産投資の初心者におすすめの本10選！【無料プレゼント有】」
セミナーについて…「初心者向け不動産投資セミナーの「３つの選び方」と「２つの注意点」」
で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてください。
（２）マンション投資物件を選ぶ際のポイント
マンション投資で失敗しないためには、物件選びが最も重要です。
投資用マンションを購入する際には、以下の3点に注目してみてください。
- 空室になりにくい物件かどうか
- 資産価値が高いかどうか
- 信頼できる不動産投資会社かどうか
①空室になりにくい物件かどうか
空室になりにくい物件は、マンション投資をする上で欠かせない条件でしょう。
特に区分マンション投資の場合、購入したマンションに入居者がいないと家賃収入は0円です。
賃貸として需要があり、入居者が住み続けたいと思えるような物件を選びましょう。
具体的な要素としては、
- 駅近や都市への交通の利便性
- 病院や学校、商業施設などの周辺環境
- 管理・メンテナンスが行き届いているか
などがあります。
住みたいと思われるだけでなく、住み続けたいと思われる物件を選ぶことも大切です。
②資産価値が高いかどうか
資産としての価値が高い物件であることも、マンションを購入するにあたって重要な要素です。
資産価値が高い物件ということは、その分需要が高いということでもあり、売却時に一層高額で売却することができます。
資産価値の高い物件とは、
- 物件の立地は地価が高いエリアにあるかどうか
- 物件の管理・メンテナンスはしっかり施されているか
- 多くの人が住みたくなるような希少性があるか
などの要素が挙げられます。
③信頼できる不動産投資会社かどうか
マンション投資を含め不動産投資には、不動産投資会社選びが非常に重要です。
マンション投資の成否を決めるのは、不動産投資会社で決まるといっても過言ではありません。
不動産投資会社によっては、扱う物件やリスクの対処なども各会社それぞれ異なります。
マンション投資は長期的な投資になるため、信頼できる不動産投資会社選びが重要です。
不動産投資会社の選び方について解説した記事もあわせて参考になさってください。
４、マンション投資をするならおすすめの不動産投資会社2選
投資不動産を探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないのではないでしょうか。
実は、ポータルサイトの物件情報の更新ペースが遅く、掲載されている物件を問い合わせしても既に契約済みのケースがほとんどです。
それと比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を確認することができます。
以下にて、不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。
（１）プロパティエージェント（新築・中古物件）
東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェントさんは、新築・中古区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。
購入後の顧客満足度1位（株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコム2018年5月調べ）のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。新築・中古区分マンション投資をどちらも取り扱いがあるため、不動産投資に興味がある方は、まず資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
（２）RENOSY（中古物件）
不動産投資売上No.1のRENOSYは、物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで、高い入居率を達成しています。
中古マンション投資にご興味がある方は、ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。
まとめ
マンション投資の成功には、物件選びや不動産会社選びなどさまざまな要素が挙げられます。
しかし、特に初心者にとって物件選びは不安や疑問がつきないでしょう。
近年、不動産投資では検討している物件に関して第三者の意見を求めたり、複数社に問い合わせして比較検討しながら投資物件を決めることが主流になりつつあります。
不動産投資の教科書で提供するセカンドオピニオンサービスでは、編集部に所属する現役の不動産投資家に相談することができます。
不動産投資会社や物件の選び方、気になるマンション物件についての意見について相談が可能です。不動産投資の教科書のセカンドオピニオンサービスを多くの人に知ってもらいたいという思いから、現在は無料で相談することができます。
マンション投資は資産形成をする上で様々なメリットがあります。セカンドオピニオンを上手に活用し、手堅く大きな資産形成を目指していきましょう。