任意売却物件とは、どのような物件なのだろう……。
不動産投資をはじめるのは良いけど、どんな物件を買えばいいの？競売物件は高いものが多い…。
などとお悩みではありませんか？
不動産を出来るだけ安く仕入れることが出来れば、不動産投資は成功する確率が高まります。
そこでおすすめする物件が「任意売却物件」です。
今回はこの任意売却物件の特徴や、購入時の注意点についてご説明します。
こちらの記事をご覧の方は、以下の記事も併せて読むとさらに理解が深まるでしょう。
任意売却とは？競売と比較した任意売却の流れやメリットデメリット
目次
１、任意売却物件とは？
（１）任意売却物件の概要
「そもそも、任意売却物件ってなんだろう」「任意売却物件はどうして競売に出してないのだろう」などと気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
自宅や投資マンションなど、ローンを借りて購入したものの、様々な事情により返済ができなくなることがあります。
その場合、金融機関等は融資時に設定した抵当権（土地と建物にかける権利）に基づき担保不動産を差し押さえ、競売をすることで債権を回収することになります。
ですが、競売から回収までは簡単ではありません。
競売を実行し債権を回収するまでには、様々な法的手続きを得る必要があり、手間や時間がかかるほか、競売によって債権者と債務者の状況が公開されるのです。
そして何よりも、競売物件の金額が債権者や債務者の意向が全く反映されない落札価格で決められ、そのほとんどが市場価格よりも割安となってしまいます。
競売をしても債権者が全額の債権を回収できず、債務者としても残りの債務（残債）を返済しなければならない可能性も残るのです。
このように、ローンの支払いができなくなった物件をより市場価格に近い値段で売買することを任意売却といいます。
任意売却をすれば、競売によって割安な値段で売価されるというデメリットを解消することができます。
（２）競売とは異なる任意売却物件のメリット
任意売却の最大のメリットは、債務者にとって市場価格により近い価格で売価できることです。
一見、購入者にとっては競売価格より高く、メリットが無いようにも思えます。
しかし、任意売却は、その事情からあくまでも市場価格に近い売却を目指しているため、やはり割安であるということが多いです。
割安ということ以外にも、いくつかのメリットがあります。
①売却タイミングやスケジュール、明け渡し時期の交渉が可能
競売は、法的な手続きにのっとって行われるため、現地調査や入札のスケジュール、売却決定後の退去期間が粛々と進みます。
そのため、基本的には途中で事情が変わっても後戻りや中止ができません。
一方で任意売却は、売り主と買主が相互に話し合って不動産価格を決めることができ、その売却スケジュール等も話し合いで決めることができます。
以上は、売り主のみならず、買主にとってもメリットになることでしょう。
②競売では得られない詳細情報を得ることができる
競売では、物件明細書や評価書、現状調査報告書を読みこむことでしか購入する不動産の情報を得られません。
しかし、任意売却であれば、購入者が気になる情報についても積極的に提供してくれる傾向にあります。
不動産は、文や写真ではなかなか伝わりにくい情報もあるので、現地調査やヒアリングもできるメリットは大きいと言えるでしょう。
（３）任意売却物件のデメリットも押さえておこう
任意売却においては当然デメリットもあるので、見ていきましょう。
①価格を決めるのには債権者の同意が不可欠であること
任意売却物件は、いわば借金付きの物件なので、金額面でこの借金の債権者である銀行の同意が得られるかどうかが重要です。
いくら売り主と買主が同意したといえども、その売却金額で多額の債務が残る場合には、金融機関の同意が得られないので取引が成立しないことがデメリットと言えるでしょう。
②任意売却にかかわる業者などが不透明であること
任意売却という行為は、市場で出回らないため、当事者同士というクローズなマーケットで行われます。
業務をすすめる不動産業者も、どういう知識やスキルを持っている人なのか分かりづらく、良い業者か否かの判断が難しい場合があります。
そのような業者が提供する「市場に出回っていない超お得物件」を勧められても、二の足を踏んでしまう場合もあるでしょう。
２、任意売却物件の探し方と購入の注意点
任意売却物件のメリットとデメリットを理解したうえで、実際に任意売却物件を探して購入したい場合はどうすればいいのでしょうか？
任意売却物件は、ポータルサイトや任意売却物件を取り扱っているサイトなどで取扱業者を探すことができます。
問題は、業者の良し悪しを判断する材料ですが、そこには難しい壁があります。
競売に関しても同様な問題があったため、宅地建物取引士の試験に合格していることを知識要件として「競売不動産取扱主任者」の資格を作り、信頼性を高めようとしているのです。
任意売却に関しても、同様の資格を一般社団法人が作っていますが、特に受験資格の定めがなく、まだ客観的に専門性があるか否かを判断する材料には至っていない状態です。
現段階では、ご自身の信頼できる知人から紹介を受けた不動産業者や金融機関・弁護士からの口コミに頼らざるを得ない状況となることが多いでしょう。
３、任意売却物件購入の場合でも住宅ローンを利用できる？
任意売却物件でも住宅ローンを利用することができます。
しかし、任意売却の場合、一般の不動産売買より制限や手続きが多くなります。
随時決済ができるよう、余裕持って事前に仮審査などの手続きを進めておく必要があるので注意が必要です。
以下のサイトにて、無料で複数の金融機関に一度で審査申込ができるので利用してみてください。
住宅本舗
まとめ
少しでも安く購入する方法として、任意売却物件は選択肢の1つとなるでしょう。
しかし、一般の物件より安く買えることは、その分に相当する一般の不動産にないデメリットやリスクの裏替わりであることに注意しなければなりません。
メリットとデメリットをきちんと抑えながら、検討してみると良いでしょう。
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