• 不動産投資
  • 2019/5/13

不動産投資で実際にあった「私道を巡る予期せぬトラブル」とは

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不動産投資をする人であれば、失敗は絶対に避けたいことでしょう。そのために実例から学ぶことは有益な方法の1つです。

今回は不動産投資において近隣トラブルでも多く見られる「私道のトラブル」に関して、本当にあった事例を混じえながらご紹介しましょう。不動産投資で成功するための知識として役立ててください。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)






・甘く見てはいけない「私道」

私道は法的には所有者の土地であり、通行に制限があります。ただし、それでは周りの人の日常生活も含め支障が出てくるしょう。

通常は建物が接していて道路として利用されているものは「位置指定道路」として指定されており、第三者の通行が可能です。また位置指定道路に2m以上接道していれば再建築も可能です。

ただし最低限の権利が認められているだけですので、私道の所有者の許可なく、建替えのための工事車両を駐停車・通行したりガスや水道の引き込み工事をするために道路を掘削することはできません。

また、私道のみに接している不動産を売却する場合、境界確認・越境確認・確定測量に加えて、私道所有者に対して道路掘削及び通行に関する承諾書をもらうという作業が必要になります。

なぜなら不動産を購入後に、私道所有者が道路掘削を承諾しないために、買主が建築工事をできないということになれば、訴訟問題になるのは明らかだからです。

そもそも、私道の道路掘削及び通行に関する承諾書が得られないと、銀行は融資しません。一部高金利のノンバンクは融資するかもしれませんが、利回りに大きく影響してしまうことは間違いありません。

・私道のトラブルはいつ起きるのか

不動産を購入する場合、土地と建物を購入することになりますので、道路に接道しています。

その接している道路が公的な機関(国・県・市等)が所有しているものを公道、それいがいの法人・個人が所有しているものを私道といいます。その接している道路が私道であるときに、売買時にトラブルがおきやすいのです。

・実際にあった私道を巡る「予期せぬ」トラブルとは

昭和40年代ぐらいまでは宅地を開発した際に作られる私道は買主の共有ではなく、造成会社が所有するケースがありました。

ここでは造成会社をAとしましょう。

Aの経営が順調なうちは問題なかったのですが、資金繰りが悪化してしまい、接道している土地の所有者達に私道の売却を提案しました。

ところが、土地の所有者達はその提案を拒否してしまいます。

その後造成会社Aは倒産し、第三者のBに私道が売却されました。

そのBがまた土地の所有者達に少し高い金額で売却を持ち掛けたところもめてしまい、こじれたままなんと10年以上が経過してしまいました。

あるとき、土地所有者の一人が売却を考えたところ、不動産会社からは私道の掘削許可がないと融資がつかないので買主が見つからないといわれました。

そこで私道の所有者であるBに許可を求めたところ、絶対に許可は出さないと言われてします。結局売却することができず市場価格より相当低い金額で売却せざるを得なくなってしまいました。

これは一例ですが、こういったトラブルが全国各地で起こっています。

・私道トラブルを事前に防ぐには

私道の所有者は、先ほどの事例のように第三者の場合もありますが、多くは接道している土地所有者になります。

ですのでこういったトラブルが無いように最低限の近所づきあいや、測量・境界確認・修繕工事などで協力し合うことが大切です。

また、購入するときに「私道に接していない不動産を購入する」という考え方もありでしょう。

公道に接していて道路に関するトラブルは100%ありません。少しの価格差であれば、私道の奥のほうではなく、公道に接した角地を購入するのも考え方の一つです。

・不動産投資初心者はシンプルな土地・建物を選ぼう

不動産の売買、特に土地が絡んだものはトラブルが発生しがちです。

初心者やあまり不動産投資に慣れていない場合は、トラブルが起きにくいできるだけシンプルな形状の土地・建物や道路幅の広い公道に接しているものなどを選ぶほうが良いでしょう。

素敵な不動産投資ライフになりますよう。

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