いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の山本です。
今回は株式会社シーラの代表取締役 湯藤善行（ゆとう よしゆき）さんと対談させて頂きました。
シーラさんは設立８年目の都内限定されたエリアで投資用マンション開発及び販売に特化した不動産会社です。代表は大学で建築科のご出身とのことで、見えるところへの拘りはもちろん、見えない細部にまでこだわり、カッコイイ、使い勝手がいい物件創りを追求しており、物づくりへの熱い気持ちが伝わってきました。
そういうこだわりがあってこそ、約2,000戸の管理物件が今年の3月になんと入居率100％を達成されました。
- 「都心エリアのマンション投資に興味がある方」、
- 「資産価値の高い物件を探されている方」、
- 「空室リスクをおさえたい方」
は、ぜひ読んでみて下さい。
初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
初心者が知っておくべき
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
１、限定されたエリアでワンルームマンションにこだわる理由
不動産会社によって、様々な物件を販売されていると思いますが、その中で、御社が都心エリアのワンルームマンションに拘る理由を教えていただけますでしょうか？
不動産投資というのは、呼んで字のごとく投資の一つなので、リスクがついてきます。このリスクを最小限に抑えることが投資に負けない最大のコツだと思っております。不動産投資のリスクは、借り手が付かなくなることが大きなリスクとして挙げられます。
そうです。空室リスクを最小限に抑えるには、人気の高いエリア、人が多数集まる場所に物件を買うということです。借り手は20代から40代の単身者の方が大半で、都心で働くサラリーマンや都内の大学に通う学生が多いです。ですからその様な世代の方々が是非ここに住みたいという場所を選ぶことが大切です。
賃貸ニーズが高いエリアを見極めることが必要なんですね。
はい。東京のなるべく中心部がそのエリアにあたります。オフィスや大学が集中しているエリアに人は集まりますから。これが“なぜ”我々が都心エリアに拘っているのかと言う理由です。
また、ワンルームマンションに拘っている理由は「東京は単身者が増え続けている」からです。
日本は平成21年頃から年々人口が減少傾向にありますが、その中で東京は人口が増えておりますね？
そうですね。中でも単身者がより増加傾向にあります。また、国立社会保障・人口問題研究所が出している将来の人口推移に関するデータがありますが、東京だけはデータの更新の度に予測が上方修正されており、要するに予測を超えて東京都への人口流入が増え続けていると言えます。
そうです。なぜ東京の人口が減らないかというと、稼げるからですよね。国別のGDPでは日本は世界第3位ですが、都市別でみたときに東京は世界第1位です。人は生きて行く為に収入を得なければなりません。従って稼げる場所に人口が集中するのは当然です。これからも当分の間、東京の人口は減らないといえるでしょう。
沖縄もまだ人口が増え続ける予測があるようですが、外国人の流入を加味すると人口が圧倒的に増え続けるのは、東京だけと言っても過言ではないと思います。アジアヘッドクォーター特区などに代表される、外国企業の誘致など未来の政策によってはさらにその人口増加率は高まる可能性があるのも東京だけだと思われます。
実は今は、ホテルやオフィスのニーズが非常に高く、ホテル業界は土地を高く買っても利益を出せます。オフィスビル同様に、都心５区のオフィスビルの空室率は現在わずか「2.8％」です。オフィス業界では3％を下回ったら満室と言われております。つまり、オフィスが増えてもほぼ満室というのは、東京進出企業の数が増えているからと言えます。
日系企業の都心回帰や都心一極集中だけではなく、海外企業も更に増えていくわけですから、そのエリアで住宅を必要とする人口も圧倒的に増え、都心一等地の単身者向け住宅における空室リスクは更に押さえられると言えるでしょう。
２、平均入居率99.85%！シーラさんならではのこだわり物件とは？（2018年3月入居率100%達成！！）
御社の（3月の）平均入居率が99.8％と高い数字を伺っており、かなり驚いております。
弊社は現在、約2,000室を管理しています。これまでに約2,000室をお客様に買っていただいたことになりますが、この2,000室が今日時点で3部屋しか空いていません。
2,000室のうち空室はわずか３部屋ということはかなりの実績ですね。ちなみに、今年の３月12日時点でなんと入居率100％達成したとも伺っております。おめでとうございます。
もちろん御社の物件のエリアがいいというのは高い入居率に繋がっていると思いますが、数多くあるワンルームマンションの中で差別化するため、御社の物件の拘りについても教えて頂けますでしょうか。
「神は細部に宿る」と言う有名な格言がありますが、見えるところだけではなく見えないところにもこだわって、かっこ良く尚且つ使い勝手が良い物創りを追求しています。実は弊社は他社さんよりも1～2割位高く建設コストをかけています。
ものづくりに拘っているから、自然とコストが高くなっています。とは言え、コストが高いからといっても物件価格を高く設定していませんし、賃料も高くしていません。
オーナーからすると、周辺の比較物件より2割近くお金をかけて造られているいい物件を相場価格で買えて、入居者からしても、本来2割近く高い賃料になっていい物件に相場賃料で住めることになりますよね。
だから、シーラの物件を選んで頂けているのだと思っています。
代表は建築科のご出身だとお伺いしたのですが、物件を創るにあたりデザインや品質など代表自ら確認されるのでしょうか？
はい、常に現場に行って確認していますね。土地を選ぶところから竣工検査まで全てに関わっております。
得意分野を活かして、代表自ら色々な気配りをされているのですね。
我々が作っているマンションは、「長く持つ」、「劣化しづらい」、「地震に強い」というところにも拘っています。ご購入して頂いたお客様には、借り手の絶えないマンションを長きに渡り持っていただきたいと思っております。
東京という場所はプレートの上に乗っているので、大きい地震が起こる可能性があります。ですが、地震がリスクだから不動産買わないと言っていたら、いつまでたっても投資はできないので、地震に強い建物をつくることが必要になってきます。リスクを耐震という項目においても、一軒家よりもアパートよりも鉄筋コンクリート造のマンションをご購入頂くことが、一番リスクを抑えられると言えます。
３、新築時よりも家賃増加？平均増加率13.04％」！
不動産投資の中で、家賃下落というリスクもあると思いますが、実際に今の家賃相場はいかがでしょうか？
家賃相場は、実は下がっていないのが実情で、どちらかというと上がってしまっている状況です。それだけ人が集まっていて、需要と供給における需要が上回れば家賃は上がります。
弊社のシーフォルムシリーズは新築の時から家賃が上昇している部屋が「13.04％」です。弊社のオーナーさんの中で、購入してから2回、3回と賃料を上げている人もいらっしゃいます。
新築時よりも13.04％のお部屋で家賃が上がっているとは驚きですね。一般的には、新築時の家賃相場が一番高く、築年数が古くなってくると家賃相場が下がってくるイメージを持たれていますが、御社は真逆ですね。それほど、御社の物件の人気が高いということですね。
都内は人が集まってきていて、どうしてもこのエリアに住みたいと思っている方は、どうせ住むならカッコいい物件に住みたいと思っているはずです。そうなると、その条件をクリアできる物件の数が決まっていますので、賃料が上がってしまうという現象が起きます。
とても洗練されたデザインですね。私も住んでみたいです。築年数が古くなれば家賃が安くなるという常識ではなく、賃貸ニーズが高ければ、新築時よりも高く家賃を設定することも可能ということですね。
４、2020年の東京オリンピックに向けての不動産投資の動向は？
2年後に東京オリンピックが控えていますが、オリンピックに向けて不動産の資産価値はこのまま上がっていくのでしょうか？
正しく言いますと、オリンピックが開催されるから上がるという直接的な影響はないと考えています。しかし、オリンピックをきっかけに、スタジアムの建設、街の整備、首都高の整備、鉄道の整備、新しい駅ができたり、今まで貨物列車しか使っていなかった線路を使って人も運ぶようになったりなど、東京のインフラ整備が急ピッチで進み、東京をグレードアップさせていると言えます。
不動産の価値は、需要と供給のバランスですが、ここに利便性をプラスすることで価値が上がります。従って、圧倒的に東京の不動産価値が上がっていきます。
今は、海外の投資家からも東京は注目されていると思いますが、いかがでしょうか。
海外の投資家に注目されているのは、まさに東京オリンピックですよね。今の日本は、人口減少により経済が小さくなっています。経済を拡大していくには、もっと外国企業を誘致し、外国人の移住者を増やしていかなければなりません。どうやったら増えるかと言うと、「日本って素晴らしい国」、「東京って凄く便利で面白い都市」、ということをアピールする必要があります。そのアピールの舞台がまさに東京オリンピックです。
東京をアピールする絶好のチャンスと言えるでしょうね。
世界中が注目するオリンピックで東京をどう見せるかが重要です。オリンピックで自分の国の選手が出場するから応援に来る各国の人たちは、東京を気に入れば、また必ず来てくれます。「もう一度東京に来たい」と思ってもらえるように今、東京が大変貌を遂げようと整備しているのだと思います。
東京は生活しやすい都市ですし、その良さを感じてもらいたいですね。
本当にその通りですね。私は米国に数年間暮らしていた事もありますし、海外へ旅行に行くことも多いですが、本当に東京は素晴らしい街だと思います。インフラだけではなく、英語・中国語が使える準備も進んでいますね。駅、デパート、商店街などいろんなところで英語と中国を使える環境を整えることで世界中の人がより東京と言う都市を堪能しやすくなります。
言語は大切です。コミュニケーションの不便がなくなれば、更に気に入ってもらえます。
言葉が通じないと、もう一回訪れたいなんて思わないでしょう。また、日本には食文化や、アニメ文化など世界を圧倒できる素晴らしい文化がありますので、英語と中国語が使えれば世界中の人が自由に日本の文化に触れやすくなり日本を好きになってくれるはずですね。
なるほどですね。日本のアニメも海外のファンが多いですよね。街中で見かけるのですが、日本の漢字が入っているTシャツなどを着ている外人も多くいらっしゃいます。
見かけますね（笑）そういった人達も東京に触れにくるのが2020年東京オリンピックですので、インフラを整備し、再開発を誘致して、しかも治安が良くて、便利で、言葉が通じたら、東京って楽しいと思ってもらえるはずです。そうなったら移住者も大幅に増えるでしょうから、東京の不動産価値も上がっていくと思われます。
５、夏に管理アプリをリリース予定！物件購入後のサポート体制について
不動産投資は買ってからがスタートだと思いますが、御社のサポート体制を教えていただけますでしょうか？
賃貸管理というサポートから始まり、営業マンも売ったら終わりではなくて、お客様と一生涯のお付き合いさせていただくという認識を持っておりますので、しっかりとしたアフターサービスをさせていただいております。我々はお客様に感動していただきたい、という想いを強く持っておりますので、どうやったらお客様を感動させられるか、常々社員に問いかけながらサービスを提供するようにしています。
それは、大事なことですね。弊社は、オーナー様から物件を買うまでは担当者と連絡が取れていたが、買った後は担当者と連絡が取れないという相談をよく受けます。御社の場合は、購入後もきちんと担当者から定期的にご連絡をされているということでしょうか。
そうですね。また今、テクノロジーを駆使してアプリの開発を進めています。賃借人とオーナーがそれぞれダウンロードしてもらいチャット等で担当者と直接質問ややり取りができるようなアプリ開発を進めていますのでサービスの向上になりますね。
その他にも情報の開示や提供をしていくので、不動産投資に必要な知識を増やしていただけるような情報提供や不動産投資以外の情報も発信していきたいと思っております。
アプリが完成することによってオーナーさんと賃借人がいつでも連絡が取れる環境が作れますね。
６、月わずか4,000円で2,700万円の資産形成が可能！
より御社物件を所有した時のイメージをしやすくするため、御社の物件を購入した場合のシミュレーションを教えていただけますでしょうか？
現在、販売している「シーフォルム浅草」という物件を例にご紹介させていただきます。物件価格は2,720万円ですが、例えば、オリックス銀行の場合、35年で1.75％の金利で組んでいただくと、毎月4,125円程度のご自身の負担で所有することが可能です。
団体信用生命保険も付いてきますので、生命保険に入って頂いていると思っていただければ十分ですし、年金の積み立てと思っていただいてもよいかと思います。
金利1.75％で団体信用生命保険もついているのはかなり安いですね。
弊社がお客様に提供できる金融機関が10行以上ございます。このシミュレーションはあくまでも1つの例になります。
非常に安い金利や柔軟に対応してくださる金融機関がありますので、お客様に合わせた金融機関をご紹介できることが弊社の強みでもございます。
不動産投資で成功するには、より良い条件で融資を受けることが大切な条件と言えます。
そうですね。元本が徐々に減っていきますので、10年間返済し続け、損益分岐点の時点で売っていただいても元はとれますし、持ち続けていただいても大丈夫です。
長く持たれる方の方が多いですね。日本は、年金問題、社会保障問題、高齢化社会などの問題から逃れられませんので、そのような事を考えると途中で売却せずに持ち続けていただき、将来、安定した家賃収入を得ていただいた方がよいかと思います。
あとは、私がよく言うのですが、お子さんを育てていらっしゃる家族というのは、子どもを産んだ責任を果たす手段の一つとして少しでも資産を残してあげるべきだと思います。
お金は形がすぐに変わってしまいますので、形ある資産として不動産がいいと思います。私のお客様である方は地方公務員で、3人のお子さんがいらっしゃいます。その方は「公務員のお給料は下がることはあっても上がることはない。それでも子供達に一人一物件ずつ不動産を残したい。子供たちの未来は非常に不安です。産んだ責任を親が果たすのは当たり前だと思うんです。」と強くご希望をいただき、感動した私も精一杯ご協力させて頂き、実際に物件を3件ご購入していただきました。
不動産を持って転売をして利益を出す方法もあれば、先ほどの方のように子どもに資産として残すという方法もありますよね。お金で渡すよりは不動産という資産で残した方が税金対策にもなりますよね。
御社は、女性のお客様も多いと伺いましたが、女性の投資家が増えた理由はなんでしょう？
独身を貫こうという女性が増えているのが理由の一つとして挙げられます。あとは、女性の方が長生きしますので、将来の対策として女性の方が資産を持っていた方がいいとも言えます。
今の団体信用生命保険には、女性特有の保険も付いていますので、上手くローンを活用しますとメリットも大きいと思います。
なるほどですね。最近では団体信用生命保険の種類も増えてきたと聞きました。医療保険や生命保険に入る代わりに不動産という大きな資産を持っていただくということですね。
日本は今、3人に1人は癌になると言われています。医学の進歩と共に早期発見であれば治る事もあります。団体信用生命保険には、癌と診断された翌月にローンが終わるというような保険もありますので、早期発見でローンが完済され、更に癌が治ったら、これ以上言うことは無いですよね。
そうですね。もちろん、病気にならない方がいいですが、万が一の時に備えて安心ですね。
７、セミナーについて
御社は定期的にセミナーを開催されていると思いますが、セミナーはどのような内容でしょうか？
基本的には不動産投資のメリット・デメリットをきちんとご説明させていただいた上で、弊社の物件を題材にして、どのように買うか、どのように持つかなど、まさに今、お話させていただいたことを中心に対話形式でご説明させていただいています。その場での質問もお答えしたりしています。あとは、サラリーマン投資家さんをお招きして、実際の体験や経験をお話ししていただいております。
その9割以上の同業他社様の社長さんがたは、マンション販売の営業マン出身が多い中、私が開発マンとして土地を買う、建物を建てるという事を専門にやってきましたので、他社さんとは少し違う切り口でお話しさせていただいています。
講師をすることは多々あります。人生のリスクヘッジの一つとしては、きちんとしたバランスの取れた資産を持つということが大事なのですが、銀行預金だけでは資産のバランスは取れませんので、そこはしっかりと皆さんに考えていただきたいとセミナーでお伝えしています。
今の日本の不動産投資おいては、安定した家賃収入を得られるので、他の投資商品に比べてリスクヘッジできると思います。
不動産投資はローリスク・ミドルリターンの商品だと思います。利回りが高いものはリスクも高いので、大きなリスクを負える人はいいですが、大きなリスクを負えない人にはミドルリターンの不動産投資をまず始められるのがいいのではないかと思います。
８、最後にみなさまに一言
弊社は創業8年目なのですが、「お客様に感動をお届けする」ということを重きにおいて会社経営、ビジネス展開をしております。１つは物づくりに強い想いを寄せており、細部にまでこだわりぬいて、カッコよくて飽きのこない物件を造っております。その甲斐がありまして、弊社が管理している物件約2,000戸が、空室率ゼロを達成しました。
もう一つは、お客様に感動して頂けるほどの、おもてなしをしたいという想いで社員教育をしております。もちろんプロとしての一流の知識を身につけるべく社員達は日夜業務外で勉強も欠かすことなく続けております。
ぜひ、シーラの営業マンや物件に触れて頂ければ幸いです。シーラを感じていただけましたらきっとシーラを選んでいただけるのではないかと思っております。
９、対談を終えて
今回の対談を通じて、湯藤代表の物件に対するこだわりを強く伝わってきました。
不動産投資は長いスパンをかけて資産形成していく投資商品です。そのため、いい立地の高品質の物件を所有することが大切になってきます。2,000室があるにも関わらず、平均入居率「99.8％」、新築時よりも家賃が平均増加率「13.04％」のシーラさんの物件の良さをぜひご覧になっていただき、物件の良さを感じていただきたいです。
この度、不動産投資の教科書の読者のために、シーラさんと共催セミナーを開催します。マンション投資にご興味がある方、ぜひ参加してみて下さい。
＜6月16日（土）＞株式会社SYLA × 不動産投資の教科書 共催セミナー開催！！
日時：2018年06月16日（土）13:00～15:00（12:30開場）
会場：株式会社SYLA 本社セミナールーム
住所：東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 7F
お申し込みフォーム
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プロフィール
株式会社SYLA
https://syla.jp/
代表取締役 湯藤 善行（ユトウ ヨシユキ）
2001年 日神不動産株式会社 入社
2004年 株式会社エスグランドコーポレーション 入社
2010年 株式会社シーラ 設立
十余年の不動産業界在籍の経験に加え、前職ではIPOと民事再生を担当。数百億の不動産開発を手懸けてきた実績を認められ多くの資金を獲得し、未来永劫存続する魅力溢れた会社を作ろうと株式会社シーラを設立。
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