シェアハウス投資はなぜ危険？3つの失敗事例から見るリスクと対策

シェアハウス投資は危険……？

シェアエコノミーが急速に一般化し、洋服やカバンなどの身の回りのもの、自転車や自動車などの乗り物、そしてオフィスや家などもシェアすることがもう当たり前となりました。

その波に乗って登場したシェアハウスについて、スルガ銀行が不正融資を行って投資家に売りさばくような「かぼちゃの馬車」事件が生じたことから、すっかり危険投資物件のイメージが出来てしまいました。

スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件は、昨年10月の業務停止命令に始まり、旧経営陣への提訴、そして今年の５月に行った融資先へ元本カット対応で事態の終息をはかっています。

融資問題として一応の決着は見えつつありますが、シェアハウスが広がっているのは確かなので、投資物件の危険性などは改めて検証する必要があるでしょう。

そこで今回は、シェアハウス投資における3つの失敗例に触れながら、シェアハウスで起こりうる危険性とその対策を考えたいと思います。（田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役）

シェアハウス不動産投資のリスクは①入居者同士の人間関係トラブル②入居者の属性③共用設備の管理です。

シェアハウスは個室を設けるものの、玄関やお風呂、キッチン、洗濯場等などの共用部分は入居者全員で使うため、一人暮らしでは得られないような設備が充実している反面、普通のアパートやマンションに比べて賃借人の守るべきルールが多いです。

それをきちんと守れる賃借人ばかり住んでくれればいいのですが、利便性は享受したいがルールも守りたくないという人も世の中には存在し、その方が１人でもシェアハウス内でいれば、一気に他の賃借人が継続して住むことに嫌気がさす可能性があるでしょう。

共用部を広くとるため、個室は狭く、壁も薄い傾向にあるので、お隣同士のプライバシーが尊重できるかも問題になるのではないでしょうか。

このシェアハウスに住む住民のタイプとしては、若い方が多く、かつ最近は外国人の方が住むケースも多いようです。そうなるとなかなか個人が考える常識に差があってトラブルに発展しがちで、結果として大量に退去し空室が発生ということも起こる可能性も高いのです。

シェアハウスを選ぶ大きな理由として、家具や家電が備わっている物件が多く、初期の出費が少ないことあげられます。

その結果、現実問題として「お金がない若者」を賃借人として多く引き付けることになります。

その若者が仕事で収入を多く得るとか、何らかのビジネスを成功させた場合には一度目の更新も待たずに退去することがあり、それが出来ない人が長くとどまる傾向にあるでしょう。

賃借人の多くは単身者でもあるので、結婚を機に退去します。

一部には好きで長く住むとか、比較的高齢者もいるとは思いますが、賃借人の多くは若者なため、賃料負担力が少なく、退去ペースも早く、退去に伴う内装工事などもかなり高い頻度で必要になることは考えておいたほうが良いでしょう。

シェアハウスはキッチンやバスなどが共用になっておりそれを掃除するのも管理会社が行います。それは住民にとって楽ができるメリットがありますが、自分のものでないため、その扱いが粗雑になり、劣化が早い場合があります。

例えば、自分のガスコンロであれば、調子が悪ければ自分自身が困るので、修理に出したり買い直したりして対応します。しかし、みんなで使っている場合、早めの対応を誰かが申し出る可能性は低いのではないでしょうか。

またコストに関し、電気料金を戸数で割って請求する場合には、共用部分の電気代を節約しようというモチベーションが湧きにくいです。

加えて、電気やガス代などの共益費が込で計算されている場合には、ある住人は朝から晩までサーバーを動かして大量に電気を使用しているのに、ある住民は外出が多くほとんど電気を使っていないと感じた場合には不公平感が生じます。

コスト意識の欠落は建物そのものを大事に使うという意識の欠落にもつながりますので、まだシェアハウスそのものの歴史が浅く、普通のアパートなどとデータ上の比較ができないですが、経済的な陳腐化のスピードに加え、物理的な摩滅や破損のスピードも速いような気がしてなりません。

シェアハウスの最大のメットは「良い人との出会い」であり、最大のデメリットは「悪い人との出会い」であるといえます。

故に、シャハウスを運営するなら、立地や設備などの「箱」について若い人のニーズに対応する努力をするのはもちろんのこと、すてきな出会いを創り出す良質な賃貸人選びという「中身」を重視する必要があります。

その点でシェアハウス運営には従来とは異なる住民審査を取り入れるなどの工夫をする必要がありそうです。