不動産の売却の際、不動産会社をどのように選べばいいのでしょうか？
不動産の売却では、どの不動産会社に依頼するかによって結果が大きく変わることがあります。
この記事では、不動産売却をする際の不動産会社選びのポイントについて解説します。
以下の記事も併せてご参照ください。
１、不動産会社選びが重要な理由
不動産売却の成功とは、より高く、そしてより早く売れることです。
一方で、不動産売却の失敗とは、安い価格でしか売れなかった場合や、そもそも売却できなかったといった場合です。
満足のいく価格で売却できた場合と、最終的に売却できなかったという結果では、少なくとも数千万円規模の差が出てくることになります。
まずは、不動産売却において不動産会社が重要な理由について確認しましょう。
（１）売却の成否は不動産会社で決まる
売却の成否が不動産会社次第といえる、主な理由を以下に挙げてみます。
- 一棟ものや区分など物件の種類によって不動産会社の強みが異なる
- 大手、地元密着など不動産会社の規模によっても得意分野が異なる
- 地域密着の不動産会社であれば得意なエリアとそうでないエリアがある
- 不動産会社が取引をしている顧客がそれぞれ異なる
- 顧客利益よりも自社の利益を優先する不動産会社もある
- 不動産会社の情報力、能力の差
「自社の利益を最優先する不動産会社もある」については、売却側よりも不動産会社の担当者の方が不動産に関する知識が豊富であることが多いために起こります。
納得いく価格やタイミングで、後悔のない不動産売却をするためには、よきパートナーとなる不動産会社を見つけるのが重要だということです。
（２）失敗しない不動産売却に必要なこと
不動産売却に成功するために必要な不動産会社の要件として、以下が挙げられます。
- 適正価格もしくはそれ以上で売ってくれること
- 迅速な対応とネットワーク力で早期売却してくれること
- 連絡がスムーズで、やり取りが信頼できる
- 足元を見てきたり自社の利益ばかりを追求したりしないこと
一方、選んではいけない要注意の不動産会社のパターンは以下の通りです。
- 最初にやたら高い簡易査定額を提示してくる
- すぐに自社による買取を持ちかけてくる
- スムーズにやり取りできない
選んではいけない不動産会社を避けるためには、複数社に依頼をして相見積もりを取り、比較検討することが必要です。
２、不動産会社を選ぶためのチェックポイント5つ
不動産会社を選ぶ際にチェックするポイント5項目について、解説します。
（１）片手仲介か、両手仲介か
不動産売却には、「片手仲介」と「両手仲介」という区別があります。
「片手仲介」とは、売却の仲介をする会社と購入の仲介をする会社が異なる取引のことです。
「両手仲介」とは、買主と売主の両方を仲介する取引のことです。
片手仲介では、不動産会社は依頼主である売主の利益を追求します。一方、両手の場合は片方の利益を追求するともう片方が不利益になるため、公平性に欠ける取引になる可能性が高くなります。
大手不動産会社は、スケールメリットもあるため両手取引になりがちです。
不利に感じる場合は、片手取引なのか両手取引なのか尋ねてみてもいいでしょう。
（２）担当者の対応や連絡のしやすさ
不動産は高額商品であるのと同時に、全く同じものが2つとないという特性があります。そのため、すべての不動産取引はケース・バイ・ケースになります。
不動産会社選びと同時に、担当者の誠意ある対応やスムーズにやり取りが進むかどうかなど、売主であるあなたとの相性もチェックしてみてください。
その段階で「何か違う」と感じたら、無理に依頼をする必要はありません。
（３）電話でしつこく売却を持ちかけてこないか
ひとたび査定を依頼すると、以後何度も売却を持ちかけてくるような不動産会社には注意しましょう。
しつこく連絡を取って売却させようとする不動産会社は、「そうしないと顧客を獲得できない会社」だと考えることもできるからです。
（４）不動産売却の周辺情報についても聞いてくれるか
不動産売却には、必ず何らかの理由や事情があります。
その中には、離婚やローンの返済不能、相続トラブルなどデリケートな問題が関係していることも多々あるでしょう。
以上のような不動産売却の周辺情報についても親身になってくれる不動産会社は、それぞれの事情に沿った売却活動をしてくれます。
売却の話を持ちかけた時に、物件の情報だけでなく売主の情報をしっかりと聞き取ってくれるかどうかも、その後の売却活動の質を見極めるポイントになります。
（５）デメリット情報もちゃんと説明してくれているか
希望通りの金額で売却できるかどうかも含めて、不動産売却は良いことばかりではありません。
買主にとってデメリットになる情報や、不利になるようなこともしっかり説明を受けた上で売却活動をすることは、売主の安心感だけでなく戦略上も有効です。
売却に関する現実や見通しなどを美辞麗句だけでなく、しっかりと説明してくれる不動産会社は、一見耳障りの良くないことを言っているように感じるでしょう。
しかし、実は最も親身になってくれている可能性が高いのです。
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３、大手か地元密着型か、どちらを選ぶ？
売却を依頼する不動産会社選びの大きな分岐点として、大手か？地元密着か？という選択肢があります。
どちらも一長一短なので、ご自身のケースでどちらが適切かを判断することをおすすめします。
（１）なぜ大手と地元密着型を比較する必要があるのか
不動産売却において、大手に依頼しておけば安心と感じる方も多くいらっしゃるかもしれませんが、そうとも言い切れないのが不動産業界の面白いところです。
不動産は、文字通り、「動かない資産」となります。
そのため、特定の地域に圧倒的な強みを持つ地元の不動産会社があると、大手といえども万能ではないということもあるのです。
この事実を踏まえた上で、どちらを選ぶべきなのかを考えていきましょう。
（２）大手と地元密着型の不動産会社を比較
大手と地元密着型の不動産会社、それぞれが持つメリットとデメリットをまとめてみました。
| 大手不動産会社 スケールメリットが大きい |
メリット
|
デメリット
|
| 地元密着不動産会社 親身になってくれる |
メリット
|
デメリット
|
（３）結局、どちらを選ぶべきか？
大手と地元密着の不動産会社を比較しましたが、結局は売主の状況や売却したい物件によってどちらを選ぶべきか決まります。
以下のポイントで選ぶのが良いでしょう。
①大手不動産会社を選ぶべきケース
買主が決まりやすい人気物件や築浅物件、さらに高額物件の場合は大手が向いているでしょう。
大手不動産会社であれば買主候補の人数が多いですし、その中には高額物件を購入できる大口の顧客も多数いるからです。
②地元密着型不動産会社を選ぶべきケース
反対に、築古物件であったり狭小物件、また価値の低い物件などについては地元密着の不動産会社に任せるのが無難です。
すでにお気づきかと思いますが、大手ではあまり本腰を入れにくい物件群だからです。
地元密着の不動産会社であれば、売却が難しい物件であっても地域のことを知っているからこそわかる良い点や人脈を用いて、購買ニーズを掘り起こしてくれる可能性があります。
４、成功する不動産売却の流れ
最後に、不動産売却の流れを7つのステップで解説します。
（１）自分で調べて相場観をつかんでおく
不動産会社に査定依頼を出す前にやっておくべきなのは、自力による価格調査です。
売却を検討している不動産物件にはいったいどれくらいの値が付くのかという相場観を掴んでおくことで、以後の売却活動の物差しになります。
価格の相場をつかむために利用できるサービスをご紹介します。
実際にあった不動産取引の結果を国交省がデータベース化したものです。近隣の類似取引を探すことで、「実際に売れた価格」を知ることができます。
実際に成立した不動産取引の成約価格を基にした情報提供サイトです。売却したい物件があるエリアの相場を知ることができます。
（２）不動産一括査定サイトを使って複数社に見積もりを依頼
大まかな相場観を掴み、売却を本格的に検討することが決まったら不動産会社への査定依頼をします。
査定依頼は1社だけにするのではなく、複数社に依頼をして比較検討しましょう。
査定を依頼する際は、一括査定サイトを利用することで、一度の操作で複数社に査定依頼を出すことができて便利です。さらに、そのサイトを利用していることが不動産会社にも伝わるので、競争意識を働かせることも期待できます。
代表的な一括査定サイトを3つ紹介します。
①すまいValue【PR】
以下の不動産大手6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。
- 三菱地所の住まいリレー
- 三井のリハウス
- 野村不動産ソリューションズ
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 小田急不動産
不動産流通業界をリードする6社が直営する、他にないサービスといえます。
年間11万件以上（2022年度6社合計）もの売買仲介取引を成約している実績があり、さらに利用した人の95.5% が安心感があると回答しています。
「すまいvalue」は、安心感を最優先させたい人におすすめの一括査定サービスです。
②SUUMO【PR】
「SUUMO」は、株式会社リクルートが運営する一括査定サービスです。
全国に対応しており、提携社は大手から地域密着型まで幅広く、一括で10社に査定を依頼できます（※査定可能会社数は物件所在地によって異なります）。
複数社に査定を依頼することで、適正な相場を知ることができる点が大きなメリットです。
依頼する会社を選択する際には、店舗の実績やスタッフ紹介など詳しい情報を確認することができるので、初めて査定依頼をする場合でも安心して利用できるでしょう。
相続やローンなど不動産を売却する際の注意点についてのサポート体制も充実しており、SUUMO売却査定の利用者満足度は91％です（2021年3月調べ）。
大手3社（三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブル）に依頼することはできないのがデメリットですが、できるだけ多くの査定結果をもとに比較検討したい人におすすめの一括査定サービスです。
③HOME4U【PR】
「HOME4U」は、NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営する一括査定サービスです。
HOME4Uの一括査定サイトとしての唯一無二の特徴は、電話相談対応をしていることです。他に電話相談ができる一括査定サイトはありません。
また、プライバシーマークを取得しており、個人情報を手厚く保護する体制も整っています。
おもに地元密着の不動産会社が登録しているため、独自の審査基準を作り、常に悪徳不動産業者のパトロールを行っています。信頼性はかなり高いといえるでしょう。
（３）提案内容を比較検討する
一括査定サイトから見積もり依頼を出すと、各社から査定の結果や売却の提案が届きます。
ここで注目したいのは、査定価格です。同じ不動産なのですから、各社おおむね横並びになっているのが普通であるといえます。
そのため、突出して査定額が高い不動産会社は、自社に依頼を引き込むために価格を高くしている可能性があるので、除外することも検討しましょう。
提案内容や担当者の対応から、信頼できる不動産会社を絞り込んでいってください。
（４）仲介を依頼する不動産会社を決める
仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約は、大きく3種類に分けられます。
専任専属媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
売買依頼業者 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社可能 |
自分で探した買主との直契約 | NG | OK | OK |
レインズ登録義務 | 義務あり | 義務あり | 義務なし |
業務報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 特になし |
一般媒介契約は自由度が高く、幅広く買い手を探すことができますが、不動産会社にとっては競争相手が多いため、力を入れて探してもらいにくいケースが多くあります。結果として、売却に時間がかかる可能性があるのです。
専任専属媒介契約、専任媒介契約は1社だけに依頼をする方法で、一般媒介契約と比べ依頼者にとって制約があります。しかし、不動産会社が力を入れて売却先を探してくれるため、早く売れる可能性が高い契約といえるのです。
特別な事情がない限りは、専任媒介契約で売却活動をするのが一般的といえるでしょう。
（５）売却活動を開始
媒介契約が成立したら、あらかじめ決めた売り出し価格によって売却活動を開始します。
不動産情報ネットワークに売却情報を掲載し、その他にも各社それぞれの手法で折り込みチラシを入れたり、顧客への宣伝などを行います。
専任媒介だと上記の売却活動の内容や進捗を報告する義務があるので、報告を受けながら状況を把握してください。
（６）内覧対応、買主との交渉
買主候補が現れたら、多くのケースで内覧の希望が入ります。
実際に物件を見に来るという大切な機会なので、室内の整理整頓や清掃をして買主候補を迎えましょう。
また、買主からは値引きの交渉があるでしょう。一般的に、売却期間が長くなるほど、売却価格は下がる傾向にあります。
そのため、売却活動を始めた直後の交渉には、特に柔軟に応じるようにしましょう。
査定価格より少し安めに設定をしたり、値引きに応じたりして早めに売却できるようにすることで結果的に高く売却できるケースが多くあります。
不動産を高く売るというのは、早く売ることと同義なのです。
（７）売買契約成立
買主と価格や条件で折り合えば、売買契約が成立します。
契約に関するサポートは仲介を依頼した不動産会社が行ってくれるので、必要な書類を用意して契約をします。
以上の一連の売却活動に要するのは、平均3ヶ月程度と言われています。
まとめ
不動産売却を依頼するならどこがいい？という疑問にお答えするため、失敗を避けるための不動産会社の選び方や売却の流れについて解説しました。
会社選びのためのポイント5つを押さえながら、知識を身につけて、納得のいく売却を目指しましょう。
