• 不動産投資
  • 2019/4/14

不動産投資を成功に導く優秀な不動産管理会社の3つの探し方と見極め方

不動産投資家にとって、物件の管理や家賃の回収などを任せる不動産管理会社は重要なパートナーです。すでに賃貸経営をしている方であればその重要性にお気づきかと思いますが、これから不動産投資を始めたいとお考えの方には、不動産管理会社の重要性をぜひ知っておいていただきたいと思います。

不動産管理会社は、賃貸経営の成否を決める重要な鍵を握っていると言われていますが、それを聞くと、

  • なぜそこまで重要な存在なのか?
  • そもそも不動産管理会社とはどんな役割の会社なのか?
  • そんなに重要な存在なら、しっかりと選びたいがどうすればよいか?

・・・といった疑問がわいてくると思います。

そこでこの記事では不動産投資を成功させるという視点から、不動産管理会社の役割や重要性、そして不動産投資を成功に導いてくれる不動産管理会社の探し方と見極め方を解説します。

1、不動産投資の重要なパートナー、不動産管理会社

物件の購入は不動産投資のゴールではなく、スタート地点です。そこから長い賃貸経営をしていくのにあたって、不動産管理会社はきわめて重要なパートナーです。不動産投資の成否を握っているとまで言われる不動産管理会社についての概要です。

(1)不動産経営の成否は管理会社次第って本当?

文字通り不動産の管理を専門的に行っている不動産管理会社は、賃貸経営の業務全般を任せることができる頼もしい存在です。副業で不動産投資をしている人にとっては欠かすことのできない存在であり、素人が管理をするよりも効率的でサービスの質も高いので、専業の不動産投資家であってもほとんどの人が不動産管理会社を利用しています。

不動産管理会社が行う日常的な管理業務には、建物の維持管理やメンテナンスだけでなく入居者への対応も含まれています。つまり、不動産管理会社の働きによって入居者の満足度も変わるため、空室を発生させないという重要な任務も帯びています。

空室率は不動産投資の成否を決める重要な要素なので、空室を発生させない役割を担っている不動産管理会社が不動産投資の成否に重要な鍵を握っていると言われているというわけです。

(2)管理会社が優秀だと不動産投資がうまくいく理由

不動産管理会社がしっかりと役割を果たしてくれると、管理している建物が常に清潔に保たれ、住む人の好感度を高めてくれます。また、要望やクレームなどへの対応もしっかりとこなしてくれれば、仮に何らかの不満があったとしても初期消火が可能です。

その結果として退去を防ぎ、稼働率を高めてくれるというのが、優秀な不動産管理会社だと思います。

こうしたパートナーが味方についてくれていれば、不動産投資がいかにやりやすいものになるかは想像に難くないのではないでしょうか。

(3)優秀な不動産管理会社を探すには?

それだけ重要なパートナーである不動産管理会社なのだから、しっかりと自分で優秀な管理会社を選びたいとお感じだと思います。それでは優秀な不動産管理会社を探すにはどうすれば良いのでしょうか?

不動産会社からの紹介やネットで探す方法、さらにはアナログな方法もあるので、それについては「3、不動産管理会社を探す3つの方法」で解説します。

2、不動産管理会社の役割と重要性

重要なパートナーである不動産管理会社がどんな役割を持っていて、どれだけ重要であるかについて、ここで整理しておきたいと思います。

(1)不動産管理会社とは?

不動産管理会社は、言い換えると「不動産投資管理会社」とも呼べるような業務を行っています。なぜなら、不動産投資の主役である建物と入居者の両方の管理を担っているからです。

建物の管理業務では清掃やメンテナンス、修繕などを行い、入居者の管理業務では家賃の回収や滞納者への督促、入居者からの要望やクレームへの対応などを行っています。

これらの業務はつまり、不動産投資における日常の実務全般です。投資家は投資判断という経営に関わる判断をしますが、それ以外については賃貸経営の一切を不動産管理会社が行っているという構図になります。

(2)不動産管理会社の3大役割

先ほど解説した不動産管理会社の業務について、ここでは3つの役割に分類して詳しく解説しましょう。

①人の管理

「人」の管理とは、入居者からの家賃回収や滞納者への督促、さらには入居者からの要望やクレームといった対応などの業務です。不動産投資は人を相手にした事業なので、不動産管理会社が行っている業務の中でも顧客満足に直結する重要な役割です。

また、不動産会社が兼任しているような場合や不動産会社のグループ会社が管理を行っているような場合は、リーシング(入居者の募集業務)も行います。

②建物の管理

管理会社と聞いて、おそらく多くの方が連想されるのが、建物の管理業務です。清掃や照明器具のメンテナンスといった日常的な業務に加え、退去時のクリーニング、修繕などを行います。

また、これは見落としがちなのですが、不動産管理会社には「資産価値を守る」という重要な業務もあります。マンションは15年に1回程度の周期で大規模修繕を行う必要があり、そのために修繕積立をしています。この積立金の管理や、それを使って大規模修繕工事を行い、マンションの資産価値低下を最小限に食い止めるのも不動産管理会社の役割です。

③お金の管理

先ほど「人」の管理で少し触れましたが、家賃の回収も不動産管理会社の役割として定着しつつあります。以前はオプション的なサービスであることも多かったのですが、兼業投資家が増えるにつれて賃貸経営の一切を任せたいというニーズから、現在では家賃の回収や滞納者への督促業務も標準的なサービスとなっています。

また、お金の管理の一環としてサブリース契約といって収益物件の一括借り上げをするサービスを提供している不動産管理会社もあります。

(3)不動産管理会社に支払う管理費の相場

不動産管理会社を利用する場合、おおむね管理委託費の相場は家賃の5%が相場です。ただし、不動産管理会社の管理費については料金システムが各社まちまちなので、「管理料〇%」と謳っていてもそれが基本料金であり、家賃回収などのサービスを付けるとオプション扱いとなり、表示されている管理料のパーセンテージだけでは収まらない場合もあります。

正確な比較検討をするには、必要なサービスをすべてつけて何%になるのかというトータルコストで比較をする必要があります。

(4)管理の品質は管理会社で決まる

賃貸経営に一切を任せる場合、賃貸経営だけでなく不動産物件の資産価値を維持するためにも不動産管理会社にはしっかり仕事をしてもらわなければなりません。

そうなると、どこでもいいというわけにはいかなくなります。では、どうやって不動産管理会社を探せば良いのか?次章では不動産管理会社の探し方を解説します。

3、不動産管理会社を探す3つの方法

不動産管理会社を探す方法として、ここでは代表的な3つの方法を解説します。

(1)物件を購入した不動産会社から紹介を受ける

収益物件を購入した時に取引をした不動産会社には、提携している管理会社もしくはグループ内に管理会社があります。どこに頼めば良いのかアテがないという場合は、物件を購入した不動産会社から紹介を受けるのが最も手軽です。すでにその不動産会社が取り扱っている物件の管理をしているという実績がありますし、不動産会社としてもいい加減な管理会社を紹介して自社の評判に傷をつけるようなことはしないので、一定以上の信頼は置けると思います。

(2)ネットで探す

今どきは何でもネットで探せる時代なので、不動産管理会社を一括検索サイトから探すこともできます。以下のサイトでは、日本全国にある不動産管理会社をこだわり条件で探すことができるので、「自分で探したい」という方の中でネットの情報を効率良く活用したい方は、ぜひ使ってみてください。

HOME 4 U 賃貸経営

https://lease.home4u.jp/special/search

全国有力管理会社データブック(週間全国賃貸住宅新聞)

http://data.zenchin.com/

(3)近隣物件の管理会社を探す

所有している物件の近隣にある賃貸住宅を見て回ると、「入居者募集」「管理物件」といったプレートが1階玄関、エントランス付近に貼られていることがあります。そこには電話番号も記載されていて、入居を希望する人はそこに連絡をすると問い合わせができるようになっています。

不動産は動かない資産なので、それぞれの地場に有力な不動産業者があります。近隣の物件を見て回って同じ不動産業者のプレートをあちこちで見かけるようであれば地場の有力業者である可能性が高く、こうした業者に管理を任せるのも有効な手段です。

とてもアナログな手法ですが、不動産投資の世界では意外にこうしたアナログな手法が最善の選択肢となることが多いので、覚えておいて損はないと思います。

4、優秀な不動産管理会社の見極め方

(1)管理物件を実際に見てみる

最後に、優秀な不動産管理会社を見つけるための「見極め方」を解説します。6項目ありますので、これらのチェックポイントから賃貸経営を成功に導いてくれる不動産管理会社をしっかりと見極めてください。

管理会社が行っている「建物の管理」がどんな品質なのかを知るには、その管理会社が管理している物件を見るのが一番です。専有部分は個々の居住者の管理区域なので見る必要はありませんが、共有部分は管理会社のテリトリーです。

その共有部分に自転車や植木鉢、物置きなどの放置物が当たり前のように置かれていたり、汚れたままになっていたり、さらには蛍光灯が切れているのに放置されていたりといった状態だと、十分な管理が行き届いていない可能性大です。

(2)周辺のマンションに貼られている管理会社をチェック

先ほど不動産管理会社の探し方でも解説しましたが、それぞれの地場にある不動産管理会社は地の利をいかして、大手よりもきめ細かいサービスを提供して不動産オーナーから厚い信頼を得ているところがたくさんあります。

そういった不動産管理会社は長く付き合っていく価値があるでしょうし、リーシングにおいても地の利をいかして質の高い仕事が期待できます。その期待も込めて、周辺のマンションなどに貼られている管理会社のプレートを探してみる方法は有効です。

(3)不動産会社から紹介された場合の見極め

多くの場合は不動産会社から紹介された不動産管理会社に管理を任せることになると思いますが、「紹介された=優秀な管理会社」であるという保証はないので、そこはフラットな目線で一度精査したほうが良いと思います。

もちろん不動産会社には「顔」があり、管理会社もその「顔」をつぶさないように仕事をしてくれるはずですが、それ以外の選択肢はないということではないので、フラットな目線は失わないようにしましょう。

(4)担当者という「人」を見極める

不動産投資では、人と人の信頼関係も重要な意味を持ちます。不動産管理会社という組織だけではなく、担当者という「人」の信頼や相性も大切にするのが良いと思います。担当者には何かと融通を利かせてもらうような場面も考えられるので、「この人となら長く一緒に仕事ができそうだ」と思えることは重要なのです。

(5)物件がある地域への密着度、精通度

地の利をいかして不動産管理を行っているような会社は、その地域が唯一の営業エリアです。そのため地域への密着度が高く、不動産事情にも精通しています。売却情報なども入りやすいため、こうした管理会社と付き合いをしておくことは決して損にはなりません。

その点を踏まえて、地場の不動産管理会社に任せる場合は地域への密着度、精通度がどこまであるかを精査すると優秀な管理会社に行き当たりやすくなります。

(6)免許番号と処分歴も調べてみる

リーシングも行っている不動産管理会社は、不動産業を営むための免許が必要です。免許番号にはカッコ内に数字があって、その数字は免許を更新した回数を示しています。この数字が多いということは更新回数が多い=長く営業してきた証拠であり、こればかりはどんなに大資本であっても時の流れを早めることはできません。

また、免許番号で検索をすると過去にもし処分歴があった場合にそれを調べることもできるので、処分歴がないことも信頼度を測る上で有効だと思います。

まとめ

不動産投資を成功させるも失敗させるも、不動産管理会社次第であるという現実を理解していただいた上で、不動産管理会社の探し方や優秀な管理会社の見極め方を解説してきました。

買ったら終わりではない不動産投資だけに、管理会社の質にもこだわって成功への道を歩んでいただきたいと思います。

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