• 不動産投資
  • 2020/12/16

見過ごしてしまった「近隣トラブル」で不動産が売れなかった事例

不動産投資,近隣,トラブル

これから不動産投資をしていくうえで、何をするべきで何をしてはいけないのかを理解しておくと良いでしょう。

今回は一棟もの物件を売却するときに起きたトラブルから、どのように回避すればよかったのかを紹介します。

不動産投資で成功するための知識として役立ててください。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

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・「近隣トラブル」は一棟物件のリスク

一棟もの物件のように建物が建っている土地を売却する場合、隣接地とのトラブルが発生することが多いのはなぜでしょうか。

地価の高いエリアでは1平方メートル違うだけで価値が100万円以上変わることがあるため、土地の境界についてシビアになるためです。

このトラブルを防ぐには、隣接地の方々と土地の境界の確定をさせておくことが重要です。

そのために「境界に関して及び私道の掘削許可」に関する事項をしっかりチェックしておかないと、「私の土地はここまである」という主張をされ裁判にまでなる可能性があるのです。

・土地の境界を確定させずにおきたトラブル

以前筆者が売却時のみお手伝いしたお客様の中に「境界に関して及び私道の掘削許可」に関する事項をしっかりとチェックせずに購入した物件を持っている方がいました。

案の定、数年後に売却しようとしたときにトラブルが起きたのです。

筆者が売却のお手伝いをしたところ、「境界の確定及び私道の掘削許可」が条件で購入してもらえる事になり、契約をしたものの、決済迄に隣地の方から「境界の確定及び私道の掘削許可」をもらえなかったのです。

境界確認や私道の掘削は隣接地の方々の署名捺印が必須ですので、それがないとそもそもの条件が満たされないのです。

所有地に接している道路が私道しかない場合でも、その私道を所有している隣接地の方々とのトラブルもよくあるので注意しましょう。

・地味ながらも後から響く「ご近所付き合い」の大切さ

また「そもそもハンコをおしたくない」「署名したくない」という方は意外と多かったりします。

大抵は時間をかけてご説明することで解消するのですが、稀にハンコ代50万円などと金銭を要求してくるかたもいらっしゃるほど。「どんなことがあっても署名捺印はしない」という方もいます。

そのような方々によくよくお話を伺ってみると、過去に近隣の間で大きなトラブルがあり、それによって精神面でハンコを相容れない状況になっていることが原因のようでした。

筆者がお手伝いしたお客様の場合も3か月間にわたって交渉したものの、最終的に署名・捺印に至らず契約の白紙解除となってしまいました。

このようなトラブルを回避するためにも、購入時から所有中も近隣の方との挨拶をしておくことです。

物件購入時に、管理会社とともに、各テナントだけでなく隣接地の所有者にあいさつをしておくことが重要です。

購入したときは引っ越しなどでつい近隣への挨拶など面倒だと思ってしまいがちですが、最初だけでも顔を合わせておくと後々生きてきます。時代が進んでも「ご近所付き合い」は重要ということでしょう。

あとは、もしその後に隣接地のほうから署名捺印を求められたときは気持ちよく応じることが大切です。

・物件購入時に忘れてはいけないこと

物件を購入するときに忘れてはいけないことは、

・境界確定したうえで確定測量がはいっていること
・越境に関して覚書を交わしておくこと
・私道に関しては、署名捺印済みの私道掘削及び通行許可証を取得すること

これらを買付証明書の条件にしておくことです。

これらを条件にすることで、不動産がキチンと流通のできる金融商品になるといっても過言ではありません。利回りがいくら良くても、売却できなければ意味がありません。

今後、金融機関の融資姿勢も厳格になっていくと思われますので、きちんとした不動産を購入することが大切です。

・不動産投資では近隣の協力も大切となることも

不動産は、金利との差や周辺事例との比較のみで、良いか悪いかを判別しがちなのですが、それだけで判断するのはとても危険です。

隣接地の方が、どんな人で、協力的なのか非協力的なのかなどの人の情の部分がかかわってきます。

大切な資産を守るために、きちんと確認をしたうえで購入し、購入後は隣地の方と良い関係を維持していく。そんな人間臭さも必要なのです。

よりよい投資ライフのために。

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