住みながら家を売る方法は？内覧のコツとデメリット、売っても住み続けるリースバックの注意点【2026年】

「今の家に住みながら売ることはできる？」「内覧のとき、生活感があっても大丈夫？」「売った後も、この家に住み続ける方法はある？」——自宅の売却や住み替えを考え始めると、こんな疑問が出てくると思います。

「不動産投資の教科書」編集長の山本尚宏です。結論から言うと、住みながら家を売ることはできますし、実際に多くの方がそうしています。この記事では、住みながら売る3つの方法、メリット・デメリット、内覧で選ばれるコツ、税金とローンの注意点を、国土交通省・国税庁の資料をもとに整理します。

住みながら家を売る3つの方法

方法	住める期間	売却価格	向いている人
①仲介で売る（売り先行）	引き渡し日まで	相場に近い価格を狙える	時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい人
②不動産会社の買取	引き渡し日まで（日程を相談しやすい）	仲介より低くなりやすい	早く確実に売りたい人、内覧をしたくない人
③リースバック	売った後も、賃料を払って住み続けられる	相場より低くなりやすい	まとまった資金が必要だが、引っ越したくない人

住み替えの場合は、今の家を先に売る「売り先行」と、次の家を先に買う「買い先行」があります。住みながら売るのは売り先行で、売れた金額が確定してから次の家の予算を決められるのが特徴です。住み替え全体の進め方はマンションの住み替えを成功させるために押さえておくべきポイント6選も参考にしてください。

住みながら家を売るメリット

• 仮住まいや二重ローンが要らない：売れるまで今の家に住めるので、家賃と住宅ローンを同時に払う必要がありません。
• 次の家の予算を確定させてから探せる：売却価格がわかってから、無理のない予算で次の家を選べます。
• 家が傷みにくい：空き家にすると換気や掃除が行き届かず、傷みやすくなります。住んでいれば、普段どおりの手入れで状態を保てます。
• 暮らしのリアルな情報を伝えられる：日当たり、周辺の買い物や学校、騒音の有無など、住んでいる人だから伝えられる情報は、買主にとって大きな判断材料です。
• 税金の特例の期限を気にしなくてよい：住んでいる家を売る場合は、マイホームの3,000万円特別控除の対象になります（後述）。

住みながら家を売るデメリット

（1）内覧の対応に手間がかかる

購入を検討している人の多くは、契約前に部屋の中を見たいと考えます。週末ごとに内覧が入ることもあり、そのたびに片付けや日程の調整が必要です。寝室や浴室など、見せたくない場所があると、買主の判断材料が減ってしまいます。

（2）生活感で部屋が狭く・暗く見える

家具や物が多いと、部屋は実際より狭く見えます。洗濯物や日用品が目に入ると、買主が「自分が住んだときの姿」をイメージしにくくなります。

（3）引き渡し時期の調整が必要

売買契約がまとまっても、引き渡し日までに次の住まいへ移る必要があります。次の家が決まっていないと、一時的に仮住まいが必要になることもあります。引き渡し日は、売買契約の時点で買主と相談して決めましょう。

内覧で選ばれるための7つのコツ

1. 物を減らす：床や棚の上の物を減らすだけで、部屋は広く見えます。使わない物は売却前に処分するか、一時的に預けましょう。
2. 水回りを重点的に掃除する：キッチン、浴室、洗面所、トイレは特に見られる場所です。水あかやカビは、専門のクリーニングを検討する価値があります。
3. 明るくする：カーテンを開け、すべての照明をつけておきます。切れた電球は交換しておきましょう。
4. においに気をつける：住んでいる人は気づきにくいものです。内覧前に換気し、ペットやたばこのにおいには特に注意しましょう。
5. 玄関をすっきりさせる：最初に目に入る場所です。靴は出しっぱなしにしないようにしましょう。
6. 案内は不動産会社に任せる：売主がずっと付き添うと、買主は遠慮して細かく見られません。質問に答えられるよう在宅しつつ、案内は担当者に任せるのがおすすめです。
7. 不具合は先に伝える：雨漏りや設備の故障など、知っている不具合は隠さず伝えましょう。後から見つかると、契約不適合責任として修理や代金の減額を求められることがあります。

家具や小物で部屋を演出する「ホームステージング」を使う方法もあります。費用や効果はホームステージングとは？中古物件の魅力を上げて高額で売却する方法で解説しています。

売った後も住み続けたいなら「リースバック」｜国交省が挙げる注意点

リースバックは、家を事業者に売って現金を受け取り、売った後は毎月賃料を払って、同じ家に住み続ける仕組みです。住み替えの資金づくりや老後の資金需要への対応として注目されています。

一方で、国土交通省は「住宅のリースバックに関するガイドブック」で、次のようなトラブル例を挙げています。

• 強引な勧誘で契約し、後から解約を申し出たら高額な違約金を請求された
• 支払った賃料の合計が、数年で売却価格を超えることに後から気づいた
• 市場での取引価格より著しく低い代金で売却してしまった
• 当初の話と実際の賃貸借の条件が違い、住み続けられなかった

同じガイドブックでは、利用する際のポイントとして次の点を挙げています。

• 複数の不動産業者・金融機関に相談し、通常の売却や融資も含めて比べる
• 提示された売却価格について、複数の事業者の意見を聞く
• 住み続ける期間、毎月の賃料を払えるかを一度計算する
• 望む期間住み続けられるか、更新・再契約の条件を契約書で確認する
• 買い戻しを考えるなら、「いくらで」などの条件を契約前に確認する
• 設備が壊れたときの修繕費を、自分と事業者のどちらが負担するか確認する

出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（2022年6月公表）

リースバックが使えないケースや、ほかの選択肢との比較はリースバックは救済手段にあらず？利用できない可能性も知っておこうで詳しく解説しています。

税金｜住みながら売れば3,000万円特別控除の対象

マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。対象は、次のような家です（国税庁 No.3302）。

• 今、自分が住んでいる家
• 以前住んでいた家（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限る）

住みながら売るなら、この期限を気にする必要はありません。先に引っ越して空き家にしてから売る場合は、期限を過ぎないよう注意しましょう。ほかにも、親子や夫婦など特別な関係の人への売却は対象外などの要件があるため、詳しくは国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例や税務署で確認してください。特例を使う場合は、利益が出なくても確定申告が必要です。売却後の確定申告は不動産売却後の確定申告徹底解説で解説しています。

住宅ローンが残っている場合の注意点

住宅ローンが残っている家を売る場合、引き渡しまでに売却代金などでローンを完済し、抵当権を外す必要があります。売却価格がローン残高を下回る場合は、差額を自己資金で用意するか、住み替え先のローンに上乗せできる「住み替えローン」などを検討することになります。

まずは、今のローン残高と、家が売れそうな価格を把握しましょう。売れそうな価格は、複数の不動産会社に査定を依頼すると比べやすくなります。買い替えとローン残債の考え方はマンション買い替えを有利にする方法！住宅ローンの残債はどうする？も参考にしてください。

住みながら家を売ることに関するよくある質問

Q1. 住んだまま家を売る方法はありますか？

あります。仲介で売る（売り先行）、不動産会社に買い取ってもらう、リースバックの3つです。できるだけ高く売りたいなら仲介、早く確実に売りたいなら買取、売った後も住み続けたいならリースバックが選択肢になります。

Q2. 家を売りながら住むことはできますか？

できます。仲介や買取では、売買契約を結んでから引き渡し日まで住み続けられます。引き渡し日は、売買契約の時点で買主と相談して決めます。

Q3. 家を売っても住み続ける方法はありますか？

リースバックを使えば、売った後も賃料を払って同じ家に住み続けられます。ただし、売却価格が相場より低くなりやすく、賃料の合計が売却価格を超えることもあるため、複数の事業者の条件を比べ、通常の売却とも比較してから決めましょう。

Q4. リースバックがよくないと言われる理由は何ですか？

国土交通省のガイドブックでは、市場価格より著しく低い価格で売ってしまった、賃料の合計が数年で売却価格を超えた、更新の条件が違い住み続けられなかった、といったトラブル例が挙げられています。仕組み自体が悪いのではなく、条件を確かめずに契約することが問題です。

Q5. 内覧のとき、家具はそのままでも大丈夫ですか？

大丈夫です。住みながら売る場合、家具があるのは当たり前です。ただし、物を減らして広く見せる、照明をつけて明るくする、水回りを清潔にする、といった準備で印象は大きく変わります。

Q6. 住みながら売る場合も、3,000万円特別控除は使えますか？

使えます。今住んでいる家を売る場合は、3,000万円特別控除の対象です。ほかの要件もあるため、国税庁の案内や税務署で確認してください。

まとめ｜住みながら売るのは普通のこと。内覧の準備と条件の比較がカギ

• 方法：高く売るなら仲介（売り先行）、早く確実なら買取、住み続けたいならリースバック
• メリット：仮住まいや二重ローンが要らず、売れた金額を見てから次の家を決められる
• デメリット対策：物を減らす、水回り、明るさ、におい。案内は不動産会社に任せる
• リースバック：国交省が挙げるトラブル例を確認し、売却価格と賃料の総額を必ず比べる
• 税金とローン：住んでいる家は3,000万円特別控除の対象。ローン残高と売れそうな価格を先に把握する

住みながらの売却は、準備さえすれば不利ではありません。まずは今の家がいくらで売れそうか、複数の会社の意見を聞くところから始めてみてください。

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