いつもメディア「不動産投資の教科書」をお読み頂き有難うございます。
不動産投資の教科書の山本です。
今回は、渋谷に本社を構え、「東証一部」に上場している株式会社インテリックスの取締役執行役員ソリューション事業部長 兼コンサルティング事業部長 俊成誠司さんと対談させて頂きました。
インテリックスさんはリノベーションの会社としてよく知られていますが、2015年から不動産投資の新しいスタイルとして「アセットシェアリング」事業を始め、不動産投資業界に参入しました。
今回の対談では、この新しい不動産投資事業「アセットシェアリング」の仕組み、特徴などについて詳しく伺わせて頂きました。インテリックスさんならではの投資商品となっております。不動産という実物投資にご興味がある方はもちろん、REIT（リート）にご興味がある方もぜひ読んでみて下さい。
トピックス
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１、「アセットシェアリング」事業を始めた経緯
御社について、リノベーションの会社だと思っている方が多いと思います。リノベーション事業という柱がある一方でこの度不動産投資事業を始めたきっかけを教えて頂けますか？
有難うございます。今でこそ“リノベーション”という言葉が聞き慣れていますが、実は今から21年以上前より弊社はリノベーション事業を行っております。居住用のファミリータイプの中古物件を設計・施工し、アフターサービス保証を付けることで安心できる良質な物件を提供し続けて参りました。そのような中、昨今相続絡みの相談が増えてきたこと、また、2015年の相続税法改正による実質的な相続税増税により、いつ発生するか分からない相続に対応できる商品が少ないことが「アセットシェアリング」事業を始めたきっかけです。
そうなんですね。「不動産が相続税対策として有効だから」という理由で不動産投資を始めた方も多いですよね。
そうですね。また、首都圏において、以前は中古マンションの成約件数より新築マンションの供給戸数が大きく上回っていましたが、2016年には中古マンションの成約件数が新築マンションの供給戸数を上回りました。この流れは今後加速していくのではないかとみています。弊社は中古マンションで優良な物件を仕入れることが得意なので、中古物件を探している方が増えればより多くの方のお役に立てると考えております。
２、「リート」ではない！小口出資から始められる「アセットシェアリング」とは？
御社はリノベーション業界において先駆者と言っても過言ではないと思いますが、「アセットシェアリング」事業は、今までメインで販売されてきたファミリータイプの物件をリノベーションして、投資物件として販売する事業でしょうか？
少し異なります。これまで の区分マンションや一棟 物件を投資物件として販 売するような一般的な投 資方法ではなく、不動産 を口数で投資する、即ち、 1口「100万円」で5口「500 万円」から出資すること ができる投資です。共同 所有という形式で不動産 の実物投資ができます。
もし失礼にあたったら申し訳ございません。小口単位で投資することができる投資方法は「リート」の仕組みとかなり似ているかと思いますが、御社の「アセットシェアリング」は「リート」と思ってよろしいでしょうか？
考え方としては、「リート」の仕組みと似ています。出資した金額に相当する持分が決められ、その持分に対して物件の収益が分配されます。「アセットシェアリング」では、小口単位での出資でも不動産という実物を所有することができます。
「リート」との違いをもう少し詳しく教えて欲しいです。小口出資とのことですが、不動産実物投資と同じようにメリットを享受できるという理解で間違いないですか？
仰る通りです。そして「リート」と「アセットシェリング」の最も大きな違いは「管轄の違い」です。「リート」の管轄は金融庁ですが、弊社の「アセットシェアリング」は国土交通省の管轄であり、「不動産特定共同事業法」に基づいた商品になっています。つまり、「リート」は金融商品で、「アセットシェアリング」は不動産事業になります。
なるほど。仕組みは似ていますが投資商品として種類が違うということですね。「不動産特定共同事業法」という法律について詳しく教えて頂けますか？
「不動産特定共同事業法」は、平成7年4月に、投資家保護を目的とし、不動産取引で得た利益を投資家に分配する事業を規制する法律です。
つまり、不動産の利益を分配する事業を行うにあたり一定の要件を課すことで、誰でも彼でも不動産利益分配事業を行えないようにしているんですね。そうすることで投資家を守ってくれているんですね。
仰る通りです。不動産利益の分配の事業をする要件として、資本金が1億円以上、事務所ごとに業務管理者の設置の他、企業の財務状況の審査などがあります。
そうですね。それから「リート」ともう一つ違うのは、投資したい物件をご自身で選ぶことができるという点です。物件の数としても自由に選ぶことができ、1物件に投資することも、複数の物件に投資することもできます。また、どの物件にいくら投資するかの配分も全てご自身で決めることができます。これに対して「リート」は、リート会社が運営している全ての物件が対象になるので、運用実績が悪い物件があればその分の配分が悪くなります。
自分で物件を選んで分散投資できるのは、投資において最も重要なポイントですね。
３、実際に「アセットシェアリング」投資を始める場合のスキームについて
では、「アセットシェアリング」投資を始めるには、どのような流れになるのでしょうか？
弊社の商品は「100万円」が１口となっており、5口つまり「500万円」から出資することができます。
物件は投資家の共同所有になりつつ、インテリックスが組合の理事長となるのですね。
そうです。先程の 「不動産特定共同 事業法」の「任意 組合型」に則った スキームになって います。
実際に建物の管理は弊社のグループ会社が担当しており、長期修繕計画もきちんと立てているので、投資家の方は安心してお任せして下さい。
※本修繕計画は、アセットシェアリング原宿の実績です。
管理などの手間をかけずに安定した収入を得られるのは嬉しいですね。管理費や修繕積立金などの費用も支払うのでしょうか？
管理費や修繕積立金の各種「支出」は組合で一括で支払い、オーナー様の持分に応じて「収入」から「支出」を差し引いてお振込しますので、手間入らずです。さらにもう一つのメリットは、不動産実物所有と同じなので、管建物部分の減価償却費も経費として計上することができます。
減価償却費の経費計上もできるんですね。まさに実物不動産投資に興味はあるものの、リスクを減らしたい不動産投資初心者の方にピッタリの投資スタイルですね。
４、「アセットシェアリング」物件へのこだわり
アセットシェアリング事 業の投資物件は、どん な物件があるのでしょう か?
例えばアセットシェアリング事業の第1号の物件は、原宿でシェアハウスをつくりました。
原宿のシェアハウスなんて、あっという間に満室になったんじゃないですか？
そうですね。販売はすぐ完売でしたし、賃貸募集もほとんど時間かからなかったです。
原宿駅から徒歩7分、北参道駅から徒歩5分の好立地ですもんね。シェアハウスはプライバシー保護のため、男性限定、女性限定と、限定した物件は多いですが、御社の物件はどうでしょうか？
こちらの物件はお互いのプライバシーを守るため、各部屋に水回りを作りました。入居者の割合は男性５割の女性５割です。そのうち外国人の入居者も３割程います。
贅沢なシェアハウスですね！各部屋に水回りがあれば、プライバシーに気にせず快適に過ごすことができますね。
そうですね。もちろんみなさんが自由に交流できるスペースも設けました。英語教室などで交流を楽しんでいるようです。
＜共有スペース＞
本当に原宿というエリアの ニーズに合った物件です ね。アセットシェアリング事 業は原宿以外も手がけて いますか？
これまで原宿に続いて、商業施設の「横濱元町」、商業ビル「渋谷青山」、そしてビジネスホテルの「北千住駅前」、一棟宿泊施設の「京町家再生Ⅰ」の組合を組成し、順調に運用をしております。
これからは立地の魅力だ けではなく、北千住や京 町家のように、観光事業 といった成長分野の市場 を視野に入れながら商品 提供をしてまいります。
５、「アセットシェアリング」についてより詳しく知るには？
御社の「アセットシェアリング」事業についてお話伺って、新しい不動産投資商品として大変魅力的だと感じています。しかし、仕組みとしてはあまり馴染みがない方も多いと思います。興味はあるものの、もう少し詳しく話を聞きたい方もたくさんいらっしゃると思います。セミナーなどは開催されているのでしょうか？
はい、現在「アセットシェアリング」に関しては資産運用と相続税対策等をテーマとしたセミナーを開催しています。
６、最後にみなさまにひとこと
弊社の「アセットシェアリング」商品は、現在主流となる「実物不動産投資」と「リート投資」の2大投資手法の中間に位置し、われわれは第3の不動産投資商品だと思っています。小口単位から持分で不動産を所有し、不動産実物投資を投資した時のメリットも享受することができるのは、弊社の商品だからこそです。
不動産という実物投資に興味があるものの、数千万円という大金での投資に不安がある方は、弊社の商品を検討してもらえたら嬉しいです。
また、年１回オーナー様向けに運用報告会として「オーナーズクラブ」を開催しておりますので、オーナー様同士での情報交換も可能です。
対談を終えて山本から一言
今回は俊成さんと対談させて頂き、新しい不動産投資手法について大変勉強になりました。
資産運用として不動産投資に興味はあるけど、リスクは可能な限り下げたい、運営に自信がない、管理に手間をかけたくない、万が一失敗したら。。。などの理由で不動産投資を躊躇している方は少なくないでしょう。
インテリックスの「アセットシェアリング」商品であれば、そのような不安を解消してくれます。ぜひ、一度セミナーに足を運んで頂き、話を聞いてみて下さい。
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事業責任者プロフィール
株式会社インテリックス
取締役 執行役員
ソリューション事業部長 兼
コンサルティング事業部長
俊成 誠司
1979年、愛媛県生まれ。
米国ピッツバーグ大学経済学部卒。
2004年より国内大手及び欧州系証券会社にて上場企業やJ-REITの資金調達等投資銀行業務に携わる。その後、東京証券取引所にてユニバーサル取引所への進化を掲げた新部署設置に伴い参画。海外投資家の東京マーケット誘致を行う。
また、取引所当時、早稲田大学大学院ファイナンス研究科（川口教授）と共同で日本版ケース・シラー指数（不動産指数）の試験的配信を実施したことや実家が内装業を営んでいることもあり、リノベーションによる不動産流通業界の活性化を促進すべく2010年に株式会社インテリックスに入社。
