不動産経営を始めると賃料収入を得るために、たくさんの経費が掛かることが分かって来るのではないでしょうか。
不動産管理には経費を上手くかけていくことで、空室リスクを減らし、賃料水準を維持していくことが可能になります。
経費を、きちんと税法に則って計上していく白色申告、青色申告、法人化に関してご説明しましょう。
初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。
もしあなたが、
- 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
- 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい
という状況なら是非お読みください。
投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。
１、白色申告と青色申告の特徴とメリット
白色申告とは簡易な会計帳簿を作成するだけでよく、不動産経営を始めたばかりの方にとって手軽にスタートできる方法で、毎年の確定申告のみで大丈夫です。
青色申告とは、前年の3月15日まで（新規開業の場合は開業日から2ヵ月以内）に、税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出しておく必要があるでしょう。
一度提出すると、それ以降は青色申告業者として確定申告が可能となります。
青色申告をする最大のメリットが「65万円の青色申告特別控除」です。
青色申告は複式簿記で帳簿を作成しなければなりませんが、会計ソフトを使えば、自動的に複式帳簿が作成されることはご存じでしょう。
ちなみに、アパートの家賃収入や駐車場の貸付などによる不動産所得で青色申告特別控除を受けるには、一定以上の事業的規模があると判断できる場合に限るとされています。
一般的には、「5棟10室」という一定の形式基準が設けられています。貸家なら5棟以上、貸室なら10室以上、駐車場なら50台以上とされています。
２、不動産投資は法人化するべき？法人化による節税メリット
家賃収入として入ってくる金額が大きい場合は、個人として収入を得るよりも、法人化して収入を得たほうが良くなるケースがあります。
不動産収入のように利益が安定して見込める場合は、その利益分を役員報酬として支払うことによって、法人税を減らすことができます。
また、法人として使える交際費などで、個人の時よりも多くの経費を計上することが可能となりますので、節税メリットが出てきます。
３、不動産をたくさん持っていても法人化しない事もある
減価償却を用いて節税をしようとする場合、給与所得としてある一定以上報酬を得ていることが前提となります。
法人として物件を所有し減価償却をしたとしても、個人のように分離課税とはならないために課税時期の繰り延べにしかならないため減価償却による節税効果はありません。
一方で、個人として給与所得があれば、所得税の対象で累進課税となります。
給与所得額に応じて税率が変わっていくために、高所得者は高い税率で税金を納めることになります。
不動産の売却にかかる税金は所得税とは分離課税となり、5年以内に売却した場合は39％、それ以降に売却した場合は20％の課税となり個人で税率40％や50％で納税している高額給与所得者は、減価償却で繰り延べた課税対象額を売却時に低い税率で支払うことになりますので節税効果が出て来るでしょう。
ただし明らかな税逃れとされてしまうと課税対象になる可能性があったり、税制変更にも気をつける必要がありますのでご注意ください。
４、まとめ
法人化すべきか、個人として青色申告のままでいるのかは、所有不動産の規模及び建物の償却価値の大きさ、不動産以外の給与所得額の大きさなどによってきます。
一概にどちらが良いとは言い切れないですが大事なのは、その人に応じた申告方法ではないでしょうか。
きちんと帳簿処理をしながら、多少費用が掛かってでも、税理士・不動産コンサルタントなどと相談してください。
