• 不動産投資
  • 2023/11/25 (更新日:)

不動産投資で「法人化しない」理由は?法人化するタイミングを解説

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不動産経営で法人化しない理由

不動産投資経営をされているかたは、法人化にするか?悩まれる時があると思います。

「法人化しない理由」「法人化する」「途中から法人化する」どんなタイミングがベストなのか

不動産投資経営の法人化について解説していきます。








初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
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不動産投資のバイブル
  • 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
  • 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
  • 今は不動産投資の始めどきなのか?
  • 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
  • 不動産投資の失敗例から学ぼう


法人化は、費用負担と手続きに手間がかかります。その他に法人住民税の支払義務と税率がUPします。

1、不動産投資で法人化しない理由

(1)会社設立には、費用と手続きの手間がかかる

個人事業主の場合と違い、法人設立には、費用と書類作成の手間がかかります。

  • 会社の概要を決める(基本情報)
  • 実印の作成:数万円
  • 定款の作成(公証役場)3万~5万
  • 資本金の払い込み
  • 会社設立に必要な書類を準備し登記申請(法務局):印紙代4万 登録免許税(株式会社)15万

株式会社を設立する場合、手続きに実費だけでも約22~24万円の費用がかかります。

金額の内訳は、収入印紙代(4万円)、定款の認証手数料(3~5万円)、謄本の発行手数料(約2千円)、登録免許税(一般的には15万円)です。ちなみに、合同会社は株式会社よりも手続きが簡素であるため、10万円ほどで設立できます。

会社の概要を決めたり、書類の作成、印鑑作成、公証役場提出、法務局への提出など最短でも1週間はかかりそうです。

書類作成は、専門的な言い回しもあり、はじめての方はさらに複雑で面倒に感じると思います。

(2)法人住民税の支払いと維持費が必要になる

法人化すると、赤字経営になったとしても一定の税金を納める必要があります。個人事業主は、赤字によって無税になることもありますが、法人住民税は必ず支払わなければなりません

また、税理士、士業に対する顧問報酬、事務所を借りるなら賃借料等の経費も必要になります。

(3)長期保有後(5年以上)の売却時の税率がUPする

個人の不動産売却にかかる税金は、所有期間によって違います。

5年以下は短期譲渡所得、5年を超える場合長期譲渡所得となり、税率は以下のとおりです。

個人の譲渡所得税
※復興特別所得税(2.1%)が含まれています

法人が不動産の売却時にかかる税率は、所有期間にかかわらず、実効税率33.58%のため、個人のほうが

それに対し、法人が不動産を売却する際にかかる税率は所有期間に関わらず、法人の実効税率が適用されます。先ほどご紹介した通り、法人税の実効税率は33.58%であるため、5年を超えて不動産を売却する際には個人の方が税金を抑えられます。

日本の不動産投資は長期保有により家賃収入を得る方法がメインとなっていますので、見逃してはならないデメリットといえるでしょう。

(4)法人化に途中で切り換えると余計な費用がかかる

そろそろ法人化に切り替えようと思ったとき、気になるのやはり手間と費用についてです。

個人で取得した不動産を法人化するためには、名義変更の登記費用、さらに登録免許税不動産取得税納税しなくてはなりません。

はじめから法人化しておくことをおすすめします。

2、不動産投資で「法人化」のベストなタイミングは?

(1)個人と法人の税率を比較して法人化メリットが生じたとき

不動産投資家の「法人化」は、すべての人にメリットがあるとは限りません。

さまざまな条件を比較してベストなタイミングで選択をできるようにしましょう。費用も手間もかかりますので慎重な判断をお願いします。

法人税の実効税率は33.58%です。税率だけをみると個人課税所得が900万円を超えるあたりから節税メリットのタイミングが見られます。ただし、費用負担もありますので、他の要素も確認していきましょう。

個人税率/所得税・住民税(東京都)東京都個人税率

(2)不動産投資を本業としていくと決断したタイミング

不動産投資を本業としてやっていく決断をされたのであれば、法人化のタイミングです。

個人より法人のほうが、金融機関からの信頼度もあがり、融資も受けやすくなります。

さらに、入居者、管理会社の信用度も向上し、不動産投資規模を拡大していくことも可能になります。

法人化すると今までより時間や会社運営の費用負担が増えます。

そのこともしっかり理解し、決断してください。

3、相続税時「法人化」のタイミング

個人事業主の場合は、個人名義の不動産に相続税、贈与税が課せられます。

法人化しておくと、代表者が亡くなった場合でも相続税や贈与税は発生しません。

節税対策になるので、早目に決断するのが良いと思います。

以下の記事で詳しく解説しています。

資産管理会社を設立する5つのメリット|注意点や手続き方法も解説

4、まとめ

不動産投資経営を「法人化」するタイミングをご紹介しました。

本業にする決意ができたかたや相続など人生の節目に良いタイミングで決断できることが一番です。

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