欠陥住宅には住みたくない。
欠陥住宅かどうかの確認方法がわからない。
このようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。欠陥住宅という言葉を知っていてもなにが該当するかわからないかたもいらっしゃるでしょう。
今回の記事では、欠陥住宅について、
・欠陥住宅とは
・欠陥住宅に住まないための注意事項
・欠陥住宅を購入しないために
・欠陥住宅への対処法
物件購入について詳しく知りたい方は、「物件購入の際に知っておくべき5つの種類」をご覧ください。
以上の流れで、不動産投資の教科書が詳しく解説していきます。
目次
１、欠陥住宅とは
欠陥住宅とは、どのような住宅のことをいうのでしょうか。
また、欠陥住宅に住まないためにはどのような事項を確認すればよいのでしょうか。
この章では、欠陥住宅について詳しく説明していきます。
（１）欠陥住宅の定義
欠陥住宅とは、安全性を欠いた住宅のことです。
例えば、設計や施工ミス、手抜き工事による不備があげられます。
また、結露やカビなどの発生によって、住人が健康被害を被る可能性がある場合は、欠陥住宅だと言えます。
しかし、欠陥住宅の定義は難しく明確な事例や適用範囲があるわけではないので、住宅の不備すべてが欠陥住宅に該当するとは言い切れません。
明らかに欠陥住宅であると言い切れるものは、建築基準法や請負契約に違反している物件が該当し、建築基準法に違反していることがわかれば、欠陥住宅にあたります。
２、欠陥住宅に住まないための確認事項
できることなら欠陥住宅には住みたくないですよね。ここでは、内覧時に見るべき確認ポイントについてご紹介いたします。
・ひび割れ
・雨漏り
・水漏れ
・建物の傾斜
・天井裏
・床下
・断熱財
以上の7つについて以下で詳しく説明していきます。
（１）ひび割れ
ひび割れの原因としてよくあげられるものが、経年劣化や地震などを除くと、クロス貼りや下地材（木部材）、構造体の施工品質などです。
場所は、天井や壁、住宅を支える基礎部分になります。
クロス貼りに問題がある場合は、危険性はなく見栄えの問題です。見栄えをよくしたいという方は、補修をおすすめいたします。
下地材と構造材の施工品質に問題がある場合は、クロスの張替えなどの補修作業をしたとしても、下地材に問題があるとひび割れが再発する可能性があります。
（２）雨漏り
雨漏りが発生しやすい場所は、屋根や窓、外壁、ベランダです。
雨漏りは、屋根から起こるというイメージが多くの方にあると思いますが、新築住宅の雨漏りは外壁や窓から発生します。
木造の場合は、外壁や窓の防水シート、外壁サイディングのつなぎ目のシーリングの施工不良によって、雨漏りが起きることがあるのです。
屋根も、防水シートの施工不良などが雨漏りの要因になります。特に、屋根に勾配がない場合は、施工不良により雨漏りが起きることがあるのでご注意ください。
ベランダやバルコニーは、防水工事で立ち上がり部分や排水口まわり、端部などの施工があまいと雨漏りへとつながります。
（３）水漏れ
新築住宅での水漏れの原因は、給排水管の接続不良によるものです。
水漏れが2階で起きれば、1階の天井に水漏れ後が浮かび判明しますが、1階で水漏れが起きてしまうと、床下に水漏れ後がでるため気づくのに時間がかかってしまいます。
水道料金が普段よりも高く請求がきている場合は、水道メーターで確認することをおすすめします。
（４）建物の傾斜
建物の傾斜が発生する原因は、地震や老朽化を除くと地盤沈下が主な原因となります。
地盤沈下が起きやすい特性は、水分を多く含んだ軟弱地盤に家を建てたケースです。
軟弱地盤に家を建てた場合、建物の一方が傾いて沈む「不同沈下」と呼ばれる状態が起きると、傾斜が始まります。
不同沈下が起きやすいケースとして、主に以下の3つのことがいえます。
- 軟弱地盤に対して適切な施工を行えていない場合
- 盛土と切土にまたがった場所に建てた場合
- 軟弱地盤側に部分2階建ての2階を持ってきて建てた場合
建物の傾斜が始まると床が傾くだけでなく、基礎や壁のひび割れ、ドアの開閉の不具合などが発生します。こうならないためにも、事前に地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事で基礎を作ることで地盤沈下と不動沈下を防ぐことができるのです。
また、建築基準法の改正、住宅品質確保促進法や瑕疵担保履行法が施行されたことにより、戸建て住宅でも地盤調査が義務付けられたため、施行前に比べ欠陥住宅問題は発生しにくくなっています。
（５）天井裏
天井裏は、あまり目につかない場所なので必ず確認してください。
天井裏の欠陥でよくある事例として、木材と木材の固定金具が足りないことや、防火対策が不十分な場合があります。
固定金具が足りないと、地震が発生した際に、一気に屋根が落ちてしまう可能性があります。特に、瓦など重みのあるものがある場合は屋根が落下する確率が上がるのです。
防火対策が充分でないと、火事にあった際、火の回りがはやく命に危険が及びます。今できる確認は徹底しましょう。
（６）床下
床下の欠陥は、一見目につきにくいですが、住まい全体に影響を与えるため確認すべき場所です。
床下の欠陥として、基礎で用いたコンクリートのひび割れや鉄筋の露出が要素となることが多くなっています。
どちらも、設計ミスや手抜き工事が原因で発生します。
また、床下で気をつけなくてはいけないものがシロアリです。
シロアリは、土のなかに巣を作って生活しているため、床下に多く被害が見られます。
湿度が高くジメジメした床下は、シロアリを発生させる原因になります。
シロアリ対策は、5年が有効期限なため確認は必須です。新築で物件を建てる際は、シロアリ対策としても土壌調査をすることをおすすめします。
（７）断熱材
断熱材は外気の影響を直接受けないようにし、夏は涼しく冬は暖かく、より快適な暮らしをサポートするもので、壁の内部や天井、床下に設置する建材です。
断熱材がないと、エアコンや暖房の効果が薄く光熱費が高額になります。
室内外の気温差から結露が生まれ、窓や壁に水滴がつくことでカビが発生しやすく、健康を害する危険性があります。
断熱材が入っていたとしても、隙間が多い場合は、本来の性能を発揮することができません。しっかりと施行されているかの確認も重要です。
３、欠陥住宅を購入しないために知っておくべきこと
欠陥住宅を購入しないために知っておくべきことをここでは解説いたします。
・内覧の際に欠陥がないか確認を徹底する
・ホームインスペクターを依頼する
・住宅性能表示を利用する
以上の3つについて以下で解説していきます。
（１）内覧の際に欠陥がないか確認を徹底する
建築の知識がなくても、内覧時に欠陥の有無を確認できます。
内覧時に見るべき箇所は、
・外壁や基礎部分のひび割れ
・天井や壁に雨漏りのシミ
・窓やドアの開閉がスムーズに行えるか
・傾きを確認するためにビー玉をそっと置き、転がるかを確認
主に以上のことが挙げられます。
また、以上のような確認作業中に、歩いていると床がきしむことがあります。
目に見えていない部分ですので、注意して確認してください。
（２）ホームインスペクターを依頼する
欠陥住宅を自分たちだけで確認することに不安がある人におすすめなのが、「ホームインスペクター」です。
ホームインスペクターは住宅診断士とも呼ばれ、住宅の欠陥の有無や補修する箇所などを診断する住宅の専門家です。新築物件の内覧や、中古物件の内見の際によく活用されます。
費用はかかってしまいますが、安全に安心して生活をするために、ホームインスペクターはひとつの手段として考えてみてください。
（３）住宅性能表示を利用する
住宅性能表示制度は、住宅品質促進法に基づいた制度で、安心して住宅の購入ができるようにと設けられました。
この制度は、設計段階から評価が始まるため完成後には見ることができない基礎部分や壁の内側などを正確に評価してくれます。
住宅性能表示制度は、安心して住宅の購入が出来るようにと制定された制度です。
評価には費用がかかってしまいますが、基準に達していることが確認できれば、安心につながり、評価されることで内部構造など建築後では確認が難しい部分を客観的かつ分かりやすく確認することが出来るようになります。
結果は、住宅性能評価書として交付されるため住宅の価値が高まることも期待できるでしょう。
４、住み始めてから欠陥に気づいた場合にできること
以前は、欠陥があっても物件を引き渡すことで売主に債務不履行の責任を問うことができませんでした。
しかし、2020年に瑕疵担保責任から契約不適合担保責任へと改正され、瑕疵がある物件は契約の内容に適合しないとして、追完請求や損害賠償請求、契約解除も請求できるようになりました。
住み始めてから欠陥に気付いた場合には、以上のような請求が可能であるため、弁護士や住まいるダイヤルに相談することをおすすめします。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は、欠陥住宅の基礎知識から対処法までを解説してきました。
欠陥住宅は、様々な要素から成り立っており、住まないためにも事前準備が必要です。
みなさまの快適な生活のために、少しでもこの記事が役立てれば幸いです。
