土地の名義変更｜費用・必要書類・流れを徹底解説【2026年最新・相続登記義務化対応】

この記事をお読みの方の中には、土地の名義変更で悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そもそも土地の名義変更とは、登記簿上の所有者の名義人を変更することです。

たとえば、土地を買ったときや相続を受けた時などには、土地の所有者の名義を自分の名義に変更をする必要があります。

とはいえ、不動産の登記は身近なものではないので、

• どこで名義変更の手続きをしたらいいのか
• どのような書類が必要なのか
• そもそも自分で手続きができるのか

など、何をすればいいのかが分からない方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、

• 相続により土地の名義を変更する場合
• 贈与により土地の名義を変更する場合
• 財産分与（離婚）により土地の名義を変更する場合
• 売買により土地の名義を変更する場合

と上記の4つのケース別に手続きの方法をご紹介していきます。

これから土地の名義変更をする必要がある方のご参考になれば幸いです。

この記事のご覧の方は以下の記事も参考にしていただけると、より理解が深まります。
相続・贈与・分与・売却時の不動産名義変更！自分で行う方法と注意点

土地の名義変更（所有権移転登記）は、相続・贈与・離婚・売買など、人生の大きな節目で必要になる重要な手続きです。

結論からお伝えします。

土地の名義変更は、ケースによっては自分で行うことが可能です。ただし、2024年4月から相続登記が「義務化」されたため、特に相続による土地の名義変更は早めの対応が必須となりました。

土地の名義変更｜4ケース別の早見表

土地の名義変更が必要になるケースは、大きく4つに分類できます。それぞれで必要な手続き・費用・期間が異なるため、まずは早見表で全体像を把握しましょう。

ケース	主な原因	登録免許税	その他主な税金	登記の義務	難易度
① 相続	所有者の死亡	固定資産税評価額 × 0.4%	相続税	2024年4月〜義務化	★★（相続人複数なら★★★）
② 生前贈与	生前の譲渡	固定資産税評価額 × 2.0%	贈与税（年110万円超）	義務なし（推奨）	★★
③ 財産分与	離婚	固定資産税評価額 × 2.0%	原則なし（条件次第）	義務なし（推奨）	★★
④ 売買	土地売却	固定資産税評価額 × 2.0%	譲渡所得税	義務なし（推奨）	★★★（司法書士推奨）

※ 上記の登録免許税率は2026年5月時点の情報です。最新情報は法務局・国税庁の公式サイトをご確認ください。

土地の名義変更で特に注意すべき「土地特有の論点」5つ

建物やマンションと違い、土地の名義変更には土地特有の論点がいくつかあります。これらを事前に把握しておかないと、手続きが大幅に遅れたり、余分な費用が発生したりします。

① 地目変更が必要な場合

登記簿上の「地目」（田・畑・宅地・山林など）と実態が異なる場合、地目変更登記が先に必要になることがあります。特に農地（田・畑）を宅地として名義変更する際は、農地法の許可が別途必要です。

② 農地法による許可・届出

農地（田・畑）の名義変更には、農業委員会の許可（農地法3条）が必要です。許可なく登記しようとしても受理されません。所有者が農業従事者かどうかなど、厳格な審査があります。

③ 共有名義の土地の処理

相続が繰り返されて所有者が10人以上になっている土地は珍しくありません。全員の合意がなければ名義変更できないため、遺産分割協議が著しく困難になるケースが多発しています。

④ 未登記土地・所有者不明土地の問題

2024年4月の相続登記義務化は、「所有者不明土地」問題の解決を目指す制度でもあります。未登記の土地が見つかった場合、「相続人申告登記」という簡易手続きで義務を果たすこともできます（過料を回避）。

⑤ 境界確定が必要なケース

土地の名義変更そのものに境界確定は必須ではありませんが、売買や分筆を伴う場合は境界確定が事実上必須になります。境界確定には数ヶ月〜1年かかることもあるため、早めの対応が必要です。

「自分でやる」or「司法書士に依頼」の判断基準

土地の名義変更は、シンプルなケースなら自分でも可能です。ただし以下のような場合は司法書士に依頼することをおすすめします。

ケース	難易度	判断
共同相続人が3人以下・合意済み	★★	自分で可能
共同相続人が4人以上・遠隔地	★★★	司法書士推奨
農地（田・畑）の名義変更	★★★	司法書士＋行政書士
未登記土地・古い土地	★★★	司法書士必須
抵当権が残っている土地	★★★	司法書士必須
境界未確定の土地	★★★	土地家屋調査士＋司法書士
夫婦・親子間の贈与（シンプル）	★★	自分で可能
離婚協議書作成済みの財産分与	★★	自分で可能

この記事では、4つのケースそれぞれについて「自分で行う方法」を、必要書類・手順・費用・注意点まで網羅的に解説します。

１、土地の名義変更とは

（１）土地の名義変更とは

土地の名義変更とは、土地の所有者が変わった時に登記簿に所有者の名義を変えることです。

（２）土地の名義変更は絶対にしなければならない？放置するとどうなる？

では、土地の名義変更は絶対にしなければならないのでしょうか？

法律上、土地を名義変更する義務はありません。ですので、名義変更しなくても法律上は問題ありません。

ただ、名義変更をしておかないと所有権を他人に主張できません。

ですので、名義変更は土地を取得してから早めにしておいた方がよいでしょう。

なお、名義変更していなくても所有者であることに変わりはないので、固定資産税はかかります。

（３）土地名義変更が必要となる理由によって手続きが異なる

一言で名義変更といっても、所有権移転の理由によって方法が異なります。

そして、所有権の移転によって土地の名義変更が必要となるケースは以下の通りです。

• 相続
• 贈与
• 財産分与（離婚）
• 売買

それぞれの名義変更手続きの方法について詳しく説明していきます。

２、土地の名義変更は自分でもできるのか？

早速、土地の名義変更は自分で行うことができるのかという話題に移りたいと思います。

結論から述べると、土地の名義変更は自分で行うことができます。ただ、先述した通り、所有権の移転によって土地の名義変更が必要となるケースは

• 相続
• 贈与
• 財産分与（離婚）
• 売買

があるため、ケースごとの土地名義変更方法を知っておかなくてはなりません。

もし自分で名義変更を行いたい場合は、4~7章にて各ケースごと土地名義変更の方法について紹介しているのでそちらをご覧ください。

しかし、変更する理由によって必要な書類が面倒だったり、土地のエリアによってそもそもご自身で管轄の法務局にて手続きすることができない可能性もあると考えられます。

その場合、専門家である司法書士に手続きを依頼することを検討してみても良いでしょう。次章で専門家に依頼する場合について説明します。

３、土地の名義変更を専門家に依頼する場合

基本的には土地の名義変更は自分で行うことが出来ますが、「なんだかめんどくさそうだし時間がかかりそう」そう感じている方は司法書士などの専門家に依頼をしてみても良いでしょう。

（１）司法書士に依頼するメリット

司法書士に名義変更を依頼するメリットとしては、何と言っても手続きを任せることができる点です。

つまり、書類を作る必要もなく、法務局に行く必要もなく、結果としてご自身で必要な書類を調べる時間を節約することができるのです。

なお、司法書士に依頼する場合、「委任状」が必要になります。

（２）司法書士に依頼する場合の費用の相場は？（司法書士に依頼するデメリット）

一方、司法書士に土地の名義変更を依頼するデメリットとしては、司法書士への報酬として費用がかかることです。

報酬の金額については、司法書士ごとに異なります。

とはいえ、費用には相場があるので以下にて紹介していきます。

①相続による名義変更の場合

相続をきっかけとして名義変更が必要となる場合、被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本の取り寄せなど手間がかかります。

一般的には、戸籍謄本などの取り寄せも含めて登記申請を依頼する場合

• 55,000円～70,000円くらい

が相場となります。

また、少しでも費用節約したい方は、書類の準備はご自身で行うという方法もあります。登記申請だけ依頼する場合は上記の金額から「10,000円～15,000円」程度安くなります

なお、遺産分割により「遺産分割協議書」の作成も依頼する場合、追加料金として

• 10,000円～20,000円くらい

別途かかります。

②売買・贈与・財産分与による名義変更の場合

一方、売買・贈与・財産分与をきっかけとして名義変更の手続きが必要となる場合、司法書士の報酬の相場は、

• 40,000円～60,000円

程度となっています。

 

名義変更手続きの方法	相場
相続による名義変更の場合	55,000~70,000円
売却による名義変更の場合	40,000~60,000円
贈与による名義変更の場合
財産分与による名義変更の場合

（３）オススメの司法書士事務所3選

以下にて3つの事務所をピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

• 弁護士法人　ベリーベスト法律事務所
• 司法書士法人　花沢事務所
• すずき　しんたろう事務所

４、相続により土地の名義を変更する場合

まず、相続により土地の所有者の名義変更について書いていきます。

（１）土地を相続するには3つのケースがある

相続をきっかけとして土地を取得するには、大きく以下3つの方法があります。

• 法定相続のケース
• 遺産分割をするケース
• 遺言書があるケース

相続する方法によって手続きや必要になる書類なども異なります。以下では相続方法別にまとめていきます。

（２）法定相続のケース

法定相続とは、法定相続人が民法で決められた割合の財産を相続することです。

①そもそも法定相続人とは

民法では以下のように法定相続人が決められています。

基本的に、常に相続人になるのは「配偶者」です。

さらに、以下の1〜3の方も法定相続人になる可能性があります。

1→2→3という順番で法定相続人となり、1が死亡等でいない、もしくは相続放棄したような場合には2が法定相続人となり、もしも2も死亡等でいない、もしくは相続放棄しているような場合には3が法定相続人となります。

1. 亡くなった方の「子ども」や「孫」などの直系卑属
2. 亡くなった方の「父母」や「祖父母」などの直系卑属
3. 亡くなった方の「兄弟姉妹」

②法定相続分とは

続いて、法定相続分についてみてみましょう。法定相続人によって法定相続分が異なります。

■配偶者と子どもや孫（直系卑属）で相続する場合

• 配偶者：1/2
• 子どもたち：1/2

 

■配偶者と親や祖父母（直系尊属）で相続する場合

• 配偶者：2/3
• 直系尊属：1/3

■配偶者と兄弟姉妹で相続する場合

• 配偶者：3/4
• 兄弟姉妹：1/4

法定相続人と法定相続分について詳しくは国税庁の「相続人の範囲と法定相続分」をご参照下さい。

③手続きに必要な書類

法定相続による相続した場合の名義変更をするには、以下の書類を用意する必要があります。

	被相続人（亡くなった方）に関する書類	相続人が用意する書類	相続する土地に関する書類
必要な書類	・亡くなったことを記載されている「戸籍謄本」（除籍謄本） ・被相続人が生まれた時から、亡くなるまでの「除籍謄本」、「改製原戸籍」など ・住民票の除票	・戸籍謄本（発行日は相続開始後の日付である） ・住民票（本籍地記載が必要） ・印鑑証明書	・登記済権利証、もしくは登記簿謄本 ・固定資産税評価証明書、もしくは固定資産税の納税通知書

④手続きの流れについて

名義変更の手続きは土地を管轄する法務局で行うことになります。管轄法務局についてはこちらから確認することができます。

なお、申請手続きする時に「登記申請書」を記入して、上記「③手続きに必要な書類」を併せて提出する必要があります。法定相続の登記申請書のフォーマットをこちらからダウンロードしてご利用下さい。

当日法務局でバタバタしないように、事前に登記申請書を記入して持参するようにしましょう。

（３）遺産分割をするケース

①そもそも遺産分割とは

遺産分割とは、遺言書がない状況で相続が発生し、複数の相続人が土地を共有する状態から具体的に持分を決めることです。法定相続分とは違った配分で相続をしたい時に必要となります。

遺産分割をする時は、相続人全員で協議する必要はありますが、全員を集める必要はなく、電話やメールなどで協議しても特に問題ありません。

②遺産分割するには「遺産分割協議書」を作成する必要があります

遺産分割を理由として土地の名義変更をする場合、協議したことの証明として、「遺産分割協議書」を作成する必要があります。

従って、遺産分割協議が成立したら、「遺産分割協議書」を必ず作成するようにしましょう。書き方について特に決まっていませんが、以下の内容を記載するようにしましょう。

■被相続人（亡くなった方）

• 氏名
• 本籍
• 死亡年月日

■相続人（全員分）

• 氏名
• 住所
• 相続人との続柄

■土地について

• 所在地
• 広さ
• 分割方法

など出来るだけ詳しく記載するようにしましょう。

■署名・捺印

相続人全員の署名と実印で押印する必要があります。協議書が複数枚になる場合、割り印も忘れないようにしましょう。

内容が確定したら、相続人全員分を作成し、各自で保管して下さい。

なお、法務局に提出する必要があるので、

• 土地の情報は必ず「登記事項証明書」を参考に記載する
• 「相続人全員で協議した」などの文言を記載する

ように注意しましょう。

遺産分割協議書の雛形をこちらからダウンロードして、お使い下さい。

③遺産分割の期限はあるの？

遺産分割は、相続開始後であれば特に期限はなく、いつでも行うことができます。

しかし、

• 家庭裁判所による調停中
• 相続人全員の同意の基により遺産分割を禁止する期間中

など、タイミングによっては遺産分割を行えない期間があります。

④手続きに必要な書類

遺産分割による相続した場合の名義変更をするには、上記「１−（２）—③必要な書類」で紹介した書類の他に、

• 遺産分割協議書

も用意するようにしましょう。

	被相続人（亡くなった方）に関する書類	相続人が用意する書類	相続する土地に関する書類
必要な書類	・亡くなったことを記載されている「戸籍謄本」（除籍謄本） ・被相続人が生まれた時から、亡くなるまでの「除籍謄本」、「改製原戸籍」など ・住民票の除票	・戸籍謄本（発行日は相続開始後の日付である） ・住民票（本籍地記載が必要） ・印鑑証明書 ・遺産分割協議書	・登記済権利証、もしくは登記簿謄本 ・固定資産税評価証明書、もしくは固定資産税の納税通知書

⑤手続きの流れについて

遺産分割による名義変更の手続きも同じく土地を管轄する法務局で行います。管轄法務局についてはこちらから確認することができます。

遺産分割による名義変更の「登記申請書」のフォーマットをこちらからダウンロードしてお使い下さい。

（４）遺言書があるケース

最後に遺言書があるケースをみてみましょう。

遺言書がある場合、基本的には遺言書に書かれている内容を優先して相続登記をすることになります。

①公正証書遺言ではない場合「検認」する必要があります

遺言書は公証役場で作成したものであれば、そのまま名義変更申請することができますが、公正証書遺言でない場合、名義変更の手続きをする前に、

• 家庭裁判所にて「検認」

の手続きをする必要があります。

検認とは、遺言書の内容が正しいのかをチェックする手続きです。

なお、検認には「いつまでにしなければならない」という期限はありません。

②手続きに必要な書類

遺産分割による相続した場合の名義変更をするには、上記「１−（２）—③必要な書類」で書いた書類の他に、

• 遺言書

も用意するようにしましょう。

	被相続人（亡くなった方）に関する書類	相続人が用意する書類	相続する土地に関する書類
必要な書類	・亡くなったことを記載されている「戸籍謄本」（除籍謄本） ・被相続人が生まれた時から、亡くなるまでの「除籍謄本」、「改製原戸籍」など ・住民票の除票	・戸籍謄本（発行日は相続開始後の日付である） ・住民票（本籍地記載が必要） ・印鑑証明書 ・遺言書	・登記済権利証、もしくは登記簿謄本 ・固定資産税評価証明書、もしくは固定資産税の納税通知書

なお、手続きに必要な書類のチェックリストを添付しますので、ぜひ活用して下さい。

③手続きの流れについて

遺産分割による名義変更の手続きも同じく土地を管轄する法務局で行います。管轄法務局についてはこちらから確認することができます。

遺言書による名義変更の「登記申請書」ですが、遺言書の種類によってフォーマットが異なります。

■公証証書遺言の場合

• • 申請書フォーマット

 

■自筆遺言の場合

• 申請書フォーマット

（５）相続により土地の名義変更をする場合にかかる費用

土地の名義変更の際には、登録免許税を支払うが必要があります。

登録免許税の価格は登記原因によって異なりますが、相続の場合は、

• 固定資産税評価☓0.4％

の金額がかかります。

法務局にて名義変更を申請する際、収入印紙等の費用が必要となります。金額としては以下の通りです。

• 戸籍謄本：450円
• 除籍謄本/改正原戸籍謄本：750円
• 固定資産税評価証明書：400円
• 住民票：300円

その他、交通費などの実費もかかります。

５、贈与により土地の名義を変更する場合

続いて、贈与を理由に取得した土地の名義を変更する場合をみてみましょう。

（１）土地名義を変更する際に必要な書類

贈与を理由として土地の名義を変更するための必要書類は、以下の通りです。

	贈与者（贈与する方）が用意する書類	受贈者（贈与を受ける方）が用意する書類	その他
必要な書類	・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの） ・登記済権利証（登記識別情報） ・固定資産評価証明書（名義変更する年度のもの） ・登記簿謄本（全部事項証明書）	・住民票	・登記原因証明情報（贈与契約書）

手続きに必要な書類のチェックリストを添付しますので、ぜひ活用して下さい。

（２）変更手続きの流れについて

贈与により土地の名義変更をする場合、土地を管轄する法務局で手続きを行います。管轄法務局についてはこちらから確認することができます。

上記にて書いた必要な書類と合せて、「登記申請書」も提出する必要があります。

なお、書類に不備がなければ、提出して2週間前後で新しい権利証が発行されます。

（３）贈与により土地の名義変更をする場合にかかる費用

贈与により土地を取得して名義変更をする場合は、大きく以下のような費用がかかります。

• ①登録免許税
• ②不動産取得税
• ③贈与税
• ④その他書類の費用

①登録免許税

贈与により名義変更をする場合の登録免許税は、下記計算式より算出されます。

• 土地の固定資産税評価額☓2％

②不動産取得税

贈与により土地を取得する場合、不動産取得税を支払う必要があります。土地を取得してから大体6ヶ月後に税務署より納税通知書が届きます。

原則として土地の取得税は下記計算式より算出されます。

「土地取得税＝固定資産税評価額☓4％」

なお、不動産取得税に関して特例が実施されており、平成30年3月31日までに「宅地」の贈与を受けた場合、以下の計算式にて算出することができます。

「土地取得税＝固定資産税評価額☓3％☓1/2」

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地の贈与を受けて、通常であれば、土地取得税として「2,000万円☓4％＝80万円」かかりますが、平成30年3月31日までに宅地の贈与を受けると「2,000万円☓3％☓1/2＝30万円」と、支払う税金の額をおさえることができます。

不動産取得税について詳しくは「東京都主税局」をご参照下さい。

③贈与税

贈与により土地を所得する場合、贈与税を支払う必要があります。

贈与税を算出する際に、年間「110万円」までの基礎控除があります。110万円を超える分に対して贈与税の税率に応じて税金を納付することになります。

「贈与税の課税価格＝贈与された土地の評価額－110万円（基礎控除）」

「贈与税の金額＝課税価格×税率－控除額」

なお、贈与税の税率は「一般贈与財産」（※1）と「特例贈与財産」（※2）によって異なります。平成27年以後の贈与税の税率を添付しますので、参考にしてみて下さい。

※1夫婦間、兄弟間、親から未成年の子への贈与は「一般贈与財産用」の一般税率が適用されます。

※2祖父母や父母から、その年の1月1日に20歳以上の子や孫への贈与は「特例贈与財産用」の特例税率が適用されます。

一般贈与財産の贈与税率

特例贈与財産の贈与税率

贈与税の計算と税率について詳しくは国税庁の「贈与税の計算と税率」をご参照下さい。

☆　贈与税を安くするコツ　☆

生前贈与の場合、「相続時精算課税制度」を選択することによって、税金が安くなる場合があります。

そもそも相続時精算課税制度とは、60歳以上の親から20歳以上の子へ贈与をした時に、「2,500万円」までの非課税枠を利用することができる制度です。「2,500万円」を超えた場合に、超えた金額に対して一律「20％」の税率で課税される制度です。

つまり、土地の評価額が2,500万円以内の場合、相続時精算課税制度を利用することによって、贈与税がかかりません。

例えば、同じくお父さんから課税額が3,000万円の土地の贈与を受けた場合、贈与税を支払う場合の金額と、相続時精算課税制度を利用した場合の金額を比較してみましょう。

• 通常の贈与税の金額

（3,000万円−110万円）☓45％−265万円＝1,035万5,000円

• 相続時精算課税制度を利用した場合の税額

（3,000万円−2,500万円−110万円）☓15％−10万円＝48万5,000円

相続時精算課税制度を利用したことによって、なんと「987万円」も節税することができます。

なお、相続時精算課税制度について詳しくは国税庁の「相続時精算課税の選択」をご参照下さい。

④その他書類の費用

上記で書いた3つの税金の他に、手続きする際に必要となる書類を取得する時の実費もかかります。

６、財産分与（離婚）により土地の名義を変更する場合

続いて離婚時の財産分与により土地の名義を変更する場合を見てみましょう。

（１）土地の名義変更に必要な書類

最初に財産分与によって土地の名義変更をする時に必要な書類をみてみましょう。

	現在の名義人が用意する書類	新しい名義人が用意する書類	その他
必要な書類	・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの） ・登記識別情報（登記済権利証） ・固定資産評価証明書（名義変更する年度のもの）	・住民票	・離婚協議書や財産分与契約書など、財産分与のあったことがわかる書類 ・戸籍謄本（離婚したことを証明する書類）

手続きに必要な書類のチェックリストを添付しますので、ぜひ活用して下さい。

（２）実際の変更手続きの流れについて

離婚に伴う財産分与によって土地の名義変更をする時にも、対象土地を管轄する法務局にて「登記申請書」を作成して、離婚協議書などの関連書類とともに提出することになります。

名義変更の手続きが無事終わったら、新しい所有者（財産分与を受けた人）に対して登記識別情報が交付されます。

なお、財産分与による名義変更の登記申請書はこちらからダウンロードしてご利用ください。

（３）財産分与により土地の名義変更をする場合にかかる費用

財産分与を理由として土地の名義変更を行う場合にも、

• 登録免許税
• 関連書類の実費

などが必要になります。

登録免許税は、「土地の固定資産税評価額☓2％」にて算出され、登記申請の際に収入印紙を購入して支払います。

７、売買により土地の名義変更をする場合

最後に売買により土地の名義変更をする場合について説明していきます。

（１）土地の名義変更をする際に必要な書類

売買により土地の名義変更をする際には、以下の書類を準備する必要があります。

	売主が用意する書類	新しい名義人が用意する書類
必要な書類	・土地の登記識別情報（登記済権利証） ・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの） ・固定資産評価証明書（名義変更する年度）	・住民票 ・売買契約書など売買契約を証明する書類

手続きに必要な書類のチェックリストを添付しますので、ぜひ活用して下さい。

（２）実際の変更手続きの流れについて

売買により土地を取得して名義を変更する場合も、他の場合と同様に土地を管轄する法務局にて手続きすることになります。

「登記申請書」を作成して、その他関連書類とともに法務局に提出します。抵当権を設定して土地を購入した場合はこちらの「登記申請書」をご利用下さい。記入例はこちらを参考にしてみて下さい。

登記が完了しましたら、新しい所有者（土地の購入者）に登記識別情報（登記済権利証）が交付されます。

（３）売却により土地の名義変更をする場合にかかる費用

売買を理由として土地の名義変更をする時は、以下の費用がかかります。

• 登録免許税
• 関連書類の実費

土地を売買により取得する場合の登録免許税は、「土地の固定資産税評価額☓1.5％」にて算出され、登記申請の際に収入印紙を購入して支払います。

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まとめ

 

今回は、相続、贈与、離婚による財産分与、売買の4つのケース別に、土地の名義変更時に必要な書類や手続きの流れについて説明していきましたが、いかがでしたでしょうか。

基本的に、名義変更はご自身で行うことができますが、準備する書類が複雑だったり手間がかかるので、専門家である司法書士に依頼するといいでしょう。

今回の記事が、これから土地の名義変更をする方の参考になれば幸いです。