• 資産運用
  • 2018/3/26

3,000万円を1億円にしたい方必見!極めて現実的な2大資産運用法

すでに3,000万円という大金をお持ちの方にとって、資産運用は大きな関心事です。資産運用によって、あわよくば「億」にまで増やすことはできないか?とお考えの方も少なくないと思います。

すでに3,000万円という大きな金額を貯めることができた方は、本業の収入も決して少なくはないと思います。そんな属性の方だからこそ、「億」を意識することには極めて現実味があるのではないでしょうか。

資産運用は手持ちの金額が大きければ大きいほど、選択肢は多くなります。しかし、選択肢が多いからといってハイリスク商品に集中投資をして万が一、3,000万円の大半を失ってしまっては目も当てられません。資産運用はお金を増やして将来や老後の生活を豊かなものにするためのものであり、ギャンブルやマネーゲームではありません。「資金の大半を失う」というリスクがあってはならないのです。

そこで「不動産投資の教科書」では、資産運用や投資に関する豊富なノウハウから、以下の方針で資産運用戦略を立てたいと思います。

  • 3,000万円を資産運用で「億」の大台に乗せる
  • 3,000万円の大半を失うような危険は絶対に冒さない
  • 「ほぼ放ったらかし」でお金が増える仕組みを作る

手元にある3,000万円を寝かしているだけでは、利息がついても雀の涙です。それなら資産運用でしっかり増やし、将来に備えることはとても有意義です。それと同時に、「何か手を打たなければ」と思いながら何もしていないこともストレスになるので、「最善の手を打っている」と実感できる資産運用を今すぐ始められるように構成しました。

この記事を読み終えるのに10分程度あれば読み終えてしまうので、その10分を、将来のご自分のために使ってみてください。


目次

1、3,000万円あったら、「億」を目指そう!

(1)3,000万円を貯めた人は「億」の資産を持つ資格がある

3,000万円というお金は、大金です。多くの個人投資家にとって、資産形成をした結果の目標額に設定されるような規模です。それでは、すでにそれだけの規模の現金をお持ちの方にとっての目標とはなんでしょうか。

それはずばり、「億」の大台だと思います。3,000万円からはあと7,000万円も必要なので現実味が感じられないかも知れませんが、貯金ゼロの人が「億」を目指すのとは全く事情が違います。なぜなら、3,000万円という資産が信用という価値も生み出すからです。

手持ち資金と信用という武器をフル活用して、「億」を目指しましょう!

(2)3,000万円を「億」にするために必要な時間と利回り

3,000万円を資産運用だけで1億円以上にするには、どれだけの時間と利回りが必要なのでしょうか。それを試算した結果が、以下の通りです。


出典:複利計算シミュレーション

運用期間が20年だと、必要な利回りは6.3%です。それで見事、20年後には11809,069に到達します。この「6.3%」という数字に対して、どんな印象をお持ちでしょうか。

「やっぱり難しい」「そんな利回りの運用なんて無理」とお感じになった方には、なおさらこの記事を読み進めていただきたいと思います。なぜなら、6.3%という利回りはそれほど珍しくない運用法を解説するからです。

ちなみに、さらに運用期間を延ばして25年にすると、5%の利回りでも1億円を突破します。あとは、これだけの利回りで資産運用をすることができるか、その一点です。

(3)6.3%の利回りを実現できる現実的な資産運用方法を考えよう

20年と6.3%の利回りがあれば、3,000万円が1億円になることが分かりました。それでは、6.3%の利回り(25年運用であれば5%)を実現できる資産運用法とは、どんなものでしょうか。

リターンが大きな投資はリスクも大きいというのは、おそらくご存知だと思います。リスクが大きいということは、大切な3,000万円を失う可能性が高くなるということです。そんな危なっかしいことをオススメすることは到底できませんので、この記事では確実性を重視する意味でも不動産を主体とした運用法に特化した戦略を解説いたします。

不動産をオススメする理由は、不動産投資がミドルリスク&ミドルリターンの投資商品だからです。株やFXなどハイリスクな投資なら短期間に3,000万円を1億円にできるかも知れませんが、その一方で短期間に全額を失う可能性もかなり高いので、オススメはしません。

  • 3,000万円を失う可能性が極めて低い
  • ほぼ何もせず放ったらかしでお金が増える

この方向性はあくまでも堅持した上で、不動産を活用した2大資産運用法を解説していきます。

2、3,000万円を「億」に増やす現実味のある2大運用法

(1)不動産投資で「わらしべ長者」

不動産は高額であるがゆえに、物件購入時にはその物件を担保にした上でローンを利用することができます。自分で住むための家を購入するために住宅ローンがあるように、不動産投資にも事業性ローンがあります。

3,000万円を1億円の大台に乗せるためには、このローンを活用できるかどうかが大きなポイントになります。

大まかなストーリーは、以下の通りです。

最初の物件を3,000万円の現金を使って購入、その物件の賃貸経営が軌道に乗ってある程度のキャッシュが貯まった時点で2つ目の物件を購入します。

この2つ目の物件購入を全額キャッシュで用意するのは難しいと思いますので、ここでローンの登場です。最初にキャッシュで購入した物件という信用と、2つ目の物件の担保価値があるのでローンの審査は非常に通りやすいと予想されます。

この2件目の賃貸経営も軌道に乗り、ある程度のキャッシュが用意できた段階で3件目・・・という具合に所有物件を増やしていくと、3件目を購入した頃に総資産1億円の大台は突破する可能性が高いでしょう。

まさに「わらしべ長者」のようなストーリーですが、このようなストーリーで資産家への道を歩んだ不動産投資家はたくさんいます。そんな人たちの中に3,000万円という自己資金を用意できた人は少数派なので、すでにそれだけの自己資金を持っている人は、さらに有利な位置にいるのです。

不動産投資で「億」の資産を目指す方法については、「3、不動産投資で「わらしべ長者」を目指す道のり」で詳しく解説します。

(2)不動産私募ファンド

前項でご提案した資産運用法は、現物不動産によるものです。「不動産投資の教科書」としてもうひとつご提案したいのが、不動産私募ファンドです。プロの投資家が不動産投資をする案件に出資をして、その出資額に応じて利益の分配を受けるスキームで、もともとは大口の投資家だけにしか門戸が開かれていないものでした。

高利回りが魅力なので一般投資家からの参入の希望が強かったのですが、それが近年になって参入可能になりました。不動産私募ファンドがどんなものか、なぜ高利回りなのか、そして3,000万円を使って実際に投資をする具体的な方法については「4、高利回りで話題の不動産私募ファンド」で詳しく解説します。

3、不動産投資で「わらしべ長者」を目指す4つのステップ

(1)ステップ1 自己資金の3,000万円で1件目の収益物件を購入する

最初に手持ちの3,000万円で、それを頭金に物件を探すことから始めましょう!

一般的には不動産投資では融資を活用することができることから、現金で購入される方は少ないです。従って、3,000万円を物件の頭金として活用されるといいでしょう。

初心者の方はポータルサイトから物件情報を探されている方が多いのですが、実はポータルサイトの物件情報更新が遅いため、既に取引が終わっている物件が多いです。つまり、有益な物件情報を探すにはポータルサイトだと適していないと言えます。

弊社には「効率よく有益な物件情報を探すにはどうしたらいいでしょうか?」などの問合せを頂くケースが多いのですが、その場合、「不動産投資会社に直接に問合せしてみて下さい」とアドバイスすることが多いです。

なぜならば、ポータルサイトに掲載する前に、不動産投資会社に一番最初に物件情報が入ってきますので、優良物件が掲載された場合は、ネットに掲載される前に既に取引が終わっているケースがほとんどだからです。

とはいえ、不動産投資会社は基本自社に問合せをしてきた方限定に物件情報を紹介する流れになっていますので、いい物件情報を知りたい場合、まずは不動産投資会社に問合せしてみましょう。

以下にてカテゴリー別に弊社がオススメする不動産投資会社をピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

なお、ポータルサイトは物件情報をたくさん掲載していますので、最初のうちは物件に慣れるという位置づけで活用することオススメします。

区分マンション投資物件

①プロパティエージェント(新築物件)

東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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②GA technologies(Renosy) (中古物件)

Ga technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGa technologyさんの入居率は「99.4%という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。

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③株式会社デュアルタップ(新築・中古物件)

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

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一棟投資物件

①アイケンジャパン(新築一棟)

アイケンジャパンさんは、少ない資金で土地がなくてもアパート経営を行うことができ、アパート完成から
10件経過しても全物件の年間入居率は驚愕の99%です。それは通常のアパートの建設ではなく、アイケンジャパン
独自のアパート建設や土地の仕入れを行なっているからでしょう。
アパート経営に興味がある方は、無料のDVD・資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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②フリーダムインベストメンツ(中古一棟)

フリーダムインベストメンツさんは、投資用中古一棟マンションに特化している不動産投資会社です。不動産投資で多くの方は、個人名義で購入するか 、資産管理法人名義にするか 、と悩まれているでしょう。こちらのセミナーではそれぞれの特性を知った上でご自身に合った投資戦略を 話してくれるそうです。ぜひ参加してみてはいかがでしょうか。


お申し込みサイトはこちら

一般的に不動産投資を始めるまでには、

  1. 投資計画を立てる
  2. 物件選び、不動産会社選び
  3. 管理会社選び
  4. 入居者の募集

という流れになります。この段階をしっかりと踏みながら最初の物件を購入することは大切なので、この4段階を詳しく解説している「不動産投資家になるための最短4ステップと参考にしたい5人の投資家」にも、ぜひ目を通してください。

1件目の物件購入は、決して焦る必要はありません。物件選びと不動産会社選びには妥協をせず、「これならいける」と思った時にのみ購入に進むという感覚を持つようにしましょう。

(2)ステップ2 1件目の経営が軌道に乗り、数百万円が貯まったら2件目を検討

選び抜いた末に購入した物件の賃貸経営が軌道に乗るのは早いと思います。なぜなら3,000万円の自己資金を使っているのでローン返済がなく、早期に家賃収入から良好なキャッシュフローが得られるでしょう。こうして得られたキャッシュは使ってしまわず、2件目の購入費用としてプールしていきます。

2件目も同クラスの物件を購入するのであれば、5分の1から6分の1程度の自己資金があるのが望ましいので、500600万円程度のキャッシュが貯まってきた頃が検討のタイミングです。

(3)ステップ3 ローンを組んで2件目を購入する

2件目の購入は、事業性ローンを利用します。不動産の購入ですが自己居住用ではないので、住宅ローンは利用できません。収益物件の購入に使える事業性ローンが、さまざまな名称で金融機関から提供されているので、金利や審査の条件などを考慮して申し込みをします。この際、1件目を購入した不動産会社とのパートナーシップができていればオススメの物件や金融機関などの提案が得られるはずなので、こうした時のために優秀なパートナーが必要になるのです。

ご参考までに、「不動産投資の教科書」では以下の金融機関をオススメしています。

オリックス銀行

http://www.orixbank.co.jp/personal/property/

クレディセゾン

http://www.saison-mansion.com/toushi/

SMBC信託銀行


http://www.smbctb.co.jp/loan/

日本政策金融公庫

https://www.jfc.go.jp/

(4)ステップ4 2件目の経営が軌道に乗ったら3件目を検討する

2件目の賃貸経営は、1件目と事情が異なります。最大の違いはローン返済があることで、ローン返済分を差し引いた分が手残りとなります。その手残りからキャッシュを貯めて3件目の自己資金につなげていくわけですが、この時も条件が有利であることは変わりません。

その理由は1件目の物件から入る家賃収入もあるためで、1件目はローン返済がないので手残りが大きくなります。その1件目と2件目それぞれの家賃収入をプールしていけば、3件目の購入が可能になる時もそう遠くはないでしょう。

このように、すでに所有している不動産という信用を武器にローンをうまく活用していけば3,000万円だった資産が物件を購入するごとに増えていきます。

(5)不動産投資家は常にキャッシュフローを意識しよう

この「わらしべ長者」のストーリーでは、1件目を自己資金で購入していることがポイントです。自己資金で購入している場合はローン返済がなく、利益を出しやすい経営環境にあります。しかし、2件目以降はローンを利用することになるため、損益分岐点とキャッシュフローに対して、よりシビアでなければなりません。

キャッシュフローは不動産経営に欠かせない概念で、その計算方法やキャッシュフローを意識した不動産経営について理解しておくと、より安全な不動産経営ができるようになります。キャッシュフローについては「不動産投資のキャッシュフローの計算方法とより好循環にする3つの方法」でかなり詳しく解説していますので、こちらの内容をもとに「わらしべ長者」から本物の不動産投資家を目指してください。

4、高利回りで話題の不動産私募ファンド

(1)オイシイ話は特定の人たちだけで独占されてきた?

他人にわざわざ儲け話を教えてくれる人はいない、というのは昔から言われてきたことです。そして、「本当にオイシイ話は特定の人たちだけで独占されている」というのも、世の常でしょう。

不動産の世界にも、もちろんそんな構図があります。その典型ともいえるのが、ここでご紹介する不動産私募ファンドです。不動産ファンドといえばREITを思い浮かべる方も多いと思いますが、REITは誰でも購入できる不動産の「公募」ファンドです。それに対して「私募」ファンドとは、特定の投資家のみに門戸が開かれている不動産ファンドのことです。

有望な投資案件への投資金を集め、そこから得られた利益を分配する仕組みになっているのですが、最初から有望な案件であることが分かっているので総じて高利回りです。

どれくらい高利回りなのか、実際の案件をご覧ください。


出典:LCLENDING ローンファンド一覧

これはLCレンディングという不動産私募ファンドを取り扱っている会社の募集ファンド一覧です。ほとんどの案件が6%や7%といった利回りになっています。

記事の冒頭で「6.3%の利回りがあれば20年で1億円を突破する」と述べましたが、それを現実にできる数字が並んでいますね。

もう1社、トラストレンディングという会社の案件も見てみましょう。


出典:Trust Lending案件一覧

こちらでは9%や10%、さらには12%という案件も見て取れます。とても人気が高いので思い通りに投資に参加できるかどうかはタイミング次第という部分はあるのですが、この利回りで資産運用を続けることができれば、「3,000万円を億の大台に乗せる」という目標の達成が極めて現実味を帯びてきます。

(2)そのオイシイ話に一般投資家も参加できます

先ほど、「オイシイ話は特定の人たちだけで独占している」と述べました。実は、不動産私募ファンドの構図が今も変わったわけではありません。数千万円や億単位の投資をする特定の投資家だけにしか門戸は開かれていません。

しかし、そこに風穴を開けたのが「クラウドファンディング」という新しい仕組みです。小口のお金を集めて大口にした上でさまざまな事業を行うのがクラウドファンディングの基本的な考え方で、大口投資家しか参加できなかった不動産私募ファンドにもクラウドファンディングの形で「一般投資家の連合体」で参加できるというわけです。

先ほどご紹介したLCレンディングやトラストレンディングは、そうしたクラウドファンディングの仕組みを活用して資金を集め、それを不動産私募ファンドに投資している会社なのです。なお、これらの社名に「レンディング」とあるのは、クラウドファンディングを活用してこうした投資を行うことを特に「ソーシャルレンディング」と呼ぶことにちなんでいます。

(3)ソーシャルレンディングで資産運用をする方法

ソーシャルレンディングによって不動産私募ファンドに参加するのは、とても簡単です。先ほどご紹介したレンディング会社に口座を開き、そこに入金をして希望するファンドに参加するだけです。

先ほどご紹介した以外にも、以下のようなレンディング会社があります。

【ソーシャルレンディング会社ご紹介】

LCレンディング

https://www.lclending.jp/

トラストレンディング


https://www.trust-lending.net/

オーナーズブック


https://www.ownersbook.jp/

TATERU FUNDING

https://www.tateru-funding.jp/

ラッキーバンク


https://www.lucky-bank.jp/

もちろん、こうしたレンディング会社が高利回りのファンドを募集しているからといって、ただそれだけで飛びつくのはオススメしません。ソーシャルレンディングとはどういうものかといった仕組みや不動産私募ファンドについての基本的な知識を得た上での投資を強くオススメします。

不動産私募ファンドについての知識は、「不動産ファンド投資で定期預金の280倍のリターンを得る4つの行動」、または「1000万円」を資産運用するならコレ?20年以内に資産2倍を目指す4つの方法」をお読みください。

後者については、1,000万円をどうやって倍にするかという視点で不動産私募ファンドを解説していますので、よりこの記事のテーマに近く分かりやすいと思います。

5、3,000万円を「億」にするために必要な5つの心構え

(1)「儲ける」ではなく「損をしない」が基本

資産運用というとお金を増やすためのものというイメージがとても強いですが、実はもうひとつ、とても大切な役割があります。それは、「お金を守ること」です。資産運用によって投資商品を購入するのは、現金以外でも資産を持つことでもあります。現金だけ資産を持つことは、実は危険です。

例えばインフレ局面になったらお金の価値が相対的に下落するため、資産の実質的な価値がが目減りします。何らかの資産や商品の形で持っておくことでインフレリスクに備えることができます。

資産運用とはこのように、資産に多様性を持たせてリスクに備えるという役割もあるということです。

先ほどは現金と資産・商品に分ける考え方を解説しましたが、他にも多様な資産に分散することを、分散投資をいいます。分散投資をすることで資産運用の安全性が高まり、大切な3,000万円をできるだけ危険に晒すことなく増やしていけるのです。

儲けることにのみフォーカスされがちな資産運用ですが、実は損をしないことが最大の目的であることを念頭に置いておいてください。

(2)日常生活で資産運用のことを考えない

資産運用とは、少なくとも数十年スパンの経済活動です。目先の利益を追い求めるものではないことを明確にしておきましょう。株やFXのデイトレーダーは毎日のように取引画面に張り付いて細かいトレードをしているわけですが、これは資産運用ではありません。なぜだかお分かりになりますか?それは、以下の理由があるからです。

  • 「ほぼ放ったらかし」だとお金が増えない
  • 3,000万円の全額を失うリスクが十分にある

記事の冒頭で述べた「資産運用の条件」に上記の2点が違反しているので、デイトレードやスキャルピングといった超短期売買は資産運用とは見なしていません。

日常生活で資産運用をしていることを考えることがほとんどなく、半年に一度程度のタイミングで運用状況をチェックするくらいの意識が理想的です。

それほど毎日のようにチェックをしても変化が出るほど急激にお金が増えるわけではないも資産運用の特徴なので、日々の生活は本業や身近な人との時間を優先してください。

(3)投資方針は定期的にチェックして修正する

不動産投資で購入した物件の空室率が高いなど、思惑通りにならないこともあります。そのまま持っていても好転する可能性は低く、築年数が重なるにつれてさらに条件は厳しくなるので、思惑通りになっていないと感じたら資産運用の方針は柔軟に修正しましょう。

不動産私募ファンドの場合はプロが運用をしているので元本割れをすることはほとんどありませんが、それでも明確に元本保証が謳われているわけではないので、投資に絶対はありません。

半年に一度から年に一度は資産の状況や投資の利回りをチェックして、思わしくないものは修正を入れるのが得策です。不動産投資であればパートナーとなる不動産会社という存在があるので、定期的に投資の状況を評価する機会を持つのも良いと思います。

(4)絶対に欲張らない

資産運用はお金を増やすためのものなので、「欲張るな」というのは矛盾しているかも知れません。ここでいう「欲張る」というのは、当初の計画にあった利回り以上の結果を求めてはいけないという意味です。投資には予想以上の利回りが出ることもありますし、その逆もあります。

欲張るということは、何かを危険に晒すということです。例えば、不動産投資で管理費をケチってキャッシュフローを多くしようとするあまり、空室率が高くなってしまっては本末転倒です。

欲張りすぎると短期的な利益は得られるかも知れませんが、資産運用で短期的な利益はあまり意味を成しません。10年後、20年後という計画において最終的に期待していた利回りが達成できているかどうかが、最も大切なのです。

(5)失ってはいけないお金を資産運用に回さない

この記事は3,000万円を資産運用でどう増やすかというテーマなのであまり関係ないかも知れませんが、その3,000万円が果たして本当に資産運用に回して良いお金なのかどうかを認識しておく必要はあるでしょう。

資産運用に回して良いお金とは、以下のようなお金のことです。

  • そのお金の使い道がなく「この時になると必要」という期限がない
  • 万が一減ってしまっても生活に影響を与えない
  • 入ってくる予定のお金は含めず、今あるお金の中の余剰資金

2つ目については、「生活防衛資金を確保した上での余剰資金」という定義があります。毎月の生活資金が30万円であれば、90万円はプールしておくべきという考え方です。それをプールした上で3,000万円があるのであれば、それは丸々資産運用に回して良いお金ということになります。

3つ目については、退職金などまだ手にしていないお金を計算に入れてはいけないという意味です。

まとめ

3,000万円を増やす目標として、この記事では「億」を設定しました。夢物語だと感じていた「億」のイメージが、必要な利回りと年数という条件が整えば実は現実的なものであるとお感じいただけたのではないでしょうか。

もちろん投資に絶対はなく、思惑通り増えたとしても「億」に到達しないかも知れません。しかし、それに向けて資産運用という手立てを打っておくことは将来に向けてプラスになります。記事中の解説でも触れましたが、資産運用は取り組む時期が早ければ早いほど、良い結果が期待できます。

まずは、できることから。無料でできる情報収集から始めて、「億」に向けての具体的な計画を描いてみませんか?

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