• 資産運用
  • 2019/3/26

3,000万円を億に増やす「現実的な3大資産運用」方法は?

資産運用は手持ちの金額が大きければ大きいほど、選択肢は多くなります。

しかし、選択肢が多いからといってハイリスク商品に集中投資をして万が一、3,000万円の大半を失ってしまっては目も当てられません。

また、何か手を打たなければと思いながら何もしていないこともストレスになるので最善の手実感できる資産運用方法をご紹介していきましょう。

尚、初心者向けの不動産投資は下記記事も参考にしてみてください。

【初心者向け不動産投資の基礎知識】






・必要な時間と利回りは?

3,000万円を資産運用だけで1億円以上にするには、どれだけの時間と利回りが必要なのでしょうか。それを試算した結果が、以下の通りです。

出典:複利計算シミュレーション

このデータより、20年と6.3%の利回りがあれば3,000万円が1億円になることが分かりました。

ちなみに、さらに運用期間を延ばして25年にすると、5%の利回りでも1億円を突破します。

それでは、6.3%の利回り(25年運用であれば5%)を実現できる資産運用法には何があるか見ていくことにしましょう。

・3,000万円を「億」に増やす3大運用法(1)私募ファンド(投資会社)

まずおすすめしたいのが私募ファンド(投資会社)への出資です。

銀行や証券会社等がおすすめする投資信託等では、手数料が高く、なかなか6.3%の利回りを維持することは難しいです。

そこで私募ファンド(投資会社)へ出資し、運用を資産運用のプロに一任することで、他の資産運用方法よりも大きな利回りが期待できます。

また解約の期間が一定程度長く設定されており、長期的で安定した運用がしやすいのが利点です。一方で、投資ファンドは1口の購入が高価で、最低でも1,000万円以上するものが多いため、富裕層に向けたものともいえるでしょう。

・アクティビストとは?

世の中に多数の投資会社や投資商品がある中で、どれを選ぶべきかわからないという人も多いのではないでしょうか。

高い利回りを単年ではなく、継続してあげているかどうかは、投資会社を選ぶうえで大きな基準となります。特に相場平均よりも高い利回りを継続してあげているかどうかは、要確認ポイントでしょう。

また今後の利回りを期待するうえでは、その投資会社が取っている運用手法が今の政府や時代より、後押しされているかどうか、今後後押しされそうなのかどうかも見極める必要があります。

最後に、投資先が明確であるかどうかが挙げられます。

やはり、私募ファンドとなると良いことばかりだけではなく、信用度の観点では、運用手法上透明性が低い等の理由から、懸念が払拭できないところもあるでしょう。

そして、これらの条件を満たした運用手法はアクティビストという運用手法をとる投資会社であると考えます。

アクティビストは、投資先企業を少ない数に絞り、株式を一定程度取得した上で、その保有株式を裏づけとして、投資先企業の経営陣に積極的に提言をおこない、企業価値を向上させることでリターンを出しております。

投資先を絞って集中投資をしていることから、企業価値が向上した際の利回りが高くなる傾向にあります。

企業の株式を一定数保有するということは、保有比率が5%を超えた時点で、大量保有報告書を金融庁に提出する必要がありますので、投資先の透明性が一定程度担保されております。

また、投資先を選定する際には、バリュー投資(会社の価値を見極め投資する方法)を原則としておりますので、株価が急落する可能性も低く、リスクも抑えられます。

加えて、昨今コーポレート・ガバナンスコードの改定、スチュワードシップコードの制定等により、アクティビストといわれる投資会社は勢いを増しています。

・圧倒的なパフォーマンスを出す投資会社「BM キャピタル」とは?


(画像=ビーエムキャピタルインベストメント合同会社より)

  • 収益性:★★★★★
  • 安定性:★★★★★
  • 話題性:★★★★☆
  • 将来性:★★★★★

BM CAPITALの最も注目するところと言えば、圧倒的なパフォーマンスの高さではないでしょうか。

直近3年間の平均リターンは約18%、これはヘッジファンド業界の平均年間利回り(10%前後)を上回り、しっかりしたリターンを狙える高水準となっています。

過去には年利30%以上(2017年実績)という高利回りで運用した実績もあるようです。

なぜBM CAPITALはこれだけ高いリターンが生み出せるのでしょうか?

  • 東京大学や京都大学など、外資系投資銀行出身の金融エリートメンバーが多く在籍
  • 「マイナスを出さない」という運用手法
  • 国内3500社以上ある企業の中から割安株を選び出すリサーチ力
  • 投資対象企業の経営陣に対し、株主価値を高めるべく積極的に交渉する交渉能力
  • 投資から回収までの複数の選択肢を備えるリスク管理力
  • 収益創出手法を研究し、積極的に挑戦するチャレンジ精神

さらに、注目しておきたいのはその安全性です。

通常「ファンド」というと賛否両論で色々と情報が飛び交っているため怪しいイメージを持たれることもあります。

しかしBM CAPITALにおいては「マイナスを出さない」という運用方針の徹底で、2018年は日経平均の下落に影響によりほとんどのヘッジファンドがマイナスに終わったのにも関わらずマイナスの運用成績を出さなかったばかりでなく、過去の運用でもマイナスを出した年はないようです。

このようなことからも、ファンドマネージャーのレベルの高さがうかがえるのではないでしょうか。

HPの企業理念には「投資元本の安全性を最重視」「高い倫理観を持って業務遂行」という記載があり、安全性へのこだわりが感じられます。

安定を最も重視した運用で高水準のリターンを出しているBM CAPITALは、これからの資産運用の選択肢として最もチェックしておきたいファンドの1つでしょう。

・3,000万円を「億」に増やす3大運用法(2)不動産投資

「わらしべ長者」になる4つのステップ1:1件目を探すコツは?

まず最初に手持ちの3,000万円で、それを頭金に物件を探すことから始めましょう。

初心者はポータルサイトから物件情報を探す場合が多いですが、実はポータルサイトの物件情報更新は遅く、既に取引が終わっている物件が多いのです。

いい物件情報を知りたい場合、まずは不動産投資会社に問合せしてみると良いでしょう。

・プロパティエージェント(新築物区分マンション)

東証上場されているプロパティエージェントは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけています。

購入後の顧客満足度1で物件の管理をあ安心して任せることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。

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・RENOSY(中古物件)

RENOSYの管理物件入居率は「98.7%」という驚異的な高さです。

物件の仕入れにAIテクノロジーを活用することで高い入居率を達成できているとのこと。初心者向けのオリジナルガイドブックのほか、マンションオーナーのインタビューDVD「Renosy Owner’s Voice」を無料で送付しているので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ資料請求してみてはいかがでしょうか。

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・デュアルタップ(新築・中古物件)

デュアルタップは、東証JASDAQに上場していて新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。

新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。

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・株式会社グローバル・リンク・マネジメント(新築区分)

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・武蔵コーポレーション(中古一棟)

武蔵コーポレーションは、一棟もの売買や仲介に特化した不動産会社で、賃貸管理にも強みがあります。また、社員の中にはアパート経営を経験された方が複数おられ、究極のオーナー目線であることも特徴の一つです。

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1件目の物件購入は、決して焦る必要はありません。物件選びと不動産会社選びには妥協をせず、「これならいける」と思った時にのみ購入に進むという感覚を持つようにしましょう。

「わらしべ長者」になる4つのステップ2:1件目が軌道に乗ったらローンで2軒目を

最初に購入した物件で軌道に乗って来たら、そのキャッシュは2件目の購入費用としてプールしましょう。

2件目も同クラスの物件を購入するのであれば、5分の1から6分の1程度の自己資金があるのが望ましいので、500~600万円程度のキャッシュが貯まってきた頃が検討のタイミングです。

2件目の購入は、事業性ローンを利用します。

不動産の購入は自己居住用ではないので、住宅ローンは利用できません。

収益物件の購入に使える事業性ローンが、さまざまな名称で金融機関から提供されているので、金利や審査の条件などを考慮して申し込みをします。

この際、1件目を購入した不動産会社とのパートナーシップができていればオススメの物件や金融機関などの提案が得られる可能性もあります。

・オリックス銀行

http://www.orixbank.co.jp/personal/property/

・クレディセゾン

http://www.saison-mansion.com/toushi/

 ・SMBC信託銀行

http://www.smbctb.co.jp/loan/

・日本政策金融公庫

https://www.jfc.go.jp/

「わらしべ長者」になる4つのステップ3:2件目の経営が軌道に乗ったら3件目を

2件目の賃貸経営は、1件目と事情が異なります。

最大の違いはローン返済があることで、ローン返済分を差し引いた分が手残りとなります。

その手残りからキャッシュを貯めて3件目の自己資金につなげていくわけですが、この時も条件が有利であることは変わりません。

1件目の物件から入る家賃収入もあるためで、1件目はローン返済がないので手残りが大きくなります。その1件目と2件目それぞれの家賃収入をプールしていけば、3件目の購入が可能になる時もそう遠くはないでしょう。

この「わらしべ長者」のストーリーでは、1件目を自己資金で購入していることがポイントです。

自己資金で購入している場合はローン返済がなく、利益を出しやすい経営環境にあります。

しかし、2件目以降はローンを利用することになるため、損益分岐点とキャッシュフローに対して、よりシビアでなければなりません。

キャッシュフローは不動産経営に欠かせない概念で、その計算方法やキャッシュフローを意識した不動産経営について理解しておくと、より安全な不動産経営ができるようになります。

・3,000万円を「億」に増やす3大運用法(3)不動産私募ファンド

不動産ファンドといえばREITを思い浮かべる方も多いと思いますが、REITは誰でも購入できる不動産の「公募」ファンドです。それに対して「私募」ファンドとは、特定の投資家のみに門戸が開かれている不動産ファンドのことです。

有望な投資案件への投資金を集め、そこから得られた利益を分配する仕組みになっているのですが、最初から有望な案件であることが分かっているので総じて高利回りです。

どれくらい高利回りなのか、実際の案件をご覧ください。

出典:LCLENDING ローンファンド一覧

これはLCレンディングという不動産私募ファンドを取り扱っている会社の募集ファンド一覧です。ほとんどの案件が6%や7%といった利回りになっています。

記事の冒頭で「6.3%の利回りがあれば20年で1億円を突破する」と述べましたが、それを現実にできる数字が並んでいますね。

もう1社、トラストレンディングという会社の案件も見てみましょう。

出典:Trust Lending案件一覧

こちらでは9%や10%、さらには12%という案件も見て取れます。

人気が高いので思い通りに投資に参加できるかどうかはタイミング次第という部分はあるのですが、この利回りで資産運用を続けることができれば、「3,000万円を億の大台に乗せる」という目標の達成が極めて現実味を帯びてきます。

実は、不動産私募ファンドの構図が今も変わったわけではありません。数千万円や億単位の投資をする特定の投資家だけにしか門戸は開かれていません。

しかし、そこに風穴を開けたのが「クラウドファンディング」という新しい仕組みです。

小口のお金を集めて大口にした上でさまざまな事業を行うのがクラウドファンディングの基本的な考え方で、大口投資家しか参加できなかった不動産私募ファンドにもクラウドファンディングの形で「一般投資家の連合体」で参加できるというわけです。

先ほどご紹介したLCレンディングやトラストレンディングは、そうしたクラウドファンディングの仕組みを活用して資金を集め、それを不動産私募ファンドに投資している会社です。

なお、これらの社名に「レンディング」とあるのは、クラウドファンディングを活用してこうした投資を行うことを特に「ソーシャルレンディング」と呼ぶことにちなんでいます。

ソーシャルレンディングによって不動産私募ファンドに参加するのは簡単で、レンディング会社に口座を開きそこに入金をして希望するファンドに参加するだけです。

【ソーシャルレンディング会社ご紹介】

クリアル

>>クリアルはこちらから

LCレンディング

>>LCレンディングはこちらから

トラストレンディング

>>トラストレンディングはこちらから

オーナーズブック

>>オーナーズブックはこちらから

ラッキーバンク

>>ラッキーバンクはこちらから

もちろん、こうしたレンディング会社が高利回りのファンドを募集しているからといって、ただそれだけで飛びつくのはオススメしません。

ソーシャルレンディングとはどういうものかといった仕組みや不動産私募ファンドについての基本的な知識を得た上での投資を強くオススメします。

・億を現実に近づけるために

3,000万円を増やす目標として、この記事では「億」を設定しました。夢物語だと感じていた「億」のイメージが、必要な利回りと年数という条件が整えば実は現実的なものであるとお感じいただけたのではないでしょうか。

もちろん投資に絶対はなく、思惑通り増えたとしても「億」に到達しないかも知れません。しかし、それに向けて資産運用という手立てを打っておくことは将来に向けてプラスになります。

まずは、できることから。無料でできる情報収集から始めて、「億」に向けての具体的な計画を描いてみると良いでしょう。

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