• アパート経営, 不動産投資
  • 2019/4/30

相続税対策だけでアパート建築を考えてはいけない理由とは?

アパート経営,相続税

郊外で田畑の工事が始まり、数棟の似たようなアパートが完成する。そんな光景を最近よく見かけるのではないでしょうか。

賃貸アパート経営が相続対策になる最近注目されていますが、
本当のところはどうなのか、見ていきましょう。

なぜアパート建築が相続対策になるのか

賃貸アパートを建築すると多額の建築費が必要になります。

たとえば1億円の貯金を充てるとしましょう。

賃貸アパートを建築せず、田畑をそのまま子世代に相続する場合、当然この1億円は「現預金のまま」相続することになります。

相続税法では、1億円以下の資産について700万円の控除(資産から差し引く額)のうえ30%の利率を課します。

出典:国税庁「No.4155 相続税の税率」

つまりちょうど1億円を持つ場合は2790万円、約3分の1が課税対象となります。

これは現金だけではなく1億円の土地を相続する場合も一緒です。

平成30年に出来た制度とは?

賃貸アパートを建てるとその土地には「小規模宅地の特例」が適用され、土地の価格が50%に引き下げられます。賃貸アパートとして用している200㎡以下の土地が対象です。

ただ現在は賃貸アパートとして活用していない(不動産会社に依頼していないなど)場合や、相続対策として賃貸アパート事業を開始して3年以内に相続が発生した場合は対象外になりますので注意が必要です。

特に後者は平成30年の税制改正で出来た制度ですので気をつけましょう。

なお小規模宅地制度のほかにも、「貸家建付地」として土地評価が減額されます。詳しい計算式を覚える必要はないですが、こういう制度がある、と認識しておきましょう。

そのうえでアパート建築として金融機関からお金を借りた場合は借入金として、相続資産額を引き下げる面があります。

出典:国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」

特例措置や借入金の面を見ると、賃貸アパート経営は相続において複数のメリットがあると言えます。

建てるまで考えること、話し合うべきこと

ただ、相続税の減額ありきで賃貸アパートを建てると、入居者が集まらなかったり建物のメンテナンスで思わぬ出費がかかったりと、予定外の事態が発生したときに対応できない場合も出てきます。

不動産会社だけの話で判断せず、必ず税理士などの専門家をセカンドオピニオンとして入れること、家族でしっかりと話し合うことが大切です。

賃貸アパートを建てるまでに様々な局面を考え話し合うことは、アパート経営を行う際の安心感にも繋がります。アパート経営を成功させるためには事前準備をしっかりしておきましょう。

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