• インタビュー
  • 2019/5/13

入居者目線の堅実アパート経営で高い実績 アイケンジャパンの強さの秘密とは?

  • アイケンジャパン
  • 代表取締役
  • 中島厚己

人生100年時代といわれる今、老後の資金として不動産投資が注目されている。中でもアパート経営の分野で、投資家のみならず入居者からも高い支持を集めているのが、アイケンジャパンだ。福岡に本社を置き、東京、大阪、名古屋などで展開する同社。独自の設計思想や取り組みで「入居率99%以上」「収益稼働率(新築当時の家賃・共益費の合計収入を100%として、9年後で見た場合の収入比率)97%以上」という。その秘密はどこにあるのか。中島厚己・代表取締役に聞いた。

アイケンジャパン 中島厚己・代表取締役

・“女性ニーズ”を満たせば、全ての入居者の需要を満たすことができる

――アイケンジャパンの特長はどこにありますか?

中島代表取締役(以下、敬称略)
当社はアパート一棟を土地から販売しています。不動産投資業界では「物件が売れればそれでよい」と考えている会社が多くありますが、当社は違います。ただ、売ればいいというわけではありません。

具体的には、売った後に物件に住んでいただいた入居者が「いい思い出ができた」「とてもいい部屋だった」と感じて喜んでもらえる、その結果、満室が続いてオーナー様も喜んでもらえる、そして、オーナー様に融資した金融機関もローンが焦げ付かず、きちんと回収できて喜ぶ。こうした、ウィン―ウィンの関係を作ることを常に考えています。

この考えを実現するために、当社が取り組んでいるのが「入居者のニーズを取り入れる」ということです。しかし、一口にニーズといっても、「立地」「間取り」「家賃」「設備」など、その内容は多岐にわたります。こうしたすべてのニーズをくみ取らないと完璧とはいえません。当社はその全てをカバーしています。

これには理由があります。私は不動産の賃貸会社で13年ほど働いて、その間で約1万人のお客様と接してきました。その経験からアパート経営は、お客様が住みたいと思うニーズを反映した物件でなければ決して成功しないと学んだのです。

その上で、当社が最も重要視しているのは「社会人女性のニーズ」です。収納の大きさ、トイレの位置、キッチンの大きさといった間取りや、防犯、設備など、女性はチェックする評価基準が非常に厳しい。だから、一番厳しい女性が「ここに住みたい!」と思ってもらえる物件であれば、入居者のニーズを全て満たすことができると思っています。実際、社会人女性が気に入って選んでくれる物件は、男性も学生も必ず借りてくれます。

当社では女性ニーズを満たすために、アパートであってもオートロックは当然として、防犯ガラス、防犯砂利、ベランダも高くするなど、セキュリティーには特に徹底的に力を入れています。そのほか、石膏ボードや防振ゴム、厚手の合板などを複数組み合わせた防音設計で高い防音性を実現しています。こうして手掛けたアパートは、女性から「ぜひ借りたい!」と高い評価を得ています。

――その上で、御社のアパート経営の強さは何ですか?

中島:
当社のアパート経営の強みは「女性が住みやすい立地」「入居者目線で、とことんこだわった建物の物件力」「管理品質」です。まず、土地についてですが、当社では営業担当が土地の仕入れをしており、よい土地をいかに安く調達するかで、毎日毎日、かけずり回っています(笑)。

次に、物件力では入居者に気に入って選んでもらえる部屋を、いかに設計するかがカギだと思っています。当社には設計士が営業マンと同数の社員がおり、このことを念頭にして図面の段階から徹底的に作り込んでいます。

管理では、営業マン以上の担当がおり、入居者の小さなクレームにもすぐに対応しています。当社の物件は物件力の高さもあってクレームが少ないのですが、それでも「近隣がうるさい」「電球が切れた」といった連絡があれば、その日、もしくは遅くても次の日には必ず対応しています。

また、退去者が出る場合、その一カ月前にはオーナー様に必ず連絡をして家賃や次の入居者募集をする手続きの相談を速やかに行っています。こうした入居者、オーナー様に対する常に細やかな対応が、99%以上の高い入居率につながっているのだと思います。

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――なぜ、新築木造の一棟アパートを手掛けるのですか?

中島:
アパートは部屋の間取りが入居者のニーズに沿う形で設計できますし、運営コスト面、長期の保有の面で優れている点があることです。

例えば、マンションの場合、間取りはアパート程、自由にはなりません。また、エレベーターや受水槽などがあるので、その管理やメンテナンスの費用もかかります。従って、投資回収の点では50年くらいのスパンが必要になります。が、50年も同じニーズが続くとは考えられません。そのため、大規模な修復やリノベーションが必要です。そうなると、オーナーは、せっかく貯めてきた家賃収入を吐き出すことになってしまうのです。

一方、アパートはコスト面では、設備の管理・維持費はマンションよりも安く済みます。また、当社であれば、最初から30~50年を前提にアパートを作っています。そして、何より入居者ニーズを踏まえて建てているので、多少のニーズの変化があってもマンションのような大規模なリノベが不要なのです。

一方で、アパートにはデメリットもあります。それは「セキュリティー」「防音」「耐震」の3つです。当社では、セキュリティーではオートロックをはじめとした設備の充実や防犯設計、防音では独自の防音設計、耐震では独自の耐震構造と、10年がかりで取り組んでクリアしてきました。そのため、今ではこの3つが、逆に当社の物件力の強さにもなっているのです。

・アパート経営はコツコツ地道に取り組む人が向いている

――オーナーはどんな人たちですか?

中島:
ビジネスパーソンが70%、公務員が10%、自営業その他が20%ほどです。入居者ニーズを反映したアパートで、高い入居率を実現していることもあって、オーナーの方々からは、非常に感謝されています。また、「次の物件や3件目、4件目もアイケンジャパンにしたい」と言ってもらえるほど、お褒めの言葉をいただいています。

アイケンジャパンでは多くのオーナーから感謝の声が寄せられている

――御社でアパート経営をすると、どんなメリットがありますか?

中島:
当社のアパート経営では、毎年入ってくる家賃収入が安定していることが挙げられます。一般的には家賃収入は、例えば、最初の年は手残りが年間で100万円あったとしても、年を追うごとに70万円、50万円、30万円と下がっていくのが普通です。しかし、当社のアパートの家賃収入は、物件力が高いこともあって、100万円でスタートしても、翌年以降は98万円、97万円、96万円と大幅に下がらずに安定しているのです。

一方で、安定した家賃収入を得ていくに、まず家賃設定が大事です。業界では新築物件の家賃を「新築プレミアム」と呼んで、高い家賃を設定したりしますが、当社では行いません。一般的に、家賃は年を経るごとに下がります。だから、新築プレミアムを行えば家賃収入にムラが出てしまうのです。

ですから、当社では、こうした無理な家賃設定は行わず、現実的な数字を見て決めています。例えば、10年後に6万円くらいまで家賃が下がると見た場合、新築時には6万2000円にするといった具合です。こうした家賃設定が安定的な収入につながっていると思います。

安定収入に向けた取り組みでは、入居者を常に確保していくことも重要です。そのために、当社では担当者が賃貸ショップを毎日回って関係作りも積極的に行っています。また、賃貸ショップ向けの内覧会も開いて、当社の物件を知ってもらえるように努めています。

そのおかげで、ショップの人たちに物件のすばらしさを理解してもらうことができました。さらに、部屋を借りにショップに訪れた人に「アイケンジャパンのアパートはいいですよ」と勧めてもらえるようになったのです。余談ですが、オーナー様が賃貸ショップで噂を聞いて「当社でアパート経営をしたい」と来る人がいるほどでなんですよ(笑)。このことも高い入居率を維持している人気物件である証拠です。

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――アパート経営には、どんな人が向いているのでしょうか?

中島:
アパート経営は、株式を例にしていえば、配当金を得るために投資する人に向いていると思います。これは老後を考えた投資ともいえます。会社勤めの方であれば定年後に給与所得がなくなります。それを考えて30~40代の時にアパート経営に投資しておけば、定年後の残りの人生を家賃収入だけでまかなっていくことができる。つまり、長い期間をかけて家賃収入という配当金を得ていく投資なのです。当社では、不動産投資を始めようと考えている方たちには、アパート経営について、このように説明をしています。

このような考え方なので、性格的には質素倹約でコツコツとお金を貯めることができる人が向いていると私は思っています。投資で貯まったお金を派手に使ってしまうような人はオススメしません。実際、当社のオーナーの方々は地味な人が多いんですよ(笑)。

また、当社でアパート経営を考えている方には、「物件の1~2割程度の自己資金は用意してください」とお願いしています。これは、自分がお金を出すことで、アパート経営という投資に対する実感を持ってもらえますし、物件に対する愛着もわくと思っているからです。

・今後は土地活用の分野にも注力

――現在の不動産投資環境をどう見ていますか?

中島:
いろんな問題があって、金融機関の融資姿勢が厳しくなっているとは感じています。一方で、このことが契機になって「頭金0円、自己資金0円、諸経費も0円」という「ゼロ・ゼロスキーム」をうたい文句にしていた業者が激減しました。その結果、どこが堅実な不動産投資会社なのかがお客様側からも分かるようになったと思います。これは非常によいことです。不動産投資業界では、これまで売り上げだけを考えていた会社が多くあったのですが、そうした会社が減ったことで業界全体を覆っていたモヤが晴れたと思います。

――業界の健全化には、何が必要と思いますか?

中島:
アパート経営についていえば、70%の人が失敗しているといわれています。そうした人が出ないためにも、当社のアパート経営の考え方を広めていきたいですね。「アイケンジャパンの基準でなければアパート経営はしない方がいい」と業界に訴えていければと思っています。その結果として、当社の考えに賛同してくれる会社が増えるようになるとうれしいですね。

――最後に、今後の展開について教えてください。

中島:
土地活用を真剣に考えていきたいと思っています。「アイケンさんは個人で持っている土地にはアパートを立ててくれないでしょ?」という声を、いただくことが最近では多くなってきました。こうしたニーズに対応できるように力を入れていこうと考えています。当社は自社の物件のみだけと思われているのですが、相談があれば「個人の方の土地にも建てますよ」とお答えしています。ただし、当社が市場調査をしてダメだと思う土地には建てません(笑)。土地活用では大手が多いのですが、当社ならではの方法をいろいろと考えていこうと思っています。今は、そのための策を練っているところです。

 

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