投資用物件を購入しインカムゲインに期待するとき、最も重要になるのが賃貸管理です。
優良物件を購入できたとしても、そこで満足してはいけません。投資物件購入後、賃貸経営をしていく中で、賃貸管理が疎かになってしまっては入居者が付かないからです。
空室になれば、当然家賃収入は得られないので、キャッシュフローがマイナスとなり不動産投資に失敗してしまいます。
不動産投資において、賃貸管理は非常に重要なのです。
今回のコラムでは、不動産投資をするなら知っておきたい”賃貸管理のリスクと対策”についてお伝えします。
１、不動産の賃貸管理とは
不動産の賃貸管理とは、不動産オーナーが所有する物件を賃借人に貸し出す際に、賃借人との契約管理や入居者対応などを行う業務のことを指します。
具体的には、賃貸借契約書の作成や更新の手続き、入居者からの家賃や共益費の集金業務、定期的な点検やメンテナンスの実施、トラブル対応などが主な業務となります。また、空室の管理や広告宣伝、入居者の募集や申込み審査、入居時の立会いなども賃貸管理の範疇に含まれます。
オーナーは、賃貸管理会社に依頼することで、これらの業務を専門的に行ってもらうことができます。
さらに、物件の適切な管理を行い、収益を最大化するための提案や支援を行うことを「プロパティマネジメント（PM）」と呼びます。
賃貸管理は、不動産オーナーの手間や負担を軽減するだけでなく、物件の価値を維持し、入居者の満足度を高めるためにも重要な役割を果たします。
２、賃貸管理における失敗
賃貸管理で失敗をしないためには、まず、失敗事例を知っておくことが大切です。
本項では、賃貸管理における失敗についてお話します。
一般的にほとんどの賃貸オーナーは、賃貸管理会社に管理委託します。
その場合、入退去や入居者の募集、リフォーム等、賃貸管理業務を全て行ってくれます。
良い管理会社を選択できてさえいれば、特に区分マンションの賃貸管理において大きな失敗をすることはないでしょう。
しかし、管理の悪い会社に管理を任せっきりにしていると、入居者が住みたい、また長く住みたいと思う物件ではなくなってしまうので、不動産投資は失敗してしまいます。
空室時の入居者募集を管理会社に任せっきりにしていたところ、自分の物件を存分にアピールできるマイソク（※）になっておらず、再度作り直すよう指示するオーナーもいます。
良い管理を行うためには、自らが賃貸経営者として積極的に管理に関わっていくことが大切なのです。
- ※マイソク…一枚のチラシの中に、物件の概要や間取り図・契約情報などが取りまとめられている広告のこと
３、賃貸管理のリスク・入居者トラブルに巻き込まれないための対策
賃貸経営をする中で、入居者トラブルは誰しもに起こり得ます。
しかし、対策を講じることで、トラブルが起こる確率を限りなく低くすることは可能です。
入居者トラブルで最もリスクなのが、家賃滞納です。
家賃滞納リスクを回避するためには
- 可能な限り法人に貸す
- 東京23区内でも港区や千代田区など、入居者属性の高い立地の物件を選ぶ
という2点に注意しましょう。
トラブルに巻き込まれにくい選択をした上で、賃貸経営するのです。
必ずしも、都心3区や5区でなければいけない、という訳ではありません。賃貸需要が高い立地をしっかりと見極めることが重要なのです。
賃貸需要の高いエリアであれば、入居希望者について細かくチェックをしなくてもよいですが、立地によっては入居者が毎月の家賃を問題なく支払えるのか確認しておきましょう。
４、管理会社は変えられる？良い管理会社を選ぶポイント
管理会社は基本的には変更できます。
サブリース契約を結んでいる場合、管理会社の変更ができない可能性があるので注意が必要です。
管理会社を解約したいと思い、契約内容の詳細を確認したら違約金の特約などがあり解約できないこともあり得ます。
この場合、解約したい旨を管理会社に伝えても「契約書に捺印している」と言われてしまいます。
不動産会社によって、サブリース契約の内容は異なりますので、契約時に内容を充分に理解・把握しておくことで、後悔することがなくなるでしょう。
良い管理会社は、空室時や設備破損時の対応が1つの判断基準です。
変更するならば、次こそ良い管理会社を確実に選びたいところですが、外形的に良い管理会社を見抜くのは難しいため、信頼できる人に紹介してもらうなど「口コミ」が良いでしょう。
ご自身で判断することに迷った場合は、不動産投資の教科書「セカンド・オピニオンサービス」にご相談ください。
セカンド・オピニオンでは、
- いい不動産投資会社のポイントを知りたい
- 買っていい物件なのかわからない
- 提案された物件を不動産投資経験者に見てもらいたい
といった相談ができます。
セカンド・オピニオンを担当するのは、編集部に在籍する現役の不動産投資家です。そのため、不動産会社で聞きにくいことも聞けますし、営業されることもありません。
多くの投資家に知ってもらいたく、現在無料で相談できます。ぜひご利用ください。
まとめ
賃貸管理会社は、入居者募集、契約、更新など、書類作成などのやりとりをしてくれます。
会社員であれば、管理会社に委託しないと対応は非常に難しいと思います。
だからこそ、良い管理会社を選択し、安心して不動産投資を行えるようにしましょう。
なお、不動産投資の成功に近付くために、賃貸経営者であることを意識し、自らも管理に関わっていくことが大切です。
