アパート経営で利回りよりキャッシュフローに着目すべき理由

アパート経営において、利回りはどれくらいなのだろう……。

アパート経営をするにあたり、もっとも気になることのうちの1つは「利回りはどれくらいか」ということではないでしょうか。

しかし、アパート経営では、利回りだけでなくキャッシュフローにも着目すべきです。

この記事では、

• アパート経営における利回りについて（相場や注意点）
• 利回りよりもキャッシュフローに着目すべき理由
• 利回りの高いアパートを購入すべきか？

について解説します。

アパート経営において、利回りを気にすべきかどうか悩んでいる方々の参考になれば幸いです。

この記事をお読みの方で「アパート経営の収入はどれくらい？手取りを増やすための基礎知識」について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

１、アパート経営における利回りとは？

アパート経営における利回りとは、物件に投資した額に対して１年でどれくらいのリターンを得られるのかを数値化することです。

ここでは、「表面利回り」「実質利回り」のそれぞれについて説明いたします。

（１）表面利回り

①表面利回りとは？

アパート経営で、利回りを数値化する際に一般的なのが「表面利回り」です。

表面利回りは、単純に年間の家賃収入を物件購入価格で割った数値となり、「グロス利回り」とも表現されることがあります。

アパート経営に関連する経費や、購入時にかかる手数料などの費用は含まれません。

「数値が大きい方が利回りは良い」と単純で分かりやすいので、物件を比較するときに有用な数値です。

融資を受ける際に金融機関へ提出する計画書などでも、分かりやすい目安としてよく利用されています。

②表面利回りの計算方法

表面利回りは、以下の計算式で算出されます。

年間家賃収入　÷　物件購入価格　×　100　＝　表面利回り

例として、年間家賃収入5,760,000円（月額6万円×8部屋＝48万円）、物件購入価格50,000,000万円の場合の表面利回りを計算してみましょう。

5,760,000円　÷　50,000,000円　×　100　＝　11.52

よって、この物件の表面利回りは「11.52％」です。

（２）実質利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から固定資産税などの税金や、管理費や保険料などのコストを差し引いた利回りで、「ネット利回り」とも呼ばれます。

表面利回りよりも正確な数値を求めることができます。

アパート経営による利回りをしっかりと管理・把握したいなら、実質利回りを重視すべきでしょう。

実質利回りは、以下の計算式で算出されます。

（年間家賃収入－年間支出）　÷　物件購入価格　×　100　＝　実質利回り

例として、年間家賃収入5,760,000円（月額6万円×8部屋＝48万円）、年間支出1,546,580円、物件購入価格50,000,000万円として計算してみましょう。

（5,760,000円　－　1,546,580円）　÷　50,000,000円　×　100　＝　8.43

この物件の実質利回りは「8.43％」になります。

年間支出となるのは、以下のような費目です。

• 建物管理費、修繕積立金
• 固定資産税、都市計画税
• 賃貸管理会社管理費
• 火災保険料
• 税理士や司法書士への報酬

２、アパート経営の利回りの相場

アパート経営をするなら、利回り相場を把握しておくことも大切です。

ここでは、2009～2019年のアパートの表面利回り相場「全国」「首都圏」「東京市部」「東京23区」をそれぞれ紹介します。
参考元：健美家「収益物件 市場動向 年間レポート2019」

（１）全国平均

（２）首都圏

首都圏の利回りは、10年で-2.01％低下していることがわかります。

こちらも地価上昇・物件価格の上昇によるものです。

11年間の平均利回り相場は、9.41%です。

（３）東京市部

東京市部の利回りは、全国平均・首都圏と同様の理由で10年で-1.47％低下しています。

11年間の平均利回り相場は、9.03％です。

（４）東京23区

東京23区の利回りは、10年で-2.33％低下しています。

理由は（１）～（３）と同様ですが、都心部の地価上昇が著しいので利回りも著しく低下していますね。

11年間の平均利回り相場は、7.95％です。

アパート経営をするにあたって利回りを参考にする際には、次のような点に注意しましょう。

（１）利回りを信じすぎてはいけない

利回りはあくまでも目安であるため、利回りを信じすぎてはいけません。

表面利回りと実質利回りいずれにしても、アパート経営では空室リスクを考慮しましょう。

利回りを信じすぎていけない原因は、空室リスクなのです。

不動産投資会社の紹介する物件の利回りは、売り手を見つけるために利回りを高く設定している場合があります。

もちろん虚偽ということではありませんが、「最高の条件であればこのくらいの利回りになる」というある意味理想の利回りです。

紹介されている利回りは表面利回りが多い傾向にあります。

紹介された物件は表面利回りなのか実質利回りなのか、キャッシュフローはどのくらいかということに注目しましょう。

（２）利回りは年数とともに低下する

利回りは、年数とともに低下する恐れがあります。

年数とともに利回りが低下する理由は次の2つです。

• 築年数の浅い物件に住みたいという欲求がある人が多いから
• アパートは経年劣化するから

同じ条件・家賃であれば、より築年数の浅い物件を選ぶ人が多いでしょう。

築年数が経過した物件が新築物件に居住者を取られないためには、家賃設定を変更する必要が出てきます。

また、アパートの構造にもよりますが、10~20数年単位でアパートは修繕する必要があります。

施設設備の不備なども経年によって発生するものですから、当初の利回りが長期間続くわけではありません。

数年単位の利回りを考慮してアパート経営を検討しましょう。

４、アパート経営は利回りよりキャッシュフローに着目しよう

ここまで、アパート経営の利回りについて説明しました。

アパート経営では利回りを見ることも参考になりますが、「キャッシュフロー」にこそ着目すべきです。

ここでは、アパート経営においてキャッシュフローに着目すべき理由を説明します。

（１）不動産投資は融資でパワーアップする

アパート経営の物件探しにおいての「表面利回り」は、満室を想定した１年間の家賃収入を物件価格で割って算出したものです。

「実質利回り」は経費を含めて計算していますが、これも単純に満室を想定して物件価格で割って算出したものです。

どちらの利回りも、入居率や自己資金などが考慮されていません。

数値だけを鵜呑みにしてしまうと、アパート経営で大きな損失が出てしまう可能性もあります。

「表面利回り」「実質利回り」は、現金で物件を購入するときの指数として参考にするようにしましょう。

アパート経営は、金融機関から融資を受けて物件を購入して行うのが一般的です。

現金でアパートを購入し１棟のみで運営するよりも、融資を受けて複数のアパートで運営する方が多くの収入を得ることができます。

不動産投資は、融資を受けることでパワーアップさせることができるのです。

アパート経営でより重要なのは、「表面利回り」「実質利回り」を意識することではなく、融資による借入金を考慮した数値を意識すること。

アパート経営によって、自己資金がどれくらい増えるのかを数字で確認することも大切なことです。

これらを数値化するために有用なのが「キャッシュフロー」と「自己資本利回り」となります。

（２）キャッシュフローの計算式

キャッシュフローの計算は、以下のとおりです。

家賃収入　×　入居率　－　（借入金返済額＋経費）　＝　キャッシュフロー

例として、次のような場合でキャッシュフローを計算してみましょう。

• 年間家賃収入5,760,000円（月額6万円×8部屋＝48万円）
• 入居率100％
• 年間借入返済額2,730,000円
• 経費1,546,580円

5,760,000円　×　1,0　－　（2,730,000円　＋　1,546,580円）　＝　1,483,420

この物件のキャッシュフローは「1,483,420円」となります。

キャッシュフローは、家賃収入を単純に計算するのではありません。

入居率を考慮し借入金額も含めることでより正確に数値化でき、アパート経営を通して現在どれだけお金を持っているかを把握できるのです。

（３）自己資本利回りという指標

自己資本利回りの計算は、以下のとおりです。

キャッシュフロー　÷　自己資金　×　100　＝　自己資本利回り

例として、（２）で求めたキャッシュフロー1,483,420円をもとに、自己資金5,000,000円として自己資本利回りを計算してみましょう。

1,483,420円　÷　5,000,000円　×　100　＝　29.67

よって、この物件の自己資金利回りは「29.67％」になります。

自己資本利回りがわかると、何年で自己資金を回収できるかを把握できます。

このケースでは、3年強で自己資金を回収できることがわかります。

自己資本利回りを把握することは、複数の物件を買い進めるときに有効です。

５、利回りの高いアパートを買うべきなのか

アパート経営における物件購入の目安となる利回り。

利回りが高いアパートは買うべきなのでしょうか。

利回りが高くても、リスクとなる可能性がゼロではない場合も存在します。

ここでは、利回りが高くてもリスクとなるケースを確認しましょう。

（１）利回りとリスクは連動するという原則

ローリスクなのに確実にハイリターンを望める投資は、基本的にあり得ません。

どのような投資においても言えますが、高いリターンを期待できる案件にはそれなりのリスクがあります。

アパート経営を検討しているなら、リターンを得るためのリスクも受け入れて物件を購入するしかないと考えておくべきでしょう。

築年数の古いアパートや、最寄り駅や主要都市までのアクセスが悪い物件は安く購入できるので、満室であるなら家賃収入は一定以上の水準となります。

安く購入できるのに家賃収入が水準以上なので、表面利回りは高いと判断されます。

高利回りアパート物件として売り出されるでしょう。

一方、築年数が古くてさらに立地が悪い物件は、空室率が高くなる傾向があります。

キャッシュフローではマイナスになってしまう可能性もあります。

このように、空室を見込んでいない利回りだけでアパート物件の購入を判断するのは、リスクとなるケースも少なくはないのです。

（２）空室リスク

空室リスクは不動産投資の最大のリスクといえます。

空室率の計算式は下記のとおりです。

空室率　＝　（空部屋数 × 空室日数） ÷ （全部屋数 × 365） × 100％

主な利回り計算方法は満室時の数値であるため、計算した年間収入を毎年得られるとは言い切れません。

空室が出たら、すぐに入居者を見つけなければ収入が大きく減少してしまうことになります。

購入時はほぼ満室であっても、築年数や立地が悪ければ、退去者が出た場合は次の入居が見つからず空室状態が長期間続いてしまう可能性もあります。

結果、高利回りを期待した購入者は、リターンが出ずにが収益で苦労してしまうのです。

アパート経営を長く続けたいのなら高利回りばかりを気にするのではなく、立地や付帯設備などを考慮することが大切です。

空室が長期間続かない物件であるかに重点を置いて購入するようにしましょう。

紹介されている物件や気になっている物件についてより細かくキャッシュフローを出したい方は、ぜひ空室率を計算してみてください。

（３）家賃下落リスク

「同じ家賃なら新しくて綺麗な物件に住みたい」と考えている人は多い傾向にあります。

アパートのオーナーは入居者のニーズ応えるために、設備投資やリフォームなどを繰り返すでしょう。

しかし、いくらリフォームしていい部屋に見せたとしても、費用対効果を考えると限界があります。

築年数が経った物件が、新築物件と同等の家賃収入を期待するのは難しいのです。

家賃が下落する要因は設備や部屋などの快適さだけではなく、立地条件も大きく関わるものなので、必ずしも築年数だけでは判断できるものではません。

しかし、一般的に築年数が１年経過すると家賃も１％下落するともいわれています。

物件購入を検討するときは、家賃下落リスクも想定しておくのが大切です。

（４）流動性リスク

高い利回りを期待して購入したアパートが、想定していた家賃収入を生み出してくれない場合、コストばかりかかってしまいますね。

そのため、早く手放して現金化したいと考えるケースもあるでしょう。

不動産は売却しようとしても、すぐ買い手が見つかるものではありません。

売れなければ、いつまでもコストだけがかかってしまいます。

アパート経営は不動産の流動性の低さもリスクとなってしまうのです。

また、早く売却したいことを買い手に見透かされてしまうと、足元を見られ安く買いたたかれる可能性もあります。

売却損でさらに損失が出てしまうことになるのです。

築年数が古いアパートでは、次の買主に金融機関の融資がつかないため、築年数が新しいアパートよりも売りにくい傾向があります。

中古アパート物件を購入する際にも注意が必要です。

売却する側は、高く売れる時期を見計らっています。

例えば、空室が長期間続いていた物件でも、たまたま満室になったタイミングで売り出せば、高利回り物件として買い手もつきやすくなるというわけです。

アパート経営をするなら、資金繰りに苦労して途中であきらめてしまうなどがないように、空室や家賃下落、流動性の低さなどのリスクに注意して長期的な運営を見据えてしっかりと計画してから始めましょう。

６、アパート経営におすすめの不動産投資会社

最後にアパート経営におすすめの不動産投資会社を4社紹介します。

気になった会社がありましたらぜひ問い合わせや資料請求をしてみてください。

（１）中古一棟アパートを販売するおすすめの不動産投資会社2選

①武蔵コーポレーション株式会社

• 資本金：1億円
• 従業員数：150名（グループ会社含む）
• 所在地：〒100-6229　東京都千代田区丸の内1-11-1 パシフィックセンチュリープレイス丸の内29階
• https://www.musashi-corporation.com/

武蔵コーポレーションさんは、一棟もの売買や仲介に特化した不動産会社で、賃貸管理にも強みがあります。

同社の社員の中にはアパート経営を経験された方が複数いるため、究極のオーナー目線であることも特徴の一つです。

武蔵コーポレーションさんは、不動産投資の教科書としてもおすすめしている会社の1つです。

今ならAmazon不動産投資本部門1位となった書籍の無料プレゼントキャンペーンを実施中ですので、応募されてみてはいかがでしょうか。

②横濱コーポレーション株式会社

• 資本金：1億8,950万円
• 従業員数：38名
• 所在地：〒220-8138　神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1 横浜ランドマークタワー38階
• https://yokohamacorp.jp/

横濱コーポレーションさんは、神奈川県内に特化して不動産投資用の物件の売買・仲介・管理をしている不動産会社です。

紹介している物件は、一般流通で公開されているものではなく、同社の独自ルートで仕入れた物件のみという特徴があります。

（２）新築一棟アパートを販売するおすすめの不動産投資会社2選

①株式会社アメニティジョイハウス

• 資本金：1億円
• 従業員数：77名（2020年4月）
• 所在地：【日本橋オフィス】〒103-0023　東京都中央区日本橋本町4-1-1 加島商館ビル9F
• 【本社】〒297-0233　千葉県長生郡長柄町六地蔵685番地1
• 【新宿オフィス】〒160-0023　東京都新宿区西新宿3-9-3 第三梅村ビル4F
• 【津田沼オフィス】〒274-0825　千葉県船橋市前原西2-30-7 AJ津田沼2F・4F
• https://www.ajoyh.jp/

アメニティジョイハウスさんは、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括して行っています。

ローコスト＆ローリスクのアパート経営を提案しており、東京・千葉・埼玉を中心に、新築・木造・3階建てアパートを展開。

独自のネットワークをシステム化することで、高い入居率を確保しています。

東京圏（1都3県）どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現していることが特徴。

会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えないそうです。

アメニティジョイハウスさんは、不動産投資の教科書としてもおすすめしている会社の1つ。

今なら1都3県の方限定で、メンバーズ登録するとAmazon不動産投資本部門1位となった書籍の無料プレゼントキャンペーンを実施中！

ぜひ応募してはいかがでしょうか。

②株式会社アイケンジャパン

• 資本金：5,000万円
• 従業員数：114名（2019年9月）
• 所在地：〒107-0052　東京都港区赤坂7-1-16 オーク赤坂ビル11階
• https://aikenjapan.jp/

アイケンジャパンさんは、全国エリアで一棟アパート経営に特化した不動産投資会社。

独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、アパートが築10年を経過しても「99％」というかなり高い入居率を維持しているそうです。

アイケンジャパンさんで資料請求をすると、同社のパンフレットとDVD資料を無料でプレゼントしてくれます！

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まとめ

いかがでしょうか。

今回は、アパート経営におけるキャッシュフローの重要性について解説しました。

もちろん、アパート経営は家賃収入でリターン収益を上げるため利回りも重要ですが、アパート経営では、金融機関から融資を受けて運営することが多いため、、そのレバレッジ分をも計算に入れていく必要があります。

キャッシュフローや自己資本利回りなどの経営指標を把握しておけば、物件数を増やせるかの判断もしやすくなり、収入を増やせる可能性を広げることもできます。

利回りのリスクに注意し、キャッシュフローに注目して「成功するアパート経営」を目指していきましょう。