空室率を下げるため知っておくべき6つの空室対策

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ビジネスマン不動産投資をする際に、空室リスクを懸念している方も少なくないないではないでしょうか。 物件を購入したのはいいですが、空室になってしまい、利益を得ることができないのは困りますよね。

そこで今回は、空室率を下げるための空室対策を紹介していきます。ご参考に頂ければ幸いです。

 

新築一棟投資法

 

目次

1、空室率の現状を知ろう

2、空室対策にはどのようなものがある?

3、利便性のいい立地の物件を選ぶ

4、安定して人気のある間取りや設備の物件を選ぶ

5、家賃相場を知る

6、サービスの質の高い管理会社を選ぶ

7、集客力の高い賃貸仲介業者に入居者募集を依頼

8、入居したくなるような魅力的なサービスをつける

1、空室率の現状を知ろう

空室対策を紹介する前に、まず現在の日本の住宅の空室率の現状を知りましょう。

(1)現在の空室状況について

7月29日に総務省が「2013年10月1日時点の空き家数は全国820万戸、住宅に占める比率は13.5と、ともに過去最高を更新した。」と発表しました。

(2)なぜ空室率が上がっているのか?

ではなぜ空室率が上がっているのでしょう? 様々な原因が考えられますが、その一つとして、「賃貸物件に関する需要と供給のバランスが合っていない」ということが考えられます。

つまり、家を借りたい人の数に比較して賃貸物件の数が多くなっている状態が考えられます。 実際、国土交通省によると、13年度の新設賃貸物件は15.3%増の37万戸だそうです。家を借りたいニーズが増えていないのにどんどん新たに賃貸物件が建築されているのです。

(3)なぜ新設賃貸物件が増加しているのか?

ではなぜ新設賃貸物件が増えているのでしょう? その背景にあるのは「相続税の節税対策」です。 来年1月から、基礎控除額が4割引き下げられるため、課税範囲が広がり、課税対象者が現在の年間約5万人から1.5〜2倍に増えると言われています。 賃貸物件は、人に貸しているとのことで、相続税の課税対象として評価額が 大きく下がります。

そのため、相続税課税強化を前に、個人の節税対策としてアパートなどの賃貸物件の建設が急増しています。 これは、都市部でも地方でも同様の現象が起きています。 このような賃貸物件の増加が要因となって空室率が上昇傾向にあるのです。

賃貸住宅の空室率が上昇し続ける原因について詳しくは「賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因と対策について」をご参照ください。

2、  空室対策にはどのようなものがある?

今後も空室率が上昇傾向の中で、自分の賃貸物件の空室率を下げるのは難しいのではないかと考えている方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。 逆に考えてみるのはいかがでしょう。

あなたの賃貸物件はその8割以上の入居物件に入っていればいいです。そのため、空室対策を紹介していきますので、是非参考にしてみてください。

  • (1)利便性のいい立地の物件を選ぶ
  • (2)安定して人気のある間取りや設備の物件を選ぶ
  • (3)家賃相場を知る
  • (4)サービスの質の高い管理会社を選ぶ
  • (5)集客力の高い業者に入居者募集を依頼する
  • (6)入居したくなるような魅力的なサービスをつける

では、それぞれについて詳しく見てみましょう。

3、利便性のいい立地の物件を選ぶ

賃貸物件を探される時に、やはり通勤にしても、通学にしても利便性のいい立地ではないでしょうか。 しかし、ターゲットによって、利便性のいい立地に対する定義が変わってきます。サラリーマンでしたら、通勤時間30分以内とか、移動駅は5駅以内とかに対して、学生の場合は、最寄り駅ではなく、学校のキャンパスの近くにあるのは利便性がいいということになります。 つまり、購入する物件の立地をどこにするかはまずターゲットを決めましょう。

ターゲットを決めてから、そのターゲットのニーズに合った利便性のいい立地を選びましょう。

4、安定して人気のある間取りや設備の物件を選ぶ

実は、空室率を下げるには、長く住んでくれる入居者を探す事が一番の近道です。退去が無ければ、空室の心配もありません。 では、長く住んでもらえる物件とはどんな物件でしょう。

利便性のいい立地にあるのもそうですが、「住み心地のいい」物件であることも大事ではないでしょうか。その地域の特性なども視野に入れつつ、安定して人気のある間取り・設備などを備えている物件を選びましょう。 住み心地が良ければ、面倒な引っ越しもしたくなくなるはずです。

5、家賃相場を知る

空室になる原因の一つとして、家賃が相場より高くなっている事が考えられます。 現在設定されている賃料が適切であるかどうかは、「無料」で利用することが出来る家賃査定サイトでチェックすることができます。気になる方は是非利用してみて下さい。

なお、より正確に査定して頂くためには、4社以上の申請をオススメします。

■ イエカレ+

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http://plus-search.com/relocation/lp-1

6、サービスの質の高い管理会社を選ぶ

上記にて住み心地のいい物件には、人気の間取り・設備を取り入れると紹介しましたが、住み心地は部屋の中だけではなく、日頃の対応もとても大切です。 マンションの外観やエントランスの清掃、クレームの処理、その他のメンテナンスの対応なども「住み心地」に繋がるのではないでしょうか。

そのため、きめ細かいメンテナンスをしてくれる管理会社があれば、住人も満足するでしょう。そのような日常生活の安定感や満足感を満たしてくれる、サービスの質の高い管理会社を選びましょう。 では、サービスの質の高い管理会社はどのあたりをみて判断すればいいでしょうか?各管理会社のウェブサイトを見て以下のような点を参考に選ぶとよいでしょう。

  • 受注管理しているマンションの戸数
  • 緊急時などの管理体制
  • マンション管理資格所有者数
  • 国際規格ISO(国際標準化機構)9000シリーズ取得の有無

など。

以下のような管理会社が上記管理会社を選ぶポイントをクリアしていると言えるでしょう。

(1)大京アステージ

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http://www.daikyo-astage.co.jp/

(2)日本ハウズイング

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http://www.housing.co.jp/

(3)東急コミュニティー

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http://www.tokyu-com.co.jp/

(4)長谷工コミュニティ

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http://www.haseko-hcm.co.jp/

7、集客力の高い賃貸仲介業者に入居者募集を依頼

現在賃貸物件の情報源を検索するには、PCサイト・スマートフォンなどを使って部屋探しをしている方は8割を超えているそうです。 建物の外観写真から、部屋の中の写真を数多く掲載し、最近は動画による紹介するサイトも多くなってきました。

つまり、早く新たな入居者を決めるには、対応できる媒体を多く持っていて、かつ高い集客力を持っている賃貸仲介業者に依頼する必要があります。また、その業者にいかに自分の物件が魅力的賃貸物件であるかをアピールしてもらう事も非常に大切です。 集客力の高い賃貸仲介業者であるか否かは、「賃貸物件+地域」などで検索した時にサイトが上位表示されているか、積極的に広告を出しているかなどで判断するとよいでしょう。

8、入居したくなるような魅力的なサービスをつける

空室の期間が少しでも長くなると、家賃下げた方がいいのでは?と考えるオーナーは少なくないようです。確かに、相場家賃より安ければ入居者も決まりますが、しかし、一旦下げた家賃はもう上げるには非常に難しいでしょう。 そのとき、家賃を下げるのではなく、

  • 礼金をゼロ
  • 一ヶ月分の賃料をサービス

など、入居者にとって嬉しいサービスをつけるのはいかがでしょうか。 短期的に見ると少し損をしているように見えますが、中長期的に見たとき、一旦下げた家賃をこれからも下げ続けなければ行けないよりメリットが大きくなります。魅力的なサービスを付けられれば、場合によっては相場より家賃が高くてもいいかもしれません。

まとめ

いかがでしたでしょうか? 人口減少により住宅に対する需要減少傾向であると言われておりますが、需要がなくなるわけではありません。今回紹介した内容を参考にして頂き、他の大家さんより空室対策を徹底して安定した収益を上げてもらえれば幸いです。

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八木 チエ 著者プロフィール: 八木 チエ

株式会社不動産投資の教科書の代表取締役社長。宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランナー。得意の中国語を活かし、中国の方への日本の投資用不動産販売経験後、2014年に株式会社 不動産投資の教科書を設立。


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