「所有物件の空家が増えてきて困っている……」
とお悩みの方いらっしゃるのではないでしょうか？
空家問題は特定のオーナーさんだけのものではなく、増加する空家が全国的に社会問題化しつつあります。
空家のまま放置していても税金が出ていくばかりであるばかりか、他にもリスクが考えられるので、何とか空家活用をする方法はないかというお考えは切実だと思います。
- 所有物件が空家続きという方のお悩み
- 空家活用方法として考えられる選択肢5つ
- リノベーションによって再生する空家活用方法
- 用途変更による空家活用方法
- 参考になる空家活用の成功事例集と活用したい仕組みや制度
どれも具体性のあるものばかりで、うまく活用することができれば空家が金の卵を産む収入源にもなり得るので、ぜひ最後までお付き合いください。
収益物件の選び方について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
目次
１、空家活用したい！空家所有者が抱えるお悩み
所有されている物件が空家続きになっているというオーナーさんにとって、そのお悩みとはどんなものでしょうか。
（１）全国的に拡大している空家問題
まず認識しておくべきことは、全国的に進行している空家問題です。
以下のデータは総務省の「住宅・土地統計調査」をもとに国土交通省がグラフ化したデータですが、2013年の時点で800万戸を超える空家が日本全国にあることが分かります。
出典：国土交通省
この傾向はその後も続いており、空家戸数が1,000万戸を超える日もそう遠くないでしょう。
所有されている物件が空家であるというのは、このように構造的な問題も原因のひとつです。
（２）ずっと空家なので売るに売れない
ずっと空家になっている物件を売ろうと思っても、買い手を見つけるのは困難です。
オーナーチェンジ物件といってすでに入居者がいる物件だとすぐに利回りを出すことができますが、入居者がいない物件は入居者を見つけることから始めなければなりません。
しかも長らく空家のままになっているというのでは、一層売るのが難しくなるのは明白です。
空家なので売ってしまいたいと思ってもなかなか売れず、売るに売れないというのも悩ましい問題です。
（３）空家のまま放置していると不安だ
それでは空家のまま今後も放置しておくのもやむを得ないと考えるオーナーさんも出てくるわけですが、空家を空家のまま放置しておくことにはいくつかのリスクがあります。
- 廃墟化して不良少年のたまり場になったりホームレスが住み着いてしまう
- 火災が発生して近隣に延焼してしまうと責任を負うことになる
- ごみの不法投棄や衛生状態の悪化を招きやすい
- 植木などがあると枝が隣家に越境する恐れがある
細かいものも含めると、まだまだ考えられるリスクはあります。
やはり空家を空家のまま放置しておくことはゼロどころかマイナスとなってしまうと認識しておく必要がありそうです。
（４）空家を解体するにもお金がかかる
空家のまま放置しているのはリスクがあるということで解体をしようにも、もちろんお金がかかります。
家の解体費用については、一般的な木造建築の家を1軒解体するのにおおむね150万円程度かかるというのが相場です。
空家のまま放置しているリスクを回避するのに必要な費用が、150万円。
しかも更地にしたからといってリスクが完全になくなるわけではなく、その後の活用方法が決まっていなければ、特に目的のないことに150万円の費用を使う必要があるわけです。
（５）法改正によって空家だと税金が高くなる
国もこうした空家問題には頭を悩ませており、そのための対策として放置されている空家に6倍もの固定資産税を課すという、事実上のペナルティを設けています。
これが、空家対策に関する特別措置法という法律が根拠となっています。
放置されてから1年以上経っている空家で衛生的な問題、倒壊の危険があるなどの理由で国土交通省に認定されてしまうと「特定空家」となり、固定資産税が高くなってしまうのです。
つまり、解体費用がかかるからといって空家を放置していると、いつかはこのような措置をとられてしまう可能性があります。
２、空家活用方法として考えられる選択肢5つ
持っているだけでは出費やリスクを伴う空家、だからといって解体するにもお金がかかる「厄介者」を活用するのが、空家活用です。
それでは空家活用には具体的にどんな選択肢があるのでしょうか。
（１）空家活用方法①リノベーションによって再生する
リノベーションというのは、家全体のデザイン性やコンセプトをも変えてしまうほどのリフォームのことです。
間取りを変えることや設備面での拡充も可能なので、新築住宅とそん色のないほどに家を生まれ変わらせることができます。
リノベーションによって新築同様の家に生まれ変わらせることができれば、入居したいと思う人が現れる可能性も高くなります。
そこからは普通の賃貸住宅と同じように不動産収入が期待できるので、空家活用の中では最も魅力的な選択肢と言えます。
リノベーションによる空家活用についての詳細は、後述します。
（２）空家活用方法②用途を変更する
長らく空家のままになっているということは、そこに住みたいと思う人がなかなか出てこないわけです。
しかし、その場所で「住みたい」とは思わなくても何らかの形で利用したいと思う人はいるかも知れません。
その場合に考えられる空家活用法が、用途変更です。
空家にある程度の手直しをして活用している事例は、全国に数えきれないほどあります。
例えば、京都の町屋を改装して営業しているカフェなどはその典型例です、築年数だけを考えるととっくの昔に廃墟化していてもおかしくないような家ですが、京都の町屋であるという価値をしっかりと高めて再活用する手法は、空家活用のお手本とも言える事例です。
用途変更による空家活用については、後述します。
（３）空家活用方法③更地にして土地活用する
空家を解体して更地にして、ゼロからの土地活用という選択肢もあります。
先述のように更地にするにはコストを要しますが、空家のまま放置しているよりも廃墟化や治安の問題を避けられる意味でも、意義はあると思います。
また、更地にしてから土地活用だと空家のまま活用するのとは違う活用法の選択肢も生まれます。
更地からの土地活用については、以下に詳しい記事がありますので、ぜひそちらもお読みください。
こちらの記事では、具体的な土地活用法の解説と、その土地活用をするには誰に相談すれば良いのかという相談先もご紹介しています。
（４）空家活用方法④借り上げ
空家のまま放置していて困るのは、オーナーさんだけではありません。
地域の景観が悪くなってしまったり治安への悪影響など、町づくりにも影響を及ぼす可能性があるため、自治体などでも空家対策に取り組んでいるところがあります。
公的なもの、NPO法人などの団体が取り組んでいるものを含めて、空家活用の選択肢に「借り上げ」という制度があります。
借り上げを行っている事業者に対して空家を貸し出し、その事業者は空家をさまざまな活動に利用する代わりにオーナーさんには長期契約で賃料収入が入る仕組みです。
ただし、何もしなくても空家活用をしてくれるので魅力的ですが、当然ながら空家として放置されていた家なので賃料は「貸さないよりはマシ」という程度であることは織り込んでおいてください。
- 一般社団法人移住・住みかえ支援機構
- NPO法人 空家・空地管理センター
https://www.akiya-akichi.or.jp/use/patterns/leased/
（５）空家活用方法⑤売却する
長らく空家のままになっている家で、今後も入居者が出てくる見込みがあまりない（もしくは募集する意思もあまりない）というのであれば、ここはもう売却という選択肢が最も得策です。
空家なので価格面であまり良い条件は期待できませんが、ずっと持っていて税金や管理費だけが出ていくことに不安を感じるのであれば、いっそのこと売却してしまったほうが良いでしょう。
売却については、一括査定サイトなどで使って見積もりを取るのも良いですが、如何せん空家なので値段がつきにくく、どちらかというと空家問題に取り組んでいる事業者に売却したほうが良心的な対応が期待できます。
- 全国空き家管理ナビ
- HOME 4 U 不動産売却
https://www.home4u.jp/sell/promotion/index_01_05?ad=scnc_fs_01&xadid=scnc_sel_af_01
３、リノベーションによって再生する空家活用方法
空家をリノベーションして新築同様に再生、そこから賃貸経営をする方法についてその基本や考え方について解説します。
（１）リノベーションで居住したくなる家に再生する
所有している家が長らく空家のままなのは、家自体が古くなってしまって住みたいと思えるような状態になっていないことが原因かも知れません。
近隣に空家が少なく、自分の所有物件だけが空家になっているのであれば立地条件ではなく建物に原因がある可能性大です。
そんな時に検討したいのが、リノベーションによる家の再生です。
築年数が古く、デザイン的にも今の時代にマッチしていないのであれば、リノベーションによってデザインも今どきのものに変更することができます。
もちろん耐震補強や防火建材の採用など、今どきの安全性能を持たせることも可能です。
設備面でも拡充を図り、新築とそん色のない家にすれば入居したいと思える人が出てくる可能性も大きくなるので、近隣に空家が少ないような地域であれば検討の価値が大いにあります。
（２）空家再生の基本的な考え方
リノベーションによって空家再生をするには、以下の3点を満たしている必要があります。
①耐震性能を向上
古い家に多くの人がもつ懸念は、「見た目の古さ」よりも「安全性」です。
耐震基準が厳しくなる前の建物であればなおさらで、安心して住めない家に住もうと思う人は今後さらに少なくなっていくでしょう。
そこでリノベーションの際に最も重視したいのが、安全性の向上です。地震大国であり、今後大きな地震が予想されている日本において、耐震性能の向上は不可欠です。
リノベーションでは耐震補強や防火建材の使用など防災性を高める工事も可能なので、特にお金をかけてしっかりと行いたい部分です。
②人気のデザイン、設備
記事の末尾には空家活用の事例集をご紹介しますが、これらの事例を見ても見た目の刷新はやはり人目を引きます。
今どきの斬新なデザイン表現など、リノベーション工事の技術的進歩によってかなり自由度が高くなっているので、空家活用の一環として大胆なデザイン変更は面白いと思います。
また、設備面でも今どきの人気設備をしっかりと導入しておきたいところです。
築年数が古いからと言ってそれだけ賃貸住宅を選ぶ人ばかりではなく、重要なのはそこに住みたいと思う家になっているかどうかです。
③敢えて古い部分を残す
リノベーションと新築の大きな違いは、全くのゼロから家を作るわけではないところです。
先ほどの例で挙げた京町屋を再生したカフェでも、リノベーションではあえて京町屋の風合いを残しており、それが売りになっています。
残すべきものは残すという思想は、リノベーションならではのものです。
古い建物では柱や梁に良いものが使われている場合も多く、こうした良いものは積極的に残してデザイン性に採り入れるなどの工夫や遊び心は大切にしたいものです。
４、用途変更による空家活用方法
空家をそのまま住居として使用するのではなく、用途を変更することで活用する方法があります。
空家再生では成功事例が多く、建物をそのまま使えるところもメリットです。
（１）住居が店舗や福祉施設になる
空家とは読んで字のごとく、「空いた家」です。住居としての用途ではすでに役割を終えていても、それ以外の方法なら使い道があるかも知れません。
それが用途変更による空家活用の基本的な考え方です。
最近多いのは、店舗や福祉施設への転用です。何度か登場している京都の町屋カフェというのも、もともと住居だった町屋を店舗であるカフェに改装している事例です。
何らかの理由で住居としての利用価値がなくなってしまった空家を、店舗として再生して好例です。
その他にも障害者作業所や高齢者向けのグループホーム、デイサービスセンターなどに改装して利用している事例も数多くあります。
（２）空家がある地域のニーズを考慮しよう
こうした用途変更による空家活用は、その空家がある地域にどんなニーズがあるのかを精査する必要があります。
古くからの住宅地で高齢者が増えているのであれば福祉施設への転用が良いでしょうし、観光客が多く集まるような場所であれば敢えて古い風合いを残してカフェや土産物店などに転用するといった具合です。
若い人が多く移り住んでくるような地域であればリノベーションをして住宅として再生するのも一考ですが、シェアハウスなど今どきの形態による賃貸経営を検討に値するのではないでしょうか。
５、参考になる空家活用の成功事例集と活用したい仕組みや制度
最後に、すでに空家活用で成功している事例集と、空家活用の相談窓口や利用する価値のある制度などをご紹介します。
（１）空家活用の成功事例集
これまでに多くの空家活用事例が日本全国にあるので、それらの中から参考になる事例をまとめたサイトをご紹介します。
・空き家の活用事例（国土交通省資料）
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/02/020707/03.pdf
・大阪市内における空家等の活用の事例集（大阪市）
https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000337763.html
・活用事例集（公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会）
https://www.chintai.or.jp/akiya/zirei.pdf
（２）活用したい自治体の空家活用支援制度
日本全国の各地には、自治体を挙げて空家対策に取り組んでいるところがあります。
そうした自治体の制度などをうまく利用して空家活用をすれば活路を見出せるかも知れないので、ぜひお住まいの自治体にそのような制度がないかチェックしてみてください。
以下のサイトにも主要な制度が紹介されていますが、これ以外にも多くの自治体に空家対策の制度があると思います。
⇒資源を有効活用。各自治体の空き家対策まとめ（自治体クリップ）
https://clip.zaigenkakuho.com/akiya_taisaku_zenkoku/
（３）空家バンク
空家を貸したい人、活用したい人と、空家に住みたい、利用したいと思っている人をマッチングする各種サービスをご紹介します。
空家オーナーの方はこういったサイトに登録をしておくと検索対象になるため、利用したいという人からの申請が来るかも知れません。
- JOIN（一般社団法人移住・交流推進機構）
https://www.iju-join.jp/akiyabank/
- 空き家バンク（LIFULL HOME’S）
https://www.homes.co.jp/akiyabank/
まとめ
空家問題はオーナーさんだけの問題ではなく全国的な問題であり、それに対して官民を問わずさまざまな対策が講じられています。
今後も空家問題はさらに進行すると見られているため、そのための対策も続々と新しいものが登場することでしょう。
その流れをしっかりと見極めつつ、最も良い空家活用の道筋を探っていただければと思います。
この記事がそのためのお役に立つことを願っています。
参考：
