• 不動産購入
  • 2021/3/23

分譲住宅は新築と中古どっちを選ぶ?|理解しておきたいそれぞれのメリット・デメリット

家を買いたいけど、新築住宅か中古住宅どっちにしようか迷う……。

分譲住宅を購入したいと考えている方のなかには、新築の中でも比較的安価な新築分譲住宅と、中古分譲住宅のどちらを購入しようか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そもそも「分譲」って何?という方のためにも今回は、

・分譲とは
・分譲住宅のメリットデメリット
・中古分譲住宅特有のメリットデメリット

さらに、物件を探そうと思った方に向けて、

・それぞれの物件を探す際の注意点

以上の4点を、不動産についてのコンテンツを発信している当メディア「不動産投資の教科書」が紹介します。

1、分譲住宅とは

(1)分譲とは

分譲とは、分割譲渡のことで、土地や建物を区分けして販売する住宅のことです。

分譲住宅には、次の2種類があります。

土地付き一戸建て住宅
分譲マンション

土地付き一戸建て住宅は、建物と土地で販売されています。

分譲マンションは、1棟のマンションが1部屋ずつ分割されて、それぞれ独立した住宅として販売されています。
分譲マンションでも、土地を含めて所有権を持ちますが、集合住宅なので権利は他の住民と共有しています。なので個人の自由で土地を使用することはできません。

(2)分譲住宅の特徴

分譲住宅の最大の特徴は、同じエリアに似たような物件が並んで建っているという点です。

分譲住宅は、すでに家が完成した状態で販売されています。
そのため、間取りや設備はあらかじめ決まっており、買主が好きなように決めれる自由度はありません。

分譲住宅は、一般的に不動産会社が所有している土地の中で新築住宅を建設し、土地と建物を合わせて販売します。
分譲住宅を購入すれば、その建物が建っている土地も同時に得ることになります。

本記事では、「分譲一戸建ての住宅」について、新築と中古それぞれのメリット・デメリットなどを、詳しく紹介します。

2、分譲一戸建て住宅のメリット・デメリット

(1)メリット

分譲一戸建て住宅のメリットは、以下の通りです。

・新築の場合は注文住宅に比較して安い
・購入前に、住宅の実物を見学できる
・すぐに入居できる

①新築の場合は注文住宅に比較して安い

分譲住宅は、分譲地にデザインや設備が同じものを複数建てるため、資材を一度に発注、建設するため費用を抑えて家を建てることができます。

1からデザインや間取りを自分で決める注文住宅より、安価で手に入れることができるという点は、メリットといえるでしょう。

②見学ができる

分譲住宅は、すでに家が建っていることが多いため、見学や内覧をすることが可能です。
家具の配置や部屋をどう使うかなど、具体的に実際の生活をイメージして購入を検討することができます。

③すぐに入居できる

分譲住宅は、土地と住宅を同時に購入することができて、すでに家が完成されているので、購入から入居までがスピーディーに行うことができます。
また、売主が個人ではなく、不動産会社やハウスメーカーなどの企業であるため、素早く安心に取引することができます。

(2)デメリット

分譲一戸建て住宅のデメリットは、以下の通りです。

・間取りや内装、外観のデザインなどの自由度がない
・建築会社が決まってる
・工事の経過が見れない

①自由度がない

分譲住宅は、間取りや内装、外観などを自由に選ぶことができないため、個性やオリジナリティを出せません。

②建築会社が決まってる

住み始めてからのメンテナンスなどのアフターフォローや保証は、家を購入する際に重要なポイントです。
アフターフォローや保証において信頼できる建築会社が選びたいですが、分譲住宅の場合すでに建築会社が決定しています。

③工事の経過が見れない

分譲住宅は、建物が完成後に販売することが多いため、家を建てる工事の経過を見ることができません。信頼できる建築会社でない限り、工事の経過を見ないのは安心することができません。

(3)こんな方におすすめ

分譲住宅は、こんな方におすすめの物件になります。

・新築物件が欲しい
・費用はできる限り抑えたい
・内装や外装にこだわりがない
・実際に自分の目で確かめて購入したい
・早く入居したい

3、中古の分譲戸建て住宅のメリット・デメリット

前章で紹介した分譲住宅のメリットやデメリットは、新築・中古ともにあてはまります。

費用を安く抑えて一戸建て住宅を購入したいという方は、中古の分譲一戸建て住宅を特に検討しているのではないでしょうか?

本章では、分譲中古住宅特有のメリットやデメリットを紹介します。

(1)メリット

中古の分譲戸建て住宅のメリットは以下の通りです。

・新築分譲住宅よりも値段が安く購入できる
・リフォームやリノベーション次第で新築同等の暮らしにできる
・住みたいエリアに物件がある可能性が高い

①値段が安い

中古分譲住宅の最大のメリットは、新築分譲住宅に比べて費用を抑えることができる点になります。
中古の木造住宅には、築年数20年を超えると、建物の価値がほとんどなくなります。
そのため、「古家付き土地」として販売されている場合、土地の費用だけで購入できる場合があります。
新築分譲住宅に比べると、中古分譲住宅は安く購入できる可能性があるでしょう。

②リフォームやリノベーション次第で新築同等の暮らしにできる

築20年気経過した価値のないような建物でも、内装をきれいにして最新の設備を導入することで、新築同様の暮らしを手に入れることができます。
土地費用だけで物件を購入して、建物費用に使う予定だった予算を、リフォームやリノベーションに充てるという方法がオススメです。
さらに、リフォームやリノベーションは、自分で間取りやデザインなどを決めることができます。その点で、分譲住宅よりも自由度が高くなります。

③住みたいエリアに住める

新築住宅に比べて、中古住宅は住みたいエリアに物件があることが多いです。
住みたいエリアがある場合、立地などの条件が良い分譲中古住宅を見つけやすい場合があります。
駅近のような利便性が高い土地は、分譲住宅を建てるような広い土地がないため駅から遠いことが多いです。

(2)デメリット

中古の一戸建て住宅のデメリットは、以下の通りです。

・中古であること
・維持費用が高い
・耐震性が低い場合ある

①中古であること

中古の一戸建て住宅の最大のデメリットは、中古であることになります。
過去に誰かが住んだことがあると、美観に対して良くない印象を持ちます。
特に、水回りに関してのネガティブな意見は多いです。
中古住宅は新築住宅に比べて、建物や設備が古いです。物件によっては、傷や汚れがひどい場合もあります。
入居済み状態が気になる方や、建物や設備が古いことを気にする方は、大きなデメリットとなるでしょう。

②維持費用が高い

中古の戸建て住宅は、新築の物件と比べて老朽化が進んでおり、修繕やメンテナンスが必要になる場合が多いので、維持費用が高くなります。
特に、築年数が古い中古住宅は修繕する点が多く、維持するのが大変になってしまうことがあります。
購入前の見学で、細かい箇所まで入念に確認し、建物の状態を把握することが重要です。

③耐震性能

中古の戸建て住宅の中には、耐震性能が十分でない物件があります。
1981年以前の旧耐震基準の建物は、中型の地震には耐えられるように設計していますが、大型の地震に耐えられるかの確認はされていません。
1981年以前の旧耐震基準で建てられた家は、震度6〜7の大地震が起きた場合、損傷だけでなく倒壊してしまう可能性があります。

そのため、1981年以前に建てられた中古住宅は、できる限り避けた方が良いでしょう。

(3)こんな人におすすめ

以上のメリット・デメリットを踏まえて、中古分譲戸建て住宅は、こんな方におすすめな物件になります。

・新築分譲住宅よりもさらに安く購入したい
・中古であることを気にしない方
・住みたいエリアが明確に決まっている
・リフォームやリノベーションによって、内装や間取りを自分好みにカスタマイズしたい

4、分譲住宅を探す際の注意点

分譲住宅のメリット・デメリットと、中古分譲住宅特有のメリット・デメリットについて、紹介しました。
新築と中古どちらにするか検討がついた方の中には、実際に物件を探す人もいるでしょう。
新築分譲住宅にも中古分譲住宅にも、物件を探す前に注意して欲しいポイントがあります。

本章では、それぞれの物件を探す際の注意点を紹介します。

(1)分譲住宅を探す際の注意点(新築・中古共通)

①保証・アフターサービス

分譲住宅は、工事の途中経過を見ることができないため、手抜き工事などがあった場合は、見抜くことが困難になります。
新築物件であっても、住み始めてから住宅に欠陥があることに気づくことがあります。
その際に、迅速かつ丁寧に対応してもらえる販売会社でないと、「買う物件を間違えた」ということになりかねません。

・保証の期間
・アフターサービスの有無
・アフターサービスの内容
・無償のサービス、有償のサービスはどれか

以上の4点は、必ず販売会社に確認しましょう。

②価格の内訳を知る

販売価格が安い分譲住宅に出会っても、どの点で価格を抑えているのかを知ることは重要です。
販売価格が安くても、必要と思った設備などが、オプションとなり追加費用を請求されることがあります。
売買価格に含まれることをしっかりと確認して、納得のいく買い物をしましょう。

(2)中古分譲戸建て住宅を探す際の注意点

①建物の状態の確認

中古の住宅を選ぶ際は、必ず建物の状態を自分の目で確認しましょう。
中古住宅は建物や設備の老朽化が進んでいることが多く、傷や汚れが目立つ場合もあります。
インターネットなどで写真は多く掲載されていますが、自分の目で見ないとわからない劣化などがあります。
想定外の修繕費用をかけないためにも、建物の状態は必ず確認しましょう。

見学するときの必ず見るべきポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてください。

・外壁や基礎にヒビ等はないか
・屋根や屋根裏に破損や塗装の剥がれはないか
・実際の部屋の広さ
・日当たり
・水回り
・内壁
・天井
・ドアや窓
・床下のシロアリの被害の有無
・収納
・コンセントやエアコンなど

見学することができる中古住宅のメリットを活かして、納得できる物件か見極めましょう。

②瑕疵担保責任

瑕疵担保責任というのは、傷、欠陥、不具合などの契約時には記載がなかった瑕疵があった場合に、売主が責任をもつことです。
中古の住宅の場合、住み始めてから修繕が必要になる可能性が高いです。
瑕疵担保責任の期間が終了していれば、売主に瑕疵責任を問うことはできずに、修理や補修などは自己負担になります。

重要事項説明の際に必ず説明されるので、瑕疵担保責任を問うことができる期間を必ず把握しましょう。

③築年数

家が建ってから年数が経過していればいるほど、建物や設備の古さが目立ちます。
老朽化以外にも、1981年以前の建物は、耐震性能が十分でない場合があります。
中古住宅を選ぶ際は、築年数を必ず確認しましょう。

さらに、中古戸建ての物件で築年数が20年以上経っている場合、住宅ローン控除が受けられない可能性もあります。

築年数は、中古住宅の良し悪しを判断する一つの指標となります。

まとめ

分譲住宅のうち、新築と中古どちらにしようか決まりましたか?

それぞれの物件にメリット・デメリットがありました。

本記事が、新築分譲住宅か中古分譲住宅のどちらを購入しようか悩んでいた方の少しでも助けとなれば幸いです。

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