分譲住宅とは｜新築と中古どっちを選べばいいの？

分譲ってそもそも何のこと……？
家を買いたいけど、新築か中古どっちにしようか迷う……。

分譲住宅を購入したいと考えている方のなかには、新築の中でも比較的安価な新築分譲住宅と、中古分譲住宅のどちらを購入しようか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そもそも「分譲」って何？という方のためにも今回は、

• 分譲とは
• 中古分譲住宅のメリットデメリット
• 新築分譲住宅のメリットデメリット
• 分譲マンションについて

さらに、物件を探そうと思った方に向けて、

• 分譲住宅を探す際の注意点

以上の4点を、不動産についてのコンテンツを発信している当メディア「不動産投資の教科書」が紹介します。

１、分譲住宅とは

「分譲」という言葉は、不動産購入を検討している方など聞いたことがある言葉ではないでしょうか？

本章では、「分譲」ってそもそも何なのかから解説します。

（１）分譲とは

「分譲」とは、分割譲渡のことで、土地や建物を区分けして販売する住宅のことです。
分譲住宅には、次の2種類があります。

• 土地付き一戸建て住宅
• 分譲マンション

土地付き一戸建て住宅は、建物と土地で販売されています。
分譲マンションは、1棟のマンションが1部屋ずつ分割されて、それぞれ独立した住宅として販売されています。
分譲マンションは、土地を含めて所有権を持ちますが、集合住宅なので権利は他の住民と共有しています。なので個人の自由で土地を使用することはできません。

（２）分譲住宅の特徴

分譲住宅の最大の特徴は、すでに家が完成した状態で販売されています。

そのため、間取りや設備はあらかじめ決まっており、買主が好きなように決めれる自由度はありません。
分譲住宅は、一般的に不動産会社が所有している土地の中で新築住宅を建設し、土地と建物を合わせて販売します。
分譲住宅を購入すれば、その建物が建っている土地も同時に得ることになります。
自分で家をデザインをする手間が省けるメリットと、自分でデザインができないため自由度がないというデメリットを併せ持つのが、分譲住宅の特徴です。
本記事では、分譲住宅の中でも「中古分譲住宅」に注目して、新築分譲住宅・中古分譲住宅について解説します。

２、中古分譲住宅のメリット・デメリット

中古分譲住宅とは、その名の通り中古で販売されている分譲住宅を指します。
費用を安く抑えて家を購入したいという方は、中古の分譲住宅を特に検討しているのではないでしょうか？

本章では、中古分譲住宅特有のメリットやデメリットを紹介します。

（１）メリット

中古の分譲住宅のメリットは以下の通りです。

• 新築分譲住宅よりも値段が安く購入できる
• リフォームやリノベーション次第で新築同等の暮らしにできる
• 住みたいエリアに物件がある可能性が高い
• 購入前に、住宅の実物を見学できる
• すぐに入居できる

①値段が安い

中古分譲住宅の最大のメリットは、新築住宅に比べて費用を抑えることができる点です。
中古の木造住宅には、築年数20年を超えると、建物の価値がほとんどなくなります。
そのため、「古家付き土地」として販売されている場合、土地の費用だけで購入できる場合があります。
新築住宅に比べると、中古分譲住宅は安く購入できる可能性があるでしょう。

②リフォームやリノベーション次第で新築同等の暮らしにできる

築20年気経過した価値のないような建物でも、内装をきれいにして最新の設備を導入することで、新築同様の暮らしを手に入れることができます。
土地費用だけで物件を購入して、建物費用に使う予定だった予算を、リフォームやリノベーションに充てるという方法がオススメです。
さらに、リフォームやリノベーションは、自分で間取りやデザインなどを決めることができます。
その点で、分譲住宅よりも自由度が高くなります。

③住みたいエリアに住める

新築住宅に比べて、中古住宅は住みたいエリアに物件があることが多くなっています。
住みたいエリアがある場合、立地などの条件が良い分譲中古住宅を見つけやすいでしょう。
駅近のような利便性が高い土地は、分譲住宅を建てるような広い土地がないため、駅から遠いケースが多くなっています。

④見学ができる

分譲住宅は、すでに家が建っていることが多いため、見学や内覧をすることが可能です。
家具の配置や部屋をどう使うかなど、具体的に実際の生活をイメージして購入を検討することができます。

⑤すぐに入居できる

分譲住宅は、土地と住宅を同時に購入することができて、すでに家が完成しているので、購入から入居までがスピーディーに行うことが可能です。
また、売主が個人ではなく、不動産会社やハウスメーカーなどの企業であるため、素早く安心に取引することができます。

（２）デメリット

中古の分譲住宅のデメリットは、以下の通りです。

• 自由度がない
• 中古であること
• 維持費用が高い
• 耐震性が低い場合ある

①自由度がない

中古分譲住宅は、すでに住宅が建てられた状態にあります。
間取りや内装、外観などを自由に選ぶことができないため、個性やオリジナリティを出せません。

②中古であること

中古の分譲住宅の最大のデメリットは、「中古」であることになります。
過去に誰かが住んだことがあると、美観に対して良くない印象を持つ方もいらっしゃるでしょう。
特に、水回りに関してのネガティブな意見は多いです。
中古住宅は新築住宅に比べて、建物や設備が古い場合もあります。物件によっては、傷や汚れがひどい可能性もあります。
入居済み状態が気になる方や、建物や設備が古いことを気にする方は、大きなデメリットとなるでしょう。

③維持費用が高い

中古の分譲住宅は、新築の物件と比べて老朽化が進んでおり、修繕やメンテナンスが必要になる場合が多いので、維持費用が高くなります。
特に、築年数が古い中古住宅は修繕する点が多く、維持管理が大変です。。
購入前の見学で、細かい箇所まで入念に確認し、建物の状態を把握することが重要です。

④耐震性能

中古の分譲住宅の中には、耐震性能が十分でない物件があります。
1981年以前の旧耐震基準の建物は、中型の地震には耐えられるように設計していますが、大型の地震に耐えられるかの確認はされていません。
1981年以前の旧耐震基準で建てられた家は、震度6〜7の大地震が起きた場合、損傷だけでなく倒壊してしまう可能性があります。
そのため、1981年以前に建てられた中古住宅は、できる限り避けた方が良いでしょう。

（３）中古分譲住宅はこんな人におすすめ

前項までに説明したメリット・デメリットを踏まえて、中古分譲住宅は、以下のような方におすすめです。

• 新築分譲住宅よりもさらに安く購入したい
• 中古であることを気にしない方
• 住みたいエリアが明確に決まっている
• リフォームやリノベーションによって、内装や間取りを自分好みにカスタマイズしたい

中古住宅のメリットデメリットについて、詳しくは「【中古住宅物件購入のメリット・デメリットと注意点】物件の選び方を解説」をご参考にしてください。

３、中古分譲住宅にはない新築分譲住宅のメリット

中古分譲住宅のメリットにあった、

• 購入前に住宅の実物を見学できる
• すぐに入居できる

などは、新築分譲住宅も共通するメリットです。

しかし、新築分譲住宅には、中古の分譲住宅にはないメリットがいくつか挙げられます。
本章では、新築分譲住宅にしかないメリットを紹介します。

（１）メリット

新築分譲住宅のメリットは、以下の通りです。

• 新築であること
• 注文住宅に比べれば安価

①新築であること

新築分譲住宅のメリットは、やはり「新築」であることです。
新築であれば、過去に誰も住んでおらず、家の全てが綺麗な状態です。
新築に住めば、中古では感じることができない満足感を得られることができるでしょう。

②注文住宅に比べれば安価

分譲住宅は、分譲地にデザインや設備が同じものを複数建てます。
資材を一度に発注したり、同様の家を一度に建設したりするため、新築でも費用を抑えて家を建てることができます。
ゼロから土地やデザイン・間取りを自分で決める注文住宅より、安価で手に入れることができるという点は、メリットといえるでしょう。
また、売主が個人ではなく、不動産会社やハウスメーカーなどの企業であるため、素早く安心に取引することができます。

（２）デメリット

新築分譲住宅のデメリットは、以下の通りです。

• 中古分譲住宅に比べて高価
• 建築会社が決まってる
• 工事の経過が見れない

①中古分譲住宅に比べて高価

新築分譲住宅は、注文住宅で０から家を建てるよりも安価に家を建てられると紹介しましたが、新築である分、中古の分譲住宅と比べると高価となります。

②建築会社が決まってる

住み始めてからのメンテナンスなどのアフターフォローや保証は、家を購入する際に重要なポイントです。
アフターフォローや保証において、信頼できる建築会社を選びたいですが、分譲住宅の場合すでに建築会社が決定しています。

③工事の経過が見れない

分譲住宅は、建物が完成後に販売することが多いため、家を建てる工事の経過を見ることができません。信頼できる建築会社でない限り、工事の経過を見ないのは安心することができません。

（３）新築分譲住宅はこんな方におすすめ

分譲住宅は、以下のような方におすすめの物件になります。

• 新築物件が欲しい
• 費用はできる限り抑えたい
• 内装や外装にこだわりがない
• 実際に自分の目で確かめて購入したい
• 早く入居したい

４、分譲マンションについて紹介！中古でも価値がある

「１、分譲とは」で紹介した通り、マンションも分譲住宅の一部です。
分譲マンションは、1棟のマンションが1部屋ずつ分割されて、それぞれ独立した分譲住宅となって販売されています。
分譲マンションにも、新築分譲マンションと中古分譲マンションがあります。

本章では、新築分譲マンションと中古分譲マンションについてそれぞれ良い点を紹介します。

（１）新築分譲マンションの良い点

新築分譲マンションの良い点としては、税制優遇がある点です。
登記にかかる費用や、固定資産税などは新築の方が中古よりも安くなることがあります。

（２）中古分譲マンションの良い点

中古分譲マンションは、新築分譲マンションよりも資産価値が高い可能性があります。
新築マンションの場合、入居を一度してしまうと大きく資産価値が減少します。

中古のマンションを購入した場合でも、築年数に応じて減少しますが、新築の分譲マンションに比べれば減少度は小さいです。

５、中古分譲住宅を探す際の注意点

新築分譲住宅のメリット・デメリットと、中古分譲住宅特有のメリット・デメリットについて、紹介しました。

新築と中古どちらにするか検討がついた方の中には、実際に物件を探す人もいるでしょう。
新築分譲住宅にも中古分譲住宅にも、物件を探す前に注意して欲しいポイントがあります。
本章では、物件を探す際の注意点を紹介します。

（１）分譲住宅を探す際の注意点（新築・中古共通）

①保証・アフターサービス

分譲住宅は、工事の途中経過を見ることができないため、手抜き工事などがあった場合は、見抜くことが困難になります。
新築物件であっても、住み始めてから住宅に欠陥があることに気づくことがあります。
その際に、迅速かつ丁寧に対応してもらえる販売会社でないと、「買う物件を間違えた」ということになりかねません。

• 保証の期間
• アフターサービスの有無
• アフターサービスの内容
• 無償のサービス、有償のサービスはどれか

以上の4点は、必ず販売会社に確認しましょう。

②価格の内訳を知る

販売価格が安い分譲住宅に出会っても、どの点で価格を抑えているのかを知ることは重要です。
販売価格が安くても、必要と思った設備などが、オプションとなり追加費用を請求されることがあります。
売買価格に含まれることをしっかりと確認して、納得のいく買い物をしましょう。

（２）中古分譲戸建て住宅を探す際の注意点

①建物の状態の確認

中古の住宅を選ぶ際は、必ず建物の状態を自分の目で確認しましょう。
中古住宅は建物や設備の老朽化が進んでいることが多く、傷や汚れが目立つ場合もあります。
インターネット等で写真は多く掲載されていますが、自分の目で見ないとわからない劣化などがあります。
想定外の修繕費用をかけないためにも、建物の状態は必ず確認しましょう。
見学するときの必ず見るべきポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてください。

• 外壁や基礎にヒビ等はないか
• 屋根や屋根裏に破損や塗装の剥がれはないか
• 実際の部屋の広さ
• 日当たり
• 水回り
• 内壁
• 天井
• ドアや窓
• 床下のシロアリの被害の有無
• 収納
• コンセントやエアコンなど

見学することができる中古住宅のメリットを活かして、納得できる物件か見極めましょう。

②契約不適合責任

契約不適合責任というのは、契約の内容に誤りや欠陥など契約内容と異なることがあった場合、売主が責任を負担することを指します。

特に中古分譲住宅の場合、内覧の時には見落としていたが、住み始めてから修繕や補修が必要な箇所を見つけることが多くなります。その際は、契約不適合責任を等ことが可能です。

契約不適合責任については、次章で詳しく解説します。

③築年数

家が建ってから年数が経過していればいるほど、建物や設備の古さが目立ちます。
老朽化以外にも、1981年以前の建物は、耐震性能が十分でない場合があります。
中古住宅を選ぶ際は、築年数を必ず確認しましょう。
さらに、中古戸建ての物件で築年数が20年以上経っている場合、住宅ローン控除が受けられない可能性もあります。
築年数は、中古住宅の良し悪しを判断する1つの指標となります。

６、契約不適合責任の概要

契約不適合責任は、2020年4月の民法改正までは「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
本章では、その民法改正によって契約不適合責任はどのような特徴を持ったのか紹介します。

（１）買主が「契約不適合」を通知できる期間は決まっている

買主が、物件を引渡された後、その物件が「種類および品質に関して契約に適合しない（契約不適合）物件」であることに気付いたとき、買主は売主に対して「契約不適合であること」を通知する必要があります。

しかし、「契約不適合」を売主に対して通知できる期間は、「その不適合を知った時から1年以内」と決まっています。
上記期間に通知しなければ、売主は買主に対して、物件に関する「契約不適合責任」を問うことができません。

買主が売主に対して「責任を問う」ための具体的な権利は、以下のとおりです。

• 追完請求権
• 代金減額請求権
• 損害賠償請求権
• 解除権

（２）買主が「契約不適合責任」を追及しなかったら消滅時効となる

前項（１）で解説したとおり、「物件の不適合を知った時から1年以内に売主にその不適合について通知」する必要があります。

契約不適合の通知後、下記期間のいずれかまでに、買主が売主に対して、（１）で列挙した「契約不適合責任」を問う具体的な権利を行使しなければなりません。

• 買主が契約不適合だと知った時から5年以内
• 買主が物件の引き渡しを受けた時から10年以内

上記期間までに、買主が売主に対して「契約不適合責任」を問わなかった場合、買主の「契約不適合責任」を追及する権利は消滅します（消滅時効）。

（３）担保責任を負わない旨の特約は有効

担保責任の内容は、特約で軽減しても加重しても構いません。
「売主が担保責任を負わない」という特約も有効です。

しかし、「売主が知りながら告げなかった欠陥の事実」があれば、特約を設定していても担保責任を負うことになります。

まとめ

分譲住宅のうち、新築と中古どちらにしようか決まりましたか？

それぞれの物件に、メリット・デメリットがありました。どちらを選ぶかは本人が何を大事にするかによって決定するでしょう。

本記事が、新築分譲住宅か中古分譲住宅のどちらを購入しようか悩んでいた方の手助けとなれば幸いです。