• 不動産購入, 物件
  • 2021/10/12

中古住宅購入のメリット・デメリットと注意点、物件の選び方を解説

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1、中古物件の特徴

まずは中古物件の特徴について解説していきます!

(1)価格が低い

中古住宅は価格が低いことで有名ですが、その中でも物件の種類や築年数によって異なります

さらに地域によっても異なり、都心では中古物件と新築の価格に大差はなく、地方であると中古物件の方が低くなっています

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出典:SUUMO

また、諸費用も異なり、中古物件にだけかかる「仲介手数料」と新築だけにかかる「修繕費積立基金」が存在します。

中古物件にかかる仲介手数料は、物件価格の3%+6万円が上限とさらに消費税がプラスされ、少し高くなります。

(2)立地条件が良い

更地での新築物件は、自分が望んだ立地ばかりではありません。その点、まだ家が少ない時期に建てられた中古物件だからこそ、立地のいい場所を選ぶことができます

中古物件の場合、既に周りの環境も分かるので、立地条件のよい物件を選ぶことができ、通学や通勤に便利な場所で予算に合った物件があれば、ライフスタイルに適した暮らしやすい立地といえます。

(3)実際の建物を見ることができる

最初から実際の建物を見ることができるのも中古物件のメリットです。

新築の場合は、完成図やモデルルームなどを参考に出来上がった家をイメージしますが、完成してからでないと実際の建物を確認することができません。

ですが、中古住宅の場合は完成している状態を見られるので、イメージと違うといったトラブルが起きにくいのが利点です。

外観だけでなく、日当たりや周りの環境、周囲にどんな人が住んでいるかなどがわかることもメリットです。

2、中古物件のメリット・デメリット

(1)中古物件のメリット

①価格が低い

新築と比較すると、同じ価格でも、大きな家や立地のグレードの高い家を購入できるのは大きな魅力です。かなり費用を抑えられるので、理想とする家よりも好条件の物件を購入することも可能です。

なお、中古住宅の価格は基本的に築年数で決まります。例えば築10年以内の物件ならば新築の約半築15年で新築時の約2割まで価格が下がることもあります。

②住みたい町に住める

中古住宅は住宅のある場所ならどこでも売り出される可能性があるので、立地の選択肢は多いといえるでしょう。

人気に高いエリアにはマンションが立ち並び、新築を立てることは難しいので、立地を優先する人にとっては大きな魅力と言えます。

③実際に風通しや日当たりを確認できる

新築一戸建ての場合、実際に建ってからしか確認できない実際の日当りなども、中古一戸建ての場合家が既にあるので、日当りや風通しなどを確認することができ、生活イメージをつかむことができます。

(2)中古物件のデメリット

①設備が古い

築年数によって異なりますが、年数が経っているほど傷んでいる可能性があります。特に水回りはすぐに傷んでしまう場所なのでリフォームが必要になる場合も。

さらに築年数がかなり経っている住宅は、古い部品が多くかなり修繕費が高くなる可能性が高いです。

②リフォーム費用がかかる場合がある

物件によってはすでにリフォームされている場合もありますが、そうでない物件もあります。その場合は購入者が物件をリフォームする必要があり、かなり費用がかかります。

しかし、断熱材を入れたり、床を好みの素材に変えたりなど自分の好きなように変えられる自由度の高いところはメリットと考えられます。

③ローンが組めない場合がある

住宅ローン控除は、住宅を購入した際に住宅ローンを利用し、一定の条件を満たした場合に所得税の還付を受けられるものです。

中古物件の場合、新築物件同様の条件を満たしたうえで、築年数の条件を満たさなければ受けられません。

さらに、中古一戸建ての物件が築年数20年以上であると住宅ローン控除が受けられないことなっています。

3、中古物件内覧の際の注意点

(1)売却理由を知る

好条件なのに格安で売り出されている物件の場合、本当の理由が隠されている場合があります。例えば、築年数が浅くてで好条件なのに、マンションが近くに立ったことで日当たりが悪くなってしまったなどの理由があります。

またはご近所トラブルの場合も考えられます。格安物件では、売主が引っ越したい本当の理由を探ることが大切です。

(2)耐久性を確認する

外観で耐久性を確認できる部分もあります。

屋根板の破損や塗装の剥がれ、壁のひび割れなどのチェックをしましょう。
壁のひび割れだと、0.5㎜以上の場合が家の耐久性上注意が必要になります。

(3)利便性を考える

キッチンの高さやコンセントの数、位置、天窓の有無など確認しておきましょう。

コンセントの数は少ないと延長コードが必要になる場合があるので多いほうが良いです。特にキッチンでは多くの調理器具や電化製品を使うため、キッチンの中のコンセントは重要です。

次にキッチンの高さです。

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キッチンの高さが合わないと腰に負担がかかってしまいます。
身長÷2+5㎝目安だといわれています。あくまでも目安なので、実際に内覧で確かめてみることがおすすめです。

最後に天窓です。天窓は冬は寒く夏は暑いです。

明かりを取るために天窓を設置する場合がありますが、冬は暖房が効きにくくなり、夏は日当たりが良くなるため暑くなるので注意が必要です。

4、物件購入の際の確認すべき点

(1)諸費用

費用面で特に確認が必要な点は「不動産会社への仲介手数料」です。
売買契約時と引渡し時に半分ずつ支払います

中古物件の特徴でも記述した通り、物件価格の3%+6万円が上限とさらに消費税がプラスされます。

例えば、1,000万円の物件を購入するとしたら仲介手数料は36万+消費税=39.6万円ということになり、諸費用がかなりかかります。

他にも、登記費用、印紙税、ローン借入の手数料や各種保険料などがあります。

また物件には固定資産税や都市計画税などの税金が課税されますが、年度内の売買では売主へ日割りで支払う場合もあり、費用計画が重要になっていきます。

(2)防犯・安全

建物の構造だけでなく周りの環境を含めて確認をしましょう。例えば、周りが繁華街で治安があまりよくない環境ならば安心した暮らしができません。できるだけ静かで快適に暮らせる環境の方が安心です。

そして住宅が密集している場所や、救急車や消防車が入れるスペースがあるかどうかの安全性も重要になります。

(3)リフォームの問題

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再建築が不可の物件をを購入し、リフォームをしようと考えていても物件によってはできない場合があります。
再建築不可の物件は、建築確認を必要としない範囲内なら可能です。

建築確認とは、新築を建てる時や増改築などする際に、建築基準法を満たした建造物なのか確認し、指定検査機関から確認済証の交付を受けることです。

再建築不可の物件のリフォームは、建築確認が必要な大規模(1/2以上の修繕工事など)をしない限り、基本的に問題なくリフォームできます。

また、最近ではデザイン性に優れた、かつ間取りの変更や交換まで行うようなリフォーム済みの物件が増えてきています。そのような物件を内覧して見た目がきれいだったとしても注意すべき点はあります。

たとえば、工事前や工事の途中で「隠れていた箇所に雨漏り被害があって柱の一部が腐っている」と工務店から報告を受けたら、補修してもらおう、と考えます。

しかし、不動産会社がリフォームして再販する場合には、「壁を張ってしまえば見えないので、コストもかかるしそのままでもよいか」と考えることも実際にあります。全ての物件がこうではないですが、気を付けて物件を選びましょう。

(4)建築構造

建築構造の確認は安全性を追求するために重要です。
内覧での調査と、さらにホームインスペクション(住宅診断)を受けることがおすすめです。

専門家による診断があることでより安心して購入することができます。
購入後も診断結果をもとに定期的に点検を受け、必要な修繕をしていきましょう。

まとめ

中古物件についてメリット・デメリットや注意点などについてご紹介しましたがいかがでしたか?

中古物件と新築では購入の際に気を付けるべきことが変わってきます。ぜひ、今回紹介した内容を参考にご自分に合った住まいを見つけてください!

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