• 不動産投資
  • 2019/4/13

リノベーションを活用した不動産投資で高利回りを達成する方法

不動産投資にはさまざまなジャンルがありますが、その中の「リノベーション不動産投資」に興味をお持ちの方は多いと思います。

端的に言うと、「築古など格安の不動産物件を購入してリノベーションで再生、付加価値を高めて賃貸経営をする」というビジネスモデルのことです。

経験や知識がないという方であっても、何となく効率良く利益が上がりそうなイメージはお持ちではないかと思います。実際のところ、リノベーションを活用した不動産投資にはどの程度の勝算や投資妙味があるのでしょうか。

月間20万人の方々が訪れる不動産投資家のためのメディア「不動産投資の教科書」が、その疑問にお答えして、本質に迫ってみたいと思います。リノベーションという言葉くらいしか知らないという方にも、不動産投資の新たな可能性を感じていただけると思います。

目次

1、格安中古物件をリノベーションしたら儲かる?

リノベーション不動産投資の前提には、「リノベーションでもしなければ到底入居者が集まりそうにない」とされている格安中古物件の存在があります。それを再生すれば儲かるのではないか?という仮説を立ててみましょう。

(1)中古物件の中には超格安物件がある

当然ながら新築物件よりも安い価格で流通している中古物件ですが、その中にはさらに安いと感じる格安物件があります。不動産には厳然とした相場があるので格安物件には必ず理由があるわけですが、その理由が単に建物が老朽化している、見るからに古ぼけて見えるといったように外見上の問題なのであれば、再生する余地があります。

こういった物件はリノベーションによって再生できる可能性がありますし、そのセンスや完成度によっては新築にはない魅力をアピールできるかも知れません。

(2)リノベーションすれば魅力的な物件に蘇るはず

後述しますが、リノベーションとは物件全体のイメージを根本から変えてしまうほどの大規模なリフォームです。何もしなければ古ぼけて見えるただの格安物件であっても、リノベーションによって魅力を再生すれば魅力的な物件に蘇らせることができるのではないか、というリノベーション不動産投資の基本的な考え方です。

例えば、京都には町屋という伝統的な家屋があります。伝統的な家屋だけに築年数はとても古く、中には100年を超えるような「超築古」の物件もあります。しかしその町屋の風合いを敢えて残してリノベーションをすることでカフェやゲストハウスなどに再生している例はとても多く、今の時代の建物にはない雰囲気を好む人たちからの人気を集めています。こういった需要があることから、京都の町屋を再生したような物件は超築古物件であるにもかかわらず、相場よりも高い価格で流通しています。

もちろんこうした事例は、京都以外にもたくさんあります。リノベーションの手法を不動産投資に利用することで、こうした事例がこれからもどんどん増えていくことでしょう。

(3)格安で買った物件で高い家賃を設定できれば儲かるはず!

何もしなければただの格安物件であっても、リノベーションによって集客力を高めれば、相場通りもしくは高い家賃を設定しても入居者が集まるかも知れません。それが実現すれば仕入れ価格の安さゆえに高い利回りを稼ぎ出すことも可能なので、不動産投資の手法としては理想的です。

単に格安物件を買っただけでは集客力も格安物件なりのものですが、そこにリノベーションという「魔法」をかけることによって、高い利回りを稼ぐことができれば儲かるのではないかと思うのは当然の投資家心理でしょう。

(4)価値の再生を事業とする再生不動産投資という分野もある

実はこうしたリノベーションによって格安不動産物件を再生する手法は、すでに確立しています。自社で賃貸経営をする場合もありますが、再生した物件を付加価値の高い収益物件として販売している不動産会社もあります。

リノベーションにはかなりの自由度があるので、本来その物件が持っている価値を維持しつつ新しい価値を吹き込むことによって、新築物件であっても及ばないような付加価値を持った物件を創り出すことも可能です。

不動産会社のREISM(リズム)社はこの分野に強みを持っており、東京で好立地物件や価値のある物件をリノベーションによって蘇らせて提供するというサービスを展開しています。

REISM株式会社ホームページ

https://www.re-ism.co.jp/

2、リノベーションで不動産投資の投資効率を高められるか

格安物件をリノベーションによって再生し、投資効率を高めることはできないかという仮説に対して、それを実現する方法論を考えてみましょう。

(1)そもそもリノベーションとは?

リノベーションとは、一般的な解釈では建物や部屋全体のイメージから根本的に変えてしまうほどのリフォームという意味です。言葉の意味だけを見るとリノベーションとリフォームにそれほど大きな意味の違いはないのですが、物件の一部を手直ししたり機能を向上するのがリフォームであるのに対して、根本から作り変えるのをリノベーションと呼ぶという使い分けで良いと思います。

格安物件を再生するのですから、リフォームのように一部を手直しするという発想ではなく、コンセプトから創り上げていくリノベーションという発想のほうが再生するという目的に合致しています。

(2)リノベーションで不動産をどこまで再生できるのか

リノベーションは規模の大きなリフォームという位置づけですが、このリフォーム工事の技術はどんどん進歩しており、リフォーム工事に使う建材の選択肢もどんどん増えています。

そのおかげで、近年のリノベーション工事は元から有ったものがどれなのか全く分からないといったレベルにまで作り変えることができます。例えば水回りなどの場所はそのまま同じ場所に設置したままでなければならないということもなく、コストさえかければ水回りの位置すら全く別の場所に作り変えることも可能です。

あくまでも予算との相談になりますが、その気になれば何でもできるのが今どきのリノベーションだと考えて問題ありません。

(3)再生不動産投資が注目されている背景

リノベーションという手法を用いて既存の不動産を再生するというビジネスモデルが近年注目されていることには、明確な理由があります。そこには、以下のような理由や背景があります。

  • 全国的な空き家の増加が社会問題化
  • 古い建物は立地条件に恵まれていることが多い(特にマンション)
  • 新築ではキャッシュフローが出なくなっている

空き家が増えている中で「再生すればまだ使える」という物件があるのであればリノベーションによってまだまだ使いたいというオーナーが増えるのは、当然でしょう。

また2つ目についてはリノベーション不動産投資では重要なポイントで、築年数が古い建物は立地条件に恵まれていることが多く、建物が古いということを除けば不動産投資家にとって非常に魅力的な物件が多いのです。

3つ目の新築との比較については、いわゆる新築プレミアムがあるために新築物件での不動産投資ではキャッシュフローを出しにくくなってきています。それなら格安の物件を仕入れて賃貸経営をしたいと考える投資家が多くなるのは当然ですが、そのままでは集客力が低いとなるとリノベーションで再生できないかと考える人が出てくるわけです。

(4)リノベーションで集客力は高まるか

リノベーションによって不動産の価値を再生したとして、果たしてそういった物件にどれだけの集客力があるのか、不動産投資家として気になるところです。

こちらは不動産ポータルサイト「suumo」の賃貸住宅検索画面の中で、こだわり検索のチェック項目です。

画像01

出典:https://suumo.jp/

このように「リノベーション物件」というチェック項目があります。「デザイナーズ物件」と同じカテゴリーに含まれている点にも注目で、賃貸住宅を探している人の中には個性を主張できるような空間に住みたいと考えている人が相当数いることが分かります。

(5)リノベーションで売却価格は高くなるか

リノベーション物件に賃貸住宅としての価値があるということは、もちろん売却する際にも買い手が付きやすくなります。先ほどの「スーモ」で中古マンションの売却物件検索においても「リノベーション」というチェック項目があるため、リノベーションされたマンション物件を探している人のニーズがあることが窺えます。

(6)リノベーションによる再生不動産投資に成功する公式

リノベーションをすればどんな物件でも不動産投資で成功できるかというと、さすがにそんなに甘くはありません。ここで、リノベーションを活用した不動産投資で成功するための公式を理解しておきましょう。

賃料収入 ÷ (購入費用 + リノベーション費用) × 100 = 利回り

通常の収益物件であれば分母には購入費用が入るだけですが、リノベーションを活用した不動産投資の場合はそこにリノベーション費用が上乗せになります。この足し算の合計をいかに低く抑えるかという点と、分子である賃料収入をいかに高くするかが利回り向上の基本となります。

もし購入した物件が長らく空室になっていて、リノベーションによって再び入居者が付くようになったとすれば、その時点で賃貸住宅としての価値を失いつつあった物件が、リノベーションをした時点で価値を取り戻したと考えても良いと思います。

3、リノベーションによる不動産投資のメリット

すでにメリットについてはお伝えしてきていますが、ここで改めてリノベーションによる不動産投資のメリットを整理しておきましょう。

(1)物件の資産価値が再生される

リノベーション物件の中には、長らく空室になって放置されていたような物件も多く含まれています。そういった物件はリノベーションをしなければそのまま不動産としての価値を失っていったかも知れませんが、リノベーションによって賃貸住宅としての価値を取り戻したということは、資産価値も再生されたということになります。

もちろんどんな物件でもリノベーションが通用するわけではありませんが、建物の古さや老朽化だけが問題という物件であれば、リノベーションによって資産価値を取り戻す可能性は大いにあります。

(2)集客力が復活する

ただ古く見える物件ということで入居者から見向きもされていなかったような物件がリノベーションによって再生されると、集客力が復活します。

これに加えて、リノベーションによって再生されたような物件を好むという価値観の人も多くいるため、こうした人たちのマーケットに参入することも可能になります。

(3)家賃設定を高くできる

賃貸住宅としての集客力が復活したということは、それに見合った家賃設定をしても入居者を見込むことができます。さらにリノベーション物件を好む人たちからの需要も見込めるため、立地条件によっては築浅物件よりも高い家賃を設定できるかも知れません。

(4)金融機関の融資に有利になる

リノベーションによって資産価値が再生されると、金融機関からの担保評価も高くなります。既存の物件を担保に新たな不動産投資に必要な資金を調達する場合、リノベーションによって満室経営になっている物件を所有していることは追い風になります。

(5)古い物件は立地条件が良い場合が多い

すべての物件に言えることではありませんが、特に大都市圏の都心部や駅の近くなどに古い建物が現役で稼働しているのを見かけることがよくあります。まだその周辺があまり建て込んでいない時に建てられた建物の場合、場所を選び放題だったのでしょう。

そういった建物は立地条件の良さゆえに築古物件であっても高い集客力を維持している場合があります。そういった物件をリノベーションによって建物の価値を再生すると、さらに高い集客力を見込めるようになります。

これは古い建物特有の事情なので、リノベーション不動産投資でいかしたいメリットです。

4、リノベーションによる不動産投資のデメリット

メリットがいっぱいのリノベーション不動産投資ですが、その一方でデメリットもあります。

(1)築年数が古いことに変わりはない

築古物件をリノベーションする場合、仮に見た目に美しく蘇ったとしても、築年数というデータまで若返るわけではありません。ネット上で築年数による検索をされた場合、リノベーションの有無というアピールをする以前に検索条件からはじかれてしまう可能性があります。

(2)リノベーション費用が想定を上回るケースがある

外見上の美しさを蘇らせるだけがリノベーションではなく、見えない部分の機能を回復するのもリノベーションの重要な役割です。長らく使用されてこなかった物件では下水管など配管に詰まりがあったり、躯体にダメージがあるような場合は構造的な修繕が必要になります。

格安物件を購入できたと喜んでいたのも束の間、思わぬ出費を強いられるケースもあります。

5、リノベーションにはどれくらい費用がかかるか

思わぬ出費も有り得るリノベーション費用について、実際どれくらい必要になるのかは気になるところです。リノベーションに要する費用の相場を見てみましょう。

(1)リノベーション費用=1戸あたり300万円説

一説として、リノベーション費用は1戸あたり300万円が目安であると言われています。もちろんこれは物件の状態や広さなどによって異なるため一概には言えませんが、ひとつの相場観として知っておくと良いでしょう。

区分マンション物件の場合はそれほど予算規模に大きな差は生じませんが、戸建て物件となると物件の状態や大きさによってリノベーションの費用は大きく変動します。いわゆるボロ物件をリノベーションしたら、1,000万円を超えたという事例もあります。

その意味では、リノベーション不動産投資をするのであれば、戸建て住宅よりも区分マンション物件のほうが予算の見通しが立ちやすく、また集客力も高いのでおすすめです。

(2)リノベーションをいかに低くできるかも重要なポイント

リノベーション工事は、工務店やリフォーム業者に依頼することになります。知り合いにこうした業者がいるような場合は、できるだけ人脈をいかしてリノベーション工事費用を低く抑えるのが不動産投資成功のコツです。

不動産投資家の中にはDIYで自分でできるところまで工事をするというツワモノもいて、このように自分でやる場合はさらにリノベーション費用を低くすることができます。

このように、リノベーションに関連して何か強みを発揮することができれば、格安物件をリノベーションによって再生するというビジネスモデルが一層機能しやすくなるでしょう。

6、やってはいけないリノベーション不動産投資

最後に、リノベーション不動産投資をするのにあたって、「これだけはやってはいけない」というNGの4項目を解説します。

(1)不動産に掘り出し物なしという現実

不動産に掘り出し物なしというのは、不動産業界で古くから使われてきた言葉です。売り手と買い手がいる限り、不動産が相場から逸脱した価格で取引されることはないという意味です。つまり、相場より安い物件には必ず安くなる理由があるということです。

リノベーション不動産投資では格安物件に狙いを定めることになるわけですが、この時に注意したいのが「リノベーションで解決できない問題」です。立地条件や周辺環境、リノベーションくらいでは問題を解決できないような傷みなど、こういった条件を抱えている不動産物件はリノベーション不動産投資向きではありません。

あくまでも格安物件の中でも安い理由が、リノベーションで問題を解決できる物件に限定した手法であることを忘れないでください。

(2)NIMBYを無視した物件選び

NIMBY(ニンビー)という言葉をご存知でしょうか。Not In My Back Yardという言葉の頭文字を並べたもので、直訳すると「我が家の裏だけはナシ」というニュアンスになります。

特定の施設について社会的な存在意義は認めるが、自分の家の裏や隣に建てるのは勘弁してくれという意味です。いわゆる迷惑施設、忌避施設といったものが近隣にある物件というのはNIMBYが意識されて格安になっている場合があります。しかし、そういった物件は入居者もNIMBYを意識するため、リーシングが困難になります。賃貸経営が振るわないのであれば売却したいと思っても、ここでもやはりNIMBYが意識されて買い手がつきにくくなります。

NIMBYで意識される施設としては、ごみ処理場、火葬場、工場、発電所、軍事施設、さらには風俗営業関連、障碍者施設などが挙げられます。いずれも社会的な必要性は誰もが認めるところですが、近隣にあると敬遠する人が多いため、格安であってもリノベーションでは解決できない問題です。

(3)事故物件、問題物件を買ってしまう

事故物件や問題物件も、格安物件の中のひとつのジャンルです。殺人事件や変死があったような物件は心理的瑕疵物件と呼ばれ、「お化けが出るのではないか」と思われて敬遠されがちです。こういった物件も格安で入手できることがありますが、言うまでもなくリノベーションで解決できる問題ではありません。

すでに何回も取引されて事故物件であることが告知されない場合もありますが、「大島てる」という一部で有名なサイトでは過去の事故物件情報が残り続けるため、告知しなくても相手に分かってしまうことがあります。

大島てる

https://www.oshimaland.co.jp/

妙に安い物件に限らず、これから中古物件を購入しようとされている方は、一度このサイトで過去に何か起きている物件ではないか調べてみるのも良いのではないかと思います。

(4)競売物件に手を出してしまう

事故物件と同じく買ってはいけないのが、競売物件です。こちらは誰かが亡くなったりしているわけではありませんが、税金の滞納や借金の返済不履行などによって強制的に売りに出されている物件なので、売主の合意に基づいて流通している物件ではありません。

前所有者が居座っていたり、購入するまで物件の下見ができないといった多くの問題を抱えているため、到底不動産投資の初心者の手に負えるものではありません。

もちろんリノベーションという手段で再生するという類のものでもないので、リノベーション不動産投資という観点からは狙うべき物件ではないということです。

まとめ

格安物件をリノベーションで再生したら十分な家賃収入が得られたり、高く売却できるのではないか?という仮説に基づき、実際のところはどうなのかという検証と解説をしてきました。

結論として、リノベーションによって再生した物件を用いた不動産投資はアリだと思います。ただしそれは、適切な物件選びとリノベーション工事があっての話です。この記事では的外れな投資にならないよう、勘所を解説してきましたので、ぜひ参考にして格安物件をリノベーションでお宝物件に変身させてください。

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