「不動産投資はやめとけ」と一度は聞いたことがあるが、本当なのか？理由はなぜだろうと思った方も多いはずです。
そこで本記事では、不動産投資は「やめとけ」と言われる理由やメリット、初心者が抑えるべきポイントなどについて解説していきます。不動産投資を検討されている方は是非とも最後までお読みください。
不動産投資のバイブル
- 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…
- 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…
- しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい…
- 今は不動産投資の始めどきなのか？
- 安定収益を得るための不動産投資物件の選び方
- 不動産投資の失敗例から学ぼう
目次
１、不動産投資は「やめとけ」と言われる主な理由
不動産投資に対する否定的な意見は多く、その理由はさまざまです。ここでは、不動産投資が「やめとけ」と言われる主な理由について解説します。
（１）初期投資にお金がかかるから
不動産投資を始める際の大きな障壁は初期投資にかかる費用です。
物件購入には頭金が必要で、通常は物件価格の20%から30%程度ですが、物件の種類や地域によってはそれ以上になることもあります。
また、仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用もかかり、初期投資は数百万円から数千万円に達することも少なくありません。
資金調達のために多くの投資家は銀行融資を利用しますが、融資には信用力や返済能力が求められます。初心者は資金不足や融資が通らないリスクがあるため、慎重な計画が必要です。
（２）空室リスクが高いから
不動産投資において空室リスクは重要なポイントであり、賃貸収入が得られない期間が続くと収益が大幅に減少します。
立地や物件の特性によっては空室が長引くこともあり、投資家にとって大きな痛手となるでしょう。
空室リスクが高まる理由には、需要と供給のバランスが崩れることや、新たな物件の増加による競争激化があります。
そうなると、賃料を下げざるを得ないケースも珍しくありません。
また、経済状況や人口動態の変化も影響を与えるほか、物件の管理が不十分だと入居者が離れる原因にもなります。これらのリスクを軽減するためには、物件の魅力を高め、適切な管理を行うことが不可欠です。
（３）不動産の管理が大変だから
不動産投資において物件の管理は避けられないポイントであり、特に初心者にとっては手間がかかることが多いと感じるでしょう。
管理には入居者対応、メンテナンス、清掃、賃料徴収など多岐にわたる業務が含まれ、これらを怠ると空室リスクが高まります。
また、物件の良好な状態を保つためには定期的な点検や修繕が必要です。
さらに、賃貸契約や入居者の権利、建物の安全基準など法律や規制に関する知識も求められるケースも多く、最新情報の把握も求められます。
このように、物件管理は投資家にとって大きな負担となるため、専門の管理会社に委託するのもひとつの手です。
（４）不動産価格の下落リスクがあるから
不動産投資では価格の下落リスクがあり、市場動向や経済状況、地域の発展状況が不動産価値に影響します。
空室が増えると収益が減少し、売却時の価格も下がるリスクが高まるでしょう。
不動産市場は流動性が低く、価格下落時には売却が難しくなるため、資金繰りが厳しくなるケースも少なくありません。
したがって、価格下落リスクを理解し、リスクヘッジの対策を講じることが重要です。市場動向を常にチェックし、適切なタイミングでの売却や物件選定に慎重になることが求められます。
（５）税金対策が複雑だから
不動産投資において、税金対策の複雑さが「やめとけ」と言われる理由の一つです。
所得税、住民税、固定資産税、譲渡所得税など多くの税金が関わり、適切な理解と対策が必要です。
賃貸収入には課税されるため、経費として計上できる項目を正確に把握しないと余分な税金を支払うことになります。
また、物件売却時に発生する譲渡所得税は、長期保有と短期保有で税率が異なるため、売却のタイミングも重要です。
なお、税制は頻繁に変わるため、最新情報を把握する必要があります。これらの複雑さから初心者は不安を感じることが多く、専門家の助言を受けることも選択肢の一つといえます。
２、不動産投資に不向きな人の特徴とは
不動産投資は魅力的な資産形成の手段ですが、全ての人に向いているわけではありません。ここでは、不動産投資に不向きな人の特徴について解説します。
（１）リスクを取れない人
不動産投資を成功させるには、リスクを受け入れる姿勢が必要です。不動産市場は常に変動し、経済変動や地域開発、自然災害などが価値や収益に影響を与える可能性があります。
特に初心者はリスクを恐れて投資のチャンスを逃しがちで、慎重になりすぎると市場の動きに乗り遅れるケースも珍しくありません。
リスクを受け入れられないと、投資に対するストレスや不安が増し、精神的負担も大きくなります。
したがって、自分がどの程度リスクを受け入れられるかを理解し、冷静に判断することが重要です。
（２）他人の意見を鵜呑みにしやすい人
不動産投資では、他人の意見を鵜呑みにしやすい人は注意が必要です。投資の決定は自己責任で行うべきで、他人の意見に流されると誤った判断を下すリスクが高まります。
友人や家族、ネット上の情報に影響されやすい人は、自分の判断基準を持たずに投資を進めてしまいがちです。
例えば、「この物件は絶対に儲かる」という意見を信じて購入をした結果、期待した収益が得られなかったり、トラブルに巻き込まれたりするケースも珍しくありません。
（３）決断力に欠ける人
不動産投資では決断力が欠ける人は成功を収めるのが難しいといわれます。
そもそも投資を行う際、迅速かつ的確な判断が求められる場面が多く、保守的な選択をしてしまうと、チャンスを逃してしまう恐れがあるからです。
（４）短期的な視点しか持てない人
短期的視点ではリスクを軽視し、市場変動や経済状況を考慮せずに利益を期待してしまいがちです。
基本的に、不動産投資は長期的な資産形成を目的としていることから、短期的な視点しか持てない場合には、投資の失敗を招く恐れがあります。
また、短期的な利益ばかりを追求してしまうと、物件の選定や市場の動向を十分に考慮せずに購入を決めてしまいがちです。
結果として、物件価値の低下や空室リスクが高まることにも繋がるでしょう。
また、物件の価値が上昇するまでの時間を待つことができず、焦って売却を決断してしまうケースも見受けられます。
３、不動産投資のメリット
不動産投資で得られるメリットは多岐に渡ります。ここでは、不動産投資の主なメリットについて解説します。
（１）安定的な収入源になる
不動産投資の魅力の一つは、安定した収入源を確保できることです。
賃貸物件を所有することで毎月の家賃収入が得られ、特に需要の高い地域では空室リスクを低減し、安定した収入が期待できます。
特に賃貸収入はインフレーションに強く、物価上昇に伴い家賃も上がるため、長期的に安定した収入が見込めるでしょう。
また、複数の物件を所有することで収入源を分散し、一つの物件に依存するリスクを軽減できます。
（２）長期的な資産形成に役立つ
不動産投資は長期的な資産形成に効果的な手段とされ、物件を購入して賃貸運営することで資産価値が上昇する可能性があります。
特に立地や環境が良好な物件は需要が高いため、価格が上がりやすいでしょう。
インフレーションに対するヘッジとしても機能するため、物価上昇に伴い価値が上がることが期待されます。
安定した賃貸収入を再投資すれば、資産形成を加速することも可能です。また、物件所有は相続や資産分配にも有利で、次世代に資産を残す手段として活用できます。
（３）節税効果が得られる
節税効果は不動産投資の大きなメリットです。投資用不動産を所有することで、減価償却費を計上し、所得税の負担を軽減できます。
減価償却は物件の購入価格を耐用年数にわたって分割して経費として計上する制度で、キャッシュフローに対する税金を軽減します。
また、賃貸収入からの管理費や修繕費、保険料、ローンの利息も控除対象となり、実質的な所得を減少させることで税負担の軽減に繋がります。
さらに、物件売却時には譲渡所得税の軽減措置を受けられることもあり、長期保有した不動産は税率が優遇される場合があります。
（４）生命保険の代わりになる
不動産投資は資産形成だけでなく、生命保険の代わりとしての役割を果たします。
不動産の所有によって、将来的に安定した収入を得て家族の生活を支える基盤を築くことにも繋がり、万が一の事態に備えるための手段となるでしょう。
また、不動産は相続時に評価額が低くなることが多く、相続税の負担を軽減することもできます。
４、不動産投資を始める前に押さえるべきこと
不動産投資を成功させるためには、事前に押さえておくべき重要なポイントがいくつかあります。ここでは、不動産投資を始める前に押さえるべきことについて解説します。
（１）自己資金と借入のバランス
不動産投資では、自己資金と借入のバランスが重要です。
自己資金が多ければ借入額を抑えられて返済の負担が軽減されますが、自己資金が少ない場合は収益が減少した際の返済リスクが高まります。
借入を利用する際は、金利や返済期間、月々の返済額を計算し、収入や生活費に見合った無理のない範囲で設定することが大切です。
特に金利上昇や収入減少に備えた対策を講じる必要があります。
（２）物件選びの重要性と注意点
不動産投資では物件選びが成功の鍵と言っても過言ではありません。適切な物件を選ぶと安定した収益が得られますが、失敗すると大きな損失を被る恐れがあります。
そのため、物件選びをする際は需要のある立地であるかどうかを見極めるようにしましょう。
一般的に交通の便や周辺施設が整った場所は入居者の需要が高くなる傾向にあります。また、地域の将来性も考慮し、再開発計画や人口動態を調査することも大切です。
新築やリフォーム済みの物件は初期投資が高くても長期的に安定した収益を見込めることがあります。収益性のシミュレーションを行い、賃料相場や管理費、税金を考慮して収益を計算することも重要です。
（３）リスクに対する理解と準備
不動産投資を成功させるには、リスクの理解と準備が不可欠です。空室リスクや価格下落リスク、突発的な修繕費用など、さまざまなリスクは投資に大きな影響を与えます。
これらに備えるためには、物件選びでリスクを分散させるために複数の物件に投資するほか、地域の市場動向を調査することが大切です。
定期的に投資状況を見直し、市場環境や自身の状況に応じて戦略を修正することで、リスクを最小限に抑え、安定した収益を得ることができるでしょう。
（４）継続的な知識の習得
不動産投資では、市場や法律、経済状況の変化に対応するため、継続的な知識の習得が重要です。
特に初心者は一定の知識を得ることも大切ですが、新たな情報を取り入れ続けることも意識しなくてはなりません。
定期的にセミナーや勉強会に参加し、最新の市場動向や投資戦略を学び、他の投資家とのネットワークを築くようにしましょう。
また、物件の運用や管理を通じて実践的なスキルを身につけることで、良い投資判断が可能になります。
５、リスク管理と失敗を避けるためのコツ
不動産投資を成功させるためには、リスク管理が不可欠です。ここでは、リスク管理と失敗を避けるための具体的なコツを紹介します。
（１）分散投資を心掛ける
不動産投資のリスク管理として有効な手段として挙げられるのが、「分散投資」です。複数の物件に投資を分散させることでリスクを軽減し、安定した収益を確保できます。
分散投資を行う際は、異なる地域やタイプの物件に投資することも大切です。
そうすることによって、複数の収益源を持つことができるほか、特定市場の変動があった際でも柔軟に対応できるでしょう。投資をする際の不安を軽減し、長期的視点での運用が可能になります。
（２）適切な保険に加入する
不動産投資では、リスク管理の一環として適切な保険に加入することが重要です。
保険は、火災や自然災害、賃借人による損害などのトラブルが発生した際に経済的損失を軽減します。
基本的な火災保険や地震保険は必須で、賃借人の事故に備える賠償責任保険も検討することがおすすめです。また、空室リスクを補償する保険もあり、収入の安定に役立ちます。
保険の選択は投資スタイルや物件特性に合わせることがポイントであり、内容や条件を理解した上で、専門家のアドバイスを受けることも大切です。
（３）無理のない資金計画を立てる
不動産投資を成功させるには、無理のない資金計画が欠かせません。自己資金と借入金のバランスを考え、過度な借入を避けるようにしましょう。
また、物件購入後の管理費や修繕費、税金などの運用コストを見積もり、収支計画を立てることで予想外の支出に備えられます。
将来的な収益の見込みを考慮し、市場動向や地域特性を分析した上で、自分に見合った資金計画を立てることが大切です。
（４）緊急時の対応策を考える
不動産投資では、自然災害や経済変動などの予期せぬ事態に備える必要もあります。
まず、火災保険や地震保険などの適切な保険に加入し、定期的に見直すことで経済的負担が軽減できるでしょう。
さらに、管理会社や修理業者などの緊急連絡先リストを作成しておくと、トラブル時に迅速に対応できます。
緊急時に備えて流動性の高い資金を確保し、急な出費に対応できるようにしておくことが大切です。
（５）必要に応じて専門家の助言を得る
不動産投資は多くの知識と経験が必要で、初心者が独自にすべてを理解するのは難しいため、必要に応じて専門家の助言を得ることがおすすめです。
不動産エージェント、投資アドバイザー、税理士、弁護士などの専門家は、市場動向や法律、税金に関する知識を持ち、投資判断に役立つ情報を提供してくれます。
専門家の意見を参考にすることで、物件選びや契約内容の確認、資金計画などの場面でリスクを軽減できるほか、自分の投資戦略を見直す機会にもなります。
特に法律や税金の問題は複雑であり、誤った判断は大きな損失を招く可能性があります。
６、不動産投資でよくある失敗例
不動産投資は魅力的な収益源となる可能性がありますが、初心者が陥りやすい失敗も多く存在します。ここでは、不動産投資でよくある失敗例をいくつか紹介します。
（１）思ったよりも空室が多くてシミュレーションより収益が出なかった
不動産投資では事前のシミュレーションが重要であるものの、実際の運用はシミュレーション通りにいかないことも少なくありません。
中でも空室リスクによって影響されることが多く、立地や周辺環境、経済状況によって空室が増え、予想よりも稼働率が低くなるケースが多く見受けられます。
たとえば、シミュレーションで90%の稼働率を見込んでいても、実際には80%以下になってしまい、投資計画が狂うことがあります。
空室が続くと固定費や管理費が収益を圧迫してしまうため、物件選びの際の慎重なリサーチや、賃貸市場の動向を把握して適切な賃料設定を行うことが重要です。
（２）よく調べずに「サブリース契約」を結んでしまった
サブリースとはオーナーが物件を管理会社に貸し出し、さらに入居者に転貸する形態です。
安定した収入を得られるように見えますが、多くの落とし穴があるため気を付けなくてはなりません。
契約内容を十分に理解せずにサインすると、空室が続いた場合に保証された賃料を受け取れないことがあります。
また、管理会社の手数料で収益が減少し、投資の収益性が低下するケースも少なくありません。
したがって、複数の管理会社を比較し、契約内容を詳細に確認することが大切です。
（３）収益性の低い物件を選んでしまった
不動産投資で収益性の低い物件を選んでしまうと、失敗に繋がりやすくなります。物件選びは投資の成否を左右するため、適切なリサーチと分析が不可欠です。
収益性を判断するには、物件の立地や周辺環境、賃貸需要を調査し、交通の便や競合物件の状況を確認する必要があります。
また、物件の状態や管理状況を確認するほか、過去の賃料相場や市場動向を把握し、適切なタイミングでの投資判断が求められるでしょう。
収益性の低い物件は長期的な資産形成に悪影響を及ぼすため、慎重に選ぶことが重要です。
７、不動産投資を始める際の具体的なステップ
不動産投資を成功させるためには、計画的なアプローチが不可欠です。ここでは、不動産投資を始める際の具体的なステップについて解説します。
（１）不動産投資の目的と目標を明確にする
不動産投資を始める際には、まず「自分の目的は何か？」を考えることが重要です。目的を明確にすることで、投資戦略や物件選びがスムーズになり、長期的な視点を持てます。
例えば、安定収入を得たい、資産を増やしたい、老後の資金を準備したいなど、目的によってアプローチは異なります。
目的を明確にした上で具体的な目標を設定し、数値化することで進捗を測りやすくなるでしょう。
「年間の家賃収入を100万円にする」などの目標を立て、タイムラインを設定することで計画的に行動し、モチベーションを維持できます。
（２）不動産投資の勉強をする
不動産投資を成功させるには、まずしっかりとした知識を身につけることが大切です。
市場動向や物件特性、法律などを理解することで、リスクを軽減し、良い投資判断ができるようになります。
基本的な知識は書籍やオンラインコース、セミナーで学び、成功した投資家の体験談を参考に実践的な知識を得ることが可能です。
地域の不動産市場をリサーチし、需要や供給、価格動向を把握することで、適切な物件選びができます。
また、税金や法律の知識も欠かせず、専門家に相談することで適切な節税対策も欠かせません。
投資を始める前には必ずシミュレーションを行い収支計画を立てることで、リスクを事前に把握し、必要な資金や運用方法を明確にできます。
（３）資金を準備する
不動産投資を始める際に重要なステップの一つが資金の準備です。自己資金と借入金を考慮し、物件購入に必要な資金を把握する必要があります。
借入金の計画では、収入や信用情報が重要で、事前に信用状況を確認し、必要に応じて改善策を講じることが求められます。
無理のない返済計画を立て、将来的な収入も考慮に入れることが重要です。
また、維持管理費用や税金、保険料などのランニングコストも見積もり、実際の投資収益を正確に把握し、十分な計画を立てるようにしましょう。
（４）物件選びの検討と選定
不動産投資を成功させるには、物件選びが非常に重要なポイントです。
まず、安定した賃貸収入を得たいのか、資産価値の上昇を狙いたいのか、投資目的に合わせた物件を選ぶことが欠かせません。
次に、交通の便や商業施設、学校が近くにある立地を選ぶと賃貸需要が高くなります。
地域の将来性も考慮し、再開発計画や人口動態を調査して、価値が上がる可能性のあるエリアを選ぶことが賢明です。
物件の状態や管理状況も確認し、築年数や設備の状態、修繕履歴をチェックして維持管理コストを予測します。
複数の物件を比較検討し、市場価格や賃貸相場を調査して適正価格を見極めるようにしましょう。
（５）ローン審査を受ける
不動産投資を始める際、物件購入資金を確保するためにローンを利用するのが一般的です。ローンを借りるには審査が必要で、金融機関は返済能力や信用状況を評価します。
審査では収入、職業、勤続年数、借入状況がチェックされ、自己資金が多いほど審査は通りやすくなります。
また、過去の返済遅延や債務整理があると悪影響を及ぼすため注意が必要です。おくようにしましょう。ローンを申し込む前に信用情報を確認し、問題があれば解決して
（６）契約を締結し物件の引渡しを受ける
契約の締結と物件の引渡しは、慎重に進める必要があります。まず、売買契約書や賃貸契約書の内容を確認し、契約条件や物件の状態、引渡し日などをしっかり把握しましょう。
契約締結後、物件の引渡しを受ける際は「引渡し前のチェックリスト」を作成し、設備の動作確認や傷の有無を確認します。
これにより、引渡し後の問題を事前に把握し、必要に応じて修正を求めることができます。
また、書類や鍵の受け取りも忘れずに行い、手続きをスムーズに進めるように心がけましょう。
（７）運用開始
不動産投資の最終ステップは、物件の運用です。購入した物件をどのように管理し、収益を上げるかを考えるようにしましょう。
まず、物件の管理方法を決め、自分で管理するか管理会社に委託するかを選ぶことが必要になります。管理会社を選ぶ際は、信頼できる業者を選ぶことが大切です。
次に、入居者を募集し、広告やネットワークを活用して適切な入居者を見つけ、契約書をしっかり作成してトラブルを防ぐルールを明確にします。
運用中は定期的に物件をチェックするほか、必要に応じてメンテナンスを行い、物件の価値を維持できるような取り組みを行いましょう。
不動産投資はやめとけと言われる理由に関するよくある質問
不動産投資に関して「やめとけ」と言われることが多いですが、その理由については多くの人が疑問を持っています。
ここでは、不動産投資はやめとけと言われる理由に関するよくある質問について解説します。
Q1: 不動産投資は「やめとけ」と言われる主な理由は？
主な理由としては、初期投資の大きさ、空室リスク、管理の手間、不動産価格の変動、税金対策の複雑さが挙げられます。
Q2: 不動産投資に不向きな人の特徴は？
リスクを取れない人や、他人の意見を鵜呑みにしやすい人、決断力に欠ける人、短期的な視点しか持てない人は、不動産投資には不向きです。
Q3: 不動産投資を始める前に押さえるべきことは？
自己資金と借入のバランス、物件選びの重要性、リスクに対する理解と準備、継続的な知識の習得が重要です。
Q4: 不動産投資を始める際の具体的なステップは？
不動産投資を始める際は、目的と目標を明確にし、勉強を重ね、資金を準備することが大切です。その後、物件選びやローン審査を経て、契約を締結し運用を開始します。これらのステップを踏むことで、よりスムーズに投資を進めることができます。
まとめ
不動産投資は「やめとけ」と言われることが多いですが、その理由を理解することが重要です。
初期投資の大きさや空室リスク、不動産管理の手間、価格の変動、税金対策の複雑さなど、さまざまな要因が初心者を不安にさせる要素となっています。
しかし、これらのリスクをしっかりと理解し、適切な戦略を持つことで、不動産投資は安定した収入源や資産形成の手段となり得るでしょう。
これから不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひこれらの情報を参考にして、自分に合った投資スタイルを見極めた上でリスクを考慮した計画と実行を心掛けるようにしましょう。