今回は、設立してまだ3年目であるにも関わらず、既に120以上の物件を管理している日本アセットナビゲーションの茂木亮介代表と対談させて頂きました。
一般的には、多くの不動産投資会社は一つの投資商品に特化しています。これに対して日本アセットナビゲーションは、「お客様の様々な投資ニーズに合わせて、最適な提案をしたい」という茂木代表のこだわりで、様々な投資商品を取り扱っています。また、全国エリアに不動産投資セミナーを開催しているのも日本アセットナビゲーションの強みと言えます。セミナー日程について詳しく公式サイトからご確認下さい。
茂木代表がこだわった投資商品の種類や、日本アセットナビゲーションだからこそできる、「年収300万円から始める不動産投資」などについて伺ってきました。
トピックス
2月のセミナー日程が更新されました！
１、日本アセットナビゲーションがこだわっている投資商品の種類について
御社のHPを拝見させて頂いた際に、投資商品の種類に少し驚きました。一般的には、区分マンション投資の場合、などのうちからどれか一つのタイプに特化している会社が多いですが、御社は両方のタイプを取り扱っていますね。
はい、両方取り扱っています。更に細かくタイプを言うと3つのカテゴリーに分かれています。一つ目は、東京・横浜・川崎エリアの1,000万円以下の低価格な高利回り築古マンション。2つ目は、都心5区に限定するハイスペックな築浅のひとり暮らし用のマンション。3つ目も都心5区限定ですが、間取りが1LDK〜3LDKのファミリータイプのマンションです。
間取りだけではなく、物件の価格帯も大きく異なりますね。このような商品のラインナップにした理由を教えて頂けますか？
不動産投資を検討されているお客様の属性は本当に十人十色で、それぞれ投資目的が異なります。一つの商品に限定してしまうと、全員のニーズを満たすことは難しくなります。とはいえ、ニーズが合わない物件を無理矢理販売することは避けたい。そうであれば様々なニーズを満たせるよう商品の種類を増やそうと思いました。
なるほど。同じく不動産投資を検討している方でも、相続税対策のため、不労所得を増やしたい、老後のためと様々な目的があります。確かにニーズは人それぞれですよね。
そうですよね。そのため、商品のラインナップを充実させました。
実際に築古と築浅の物件、どちらの方が人気があるのでしょうか？
築古の方が人気ですね。弊社が販売する築古の物件は、基本昭和60年〜平成9年の築30年以内で、いわゆるユニット3点式の間取りが主流となっている時期の物件です。物件の価格が安く、実質利回りは平均で「5.7％」と高水準の実質利回りを維持できています。
実質利回りが「5.7％」で維持できているのは素晴らしいですね。そちらの物件を御社でリフォームしてから再販するのでしょうか？
いえ、弊社が取り扱っているのは現在入居者がいるオーナーチェンジ物件に限定しているのでリフォームすることはありません。弊社が購入してそのまま再販という流れになります。
賃貸物件を借りる人の多くは、設備が新しい、トイレとお風呂別、オートロックなど最新の間取りと設備にこだわるがゆえに、新しい物件に住みたがる傾向があります。そう考えると築古の物件は空室リスクが高いイメージがあります。御社としては、築古物件の空室リスクはどのようにお考えでしょうか？
建物がどんどん新しくなり、設備も新しくなるのはいいですが、高い家賃を払えるのは高所得の方だけです。実は東京、横浜、川崎エリアのサラリーマンの平均所得は「450万〜550万」円なので、月々住居に充てられる家賃の目安は「5万〜7万」円です。そのような方に弊社が販売している築古物件は好まれます。
物件があるエリアの家賃相場に合った物件を扱われているということですね。物件を選ぶ際はどのような条件を設けているのでしょうか？
弊社の場合は大きく2つ。1つは「駅から徒歩10分以内」で、もう一つは「賃料の相場に合っている物件」です。
弊社はオーナーチェンジ物件に限定して扱っています。オーナーチェンジ物件について、入居者がいるからすぐ家賃が得られるというメリットはよく知られていますが、注意すべきポイントがあります。それは、現在の入居者が支払っている家賃とその時点での家賃相場が乖離している場合がある、ということです。乖離している場合、利回りのシミュレーションを見誤る可能性があります。
そうです。オーナーチェンジ物件の中には、例えば既に5年以上も入居している物件があります。そうすると、今の家賃は5年前の家賃相場なので、利回りが高いんですよね。現在の家賃を前提として利回りを算出してしまうと失敗します。つまり、現在の入居者が一旦退去すると今の家賃相場で募集しないといけないので、普通に考えたら家賃も下がり、利回りも下がるのです。正確な利回りを把握するには必ず現在の家賃相場を調べる必要があります。弊社は必ず販売図面にきちんと「現況賃料」と「相場賃料」と記載するようにしています。
初めてオーナーチェンジ物件を購入された方の中で、その落し穴で失敗した方も多いですよね。御社からその情報をきちんと提供してもらえるのは投資家にとっては安心ですね。
２、年収300万円からできる不動産投資とは？金融機関との関係が大切！
不動産投資会社が取り扱っている商品の価格帯によって、必要な年収の水準は異なりますが、一般的に不動産投資を始めるご年収は500万円が一つの基準となっている会社が多いかと思います。御社の場合はどうでしょうか？
弊社は、築古物件であればご年収300万円から、築浅物件はご年収500万円から始めることできます。
築古物件ならご年収300万円から不動産投資できるんですか？
はい。年収300万円の場合は築古物件のみとなりますが、購入することはできます。
融資の条件が厳しくなったり、頭金を多めに入れるとか借り入れしづらいのでしょうか？
それは全くありません。弊社の築古物件もきちんと金融機関から評価が出るようになっていますので、フルローンでの融資が可能です。
築古物件の場合は「2％台」、築浅物件は「1％台」でご紹介可能です。
そうですね。弊社は金融機関から高く評価されているので、金利などの条件面でかなり優遇されています。
不動産投資には興味があるものの、もう少し年収が上がってからと思っている方も多いと思います。御社の物件の不動産投資が年収300万円から始められることは、もっと多くの方に知って頂きたいですね。
３、入居率「96.7％」！ワンストップサービスについて
続いて、不動産投資において非常に大切な物件購入後の管理体制について聞かせて下さい。基本物件を購入後そのまま管理をお任せすることができるという認識でよろしいでしょうか？
弊社現時点では122物件を管理していて、うち空室は4物件ですので、入居率は「96.7％」ですね。
高い入居率ですね。オーナーさんの空室リスクの不安を解消するため、サブリースを提供されている会社も多いですが、御社はいかがでしょうか。
弊社は「家賃相場の9割」でサブリースを提供しています。しかし、立地のいい物件ですので、わざわざサブリースを選ぶ必要がないと考えています。ですのであまりオススメしておりません。サブリースを利用されるオーナーさんはわずか「1割」です。
確かに、立地のいい物件はサブリースを利用するともったいないですよね。
そうですね。それに通常の管理では、空室時は管理費無料、滞納保証も無期限に対応させて頂きます。
そうすると、空室時の管理費の出費がないとのことですね？
はい、管理費はかかりません。また、弊社のお客様の8割はサラリーマンの方ですので、確定申告のニーズも非常に多いことから、弊社と提携している税理士に確定申告のお手伝いもさせて頂くこと可能です。
それは嬉しいですね。まさにワンストップ。費用はいかがでしょうか。
弊社のお客様ですので、特別価格で「1件につき1万円」とさせて頂いております。
1年間の領収書などの経費に関連する書類を全く整理せずにお願いしても1万円でしょうか？
安い！確定申告の時期になって駆け込みで準備する方が多く、経費をきちんと計上すればよかったと後日後悔される方も少なくないはず。1万円で全部お願いできるのはかなり嬉しいですね。
経費をきちんと計上しないと、その分税金が高くなりますからね。
そうですよね。ちなみに、弊社では不動産投資に関する相談もたくさん頂くのですが、その中で物件の賃貸管理会社に不満があり、管理会社を変えたいという相談も多いです。管理だけの依頼を断る管理会社も多いと思いますが、御社に管理をお願いすることは可能ですか？
家賃の5％になります。弊社から物件を購入されたオーナーさんと同じです。
ありがとうございます。次同様の相談があった際はぜひご紹介させて下さい。
４、ビッグデータを使ったシミュレーション提案！
物件価格が高騰した今、いい投資物件はホントに限られていると思います。御社はいい投資物件を厳選して販売されていると伺いました。御社の物件情報を見たい場合、どうしたらいいでしょうか？
弊社の物件情報はセミナーにお越し頂いた方のみにご紹介しています。また、物件を検討されている方には、ビッグデータを使って、物件の10年先の収支シミュレーションをお見せしながらご提案しております。
ビッグデータを使ってシミュレーションをしてもらえるんですね。不動産投資は目の先の収支だけではなく、10年など長期的なスパンで考えなければなりませんよね。その意味でビッグデータを使ったシミュレーションを見れるのは安心ですね。
そうですね。ぜひセミナーに参加して、ご自身の現在の状況（年収等の属性）を踏まえてビッグデータを使ったシミュレーションをしてみて下さい。
東京の物件を取り扱っている業者は、東京でのセミナー開催が多いですが、御社はいかがでしょうか？
弊社は東京エリアに限定せずに、全国エリアにセミナーを開催されています。地方にお住まいの方の不動産投資もぜひお手伝いしていきたいと考えております。
弊社のメルマガに登録されている方に東京のセミナーのご紹介をすると、地方にお住まいの方から、「地方ではやらないんですか？」とのお問合せを頂くことが多いんです。その際はぜひ紹介させて下さい。
最後にみなさまにひとこと
今は金融緩和や相続税対策などの理由で不動産投資を始める方が増えています。不動産は投資商品として優れていますが、失敗しないためには、事前に不動産投資の仕組み、リスクなどについてきちんと理解しておくことが大切です。従って、不動産投資にご興味がある方、不動産投資に理解を深めたい方にはぜひセミナーに来てもらいたいと思っています。
対談を終えて山本から一言
今回の対談では、自社の商品を無理やりお客様に押し付けるのではなく、「お客様の投資ニーズに合った物件をご紹介して、お客様に安心して不動産投資してもらいたい」という茂木代表のこだわりを強く感じました。
区分マンション投資にご興味はあるものの、信頼できる不動産投資会社選びで悩まれている方、ぜひ一度日本アセットナビゲーションのセミナーに参加して、話を聞いてみてはいかがでしょうか。
セミナー日程一覧
■2019年2月セミナースケジュール
2/1(金) 名古屋栄セミナー 19：00～20：30（開場18：30）
会場：栄メンバーズオフィスビル セミナー室C
住所：愛知県名古屋市中区栄4丁目16-8
2/1(金) 有楽町セミナー 19：00～20：30（開場18：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
2/2(土) 名古屋栄セミナー 10：30～12：00（開場10：00）
会場：栄メンバーズオフィスビル セミナー室C
住所：愛知県名古屋市中区栄4丁目16-8
2/2(土) 有楽町セミナー 15：00～16：30（開場14：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
2/6(水) 有楽町セミナー 19：00～20：30（開場18：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
2/8(金) 大阪梅田セミナー 19：00～20：30（開場18：30）
会場：ＴＫＰガーデンシティ東梅田6Ｃ
住所：大阪府大阪市北区曾根崎2丁目11-16 梅田セントラルビル（事務所：8階）
2/8(金) 有楽町セミナー 19：00～20：30（開場18：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
2/9(土) 大阪梅田セミナー 10：30～12：00（開場10：00）
会場：ＴＫＰガーデンシティ東梅田4A
住所：大阪府大阪市北区曾根崎2丁目11-16 梅田セントラルビル（事務所：8階）
2/9(土) 有楽町セミナー 15：00～16：30（開場14：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
2/10(日) 名古屋駅セミナー 13：30～15：00（開場13：00）
会場：安保ホール 401
住所：名古屋市中村区名駅3-15-9
2/10(日) 有楽町セミナー 15：00～16：30（開場14：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
2/11(月・祝) 名古屋駅セミナー 13：30～15：00（開場13：00）
会場：安保ホール 401
住所：名古屋市中村区名駅3-15-9
2/11(月・祝) 有楽町セミナー 15：00～16：30（開場14：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
2/13(水) 有楽町セミナー 19：00～20：30（開場18：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
2/20(水) 有楽町セミナー 19：00～20：30（開場18：30）
会場：株式会社日本アセットナビゲーション
プロフィール
株式会社日本アセットナビゲーション
代表取締役社長 茂木亮介
大学卒業後、中堅不動産デベロッパーへ入社。
平成27年6月株式会社日本アセットナビゲーションを設立。
過去に新築・中古マンション、１棟アパートなど幅広い物件の販売、
中古マンションを複数所有する
オーナーになった経験などを生かし、
お客様一人ひとりのニーズに合わせた的確なアドバイスを行っている事、
メリットもデメリットもしっかり解説することでお客様の「理解」「信頼」を得ている。
