• 不動産売却
  • 2020/8/7

【不動産鑑定士が教える】土地の査定で失敗しないための注意点

不動産を売却する場合も購入する場合も、その土地価格を調査し、その金額が妥当かどうかを判断する作業は欠かせません。

土地の価格に対する影響を調べて推定することを一般的に“土地価格の査定”や“土地査定”といいますが、それを行うにも知っておきたいいくつかのポイントがあります。そこで今回はこの査定を行う上での注意点などをお伝えしましょう。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)

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1、土地の査定方法

土地の査定方法には、自分でするか他人に査定をしてもらうかの2種類があります。

(1)自分で行う場合

自分で行う方法としては、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」内の「不動産取引価格情報検索」及び「地価公示及び都道府県地価調査」が地価水準をとらえるのに参考になるでしょう。

参考URL:国土交通省・土地総合情報システムより

また国税庁が発表する相続税路線価は市街地にある土地価格を、それぞれ接面する道路の価格水準で表しているもので、網羅的に調査されている点で広く活用されています。

参考URL:国税庁・路線価図評価倍率表

さらに民間の不動産会社でも社内で蓄積したデータからエリア相場などを発表している会社もあります。

これらを駆使して、ご自身で土地価格を調べることもできます。

ただし、これらの方法ではその土地の存する地域相場まではわかりますが個別性までは分からず、最終的な価格判断は個人で行う必要があります。

そのため客観性や説得力が欠けるという欠点はあるでしょう。

(2)他人に依頼する場合

一方、他に場合、個別の不動産屋さんに頼まなくても今では大手不動産が集まる一括査定依頼サイトやAIで自動査定するサイトがあるので、自分で調べる時間やコストもかけずにできるようになってきています。

そのような意味では、現代では気楽にネットを通してする方が簡単に土地査定ができる時代ですが、その場合、その金額になる明確な根拠が分からず、何よりも個人の属性情報をかなり提供して手に入れているという認識を持つことが必要です。

以上それぞれに一長一短がある考慮して選択されることをお勧めします。

それでは、土地の査定を他人に依頼する場合のおすすめのサイトを2つ紹介します。

①HOME4U土地活用


HOME4U土地活用は、2017年に開始されたばかりの土地活用サービスで、土地活用をしたい人と土地活用の専門業者とのマッチングサービスです。

不動産投資のための土地活用と思われがちですが、HOME4U土地活用にはその図式は存在しません。

②イエカレ土地活用

イエカレ土地査定サイト

一括査定サイト「イエカレ」では、土地活用のための一括査定を最大8社まで比較することができます。

土地活用と聞くと、不動産投資など、売却とは少し遠いイメージをお持ちになる方もいるかもしれませんが、イエカレでは売却を含む土地活用を展開しています。

そのため、土地の査定をしたいという方でも総合的な視点から使いやすい一括査定サイトだと言えるでしょう。

3、実際に査定を受ける前に準備するものは?

住戸表示でなく所在地が分かるものとして登記簿謄本が望ましいですが、なければ固定資産税の課税明細書でも対応できるでしょう。

また所有地が複数筆あるときは、そのうちのどの筆に該当し、合計何筆になるのかを把握しておく必要があります。

更地ならいいですが、他人に土地を貸している土地(底地)ならばどのような借地契約を締結していて、年額いくらの地代をいつから受けとっているかなどの契約内容を把握したえで相談する必要も出てきます。

土地に関しては意外と所有者でさえ自分の土地の状況を正確に把握しておらず、ましてやそれが親から引き継いだものであるとか、現在も親が管理してきた土地ならば敷地の境界線さえ何となくしか分かっていないことも少なくありません。

土地査定において曖昧な点はすべてマイナスに働いてしまう可能性があるので、特に売る場合には注意しなるべく資料を集めるようにしましょう。

4、土地の査定価格が適正かを判断するには?

自分で査定した土地の査定価格が正しいか否かを判断するには、地域に精通した業者などのセカンドオピニオンに頼るしかありません。

売り手に関しては過去の高い売買事例を根拠に高い価格が妥当であると考えがちですが、買い手が欲しいものは過去の情報でなく将来どうなるかという情報であるので、この考え方のギャップに注意する必要があるでしょう。

一方業者が査定した価格に関しても適正さを判断するためには、やはりある程度の地価相場に対する情報を自分でも持たないとそれが適正かどうかは検証できません。

土地価格の査定では無料査定を行う業者や自動査定サイトは地価水準を知るための道具としてはとても大切ですが、最終的に売るべきか買うべきかという判断をするのはご自身なので、一定の査定の知識を備えることは大切でしょう。

5、土地査定の流れ

土地査定の流れも、不動産売却の査定と流れは一緒です。と言っても、不動産売却査定の流れを知らないという方もいるでしょう。

基本的な流れは以下の通りです。

  • 土地の相場を知る
  • 必要な資料を用意する
  • 土地の一括査定を依頼する
  • 土地を売り出す
  • 買主が決まったら契約を結び引き渡す

まず土地の相場を知るとは、先述した、自分で土地査定を行う方法にておおよその概算を出します。予め土地の相場を知っておくことによって、後ほど不動産会社に査定してもらった額の根拠をより理解しやすくなります。

また、土地の売買に必要な書類とは「売買契約書」や「登記簿謄本」などで、詳しくは3章にて紹介しています。

査定から売却までの流れについてより詳細を知りたい方は以下のページを参考にしてみてください。

▶︎「無料の不動産一括査定サイトの注意点を知って後悔のない売却をしよう!

まとめ

今回は土地査定で失敗しないための準備や、業者任せにしない自主性の必要性についてお手伝えしました。
具体的な査定方法や役に立つ査定サイトについては別の記事内でも紹介していますので是非ご参考にしてみてください。

 

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