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「JPリターンズ（J.P.Returns）はやばい？」「面談するだけでギフトがもらえるなんて、怪しくない？」——マンション投資の会社を調べていて、こんな疑問を持った方は多いと思います。
「不動産投資の教科書」編集長の山本尚宏です。2014年の創設から12年、累計数百件のご相談を受けてきました。この記事では、J.P.Returns株式会社が公式サイトで公表している会社情報・数字・面談特典の条件と、国の行政処分情報をもとに、評判のどこまでが事実で、どこに注意すべきかを整理します。
💡 この記事でわかること（30秒サマリー）
- JPリターンズは2002年設立・年商538億円（2025年度・公式）の、東京・神奈川の中古区分マンションを中心に扱う会社（非上場）
- 公表している入居率は99.98%（2026年3月末）。ただし算出方法は公表されていない
- 面談でもらえるデジタルギフトは、年収700万円以上・面談3回以上・ローン審査の通過などが条件
- 家賃保証プランは2年ごとの更新で借上賃料が見直される場合があると公式に明記。契約書での確認が必須
⚖ 先に結論
JPリターンズは、国土交通大臣免許を持つ正規の宅建業者で、国土交通省の行政処分情報（過去5年分）にも該当はありませんでした（2026年10月9日確認）。「やばい会社」と言える根拠は見当たりません。
一方で、面談ギフトは「物件の購入を具体的に検討している人」向けの特典で、3回以上の面談とローン審査が前提です。また、高い入居率や家賃保証は「数字の前提」を確認してこそ意味があります。特典や数字に引っ張られず、提案された物件そのものの価格と収支で判断することが大切です。
目次
JPリターンズ（J.P.Returns株式会社）とは｜公開情報で会社の実態を確認
J.P.Returns（ジェーピーリターンズ）株式会社は、2002年に設立された不動産投資会社です。東京・神奈川の中古区分マンションを中心に、物件の販売から賃貸管理、リノベーション、売却までを一社で手がけています。
会社概要（2026年10月時点）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | J.P.Returns（ジェーピーリターンズ）株式会社 |
| 設立 | 2002年（平成14年）11月 |
| 代表者 | 代表取締役社長 江馬 由将 |
| 本社 | 東京都千代田区丸の内2-6-1 丸の内パークビルディング23階（ほか大阪支店） |
| 資本金 | 9,000万円 |
| 年商 | 538億円（2025年度実績・公式サイトより） |
| 従業員 | 200名 |
| 上場 | 非上場 |
| 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣（1）第10826号 |
| 賃貸住宅管理業 | 国土交通大臣（02）第000889号 |
| 業務内容 | 不動産企画・開発／売買・販売・仲介・管理／中古不動産のリノベーション企画・設計・施工・販売／生命保険・損害保険の代理店 |
🔎 免許番号の「（1）」は新しい会社という意味？
宅建業免許のカッコ内の数字は更新の回数です。ただし、都道府県知事の免許から国土交通大臣の免許に切り替える（免許換え）と、数字は（1）から数え直しになります。2つ以上の都道府県に事務所を置くと大臣免許が必要になるため、東京と大阪に拠点を持つ同社が（1）でも、設立から日が浅いという意味にはなりません。
数字で見るJPリターンズ（公式の公表値）
| 項目 | 公表値 |
|---|---|
| 入居率 | 99.98%（2026年3月末時点） |
| 管理戸数 | 7,711件（2026年3月末時点） |
| 物件の価格帯 | 3,000万円未満が72% |
| 家賃の送金遅延 | 創業以来0%（入居者が滞納してもオーナーへの送金に影響しない仕組み） |
| 入居率No.1 | 東京商工リサーチによる投資用マンションの入居率実績（2026年6月調べ） |
出典：J.P.RETURNS「会社案内」（数字で見るJ.P.RETURNS）、公式サイトトップページの注記。
取り扱う物件
同社の公式サイト（面談特典の案内ページ）によると、取り扱いの中心は入居率や家賃相場が高い東京・神奈川エリアの中古区分マンションで、一部に大阪・神戸・京都・福岡の物件もあります。価格帯は1,000万〜5,000万円程度、平均利回りは4%前後とされています。
- 低価格高利回り物件：東京23区・横浜市・川崎市の単身者向け
- 都心築浅ハイスペック物件：中央区・千代田区・港区・新宿区・渋谷区の単身〜2人暮らし向け
- 都心ファミリータイプ物件：同じ都心5区のファミリー向け
同社が売主となる物件は、購入時の仲介手数料がかかりません。
🔎 行政処分歴の調べ方
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで「宅地建物取引業者」を選び、事業者名に「リターンズ」「Returns」と入れると、過去5年間の免許取消・業務停止・指示処分を確認できます（2026年10月9日の検索結果はいずれも0件）。
JPリターンズは「やばい」「怪しい」？言われる理由を検証
「やばい」「怪しい」と検索される理由を整理すると、次の4つに集約できます。
理由1：面談するだけでギフトがもらえる
Web面談で2万円、対面の個別面談で5万円相当のデジタルギフトという特典は、「うまい話すぎる」と感じさせます。ただし条件はかなり厳格で、年収・勤務先・面談回数・ローン審査の通過などが求められます。購入を検討している人を集めるための販促費と理解するのが正確です（詳しくは次の章）。
理由2：面談では営業を受ける前提になる
特典の条件には「面談に3回以上参加」「1回1〜2時間程度」「提案を全て聴いたうえで自分で判断できること」などが並びます。面談は物件の提案を受ける場です。情報収集だけのつもりで申し込むと、温度差から「営業が熱心すぎる」と感じやすくなります。
理由3：「入居率99.98%」が高すぎて信じにくい
都心・駅近の物件に絞っていることを考えると高い入居率自体は不自然ではありませんが、算出方法（いつ時点か、何を分母にしているか、家賃保証で借り上げている部屋をどう数えているか）は公表されていません。数字の前提が分からないと、比較の材料にしにくいのは確かです。
理由4：「評判」の検索結果に転職口コミが多い
「JPリターンズ 評判」で検索すると、上位には転職・就職の口コミサイトが多く並びます（2026年10月、編集部調べ）。これは働く場所としての評価で、投資家として取引する際の判断材料とは別です。
どの理由も、会社の違法性や問題を示すものではありません。特典の仕組みと数字の前提を知ったうえで、自分のペースで判断できるかがポイントです。
面談でもらえるデジタルギフトの条件と注意点
JPリターンズは、面談の申し込み者に「えらべるデジタルギフト」（Amazonギフトカード・PayPayマネーライト・楽天ポイントから1つ）を進呈するキャンペーンを行っています。金額と条件は、公式サイトの「プレゼント条件」に次のように書かれています（2026年10月31日確認）。
| 面談の種類 | ギフトの金額 |
|---|---|
| Web面談 | 20,000円相当 |
| 対面の個別面談 | 50,000円相当 |
2026年9〜10月はWeb面談4万円・対面7万円相当に増額するキャンペーンがありましたが、10月30日の申し込み分で終了しています。内容は予告なく変わる場合があるため、申し込み前に公式サイトで最新の条件を確認してください。
主な条件（すべて満たす必要あり）
- 年収700万円以上、25歳以上55歳未満、勤続2年以上（主婦・パートの方は配偶者の条件で判断）
- 上場企業や資本金1億円以上の企業（グループ会社を含む）にお勤めの方、または医師・公務員・看護師・薬剤師
- 申し込みから90日以内に面談を完了し、面談に3回以上参加すること
- 名刺・顔写真付き身分証・年収を確認できる書類を提示できること
- 同社の提携金融機関の融資を受けられること（ローン審査の通過が必須）
- 賃料や価格などの条件に合う投資用物件の購入を具体的に検討していること
このほか、「特典目当てと判断された場合」「初回の面談から30日以上次の面談日程が取れない場合」などは対象外です。ギフトの付与は面談から90日後ごろとされています。
⚠️ 申し込む前に知っておきたい3つのこと
- ローン審査まで進む前提です。審査では金融機関が信用情報を照会し、その記録は一定期間残ります。本当に購入を検討しているときに申し込みましょう
- 面談は合計で数時間かかります。1回1〜2時間を3回以上。物件の提案を受ける場だと理解しておくと、温度差が生まれません
- ギフトの額で物件を決めないこと。数万円の特典に対して、物件は数千万円の買い物です。特典は「話を聞く動機」にとどめ、判断は物件の価格と収支で行いましょう
条件に当てはまり、都心の中古区分マンションの購入を具体的に検討している方は、JPリターンズの公式サイトから面談を申し込めます。
賃貸管理の3プランと「家賃保証」の読み方
JPリターンズは、購入後の賃貸管理を3つのプランから選べます。
| プラン | 内容 |
|---|---|
| 家賃保証プラン | 同社が部屋を借り上げ、入居者の有無に関係なく家賃を支払う（サブリース）。管理業務もすべて任せられる |
| 賃貸管理代行プラン | 入居者募集・家賃回収・クレーム対応・リフォームなどを代行。家賃は入居状況に応じて受け取る |
| 収支重視プラン | 管理代行と同じく入居状況に応じて家賃を受け取る、手数料を抑えたプラン（首都圏エリア限定） |
あわせて、退去時の原状回復費の無料化、室内設備の故障に備える定額制の「設備保証」オプション（ユニットバス・洗濯機・トイレ本体・キッチン本体を除く）、2年ごとのプラン切り替え（家賃保証と管理代行の間）も用意されています。
「10年間家賃固定」と「2年ごとの見直し」は両方確認する
同社の賃貸管理のページには、家賃保証について次の2つの記載があります。
- 「10年間家賃固定」：契約後の10年間は毎月の家賃収入が変わらず、以降は5年ごとに家賃設定を見直す（家賃保証システムを利用する場合）
- 家賃保証プランの注記：契約は初回以降2年ごとの更新で、借地借家法32条1項の規定により借上賃料が減額される場合がある。更新時に周辺の家賃相場や建物設備などを考慮して見直す
サブリース契約にも借地借家法32条（賃料の増減額請求）が適用されることは、最高裁の判決（平成15年10月21日）で確立しています。つまり、「固定」と書かれていても、法律上は借り上げる側からの減額請求の余地が残るということです。これはJPリターンズに限らず、サブリース全般に共通する仕組みです。
契約の前に、契約書で「どの期間、どの条件で賃料が見直されるのか」「オーナー側から解約するときの条件」を確認しておきましょう。サブリースの契約前には、賃貸住宅管理業法にもとづく重要事項の書面説明を受けることになっています。
JPリターンズの良い口コミ・評判
口コミサイトや同社のセミナー参加者の声から、良い評判を紹介します。
良い口コミ①（50代・男性）
将来を考えての提案を素早く行なってくれる。また商談時も威圧的な雰囲気もなく普通に受けられました。担当は上位職の方で色々知識も持っておられ、初心者の私に色々と不動産についてのレクチャーも親切にしていただきました。最終購入まで至らなかったのですが、その分威圧的な商談でなく将来につながると思います。
参照：不動産投資のミカタ
良い口コミ②（50代・男性／セミナー参加）
節税対策でマンションの投資を検討中ですが、知識がなく不安だったので自分で本などを読んで勉強しましたが深く理解することはできませんでした。そのような関係で今回のセミナーに参加したのですが、講師の方の対応もよく、有意義な時間を過ごせました。無料で相談にのってくれるなど、フォローも手厚いので安心です。
良い口コミ③（40代・女性／セミナー参加）
定期的な不労所得がないと不安なので今回思い切って参加してみました。初心者向けの勉強会なので講師の方もわかりやすく説明してくれて、理解の幅が広がりました。これから頑張って始めてみようと思います。
良い口コミ④（50代・男性）
東京都心をメインに物件紹介してもらったが、築浅で立地の良い物件を素早く紹介してもらえる。年齢の若い方で、長期保有を前提にするのであれば良い物件紹介してもらえると思います。また将来の物件資産の組み換えもすぐに試算、提案してもらえるので少し安心できるのではないでしょうか？
参照：不動産投資のミカタ
山本の見解：「威圧的でない」「提案が早い」という声は、都心の中古区分に商品を絞っている同社の特徴と合っています。ただし、セミナー参加者の声は同社の公式サイトに掲載されたものです。第三者の口コミとは分けて読みましょう。
JPリターンズの悪い口コミ・評判
悪い口コミ①（60代・男性）
物件については、数多く紹介いただけるというよりは、1−2件推奨していただきましたが、当方の希望とは乖離があったように感じました。現在保有の物件についての対応も含め、買い替え等の提案もいただきたかったです。
参照：不動産投資のミカタ
悪い口コミ②（60代・男性）
ワンルームの区分マンションを増やしていこうと考えていましたので、できれば評価の俎上にのる物件を5つくらい紹介いただきたかったと思います。また、タイミング的に急いでいるわけでもなかったので、しつこくない程度にフォローアップの連絡をいただきたかったです。
参照：不動産投資のミカタ
山本の見解：悪い口コミは「提案の数が少ない」「希望とずれていた」という内容で、強引な営業を指摘するものではありませんでした。複数の物件を比べたい方は、最初の面談で希望の条件と「何件くらい比べたいか」を具体的に伝えると、ずれを減らせます。
JPリターンズのメリット・デメリット
| メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|
| 🟢 都心・駅近の中古区分マンションに絞った品揃え | 🟠 非上場のため、財務の詳しい開示はない（公表は年商など一部） |
| 🟢 3,000万円未満の物件が72%で、始めやすい価格帯 | 🟠 平均利回りは4%前後。ローンの金利との差が小さく、手残りは薄くなりやすい |
| 🟢 管理プランを選べる。原状回復費の無料化や設備保証のオプションもある | 🟠 家賃保証の賃料は見直されうる（2年ごとの更新・借地借家法32条） |
| 🟢 入居率・送金遅延率を公表している | 🟠 入居率の算出方法は非公表 |
| 🟢 電子書籍・動画・セミナーで無料で学べる | 🟠 面談特典は3回以上の面談とローン審査が前提 |
JPリターンズが向いている人・向いていない人
✅ JPリターンズが向いている人
- 東京・神奈川の中古区分マンションを検討している
- 購入後の管理や修繕の手間をできるだけ減らしたい
- 3,000万円未満の価格帯から始めたい
- 面談で複数回、じっくり説明を受けて判断したい
❌ JPリターンズが向いていない人
- 新築マンションや一棟物件を探している
- 毎月の手残り（キャッシュフロー）を最優先したい
- 情報収集だけが目的で、まだ購入を検討していない
- ギフトを主な目的に面談を考えている
契約前に確認したいチェックリスト10項目
JPリターンズに限らず、区分マンションの提案を受けたら、契約前に次の10項目を確認してください。1つでも「No」があれば、契約を保留して第三者の意見を聞くことをおすすめします。
📝 契約前チェックリスト10項目
- 表面利回りではなく、管理費・修繕積立金・管理手数料を引いた実質利回りで計算したか
- 毎月の手残り（家賃−ローン返済−諸経費−固定資産税）がマイナスでも許容できるか
- 同じマンションや近隣の成約価格と比べ、価格の妥当性を確かめたか
- 家賃保証の賃料が「いつ・どの条件で」見直されるかを契約書で確認したか
- 家賃保証をオーナー側から解約するときの条件を確認したか
- 長期修繕計画を見て、修繕積立金の値上げ予定を確認したか
- 「節税になる」という説明を、自分の所得税率で検証したか
- 金利が1%上がった場合でも返済を続けられるか
- 10年後・20年後に売った場合の手残りの試算を受け取ったか
- 家族と相談し、特典や期限に急かされて決めようとしていないか
無料で学べるコンテンツ
JPリターンズは、資料請求でもらえる電子書籍や、社内の担当者が講師を務める動画セミナー（資産形成・不動産投資・節税など）を用意しています。面談の前に仕組みを学んでおくと、提案の良し悪しを判断しやすくなります。
JPリターンズに関するよくある質問
Q1. JPリターンズはやばい会社ですか？
国土交通大臣免許（（1）第10826号）を持つ正規の宅建業者で、国土交通省のネガティブ情報等検索サイト（過去5年分）にも行政処分の該当はありませんでした（2026年10月9日確認）。「やばい」と言われる主な理由は、面談ギフトの「うまい話」感と、面談で営業を受ける前提の仕組みです。違法性や問題を示すものではありません。
Q2. JPリターンズの入居率は？
公式サイトでは99.98%（2026年3月末時点）と公表しています。また、東京商工リサーチの調査（2026年6月）で投資用マンションの入居率No.1と表示しています。ただし算出方法は公表されていないため、家賃保証で借り上げている部屋の扱いなどは面談で確認しましょう。会社全体の数字より、検討している物件そのものの入居履歴のほうが判断に直結します。
Q3. 面談でもらえるギフトは本当にもらえますか？
条件を満たせば進呈されます。主な条件は、年収700万円以上・25歳以上55歳未満・勤続2年以上・面談3回以上・提携金融機関のローン審査の通過などです。付与は面談から90日後ごろで、特典目当てと判断された場合は対象外になります。条件は変わることがあるため、最新の条件は公式サイトで確認してください。
Q4. JPリターンズは上場していますか？
非上場です。年商（538億円・2025年度実績）や管理戸数などは公式サイトで公表していますが、上場企業のような決算短信・有価証券報告書の開示はありません。
Q5. 家賃保証（サブリース）は35年間続きますか？
公式サイトでは、家賃保証プランの契約は初回以降2年ごとの更新で、借地借家法32条1項により借上賃料が減額される場合があると明記されています。「10年間家賃固定」の記載もあるため、契約書で見直しの時期と条件を必ず確認しましょう。
Q6. JPリターンズのセミナーは無料ですか？
無料で参加できます。動画セミナーや電子書籍も無料で用意されているので、面談の前に基礎を学んでおくのがおすすめです。
Q7. どんな物件を扱っていますか？
東京・神奈川の中古区分マンションが中心で、一部に大阪・神戸・京都・福岡の物件もあります。価格帯は1,000万〜5,000万円程度、平均利回りは4%前後とされています（公式サイトより）。
Q8. リノベーションや売却の相談もできますか？
できます。同社は中古不動産のリノベーションの企画・設計・施工・販売や、保有物件の売却の相談も手がけています。
まとめ｜JPリターンズは都心の中古区分に強い会社。特典と数字の前提を確かめて判断を
JPリターンズは、2002年設立・年商538億円で、東京・神奈川の中古区分マンションを中心に販売から管理・売却までを手がける会社です。正規の大臣免許を持ち、行政処分の該当もありませんでした。
- 面談ギフト：購入を具体的に検討している人向けの特典。3回以上の面談とローン審査が前提
- 入居率99.98%：高い水準だが、算出方法は非公表。個別物件の入居履歴を確認する
- 家賃保証：2年ごとの更新で借上賃料が見直される場合がある。契約書で条件を確認する
特典や会社全体の数字は、会社選びの入り口にすぎません。最終的に損得を決めるのは、提案された物件の価格と毎月の収支です。迷ったら、契約の前に、物件を売らない第三者の意見も聞いてみてください。
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✍️ この記事を書いた人
山本 尚宏（やまもと なおひろ）
株式会社WonderSpace 代表取締役／「不動産投資の教科書」編集長
▶ メディア運営12年｜「不動産投資の教科書」を2014年に創設し、12年にわたり運営。
▶ 著書｜『不動産投資は、「物件」で選ぶと、99%失敗する』
▶ 相談実績 累計数百件｜「営業電話が止まらない」というご相談にも代表自らが対応。
▶ 物件を売らない立場｜当社は不動産の売買・仲介を一切行っていません。
本記事は、J.P.Returns株式会社の公式サイト（会社案内・賃貸管理・提供サービス・面談特典のプレゼント条件）、国土交通省ネガティブ情報等検索サイト、借地借家法・最高裁判決（平成15年10月21日）に基づいて執筆しています。口コミは出典を明記して引用しています。特定の企業を推奨・批判するものではありません。数値・条件は2026年10月9日時点で確認したものです。
