【先輩大家インタビュー】「新しい共働きのカタチを不動産投資で実現する！」　小林奈保さん

＜小林奈保さん＞

奈保さんの旦那さんは、現在大手企業に勤務されています。奈保さんは、仕事で忙しい旦那さんに代わって、日々楽しみながら物件視察をしています。
現在は、東京都内にワンルームマンション2室、千葉にRCマンション1棟15室を所有しています。年間の家賃収入は988万円。

今回は、小林奈保さんに不動産投資を始めた理由や実績、投資してみた感想等を聞いてみました。これから不動産投資を考えている方へのアドバイスが盛沢山です。不動産投資を始めようと考えている人は、「先輩大家さん」のお話を是非参考にしてみてください。
（聞き手：不動産投資の教科書　事業部長　山本尚宏、編集部　依田泰典）

資産運用の手法としては考えもつかなかった不動産投資。夫と二人三脚で奮闘しました

編集部：
本日は、よろしくお願いいたします。早速ですが、小林さんの現在の投資実績を教えていただけますでしょうか。

小林：
はい、不動産投資に興味を持ち、セミナーに参加をする等勉強して9か月目で、初めて1戸目の物件を購入しました。現在は、都内の中古区分マンションを２戸と千葉にRCマンション1棟15戸を所有し、今後も1棟を中心に築古戸建等にも挑戦したいと思っています。

所有物件は、小伝馬町駅徒歩３分の物件と、錦糸町駅徒歩２分の物件、南柏徒歩2分の物件です。家賃収入は17戸合わせて年間約988万円になります。

編集部：
旦那様が大手企業にお勤めされていて、収入はとても安定していると思いますが、不動産投資を始めたのはどのような理由なのでしょうか？

小林：
私は、主人の海外赴任の関係で、2010年からはバンコクに4年、その後1年の一時帰国を経て次はジャカルタと、2020年3月までほぼ海外で生活していました。

経済成長の著しい東南アジアにいると、インフレを目の前でリアルに感じるんです。昨年まで1,000円で買えていたものが、３年後には1,500円になっているというようなことが、日常茶飯事でした。

一方で、現在日本の普通預金は銀行に100万円預けていても1年で利息が10円。このまま預金しておくだけでは、預金額は変わらなくても現金の価値はどんどん下がっていってしまうという危機感がありました。

そこで日本に帰国するにあたって、主人から「うちの財産の資産運用を考えてくれ」と言われたのですが、そうは言われても思いつくものは定期預金か株くらい…。

とりあえず「資産運用　投資」等のキーワードでネット検索をしたところ、「1,000万円あれば20年後に2,000万円になる」という内容の「不動産投資の教科書」の記事にヒットしたんです。そこに書かれている記事をじっくり読んでみて、はじめて不動産投資に興味を持ちました。

「何もしないことが一番のリスクだ」という言葉にハッとしました。覚悟を決めたんです。

編集部：
そうでしたか！　「不動産投資の教科書」の記事を読んでいただいたようで嬉しいです。始める前に、不動産投資にどのようなイメージを持っていましたか？

小林：
投資を始める前までは、「怪しい」「危ない」「借金を背負う」、と近寄ってはいけないものだと思っていました（笑）。　私たちの親世代は「何があっても借金だけはするな」という考えで、その影響もありました。その為、自宅の購入ですらも、「資産を持てたとしても、同時に（巨額の）ローンも背負う」、という恐怖心から買えずにいたので、不動産投資なんて考えもしていませんでした。

ただ、バンコクなどで、ここの土地は10年で20倍の値段になったという話や、海外赴任中に住んでいる部屋を購入し、ローンを返済しながら暮らして帰国時に高値で売った、という話を聞いたりはしていました。ぼんやりと「そんな方法があるんだ、すごいな！」と思いつつも、「不動産投資はハードルが高く、一般庶民にはできないもの」、というイメージが強かったです。

編集部：
実際に投資をする前に何か不安はありましたか？　

小林：
やはり不動産投資は額が大きく、借金を背負うという不安がありました。また素人では物件の良し悪しはなかなか判断することができないので、欠陥品を買ってしまうのではないかという不安、台風や地震の被害が起きた場合はどうなるのか、という不安もありました。

けれども、「何もしなかったら資産は目減りしていくだけ」、「何もしないことが一番のリスク」という主人の言葉に、リスクと向き合う覚悟が生まれたんです。

そして実際、そのリスクをちゃんと分析してみると、不動産に関するリスクはきちんと対策を取ることでかなりの確率で防げることが分かったことが安心に繋がりました。

経験豊富な大家さんと出会い、不安を払拭するためにした猛勉強が血となり肉となりました

編集部：
不動産投資を始めるにあたり、例えば、どのような不安がありましたか？

小林：
そうですね。やはり、一つ目には、物件の価格が高く、借金を背負うという不安がありましたね。自己資金は、私たちの場合は頭金10万円、諸費用として30万円くらいでした。繰上返済を考慮しなければ、ローンが終わる35年後までに修繕費や原状回復費用を含めても総合計が300万円程度で済む計画です。

実際のローンの返済は賃料から出すので、空室にならなければ自己負担はありません。また、ガンになった場合にはローンが半額になり、万が一の場合には団体信用生命保険がついているので、ローンは無くなります。不動産は、金額は大きいですが、実際に動かすお金は小さくて済むことに驚きました。

編集部：
ローンを組めるというのは他の投資にはない、不動産投資ならではのメリットですね。他にも不安はありましたか？

小林：
はい、素人には物件の良し悪しが分からず、買ってから何かあったらどうしようという不安は常にありましたね。私たちは中古物件を購入したので、入居者がいる場合は部屋の中を見ることができません。建物の外観だけで判断できる材料はとても少なく不安に感じていました。しかし売主物件（不動産屋さんが所有している物件）を購入することで、その後建物に何か不備があっても2年間の契約不適合責任がついていることが安心につながりました。

不動産屋さんにしても、自社で購入するという時点でしっかりと物件を確認していると感じました。また、物件を探していく中で、経験豊富な大家さん（以下単に「大家さん」）にも出会え、そこで色々な注意ポイント等を教えてもらえたことも大きな安心につながりました。

あとは、台風や地震があった場合はどうなるのか、という不安がありました。こちらは、火災保険でほとんどの自然災害は担保できるのだということが分かりました。また区分マンションは自然災害にも強く、そしてあちこちに分散して持てることから、リスク分散できることも安心感につながりました。

編集部：
既に物件を持っている大家さんに色々と質問できたのは良かったですね。実際に投資を始める前にはどのようなことをしましたか？

小林：
そうですね。「不動産投資の教科書」をよく見ながら（笑）、興味を持った不動産会社のセミナーを受講してみることから始めました。以前の不動産屋さんのイメージのような怪しかったり、強引だったりする会社はほとんどなく、１から不動産投資について、メリットもデメリットもセミナーで丁寧に教えてくださったので、とても勉強になりました。

ひと口に不動産投資と言っても、1棟物を得意とする不動産会社、区分マンションを得意とする不動産会社、新築・中古・リノベーション物件・一戸建てと幅広いんです。各分野に強い会社の話を聞くことで、「自分たちは何を求めて不動産投資をしたいのか」、が明確になってきて、その目的にあったものを選べる知識が身についてきました。
また、そこで得た知識を元に、自分でも本を読んだり、成功されている大家さんのYouTubeを見たり、自分が納得できるまで調べました。

また、大家さんや、親身になってくださる不動産会社の方と出会えたことも大きな財産になりました。特に、大家さんが楽しんで生き生きと投資をされている姿、自分の物件に愛を持って接している姿を見て、「こんな風に投資をしていきたい！」と目指す目標を持てたことがとても大きかったです。

編集部：
それは、素晴らしい出会いでしたね！　小林さんは、何をポイントに投資する不動産の種類やポートフォリオを決めたのでしょうか？

小林：
まずは自分たちがどのような目的で投資をしたいのか、明確にできるよう考えました。主人と私の目的としては、

1. 給与以外に安定した副収入が欲しい
2. インフレに備えたい
3. 安定して運用できる資産で長期にわたって運用したい
4. 節税についても考えたい

ということだったので、不動産は一番目的にかなった運用方法だったんです！　そして不動産の中でも、本業を持った会社員の初心者でも取り組みやすい区分マンションから始めてみることにしました。実は、新築にも興味はあったのですが、昨今の価格高騰もあり、今は中古で探しています。

最初から大きな賭けには出ることはせず、まずはリスクの小さい所から経験を積んで、実践を積んだらまた見えてくる景色が変わってくると思うので、そこでまた投資先を見直そう、と話し合いました。
実際、こうして実践してみたことで、一棟物にも挑戦してみようという勇気を持つことができました。

また、我が家の資産としては、大部分が預金等の金融資産だったということもあり、アセット全体のバランスを見て、不動産等の現物資産を半分は持とうと話しています。

編集部：
投資する前に苦労したことはありますか？

小林：
はい。コロナの影響もあり、最初はオンラインでの勉強から始めてしまったので、先に知識をたくさん持ってしまったことで、選ぶ目が厳しくなりました（笑）。
「100点満点の物件はない」ということは理解していましたが、どの点は妥協してよいのか優先順位の付け方が難しく、条件は良くても実際見に行って気になる部分があったり、不動産会社さんから「これは最高の物件です」、と紹介されても自分たちの基準からは外れていたりして、お断りしてしまうことが多かったです。

特に２戸目を見つける前は、そのような期間がしばらくあり、本当に私たちが納得できる物件を見つけることはできるのか、販売図面だけ見て買うような投資家の方もいる中で、不動産屋さんに見限られてしまうのではないか、と悩みました。

けれども大家さんに、「焦ることはない。珠玉の１戸を見つければいい」と言って頂いたことで勇気をもらい、後に「これは！」と思う物件を見つけることができた時には本当に嬉しく、物件に対する愛着もとても湧きました。

もちろん、「全てが完璧」、というものを求めて全く妥協しないというのは難しいかもしれませんが、自分たちが妥協したくない点についてはちゃんとこだわり、諦めずに探して行けば見つかるんだと実感できたことで、今後の物件探しへの自信を持つことができました。

編集部：
知識がついてくればくるほど、なかなか決められないことってありますよね。投資をした後に苦労したことは？

小林：
担当の不動産会社の方々がしっかりしていらっしゃるので、スムーズに始めることができ、今のところ苦労はありません。

ただ、1戸目はサブリース物件だったのですが、見切り発車してしまったこともあり、サブリースについてきちんと理解できていないうちに契約をしてしまったため、契約後に不安になってしまい、キャンセルをお願いするというご迷惑をおかけしてしまいました。

「投資家として失格だ」、ととても落ち込んだのですが、大家さんがご自身の失敗談を聞かせてくれたり、不動産会社の方も根気強く説明してくださったことで、そのまま契約を継続することができました。このような経験から、単なる投資以上のものを学ばせてもらった気がします。

２戸目は、投資前にきちんと調べ、かなりこだわってからの購入だったので、「これでダメだったら仕方ない、勉強料だ」というような明るく開き直った気持ちになっており、まだ見えてもいない未来についてあれこれ不安になるようなこともなく穏やかな気持ちでいます。

特に不動産は投資前にどれだけしっかり考えたかということが、投資後の苦労の有無につながると感じています。

編集部：
短期間で色々なことがあったのですね。実際に投資してみた後の感想はいかがですか？

小林：
「不動産ってこんなに面白いものだったんだ」、とワクワクしています。ひとつひとつの街に色があり、そこに住む人たちがいて、暮らしがある。そのいくつかに自分たちが「オーナー」として関わることができることに喜びを感じています。

また、資産としても、少ない元手で大きな額を運用でき、安定的で優秀な資産だと思います。そしてその使いようによっては、保険効果や節税効果が得られたりと、工夫次第でより利益を出すことができます。戸数をどのように増やして行くか、一定規模（戸数）を持つことができたら（資産）管理会社を設立しようか、と一経営者の視点で単なる投資ではなく事業として向き合えることがとても面白いです。

私も働くことが大好きなのですが、どうしても女性は結婚や出産、夫の転勤等でキャリアの継続が難しい時があると思います。その際に、不動産経営・管理というのは、自宅にいてもできるし、時間の融通もきき、小さな子供を育てながらでも、どこにいてもできるというとても理想的な働き方だなと思いました。

ライフ・ワーク・バランスや資産運用の大切さが叫ばれる中で、夫婦の一方が稼ぎ、もう一方がその資産を守り、増やすというのは、これからの時代にとてもマッチした「新たな共働きの形」なのではないかと思っています。

「不動産」と聞くだけで、ハードルが高いと感じてしまう方もたくさんいらっしゃると思うのですが（私もその1人でした）、まずはどのようなものか知ってみてもらえたら、1つの可能性として選択肢を増やすことができると思うので、最初の一歩をぜひ踏み出してもらえたらと思います。

編集部：
今後、どのようなポートフォリオを組みたいですか。

小林：
「不動産」というカテゴリーで言えば、まずは現状買った中古の区分マンション、一棟マンションを安定運営し、徐々に規模を拡大していきたいと勉強を続けています。そして経験値を増やして行けたら、築古戸建を安く買って、リノベーションして価値を高めて売る、といった方法もやってみたいなと思っています。資産を増やし、経験とリスクの許容度が高まっていったら、土地から新築でマンションを建てることもできたらいいな、と夢は膨らみます(笑)。

また、今まで考えてもいなかった「不動産」という投資を経験したことで、様々な投資に興味を持つようになりました。もちろん怪しいものも中にはあるかと思いますが、食わず嫌いはしないで、まずはどのようなものかをきちんと調べ、0になってもいい金額で、まずは経験をしてみることは大事だと思っています。自分たちの投資の目的と照らし合わせ、全体の資産のポートフォリオを最適な状態に保てるよう、様々な投資対象にチャレンジしていきたいなと思っています。

編集部：
本日は貴重なお話をどうもありがとうございました！